房地產(chǎn)行業(yè)入門基礎(chǔ)知識(shí)

1、2020/6/29,1,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),2020/6/29,2,課程安排,一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)； 二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)； 三、名詞解釋 四、戶型分析,2020/6/29,3,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（開發(fā)商） 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)： 即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。,2020/6/29,4,房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),2020/6/29,5,什么是房地產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)？ 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。,2020/6/29,6,

2、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 house agent (英) 指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。,2020/6/29,7,房地產(chǎn)的自然特征,位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置有可能發(fā)生變化） 使用的耐久性（對(duì)于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達(dá)到幾十年甚至數(shù)百年 ） 資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來(lái)的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的） 房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，價(jià)值的總體趨勢(shì)

3、 ）,2020/6/29,8,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征,生產(chǎn)周期（買下地皮、建筑商承建、銷售后入住等） 資金密集性：產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗所占比例較大或資金有機(jī)構(gòu)成較高的企業(yè)。 投資大，占用資金多，現(xiàn)代化技術(shù)裝備程度高，容納勞動(dòng)力相對(duì)少，勞動(dòng)生產(chǎn)率高。如鋼鐵、機(jī)械制造、汽車、石油化工等，均屬于資金密集型行業(yè)。 相互影響性（房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與本身的狀況有直接的關(guān)系，還取決于周圍其他的房地產(chǎn)的狀況，受臨近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響） 易受政策限制性 房地產(chǎn)的增值性（位置、位置還是位置）,2020/6/29,9,一、 房地產(chǎn)的概念 房屋土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)作為一種產(chǎn)業(yè)稱之為房地產(chǎn) 二、房地產(chǎn)交易 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、

4、抵押和房屋租賃的行為 三、 房地產(chǎn)租賃 出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。,2020/6/29,10,四、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度 2、房屋層數(shù)和朝向 3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂、網(wǎng)點(diǎn)等) 4、房屋的供需狀況 5、政策因素 6、土地價(jià)格的變動(dòng),2020/6/29,11,房產(chǎn)分類,住宅：按使用分：?jiǎn)卧?、公寓式、別墅； 按住房供應(yīng)：商品房、房改房、已購(gòu)公房； 按消費(fèi)檔次：普通住宅、非普通住宅 商業(yè)用房：

5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪； 商業(yè)街商鋪； 住宅底層商鋪； 社區(qū)型商鋪。 其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教,2020/6/29,12,土地的所有制形式,中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地的公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。,2020/6/29,13,國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：,住宅用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年,2020/6/29,14,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)

6、分類,房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù),2020/6/29,15,房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù),向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。,2020/6/29,16,房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。 需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。,2020/6/29,17,房屋買賣,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 買賣雙方當(dāng)事人有完全民事行為能力 房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人 出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意 出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方可 房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。,2020/6/29,18,特 點(diǎn) 1、 范圍

7、的廣泛性(市場(chǎng)上有多少商品就會(huì)有多少種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。包括有形和無(wú)形商品) 2、活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性(只提供服務(wù)，不直接從事經(jīng)營(yíng)) 3、 活動(dòng)目的的報(bào)酬性(提供的服務(wù)是一種商品，傭金是應(yīng)得的勞動(dòng)收入) 4、 活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性(相對(duì)) 5、 活動(dòng)責(zé)任的明確性(不同的經(jīng)紀(jì)方式承擔(dān)不同的法律責(zé)任和義務(wù))(經(jīng)紀(jì)人和委托人之間以合同形式明確各人權(quán)利、義務(wù)）,2020/6/29,19,一、 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用,1、加快了市場(chǎng)信息的傳播與交流 2、有利于商品合理流通(依靠經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性、準(zhǔn)確性、信息量大) 3、促進(jìn)了市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展(實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)交易行為的公平、公開、公正),2020/6/29,20,二、 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的

8、方式 1. 居間 (為交易雙方提供信息及條件，起媒介撮合用。廣泛采用，初級(jí)形式) 2. 行紀(jì) (受委托人委托以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)法律責(zé)任) 3. 代理 (受委托人委托以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，不承擔(dān)法律責(zé)任),2020/6/29,21,第二部分： 建筑基礎(chǔ)知識(shí),2020/6/29,22,住宅建筑形式,單元（板式）式住宅 在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 塔式（點(diǎn)式）住宅 高層獨(dú)立單元式住宅又稱塔式住宅，由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。 通廊式住宅 由共用樓梯、

9、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅。,2020/6/29,23,住宅按層數(shù)劃分如下：,1、 低層住宅為一層至三層； 2 、多層住宅為四層至六層； 3 、中高層住宅為七層至九層； 4 、高層住宅為十層以上（小高層、高層、超高層）。,2020/6/29,24,什么是層高、凈高,層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 凈高=層高-樓板厚度,2020/6/29,25,按照建筑結(jié)構(gòu)分類：,磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土（多層） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充（小高層） 鋼結(jié)

10、構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼材（高層）,2020/6/29,26,房屋面積的測(cè)算,建筑面積=使用面積+公攤面積 使用面積：使用面積=可以利用的面積+房屋墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等。不包括獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。 公攤面積：共有建筑面積分?jǐn)偤蟮拿娣e。,2020/6/29,27,面積測(cè)算的注意事項(xiàng),閣樓：2.2米以上算有效面積 計(jì)算一半建筑面積的范圍,2020/6/29,28,房屋價(jià)格,起價(jià)：各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 均價(jià)：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價(jià)之和

11、與各套總建筑面積之比。,2020/6/29,29,戶型分類,平面式 錯(cuò)層式 復(fù)式 躍層式,2020/6/29,30,平面式,2020/6/29,31,錯(cuò)層,2020/6/29,32,復(fù)式,2020/6/29,33,躍層,2020/6/29,34,戶型分類解析,平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面 錯(cuò)層式：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。 復(fù)式：上下兩層完全分隔 ，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致 (樓上樓下、兩層一戶) 躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層,2020/6/29,35,綠化率,是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 出房率 出房率：使用面積與建筑面積之比。 （多層、高層）,2020/6/29,36,閣樓,利用房屋內(nèi)的上部空間，加建的人字型框架且使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。,2020/6/29,37,連體別墅,2020/6/29,38,商住兩用,2020/6/29,39,商務(wù)會(huì)所,2020/6/29,40,戶型圖介紹 -套一廳,優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn),2020/6/29,41,房型圖 -套二廳,優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn),20