漳州房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告.ppt

1、漳州市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告,Page 2,第一部分 漳州城市概況,Page 3,一、地理位置,漳州市位于福建省東南部，東瀕臺灣海峽，與廈門隔海相望，東北與泉州接壤，西北與龍巖相接，西南與廣東的汕頭毗鄰,Page 4,二、行政區(qū)劃,漳州市 轄兩個市轄區(qū)（薌城區(qū)，龍文區(qū)） 1個縣級市（龍海市） 8個縣(漳浦縣，平和縣，東山縣，長泰縣，華安縣，詔安縣，云霄縣，南靖縣)。,Page 5,三、交通情況,1、公路 漳州地區(qū)的公路交通比較發(fā)達(dá)，有漳龍高速公路和福廈高速公路（延伸段），此外，319國道和324國道也經(jīng)過漳州地區(qū)。 2、 鐵路 漳州站不在鐵路主干線上，它是鷹廈鐵路在郭坑站分離出去的一條分支線，連接

2、郭坑到漳州的是一段長22公里的鐵路，列車的運(yùn)行時間為25至30分鐘。,Page 6,四、面積與人口,1、地域面積 漳州市陸地總面積1.26萬平方公里，市區(qū)面積300平方公里，海域面積1.86萬平方公里。 2、人口狀況 08年漳州統(tǒng)計(jì)公報(bào)年末全市戶籍人口468.50萬人，常住人口477萬。 低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定。 出生人口政策符合率穩(wěn)步提高。 出生人口性別比呈下降趨勢。,Page 7,五、歷史文化及習(xí)俗習(xí)慣,1、歷史 漳州歷史悠久，相傳遠(yuǎn)古時代便有太武夫人在此拓土而居?，F(xiàn)全市已發(fā)現(xiàn)古文化遺址292處、古窯址22處，其中新石器時代貝丘遺址4處（約5000年左右），商周至西漢時期文化遺址3處（約3

3、500年至4000年左右），商周至西漢時期文化遺址1處，巖畫30多處。,Page 8,2、文化 名人薈萃，文化昌盛。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，清近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術(shù)。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃漳州體育基地。,Page 9,3、風(fēng)俗 龍舟流行于漳州市區(qū)、龍海及九龍江沿岸村莊的一種習(xí)俗。它于每年的農(nóng)歷五月初五端午節(jié)、當(dāng)?shù)厮追Q“五月節(jié)”這一天舉行，規(guī)模盛大,兩岸成千上萬的觀眾歡呼喝彩，場面十分壯觀。,Page 10,城市投資環(huán)境分析,第二部

4、分 城市投資環(huán)境分析城市投資環(huán)境分析,Page 11,1、城市總體經(jīng)濟(jì)情況,1、漳州由于缺少重大生產(chǎn)性項(xiàng)目帶動，經(jīng)濟(jì)總量與周邊先進(jìn)地區(qū)差距仍在擴(kuò)大；財(cái)政實(shí)力仍然較弱，公共保障能力與人民的要求還有較大差距； 2、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施仍然薄弱，農(nóng)業(yè)持續(xù)增產(chǎn)、農(nóng)民持續(xù)增收難度較大； 3、不同群體的收入差距拉大，價格上漲較快導(dǎo)致低收入群眾生活比較困難；,一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,Page 12,4、社會保障體系仍然不夠健全，就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、住房、安全生產(chǎn)、社會治安等民生領(lǐng)域需要解決的問題還比較多。 5、但是由于海西發(fā)展戰(zhàn)略效應(yīng)日益顯現(xiàn)，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)地位更加突出。目前全省上下正在形成廣泛的共識和強(qiáng)大的合力，特別

