房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

1、.,房產企業(yè)土地增值稅清算,合肥市地稅局 2014年8月9日,.,主要內容,基本政策 征收管理 稅款計算 優(yōu)惠政策 清算流程,.,第一部分 土地增值稅簡介,納稅義務人 征稅范圍 納稅地點 納稅時間,.,一、土地增值稅的納稅人,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。 單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 個人包括個體經營者。,.,二、土地增值稅征稅范圍,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。,.,（一） 征稅范圍的原則,1、只對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征

2、收土地增值稅，對于轉讓非國有土地使用權的行為不征稅。轉讓的土地 ，其所有權是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個標準。,.,（一） 征稅范圍的原則,2、只有國有土地使用權及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉讓行為，才征收土地增值稅，對不發(fā)生轉讓行為的不征收土地增值稅。這里，土地使用權、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個標準。,.,（一） 征稅范圍的原則,3、只對有償轉讓的房地產的行為征稅。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。,.,（一） 征稅范圍的原則,因此，土地增值稅的征稅范圍不包括轉讓房地產權屬，未取得收入的行為。如通

3、過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發(fā)生了轉讓行為，但權屬人未取得收入，因而不征收土地增值稅。,.,（二）對具體情況的界定,1、以出售方式轉讓國有土地使用稅、地上的建筑物及附著物的 一是 出售國有土地使用權的。即取得國有土地使用權后僅進行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等基礎開發(fā)，不進行房產開發(fā)，即所謂的“將生地變熟地”，然后直接將空地賣出去。這屬于國有土地使用權的有償轉讓，應納入土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的界定,二是 取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造再轉讓的。這種情況是指一般所

4、說的房地產開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，按照國家有關的房地產法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉讓。由于這種情況既發(fā)生了產權的轉讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的界定,三是 存量房地產的買賣。 這種情況是指已經建成并已投入使用的房地產，其房屋所有人將房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產法律和法規(guī)，應當?shù)接嘘P部門辦理房產產權和土地使用權的轉移變更手續(xù)，原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地使用權出讓金。這種情況既發(fā)生了產權的轉讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的

5、界定,2、以繼承、贈與方式轉讓房地產的。只發(fā)生了房地產產權的轉讓，沒有取得相應的收入，因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。 細則所稱贈與是指： （1）房產所有人、土地使用權使用人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的； （2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。,.,（二）對具體情況的界定,3、房地產的出租。 房地產的出租是指房產的產權所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人，將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產的出租，出租人雖然取得了收

6、入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的界定,4、房地產的抵押。 房地產的抵押是指房產的產權所有人、依法取得土地使用權的土地使用人作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不移轉占有的法律行為。這種情況由于房產的產權、土地使用權在抵押期間產權并沒有發(fā)生權屬的變更，房產的產權所有人、土地使用權人仍能對房地產行使占有、使用、收益等權利。因此，對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產抵債而發(fā)生的房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征收范圍。,.,（二）對具體情況的界定,5、房地產的交換。 房地產的

7、交換是指以一方房地產與另一方房地產進行交換的行為。這種行為既發(fā)生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的界定,6、以房地產投資入股進行合資或聯(lián)營。 這主要是指一方出土地或房地產，并將土地或房地產作價，另一方出資金，雙方組成一個新的企業(yè)或法人，合資經營或聯(lián)營的。由于出地或房地產一方辦理了房地產權屬的變更、轉移手續(xù)，并取得該合資、聯(lián)營企業(yè)一定的股份，其收入以股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。 現(xiàn)行政策對于非房地產開發(fā)企業(yè)以房地產投資入股進行非房地產開發(fā)項目的合資或聯(lián)營的，免征土地增值稅。,.,（

8、二）對具體情況的界定,7、房地產的聯(lián)建。 房地產的聯(lián)建是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。這實際上是以轉讓部分土地使用權來換取新建成房屋部分產權的行為。對于建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。,.,（二）對具體情況的界定,8、房地產的代建房行為。 是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的，因而，不屬于土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的界定,9、房地產的重新評估。 主要是指國有企業(yè)在清產核資時對

9、房地產進行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。,.,（二）對具體情況的界定,10、股權轉讓。 主要是指投資或聯(lián)營的一方將所持有的股權轉讓給他人的行為，不涉及房地產權屬轉讓的股權轉讓，不征收土地增值稅。 （國稅函2000687號 鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。）,.,（二）對具體情況的界定,11、企業(yè)兼

10、并。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,.,（二）對具體情況的界定,12、實質性轉讓（國稅函2007645號） 土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。,.,三、土地增值稅的納稅地點,條例第十條 納稅人應當向房地產所在地主管稅務機關辦理納

11、稅申報 實施細則第十七條 房地產所在地，是指決地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅。,.,四、納稅義務發(fā)生時間,條例第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。 稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓手續(xù)之前。,.,四、納稅義務發(fā)生時間,納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無

