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文檔簡介
1、第五章成本法,第一節(jié):成本法的基本原理,第一,成本法的概念:1,概念:成本法是在評價(jià)點(diǎn)計(jì)算被評價(jià)者的回購價(jià)格,扣除折舊,求出被評價(jià)者客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。,2,本質(zhì):房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)成本,3,成本的意義:價(jià)格,2,成本法的理論基礎(chǔ):生產(chǎn)成本價(jià)值論,1,賣方:2,購買和開發(fā):3,成本法的適用對象和條件:1(3)簡單建筑的評價(jià)也一般使用成本法,(4)在市場不完整或小市場無法使用市場法進(jìn)行評價(jià)的房地產(chǎn)評價(jià),(5)在包括保險(xiǎn)和索賠在內(nèi)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)和其他損失賠償中,2、適用條件:(1)區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本,(2)將市場供求分析結(jié)合起來確定評價(jià)價(jià)值,(2)確定評價(jià)價(jià)值。 4、累計(jì)價(jià)格計(jì)算,第3節(jié):
2、成本法的公式,第一,成本法最基本的公式,累計(jì)價(jià)格=回購價(jià)格折舊,第二,新建開發(fā)土地的基本公式,新建開發(fā)土地價(jià)格=開發(fā)中土地的收購成本管理費(fèi)投資和銷售費(fèi)10銷售稅開發(fā)利潤,可轉(zhuǎn)讓土地平均價(jià)格=新建開發(fā)土地價(jià)格舊建筑價(jià)格=建筑物的再開發(fā)價(jià)格-建筑物的折舊,5,使用土地估價(jià)方法:估價(jià)土地=(土地購置成本土地開發(fā)費(fèi)稅金投資利息投資收益土地增值收入)修改系數(shù),修改系數(shù):1,年度修改:將所有權(quán)土地價(jià)格修改為有限期限土地價(jià)格,2,修改個(gè)別因素,3 在城市通過拆遷取得的:拆遷成本出借,3,在市場通過“購買”取得的:購買土地收購價(jià)格時(shí)買方應(yīng)支付的稅金,2,開發(fā)成本,1,調(diào)查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi),2,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),
3、3,住宅建設(shè)安裝工程費(fèi),4,住宅建設(shè)安裝工程費(fèi)2,利息計(jì)算方法:通常是復(fù)利計(jì)算、利息計(jì)算周期、5、銷售成本:銷售價(jià)格乘以一定比例計(jì)算、6、銷售稅、1、銷售稅和附加(銷售價(jià)格的5.5%)、2、其它銷售稅、7、開發(fā)利潤、開發(fā)利潤2)投資回報(bào)率=開發(fā)收益/(土地購置成本開發(fā)成本管理成本),3)成本利潤率=開發(fā)收益/(土地購置成本開發(fā)成本管理成本投資利息銷售成本),4)銷售利潤率=開發(fā)收益/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,8,土地增值收益,土地增值收益該企業(yè)2001年6月31日因結(jié)構(gòu)調(diào)整,該地區(qū)的土地收購費(fèi)用(包括稅金)平均為10萬韓元/無,5桶1畝的開發(fā)費(fèi)用為8萬韓元/無,土地開發(fā)期間平均投入的土地開發(fā)期間
4、為1年,銀行貸款利率為5.5%,投資收益率為10%,土地還原率為6請估算一下2000年12月31日該地塊的單位價(jià)格和總地價(jià)。第四節(jié):回購價(jià)格,1,回購價(jià)格概念,回購價(jià)格:估價(jià)時(shí)重新獲得或重新開發(fā)新情況的評估對象所需的支出和相應(yīng)的利潤之和,(1)回購價(jià)格是評估時(shí)的價(jià)格,(2)回購價(jià)格客觀,(3)建筑物的回購價(jià)格是新情況下的價(jià)格, b部門子方法、c指數(shù)調(diào)整方法、d工作材料測量方法、第5部分:建筑折舊、第一部分:建筑折舊的概念和原因、第一部分、概念:估價(jià)上的折舊表示多種原因造成的價(jià)值損失。 該數(shù)額是評估時(shí)建筑物的市場價(jià)值和回購價(jià)格之間的差額。2,原因:(1)材料折舊,(2)功能折舊,(3)經(jīng)濟(jì)折舊,
5、第二,如何獲取建筑折舊,1,使用年限方法:(1)自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命,有效經(jīng)過年補(bǔ)償或收回,4,分割方法:可修復(fù)和不可恢復(fù)部分,2,土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響,(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地使用年限早結(jié)束,(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命比土地使用年限晚結(jié)束,a,根據(jù)建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和剩馀土地使用年數(shù),經(jīng)濟(jì)壽命b, 估價(jià)=土地價(jià)值建筑物的回購價(jià)格-建筑物的折舊,2,土地價(jià)值:使用市場法,成本法,基準(zhǔn)土地價(jià)格修正法計(jì)算,3,建筑物再加工價(jià)格:重置價(jià)格和重新開發(fā),確定方法:單位比較方法,部門項(xiàng)目法,工程測量法,指數(shù)調(diào)整法當(dāng)時(shí)使用了18萬元/英畝,現(xiàn)在重新取得這樣的土地需要620萬元/英畝,地上建筑的
6、總建筑面積為2000,21平方米,8年前建成交付,當(dāng)時(shí)建筑成本為600元/平方米,目前建設(shè)類似建筑的建筑成本為1 200元/平方米,該建筑新建8成為了估算該房地產(chǎn)的當(dāng)前總額和單價(jià),5年前一家公司轉(zhuǎn)讓了2000平方米面積的40年使用權(quán)的土地和3年前建設(shè)、鋼鐵混合結(jié)構(gòu)、耐久性期限50年,總建筑面積5000平方米。40年來,重新取得土地使用權(quán)的出售價(jià)格為2000元/m2,重建建筑物的建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用為600萬元(第一年投資40%,第二年投資60%)。可以看作是年度集中投資),管理費(fèi)為建安費(fèi)用的3%,年利為6%,銷售稅為90萬元,開發(fā)企業(yè)利潤為120萬元。假設(shè)門窗、墻壁等損壞的修理費(fèi)為8萬韓元,裝修的重置價(jià)格為140萬韓元,平均壽命為5年,設(shè)備的重置價(jià)格為100萬韓元,平均壽命為10年,殘值率為0,計(jì)算該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。(土地資本化率為8%),例6-3一家公司以地板地價(jià)1000元/平方米購買了一套住宅用地70年使用權(quán)。建設(shè)用地率為1.6,建設(shè)規(guī)劃用地面積為40000平方米,建設(shè)費(fèi)用為1400韓元/平方米,專業(yè)費(fèi)用為建設(shè)費(fèi)用的8%,管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年
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