5、是臺灣投資者更加關(guān)切，投資海西戰(zhàn)略意圖提升。 6、尤其重要的是，國家部委強(qiáng)力助推，持續(xù)加大對海西支持力度，已有40多個部委從規(guī)劃布局、項(xiàng)目建設(shè)、通關(guān)口岸、金融融資、交通建設(shè)、財(cái)政稅收等方面明確支持和促進(jìn)海西發(fā)展。這是宏觀調(diào)控持續(xù)從緊的大環(huán)境下我市面臨的最大機(jī)遇和最有利條件，給我市營造了相對寬松的發(fā)展環(huán)境。,Page 13,1）漳州市是福建的農(nóng)業(yè)大市，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量在福建處于中上游水平。 2）近幾年來漳州的人均GDP持續(xù)增長且增速也一直在加快，總體GDP增長勢頭強(qiáng)勁。 3）2010年漳州GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長，人均GDP居于全省第四位,2、漳州市歷年GDP增長情況,Page

6、 14,3、住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系,根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，漳州市區(qū)當(dāng)前人均GDP水平下，房地產(chǎn)處于快速上升階段。,Page 15,4、漳州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況,Page 16,5、住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系,從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，漳州的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為21.3：44.5：34.2,說明漳州的第二、三產(chǎn)業(yè)雖然比重相對較大，但農(nóng)業(yè)還占很大一部分，而工業(yè)發(fā)展略顯不足。 從海西建設(shè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來漳州將大力引進(jìn)外資發(fā)展工業(yè)，在保持農(nóng)業(yè)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展基礎(chǔ)上以促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長、實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。,Page 17,6、年漳州房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況,Page 18,自

7、2004年至2007年，漳州市房地產(chǎn)投資總量以及增長幅度均呈逐年上升的趨勢； 08年房地產(chǎn)開發(fā)投資超百億，雖然較07年增長31%，但是增長速度開始放緩； 09年投資額首度出現(xiàn)了下滑，只有99.3億元，比08年下降了9% 從長遠(yuǎn)趨勢來看，隨著廈漳泉一體化加速，區(qū)域融合將為漳州帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間。,Page 19,7、漳州市區(qū)商品房供需情況,自2005年，漳州市區(qū)樓市年均供應(yīng)量都在100萬平米以上。而2008年由于樓市低迷，開工量銳減，導(dǎo)致2009漳州樓市新增供應(yīng)只有81.76萬平米，比08年驟降56%，而銷售量卻達(dá)到了168.87萬平米，5年來首次出現(xiàn)批售量和備案量倒掛，市場主要以消化存量

8、房為主。但是隨著2009年樓市的回暖，開工量穩(wěn)步回升，2010年市場供應(yīng)量也會逐步增加。,Page 20,8、漳州市區(qū)商品住宅價格走勢,從2006年至2010的4年間，漳州市區(qū)商品住宅的均價上漲約800元/，年漲幅約6%。低于全國19%的平均漲幅，市場發(fā)展較為平和；2009漳州市區(qū)住宅的銷售均價為4055元/，不僅在閩南金三角片區(qū)屬于明顯的價格洼地，甚 至低于全國4200元/的住宅銷售均價，房價上漲空間明顯；,Page 21,9、漳州市區(qū)房地產(chǎn)售租比,目前，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價租金比一般界定為200：1至300：1。 如果售價租金比超過300：1，意味著房產(chǎn)投資價值相對

9、變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。售價租金比無論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價值。 漳州市區(qū)商品房目前的租售比大約在220：1，不僅低于國際通用的房產(chǎn)泡沫界定標(biāo)準(zhǔn)，也低于周邊城市，如廈門、福州、泉州等地的售租比。漳州房價未偏離真實(shí)的房產(chǎn)價值，房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好。,Page 22,1、1）中國各省2009年GDP排名名次 省份 2008GDP 增長 2008人均 2009GDP 名義增長 常駐人口 人均GDP（元）1 廣 東 35696 10.1% 37588 37775.49（1）5.83% 944

10、9 399782 山 東 31072 12.1% 33083 33621.32（2）8.20% 9367 358933 江 蘇 30024 12.5% 33089 33478.76（3）10.45% 7625 439074 浙 江 21486 10.1% 42214 22716.98（4）5.73% 5060 448955 河 南 18200 12% 18322 19724.73（5）7.16% 9360 210736 河 北 16188 10.1% 19588 17067.99（6）5.44% 6943 245837 上 海 13698 9.7% 73124 14344.73（8）4.72%