12、法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。 從事房地產開發(fā)的納稅人均要預征土地增值稅，按月于次月1日起15日內申報納稅。,.,第二部分 土地增值稅征收管理,項目管理 預征管理 清算管理 后續(xù)管理 核定征收,.,一、項目管理,房地產開發(fā)企業(yè)的新建項目，須在項目開工建設前到主管地稅機關辦理備案手續(xù)。 房地產開發(fā)企業(yè)需在項目開工前確定房地產成本核算對象、是否分別核算項目內的普通住宅和非普通住宅增值額，并報主管地稅機關備案。一經備案，成本對象不得隨意更改或相互混淆。主管地稅機關在預征土地增值稅和進行土地增值稅清算時必須按備案的成本對象計算征收。 房地

13、產開發(fā)企業(yè)自取得房產部門出具的商品房銷售（預售）許可證之日起10日內將復印件報送主管地稅機關備案。,.,二、預征管理,預征對象：從事房地產開發(fā)的納稅人。 預征比例：自2010年8月1日起，我市預征率按下列標準執(zhí)行：保障性住房預征率暫定為0；住宅（不含別墅、商住房）暫定為1.5%；其他類型房地產（含別墅、商住房）暫定為2%。 預征方法：按月預征，預征稅款以納稅人每月申報取得的轉讓收入額（含預收款、定金、誠意金等）乘以預征率計算征收。 滯納金計算：對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,.,三、清算管理,清算條件 時間要求 申請資料 清算受理 稅款結算：納稅人

14、收到土地增值稅清算審核表后，在主管稅務機關規(guī)定的期限內辦理補稅申報或者退稅手續(xù)，按規(guī)定進行土地增值稅稅款結算。,.,四、后續(xù)管理,清算后再轉讓 稅款計算：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積 申報時間：納稅人在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應在銷售或有償轉讓的次月10日前辦理土地增值稅申報納稅。,.,五、核定征收,(一)核定方式： 1、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核

15、定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。 2、房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。,.,五、核定征收,（二）核定征收的條件 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； 2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； 4、符合土地增值稅

16、清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。,.,五、核定征收,（三）方法 1、符合核定條件的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。 2、合地稅【2010】67號：自2010年8月1日起，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不得低于5%；其他類型房地產（含別墅、商住樓）核定征收率不得低于7%。 注：對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持,.,第三部分 土地增值稅計算,房地產收入的確定 扣除項目金額的計算 土地增值稅的稅率和

17、計算公式,.,一、土地增值稅應稅收入,指納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 收入確認 代收費用 視同銷售 清算審核,.,收入的確認,清算時收入的確認：國稅函2010220號 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入； 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。,.,收入偏低,轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。 轉讓房地產的成交

18、價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。,.,代收費用,財稅字（1995）48號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果未計入房價中，單獨收取的可不作為轉讓房地產收入。 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于未作為轉讓房地產收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用,.,非直接銷售收入,國稅發(fā)2006187號 （一）房

19、地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。,.,二、土地增值稅扣除項目的確認,取得土地使用權支付金額 房地產開發(fā)成本 房地產開發(fā)費用 與轉讓房地產有關的稅金 加計扣除

20、,.,扣除項目確認原則,（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。 （二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 （三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。 （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 （六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。,.,（一

21、）取得土地支付的金額,實施細則：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 國稅函發(fā)（1995）110號：以出讓方式取得土地使用權，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式得到土地使用權，為支付的地價款。,.,（一）取得土地支付的金額,可以扣除國稅函2010220號：房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。 不得扣除國稅函2010220號：房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。,.,（二）房地產開發(fā)成本,土地征用

22、及拆遷補償費 前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費：包括開小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用：是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。,.,土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下

23、附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 省局2012年2號公告：指拆遷補償支出扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額。 拆遷補償費必須實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。,.,拆遷還原房的處理,國稅函2010220號： （一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按“視同銷售”規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造

24、的，房屋價值按“視同銷售”規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。,.,公共配套設施費,國稅發(fā)2006187號：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉讓的，應計算

25、收入，并準予扣除成本、費用。 車庫、車位問題省局2012年2號公告：納稅人在銷售房地產的同時向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相關成本、費用計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。,.,可以列入開發(fā)成本扣除項目,裝修費用: 國稅發(fā)2006187號：房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 省局2012年2號公告：上述裝修費用不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具

26、所發(fā)生的支出，也不包括與房地產連接在一起，但可以拆除且拆除后無實質性損害的物品所發(fā)生的支出。 房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產銷售收入計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時的含稅銷售額計算。,.,可以列入開發(fā)成本扣除項目,未支付的質量保證金：國稅函2010220號房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；

