萬科集團2010-2012年財務報表分析

1、制作人： K1108 宋鈺昭,萬科集團2010-2012年財務報表分析,1.企業(yè)簡介 2.短期償債能力分析 3.長期償債能力分析 4.營運能力分析 5.未來展望,萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本10,995,441,718 股（2012年），總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現任董事長為王石，總經理為郁亮。2012年01月17日，已加入萬科十年的重慶公司總經理邢鵬正式離職，成為繼徐洪舸、肖楠、劉愛明、袁伯銀之后又一位出走的“老將”。萬科集團在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，連續(xù)三次

2、上榜。,萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），英文名稱為：CHINA VANKE CO., LTD. 縮寫為“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在廣東深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。這個數字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。在企業(yè)領導人王石的帶領下，萬科通

3、過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復雜；二、規(guī)范不權謀；三、透明不黑箱；四、責任不放任）享譽業(yè)內。,中國房地產業(yè)一共有141家上市公司，而其中尤以萬科企業(yè)發(fā)展的最好。萬科是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，作為中國目前最大的房地產公司，萬科的發(fā)展在過去幾年中經歷了很多波折。面對市場的不確定性，萬科在策略上做出了多次調整，近二十年來，中國的房地產企業(yè)幾經潮起潮落，大浪淘沙，但萬科依然保持著持續(xù)增長的勁頭。在2012中國房地產上市公司綜合實力榜中，萬科排在了第一位。鑒于其客觀的發(fā)展前景，所以我在眾多的上市公司中選擇了萬

4、科企業(yè)，對其2010-2012年的財務報表進行分析。,短期償債能力分析 流動比率,該公司由2010年至2012年，其流動比率數字逐年下降，但還是高于行業(yè)平均水平的1.2。短期償債能力雖有所下降但是基本保持不變，企業(yè)償債能力略有變弱，債權人權益的安全程度有所下降。,速動比率：,萬科在2010年的速凍比率為0.56，在2011年有一個明顯的下降，下降到0.37，降幅達到0.19，而2012年該指標回升到0.41，上升了0.04.萬科公司近三年的速動比率都小于1，而同時流動比率大于1，說明流動資產中存貨所占比率較大。,長期償債能力資產負債率：,資產負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要標準，一般認

5、為資產負債率為40%-70%時較為合適，通過對比萬科3年的資產負債率，可知其資產負債率一直高于70%且逐年上升，說明該公司的長期償債能力變弱。公司資產負債率的增加是由于預收賬款的增加導致，隨著項目結算將轉化為公司的營業(yè)收入，并不構成實際的償債壓力。,產權比率,由表可知，近3年萬科企業(yè)股份有限公司產權比率不斷擴大，而且負債幾本高于股東權益的三倍以上，但結合房地產行業(yè)的行業(yè)特點，目前該比例屬于正常水平，企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務杠桿效應。,權益乘數=資產總額/股東權益總額,權益乘數與資產負債率的變動方向一致，即權益乘數越大，資產負債率越高，由圖可知，該公司3年權益乘數呈遞增趨勢，說明企業(yè)負債程度

6、不斷增大，財務風險也相對加大。,利息保障倍數=（利潤總額+財務費用）/財務費用,利息保障倍數表明企業(yè)一定時期息稅前利潤相當于利息支出的多少倍，其數額越大表明企業(yè)的償債能力越強，由表可知，萬科近3年償債能力較穩(wěn)定。,營運能力分析存貨周轉率=主營業(yè)務成本/存貨平均余額,企業(yè)由2010-2012年存貨周轉速度變慢,資源占用水平高。待售商品房銷售不如2010年理想，存貨周轉天數也同比上升。存貨周轉期變長使得企業(yè)資金周轉速度變慢，而且過多的商品房待售，導致資金占用，得不到及時回收，增加企業(yè)資金成本。,應收賬款周轉率=主營業(yè)務收入/應收賬款平均余額,由表可知，萬科近3年應收賬款周轉率逐年提高，表明萬科應收

7、賬款的回收速度變快，應收賬款管理效率變高，資產流動性變強。,流動資產周轉率,固定資產周轉率,固定資產周轉率,萬科2010-2012年周轉速度呈快速上升的趨勢，這種上升趨勢表明萬科公司固定資產投資得當，固定資產利用相對充分，提供生產的經營成果越來越多，能夠較充分的發(fā)揮固定資產的運用效率，僅從固定資產的周轉率的指標來看萬科的營運能力逐年增強。,總資產周轉率,由表知，萬科主營業(yè)務收入和資產都在逐年增加，但是總資產周轉率穩(wěn)定在0.3左右，周轉率比較低，但是正在逐步上升。,盈利能力分析,2010-2012經營能力指標,（1）營業(yè)利潤率是企業(yè)一定時期營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。萬科近3年營業(yè)利潤率逐年下降，

8、表明其市場競爭力變弱，獲利能力變弱。 （2）總資產報酬率是衡量企業(yè)一定時期內獲得的報酬總額與平均資產總額的比率。萬科3年內總資產報酬率有所下降，表明其資源利用效益變差，獲利能力變差。 （3）成本費用利潤率體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，經濟效益越好，萬科的成本費用利潤率逐年降低，說明其銷售收入減少。 對比各項指標，該公司3年來的經營盈利能力指標逐年下降，說明其經營過程中，收入有所降低。,未來展望 近年由于政府的宏觀調控政策的連續(xù)出臺特別是限購政策的實施，對房地產行業(yè)來說就是沉重的打擊，很可能造成資金鏈條的斷裂，甚至破產。但是在這么嚴峻的宏觀環(huán)境條件下萬科的利潤仍然連年升高，主營業(yè)務連年擴大，營運能力方面萬科都領先同行業(yè)的競爭對手。未來十年，萬科的中長期發(fā)展規(guī)劃是：有質量增長。即要提高資本與人力資源回報率，提升客戶忠誠度，加強產品與服務創(chuàng)新。為實現這一目標，萬科還提出三大策略：一是客戶細分策略，二是城市圈聚焦策略，三是產品創(chuàng)新策略。萬科的經營策略符合現今社會合低