11、 1858 772058 遼 寧 13461 13.1% 24945 14696.23（7）9.18% 4298 341939 四 川 12506 9.5% 15008 14050.78（9）12.35% 8127 1728910 湖 北 11330 13.4% 18786 12566.05（10）10.91% 5699 2205011 湖 南 11156 12.8% 17521 12299.85（11）10.25% 6355 1935512 福 建 10863 13% 30255 11855.08（12）9.14% 3581 33106,二、漳州居民生活水平概述,Page 23,2）漳州市房

12、價收入比： 漳州市商品住宅價格：405500元/套（以整體均價4055元/平方米，戶型面積100平方米計(jì)算） 漳州城鎮(zhèn)家庭年收入：64299元（城鎮(zhèn)人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人） 漳州目前的家庭房價收入比約為：6.3 ：1，,Page 24,3）根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地考察情況，再根據(jù)2009年數(shù)據(jù)分析，我們認(rèn)為： 1）漳州全市范圍內(nèi)居民平均收入。低于福建平均水平，總體而言并不富裕（由表1和表5對比可知）。 2）市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平（由表4可知）。 3）漳州目前的房價收入比略高于國際公認(rèn)房價合理標(biāo)準(zhǔn)6：1，但是明顯低于國內(nèi)一線城市15：1的水平，因此，漳州的房

13、地產(chǎn)價格還存在較大溢價空間。,Page 25,2、漳州居民收入支出情況,2009年漳州市GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，以1334億元列全省第四。比2008年增長13%。 漳州市2009年人均GDP突破2.3 萬元,比上年增長12.6%,增幅超 過福州、廈門、泉州等地。樓 市因長期積蓄的購買力而將呈 現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。,Page 26,我們以上述的統(tǒng)計(jì)資料結(jié)合我們實(shí)地考察結(jié)果來看，漳州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，城鎮(zhèn)居民可支配收入也呈逐年快步增長之勢，2009年人均可支配收入達(dá)18371元，比2008年增長13%，與當(dāng)年GDP增幅相當(dāng)，表明漳州總體的購買能力有限。雖然漳州人均可支配收

14、入水平不高且增長幅度小于GDP增幅水平，但結(jié)合其城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，漳州存在著一定數(shù)量的高收入階層，如部分私營業(yè)主。,Page 27,漳州居民儲蓄存款總體還是呈上升的趨勢，只是增幅有所下降。由此可見近年隨著漳州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，漳州居民有一定住宅消費(fèi)或其他投資性消費(fèi)。但這種投資性消費(fèi)還是比較適度的，不會影響到今后住宅消費(fèi)能力。,Page 28,3、漳州居民住房水平,盡管許多城市居民飽受高房價的困擾，但城市人均住房面積在擴(kuò)大、市民居住環(huán)境在改變，也是不爭的事實(shí)。漳州市城鎮(zhèn)居民人均居住面積自2004年起穩(wěn)步增長，2004年城鎮(zhèn)居民人均居住面積為23.4平方米，2009年提高到3

15、2.68平方米，隨著海西建設(shè)，漳州城市化進(jìn)程的加快和外來人口的增加，漳州市房地產(chǎn)市場蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?Page 29,小結(jié)： 漳州房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn) ，從2006年至2010的4年間，商品住宅的均價上漲約800元/平米，年漲幅約6%。低于全國19%的平均漲幅，低于漳州市GDP年15%的平均漲幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均漲幅。房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平和； 漳州市區(qū)商品房目前的租售比大約在220：1，房價收入比約為6.3：1，商品住宅空置面積也保持在12萬的較低水平，房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行，房價未偏離真實(shí)的房產(chǎn)價值，尚有上升空間； 漳州房地產(chǎn)發(fā)展相對于周邊的廈門、泉州等城市滯后，市