27、未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。 省局2012年2號公告：政府或有關部門直接向房地產開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、四源費、供電貼費、增容費等應由房地產開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產開發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本計算扣除項目金額。,.,不可列入開發(fā)成本扣除的項目,未取得合法有效憑證的；未實際支付；建安發(fā)票非項目地開具的。 未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。 售樓部、樣板房的裝修支出，應列入銷售費用，不得在開發(fā)成本中扣除。 前期工程費中列支的商業(yè)可行性研究費應計入管理費用，不得在開發(fā)成本中扣除。 樣板房設計費、預售證辦證費均應

28、計入銷售費用，不能計入開發(fā)成本。 房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應予扣減。,.,（三）房地產開發(fā)費用,細則：開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按土地支付金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10以內計算扣除。,.,房地產開發(fā)費用,財務費用：國稅函2010220號 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同

29、類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。,.,（四）稅金,在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加 財稅字（1995）48號：細則中允許扣除的印花

30、稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，在此不得再扣。,.,（五）加計扣除,對從事房地產開發(fā)的納稅人可按按取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和20%加計扣除。 國稅函發(fā)（1995）110號：對取得土地產使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的；取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的。允許加計20%扣除。 人防異地建設費可以加計扣除。,.,三、土地增值稅應納稅額的計算,土地增值稅實行四級超率累進稅率: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額

31、超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。,.,案例,某房地產開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓，其中購地支出2000萬元，開發(fā)成本5000萬元，該項目專項銀行貸款財務費用支出1250萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利息），寫字樓銷售收入14000萬元（注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的扣除）。就該項目，該公司應繳納多少土地增值稅。,.,扣除項目=2000+5000+1250+(2000+5000) 5%+ (2000+5000) 2

32、0% =10000萬元 增值額=4000萬元 增值率=4000/10000=40% 應納土地增值稅=400030%=1200萬元,.,計算中需注意的幾個問題,1、清算單位的界定 土地增值稅實施細則第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”。 國稅發(fā)2006187號：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 皖地稅函2012583號：上述“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”是指規(guī)劃部門下發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證中確認的項目。,.,計算中需注意的幾個問題,2、同一開發(fā)項目中既建造有普通標準住宅又

33、有非普通標準住宅的分別計算問題 普通標準住宅 財稅200621號：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受減免政策。 皖地稅函2012583號：如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權利的，應以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。 納稅人在清算報告中未明確是否就其普通標準住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務機關應告知納稅人相關政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅

34、人明確后予以受理,.,計算中需注意的幾個問題,3、扣除項目金額的分攤 對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權面積占總面積的比例分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 對于各開發(fā)項目的共同開發(fā)成本和開發(fā)費用，應按可售建筑面積比的方法或經稅務部門認可的其他合理方法，在各開發(fā)項目中計算分攤。 納稅人清算房地產開發(fā)項目時，如項目未完成銷售，可以根據配比原則，以納稅人已售房產的建筑面積占總可售建筑面積的比例或者其他合理的方法計算分攤扣除項目金額，并在計算土地增值稅時扣除。,.,計算中需注意的幾個問題,4、對取得土地或房地

35、產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 扣除項目=地價+繳納的有關費用（契稅）+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,.,計算中需注意的幾個問題,5、對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本及規(guī)定的費用再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 扣除項目=地價+繳納的有關費用（契稅）+開發(fā)土地所需成本+規(guī)定的費用（地價+開發(fā)土地成本的10%）+開發(fā)土地成本的20%+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,.,計算中需注意的幾個問題,6、房

36、地產開發(fā)：允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。 扣除項目=地價+繳納的有關費用（契稅）+開發(fā)土地及新建房所需成本+規(guī)定的費用（地價+開發(fā)土地及房產成本的10%）+地價和開發(fā)成本的20%+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,.,計算中需注意的幾個問題,7、轉讓舊房 舊房范圍： （1）新建成的房產使用滿一年，在轉讓時應作為舊房； （2）購買新房再轉讓的，不論其是否使用，均作為舊房； （3）個人新建房產轉讓，不論其建成后使用時間長短，均作為舊房。,.,計算方法一： 納稅人轉讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)

37、票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5的基數(shù)?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 扣除金額=發(fā)票金額*（1+5%*年數(shù)）+轉讓相關的稅金（營、城、教、印）+購房時繳納的契稅,.,計算方法二： 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 扣除金額=地價+舊房評估重置成本價*成新

38、度折扣率+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（營、城、教、?。?支付的評估費用,.,計算中需注意的幾個問題,8、滯納金的計算 財稅200621號：對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 國稅函2010220號：納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。,.,第四部分 優(yōu)惠政策,有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。,.,第五部分 清算流程,清算條件 時間要求 申請資料 清算受理 清算審核,.,一、清算條件,應進行土地增值稅清算： （一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。 主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在