房地產(chǎn)估價(jià)-第六章

1、第五章成本法，第一節(jié)：成本法的基本原理，第一，成本法的概念：1，概念：成本法是在評價(jià)點(diǎn)計(jì)算被評價(jià)者的回購價(jià)格，扣除折舊，求出被評價(jià)者客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。，2，本質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)成本，3，成本的意義：價(jià)格，2，成本法的理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)成本價(jià)值論，1，賣方：2，購買和開發(fā)：3，成本法的適用對象和條件：1(3)簡單建筑的評價(jià)也一般使用成本法，(4)在市場不完整或小市場無法使用市場法進(jìn)行評價(jià)的房地產(chǎn)評價(jià)，(5)在包括保險(xiǎn)和索賠在內(nèi)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)和其他損失賠償中，2、適用條件：(1)區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，(2)將市場供求分析結(jié)合起來確定評價(jià)價(jià)值，(2)確定評價(jià)價(jià)值。 4、累計(jì)價(jià)格計(jì)算，第3節(jié)：

2、成本法的公式，第一，成本法最基本的公式，累計(jì)價(jià)格=回購價(jià)格折舊，第二，新建開發(fā)土地的基本公式，新建開發(fā)土地價(jià)格=開發(fā)中土地的收購成本管理費(fèi)投資和銷售費(fèi)10銷售稅開發(fā)利潤，可轉(zhuǎn)讓土地平均價(jià)格=新建開發(fā)土地價(jià)格舊建筑價(jià)格=建筑物的再開發(fā)價(jià)格-建筑物的折舊，5，使用土地估價(jià)方法：估價(jià)土地=(土地購置成本土地開發(fā)費(fèi)稅金投資利息投資收益土地增值收入)修改系數(shù)，修改系數(shù)：1，年度修改：將所有權(quán)土地價(jià)格修改為有限期限土地價(jià)格，2，修改個(gè)別因素，3 在城市通過拆遷取得的：拆遷成本出借，3，在市場通過“購買”取得的：購買土地收購價(jià)格時(shí)買方應(yīng)支付的稅金，2，開發(fā)成本，1，調(diào)查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，2，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，

3、3，住宅建設(shè)安裝工程費(fèi)，4，住宅建設(shè)安裝工程費(fèi)2，利息計(jì)算方法：通常是復(fù)利計(jì)算、利息計(jì)算周期、5、銷售成本：銷售價(jià)格乘以一定比例計(jì)算、6、銷售稅、1、銷售稅和附加(銷售價(jià)格的5.5%)、2、其它銷售稅、7、開發(fā)利潤、開發(fā)利潤2)投資回報(bào)率=開發(fā)收益/(土地購置成本開發(fā)成本管理成本)，3)成本利潤率=開發(fā)收益/(土地購置成本開發(fā)成本管理成本投資利息銷售成本)，4)銷售利潤率=開發(fā)收益/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，8，土地增值收益，土地增值收益該企業(yè)2001年6月31日因結(jié)構(gòu)調(diào)整，該地區(qū)的土地收購費(fèi)用(包括稅金)平均為10萬韓元/無，5桶1畝的開發(fā)費(fèi)用為8萬韓元/無，土地開發(fā)期間平均投入的土地開發(fā)期間

4、為1年，銀行貸款利率為5.5%，投資收益率為10%，土地還原率為6請估算一下2000年12月31日該地塊的單位價(jià)格和總地價(jià)。第四節(jié)：回購價(jià)格，1，回購價(jià)格概念，回購價(jià)格：估價(jià)時(shí)重新獲得或重新開發(fā)新情況的評估對象所需的支出和相應(yīng)的利潤之和，(1)回購價(jià)格是評估時(shí)的價(jià)格，(2)回購價(jià)格客觀，(3)建筑物的回購價(jià)格是新情況下的價(jià)格， b部門子方法、c指數(shù)調(diào)整方法、d工作材料測量方法、第5部分：建筑折舊、第一部分：建筑折舊的概念和原因、第一部分、概念：估價(jià)上的折舊表示多種原因造成的價(jià)值損失。 該數(shù)額是評估時(shí)建筑物的市場價(jià)值和回購價(jià)格之間的差額。2，原因：(1)材料折舊，(2)功能折舊，(3)經(jīng)濟(jì)折舊，

5、第二，如何獲取建筑折舊，1，使用年限方法：(1)自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，有效經(jīng)過年補(bǔ)償或收回，4，分割方法：可修復(fù)和不可恢復(fù)部分，2，土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地使用年限早結(jié)束，(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地使用年限晚結(jié)束，a，根據(jù)建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和剩馀土地使用年數(shù)，經(jīng)濟(jì)壽命b， 估價(jià)=土地價(jià)值建筑物的回購價(jià)格-建筑物的折舊，2，土地價(jià)值：使用市場法，成本法，基準(zhǔn)土地價(jià)格修正法計(jì)算，3，建筑物再加工價(jià)格：重置價(jià)格和重新開發(fā)，確定方法：單位比較方法，部門項(xiàng)目法，工程測量法，指數(shù)調(diào)整法當(dāng)時(shí)使用了18萬元/英畝，現(xiàn)在重新取得這樣的土地需要620萬元/英畝，地上建筑的

6、總建筑面積為2000，21平方米，8年前建成交付，當(dāng)時(shí)建筑成本為600元/平方米，目前建設(shè)類似建筑的建筑成本為1 200元/平方米，該建筑新建8成為了估算該房地產(chǎn)的當(dāng)前總額和單價(jià)，5年前一家公司轉(zhuǎn)讓了2000平方米面積的40年使用權(quán)的土地和3年前建設(shè)、鋼鐵混合結(jié)構(gòu)、耐久性期限50年，總建筑面積5000平方米。40年來，重新取得土地使用權(quán)的出售價(jià)格為2000元/m2，重建建筑物的建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用為600萬元(第一年投資40%，第二年投資60%)。可以看作是年度集中投資)，管理費(fèi)為建安費(fèi)用的3%，年利為6%，銷售稅為90萬元，開發(fā)企業(yè)利潤為120萬元。假設(shè)門窗、墻壁等損壞的修理費(fèi)為8萬韓元，裝修的重置價(jià)格為140萬韓元，平均壽命為5年，設(shè)備的重置價(jià)格為100萬韓元，平均壽命為10年，殘值率為0，計(jì)算該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。(土地資本化率為8%)，例6-3一家公司以地板地價(jià)1000元/平方米購買了一套住宅用地70年使用權(quán)。建設(shè)用地率為1.6，建設(shè)規(guī)劃用地面積為40000平方米，建設(shè)費(fèi)用為1400韓元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建設(shè)費(fèi)用的8%，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用的5%，貸款利率為12%，開發(fā)建設(shè)周期為3年