16、場發(fā)展空間較大。 當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不斷增強(qiáng)、房地產(chǎn)處于高速發(fā)展的階段,Page 30,1、漳州市總體規(guī)劃 1）城市布局 一核兩灣四區(qū)：十二五規(guī)劃明確了漳州市“一核兩灣四區(qū)”的重點(diǎn)發(fā)展布局，一核即圍繞漳州的中心城市核心區(qū)，兩灣即廈門灣（南岸）和東山灣，四區(qū)即九龍生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、漳州臺商投資區(qū)、南太武濱海新區(qū)、古雷港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。推進(jìn)“一核兩灣四區(qū)”重點(diǎn)區(qū)域加快發(fā)展，同時推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。,三、城市規(guī)劃及重大市建設(shè)情況,Page 31,三、城市規(guī)劃及重大市建設(shè)情況,Page 32,2）城市發(fā)展方向 龍文區(qū)重點(diǎn)發(fā)展迎賓路以南區(qū)域，局部向迎賓路以北拓展，薌城區(qū)重點(diǎn)向西發(fā)展，橋南片區(qū)以南山景區(qū)為核心，向東發(fā)展。,

17、Page 33,3)城市交通規(guī)則 鐵路：重點(diǎn)建設(shè)廈深鐵路及龍廈鐵路漳州段。 高速公路：重點(diǎn)實(shí)施沈海高速公路泉廈漳拓寬改造工程角美至長洲段，沈海高速公路福廈漳詔復(fù)線漳州段，廈成高速公路漳州段。 城市外環(huán)線：結(jié)合西洋坪大橋的建設(shè)，建設(shè)橋南西環(huán)線，北起西洋坪大橋，沿西洋坪路橋南段，東至九龍大道。 城市主、次干道 城市重要橋梁 交通樞紐,Page 34,4）道路系統(tǒng)規(guī)劃 A 城市道路系統(tǒng)采用環(huán)路加方格網(wǎng)布局，城區(qū)道路主要分主干道、次干道和支路三級。 B 橋梁與交叉口規(guī)劃新建橋梁五座：西洋坪橋、西環(huán)路橋、元光路橋、東三號路橋及西溪大橋 .在城區(qū)內(nèi)鐵路與主要道路相交時均采用鐵路下穿式立交。城區(qū)內(nèi)各環(huán)形交叉

18、口逐步改造成為信號燈控制。,Page 35,2、漳州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo),1）人口規(guī)模 2005年全市總?cè)丝?70萬人（戶籍總?cè)丝?57.37萬人），人口出生率為11.7%，死亡率為5.8%，自然增長率5.9%。 2）用地規(guī)模 I、居住用地： 漳州市居住用地可分為中心城區(qū)，西部金峰區(qū)，東北部朝陽區(qū)，東部藍(lán)田區(qū)和南部橋南區(qū)。 中心城區(qū):結(jié)合環(huán)境條件安排一類或二類居住用地 東北部朝陽區(qū) 以二類居住用地為主，配合城北地區(qū)工業(yè)發(fā)展，做到居住與就業(yè)基本平衡。 東部藍(lán)田區(qū)，配合藍(lán)田工業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)，主要布置二類居住用地。,Page 36,南部橋南區(qū) 規(guī)劃以增建為主，按照二類居住用地標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)公建設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。

19、 西部金峰區(qū) 在三湘江周圍和濱江地帶為一類居住用地分布區(qū) ，靠近工業(yè)區(qū)布置二類居住用地。,Page 37,II、公共設(shè)施用地 A城市中心 ：市級中心區(qū)級中心地段中心三個層次構(gòu)成。 a市級中心 隨著城市向東發(fā)展，城市重心東移，將在水仙大街以北，九龍大道以東，人民廣場以南，東三號路以西建設(shè)市級的商務(wù)、辦公、金融、資信、大型商業(yè)、文化娛樂、服務(wù)業(yè)等設(shè)施，形成現(xiàn)代化城市中心區(qū)。,Page 38,b區(qū)級中心 藍(lán)田中心：為藍(lán)田開發(fā)區(qū)服務(wù)，規(guī)劃為具有行政、辦公、商業(yè)、文娛、農(nóng)貿(mào)相結(jié)合的區(qū)級綜合公共中心。 橋南中心：主要為橋南新區(qū)居民服務(wù)，兼具旅游職能，以促進(jìn)荔枝海、百花村等花果生產(chǎn)特色地區(qū)的發(fā)展并成為旅游服

20、務(wù)基地。 薌城中心：以現(xiàn)狀市中心為基礎(chǔ)，在新的市中心建設(shè)起來后，降格為區(qū)級中心。舊城中傳統(tǒng)商業(yè)中心以小商品零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主 c、地段中心 這類公共中心與居民生活緊密聯(lián)系，以商業(yè)服務(wù)和文化娛樂設(shè)施為主，是城市公共中心系統(tǒng)的基層組成部分,Page 39,B重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 龍文區(qū)：龍文南路以東龍文區(qū)政府為中心的區(qū)級行政中心區(qū) 薌城區(qū)： 橋南片： 長洲片區(qū)：,Page 40,（一）優(yōu)勢分析 1、自然環(huán)境 680多公里長的海岸線，1.86萬平方公里的海域面積 氣候溫和，光照充足，雨水豐沛，物產(chǎn)富饒，漳州平原是全省第一大平原國家命名的中國水仙花之鄉(xiāng)、中國蘭花之鄉(xiāng)、中國香蕉之鄉(xiāng)、中國花木之鄉(xiāng)、中國榕樹盆景之

21、鄉(xiāng)等美譽(yù)。,四、漳州市投資環(huán)境優(yōu)劣分析,Page 41,2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 漳州市堅(jiān)持按照“依港立市、工業(yè)強(qiáng)市、開放活市、科教興市”的總體思路，充分發(fā)揮對臺、港口、農(nóng)業(yè)比較優(yōu)勢，致力打造海峽西岸港口大市、工業(yè)強(qiáng)市和生態(tài)名市。主導(dǎo)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)凸顯，已經(jīng)形成食品、機(jī)械、電子“三大”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和鋼鐵、汽車、船舶、能源“四大”戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的“3+4”產(chǎn)業(yè)格局，,Page 42,3、基礎(chǔ)設(shè)施條件 公路網(wǎng)絡(luò)由2條高速公路、2條國道、5條省道、57條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。 漳州港口的石碼、招銀、后石三個港區(qū)與廈門灣港區(qū)合并組成廈門港，全港已建成生產(chǎn)性泊位58個， 廈深鐵路和龍廈鐵路(漳州段)正在加快建設(shè)。 航空運(yùn)輸方面

22、自2005年起加快漳朔軍用機(jī)場的民用化進(jìn)程，與廈門航空港形成區(qū)域互補(bǔ)的組合空港。 在電網(wǎng)建設(shè)方面，全市電力裝機(jī)容量達(dá)超過350萬。 4、社會治安良好 漳州“110”被國務(wù)院授予“人民110”的榮譽(yù)稱號，社會治安環(huán)境十分良好。,Page 43,5、金融環(huán)境 中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行等四大國有銀行，現(xiàn)代金融工具普遍使用，各大銀行與國內(nèi)其它城市聯(lián)機(jī)并網(wǎng)，異地匯兌、異地存取均可輕松自由實(shí)現(xiàn)。 6、主要的優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)按照不同的情況提供稅收優(yōu)惠、用地優(yōu)惠、收費(fèi)優(yōu)惠、金融支持和省級外貿(mào)發(fā)展基金支持、戶口政策、簽證政策等方面的其他優(yōu)惠政策。 對民營經(jīng)濟(jì)，在稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、金

23、融支持等方面鼓勵新辦工業(yè)企業(yè)、鼓勵發(fā)展規(guī)模工業(yè)、鼓勵企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、鼓勵企業(yè)開拓市場等。,Page 44,7、投資成本 用人費(fèi)用：漳州處在第二檔即最低工資標(biāo)準(zhǔn)800元/月，非全日制用工小時最低工資標(biāo)準(zhǔn)8.50元/小時。 通訊費(fèi)用（根據(jù)2007年的數(shù)據(jù)）：有預(yù)埋線路：58元/部；無預(yù)埋線路：158元/部。 水費(fèi)：生活用水1.32元噸；工業(yè)用水1.68元噸；商業(yè)、營業(yè)用水 1.98元噸。 電費(fèi)：高峰時段0.86元/千瓦時.平時段0.57元/千瓦時；谷時段0.23元/千瓦時；用電大戶平時段：0.484元千瓦時 土地費(fèi)用：每平方米年費(fèi)額3至10元。,Page 45,漳州工業(yè)用地出讓的最低標(biāo)準(zhǔn),Page

24、46,8、社會文化環(huán)境 漳州素稱“海濱鄒魯”，文化底蘊(yùn)深厚，民俗風(fēng)情多姿，歷代名人輩出。 漳州是著名的僑鄉(xiāng)和臺灣同胞的主要祖籍地 漳州的語言、錦歌、書畫、謎語、竹馬、車鼓、南詞、提線木偶、布袋戲、紙影戲、薌劇、剪畫等民間藝術(shù)豐富多彩以及多姿的風(fēng)俗、信仰，具有廣泛的群眾基礎(chǔ)和精深造詣 閩南語，如今的閩南話已經(jīng)成為地球60種主要語言的代表之一，閩南話是一個超地區(qū)界、超省界、超國界的一個漢語方言。,Page 47,（二）劣勢分析 1、生態(tài)環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，能源消耗大。 2、產(chǎn)業(yè)集中度低，削弱了承接產(chǎn)業(yè)合作能力。 3、企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，制約了區(qū)域競爭力的提升。 4、企業(yè)自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)。 5、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展比

25、較滯后。 6、交通運(yùn)輸經(jīng)濟(jì)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量很不協(xié)調(diào)。 7、縣域之間發(fā)展差距較大。 8、集疏運(yùn)通道未配套，腹地貨源受制約。 9、受教育水平面臨的挑戰(zhàn)。,Page 48,第三部分 漳州房地產(chǎn)市場情況,Page 49,1、漳州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)正常的供需平衡態(tài)勢，市場發(fā)展健康 2、居民購房偏好中等戶型（90-120），戶型功能實(shí)用性要求較高； 3、居民購房熱情較高，樓盤對比能力較強(qiáng)； 4、居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大； 5、揚(yáng)州新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價平量微縮狀態(tài)；,一、漳州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,Page 50,6、揚(yáng)州市年土地供應(yīng)量較大，土地價格相對比較低，有一

26、定的增值潛力 7、漳州房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)主要是東部板塊 8、建筑風(fēng)格大部分是中式跟現(xiàn)代 9.漳州地產(chǎn)逐步步入品牌開發(fā)階段 10.房價水平分析 11.購買客戶群分析,Page 51,1、土地供應(yīng)情況 2008年土地供應(yīng)面積為19.4萬平方米，建筑面積為57萬平方米； 2009土地供應(yīng)面積為36.5萬平方米，建筑面積為86.3萬平方米； 2010年推出土地95萬平方米，建筑面積為166.5萬平方米。,二、漳州土地市場交易情況,Page 52,因此可以看出： 1）目前漳州市場需求略大于供應(yīng)的情況是正常的 2）隨2010年較大量的土地推出，可以預(yù)計(jì)未來1-2年漳州市場供應(yīng)將趨于平衡，從土地供給看市場運(yùn)行將

27、較為平穩(wěn)。 3）可以預(yù)見漳州未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會呈快速發(fā)展趨勢，市場競爭更加激烈，市場產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升,Page 53,2、縱觀近幾年土地市場行情有如下幾個特點(diǎn)： 1）老城區(qū)板塊、江濱板塊受熱捧。 2）漳州市區(qū)土地推量偏少，競爭激烈。 3）龍文區(qū)受市政府東移的影響漸成投資熱點(diǎn)。 4）未來開發(fā)商占據(jù)土地市場半壁江山。,Page 54,1、漳州與廈門毗鄰，意味著能夠更多地受到該重點(diǎn)城市的輻射，以及在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中享有更多的政策傾斜。 2、從地方財(cái)政的角度看，漳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，財(cái)政收入持續(xù)增長，從而能夠保證政府在城市建設(shè)方面的穩(wěn)定投入。 3、城市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速比。 4、對于房地產(chǎn)市

28、場起步相對較晚的漳州來說，由于投資需求比例較低，所以其內(nèi)部剛性需求體量的大小決定了短期內(nèi)樓市發(fā)展的速度。,三、漳州房地產(chǎn)市場前景,Page 55,5、在目前的樓市中，多數(shù)房企已突破了單純長身體的階段，進(jìn)入獨(dú)立思考的階段。“抱團(tuán)式取暖”已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)制，也即所謂的現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：從競爭走向競合，達(dá)到所謂的雙贏。企業(yè)聯(lián)合體就是市場環(huán)境逐步改變下創(chuàng)造出了應(yīng)對市場生存的一種戰(zhàn)略。,Page 56,第四部分 江濱板塊,Page 57,江濱路全段南臨漳州九龍江畔，西起薌城區(qū)洋老洲土石堤相接處，東至龍文區(qū)西溪橋閘。 江濱大道是漳州市區(qū)集觀光、休閑、防洪、旅游、交通功能為一體的城市景觀主干道

29、和交通次干道，是漳州市實(shí)施“建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江，改善舊城”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要帶動項(xiàng)目。,一、江濱板塊的概況,Page 58,總體規(guī)劃 總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)稱為“一江、兩帶、四區(qū)、五軸、多點(diǎn)”的結(jié)構(gòu)，這里的“一江”就是九龍江；“兩帶”是指南江濱路道路景觀帶、九龍江沿江景觀帶；“四區(qū)”是把整個南岸分成四個區(qū)域，分別是文化之都、活力之岸、絢麗之園、生態(tài)之灘四個地段。 除了江濱路的建設(shè)以外，在江濱景觀的建設(shè)上，政府也花了很多的精力在做。目前，江濱路的漳州城市濕地公園、濱江公園、荔海公園以及龍江大橋的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成。,二、江濱板塊規(guī)劃,Page 59,道路規(guī)劃 江濱大道，位于九龍江西溪北岸，東起西溪橋閘，

30、西止于金峰，橫貫市區(qū)東西方向，連接薌城和龍文兩區(qū)，從東往西，將龍江路、九龍大道、元光南路、新華南路、延安南路、學(xué)府路、西洋坪路等南北動向的城市主干道串聯(lián)成線 江濱大道疏通了江濱版塊東西動脈，西洋坪大橋的建成通車以及規(guī)劃中的龍江大橋?yàn)閯t這一板塊互通南北。,Page 60,道路規(guī)劃,Page 61,配套跟進(jìn) 以前，商業(yè)配套不足是江濱地產(chǎn)的一大軟肋，但隨著一些大賣場和專業(yè)市場的進(jìn)駐，尤其是休閑商業(yè)的興起，這一情況開始有所改善。目前，該項(xiàng)目已有新華都、閩南水產(chǎn)品批發(fā)市場等落戶于此，將形成磁力巨大的商圈。這里集合了江濱觀光區(qū)、大型賣場、美食、娛樂場等休閑商業(yè)業(yè)態(tài)后，將能夠滿足江濱及周邊區(qū)域近萬消費(fèi)人口的需求。,Page 62,Page 63,土地規(guī)劃 根據(jù)市委、市政府提出“拉大框架、跨江發(fā)展、路網(wǎng)先引、重點(diǎn)突破、打造亮點(diǎn)、提升品位”的發(fā)展思路，未來九龍江南岸的江南版塊將成為江濱板塊的延伸。2009年政府在橋南片區(qū)規(guī)劃了一個用地面積達(dá)10公頃的大型社區(qū)，住宅面積16.25萬平方米。而整個片區(qū)的總體規(guī)劃面積將擴(kuò)大到25平方公里，人口規(guī)模擴(kuò)大到30萬人。無可置疑，西洋坪大橋的建成通車，將為江濱