房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)ppt課件

1、。1，第9章，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)，房地產(chǎn)估價(jià)，2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編寫(xiě)、估價(jià)報(bào)告的學(xué)習(xí)內(nèi)容、形式、組成和要素、編寫(xiě)原則和要求、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)錯(cuò)誤和注意事項(xiàng)、估價(jià)報(bào)告的程序和標(biāo)準(zhǔn)格式、要點(diǎn)和難點(diǎn)等。3，第1節(jié)，評(píng)估報(bào)告的形式、組成和要素，也稱(chēng)為定型報(bào)告或封閉式報(bào)告。城市土地估價(jià)規(guī)范(GB/T18508-2001)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)范)中所列的土地估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容(表格式)。2.自由敘事報(bào)告。也稱(chēng)為開(kāi)放。3混合報(bào)告。根據(jù)規(guī)范第8.0.2條的要求，一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由以下八部分組成：1 .封面；2目錄；3.給客戶(hù)的信；4 .鑒定人聲明；5.評(píng)估的假設(shè)和限制；6 .評(píng)估結(jié)果報(bào)告；7估價(jià)技

2、術(shù)報(bào)告；8附件。條例規(guī)定，書(shū)面土地估價(jià)報(bào)告由土地估價(jià)報(bào)告(封面、第一部分摘要、第二部分估價(jià)對(duì)象定義、第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其用途、第四部分附件)和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(封面、第一部分概述、第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析、第三部分土地估價(jià)、第四部分附件)組成，兩者在格式上相對(duì)獨(dú)立、完整，土地估價(jià)報(bào)告實(shí)際上來(lái)源于土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容。因此，在撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，通?？梢韵韧瓿赏恋毓纼r(jià)技術(shù)報(bào)告，然后選擇相關(guān)部分完成土地估價(jià)報(bào)告。嘿。6，3，構(gòu)成要件，(1)法律基礎(chǔ)要件1。委托方的信息。2.受托人信息。3估價(jià)對(duì)象及其權(quán)屬狀況。4評(píng)估目的。5評(píng)估日期。6估價(jià)基礎(chǔ)。7評(píng)估期。8名評(píng)估人員。描述性要素

3、：1估價(jià)對(duì)象的物理?xiàng)l件包括估價(jià)對(duì)象所在的土地級(jí)別或城市區(qū)域、土地占用面積、土地占用的形狀和方向、土地平整程度、地形、地質(zhì)和水文條件、周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的完整性、規(guī)劃限制和利用現(xiàn)狀。估價(jià)對(duì)象的位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、竣工日期、使用功能、平面布局、裝飾裝修、配套設(shè)施、使用條件、適應(yīng)性和利用情況。估價(jià)對(duì)象所在地包括估價(jià)對(duì)象所在城市的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、城市建設(shè)、投資環(huán)境和城市發(fā)展趨勢(shì)；估價(jià)對(duì)象為住宅物業(yè)的，其所在住宅區(qū)的環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理和交通狀況；如估價(jià)對(duì)象為商業(yè)地產(chǎn)，其周邊地區(qū)商業(yè)店鋪的商業(yè)氛圍和受歡迎程度；如估價(jià)對(duì)象為辦公物業(yè)，其辦公環(huán)境、公共設(shè)施、配套服務(wù)、交通設(shè)施等。8，(3

4、)分析元素，1估價(jià)技術(shù)路線。2估價(jià)原則。3.估價(jià)的假設(shè)和限制。4.估價(jià)方法及其選擇原因，這種方法的基本原則等。5.測(cè)量過(guò)程及相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù)的確定。6.評(píng)估結(jié)果的確定。第二節(jié)評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)原則和編寫(xiě)要求(1)目標(biāo)原則：總體目標(biāo)和具體目標(biāo)。(二)公平、客觀的原則，即估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)從中立的立場(chǎng)客觀地介紹、分析和評(píng)論價(jià)格影響因素。首先，評(píng)估報(bào)告中使用的背景資料的真實(shí)性不能被捏造、夸大或降低。其次，包括細(xì)節(jié)在內(nèi)的分析材料應(yīng)該客觀，經(jīng)得起推敲。第三，評(píng)估結(jié)果還必須符合市場(chǎng)的客觀條件。(3)規(guī)范性原則，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的章節(jié)結(jié)構(gòu)和要素應(yīng)程式化，符合統(tǒng)一要求。(4)全面性原則。(5)準(zhǔn)確性原則。(6)一般性原則

5、。評(píng)估報(bào)告的寫(xiě)作原則和寫(xiě)作要求寫(xiě)作要求：(1)寫(xiě)作內(nèi)容主要以房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的構(gòu)成和寫(xiě)作順序?yàn)橐罁?jù)；(二)寫(xiě)作語(yǔ)言要求、詞義要求、句子要求、防止錯(cuò)別字和遺漏、語(yǔ)言規(guī)范要求；(3)制作格式要求，11，封面內(nèi)容，(1)標(biāo)題。指估價(jià)報(bào)告的名稱(chēng)，如“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。(2)評(píng)估項(xiàng)目名稱(chēng)。解釋評(píng)估項(xiàng)目的全稱(chēng)。通常采用估價(jià)對(duì)象的名稱(chēng)。例如“北京廣場(chǎng)a的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估”。(3)校長(zhǎng)。說(shuō)明評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的姓名。如果它是一個(gè)單位的負(fù)責(zé)人，它是該單位的全稱(chēng)；是一個(gè)人，因?yàn)樗拿帧?4)評(píng)估機(jī)構(gòu)。說(shuō)明接受評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)。(5)評(píng)估運(yùn)營(yíng)期。說(shuō)明評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估的起止日期，即評(píng)估委員會(huì)正式受理之日至評(píng)估報(bào)告完成之

6、日。(6)評(píng)估報(bào)告編號(hào)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)中說(shuō)明評(píng)估報(bào)告的編號(hào)，以便于歸檔和以后的統(tǒng)計(jì)和檢索。給客戶(hù)的信，給客戶(hù)的信是正式向客戶(hù)提交評(píng)估報(bào)告的信，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡可能簡(jiǎn)明扼要。其內(nèi)容一般包括以下幾項(xiàng)：(1)收件人。指當(dāng)事人的姓名。(2)信的正文。應(yīng)說(shuō)明評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)間、評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告有效期。此外，信中通常會(huì)說(shuō)明評(píng)估報(bào)告附在此信之后。(3)寄信簽名。是估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)，加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并由負(fù)責(zé)估價(jià)項(xiàng)目的法定代表人或估價(jià)師簽字蓋章。(4)信件日期。指發(fā)出信函的日期，即正式出具評(píng)估報(bào)告的日期。估價(jià)人員聲明估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)真實(shí)準(zhǔn)確。評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是評(píng)估人員自己的

7、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受評(píng)估報(bào)告中所解釋的假設(shè)和限制的影響。估價(jià)人員與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或陳述的)利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有(或陳述的)個(gè)人利益和偏見(jiàn)。估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，并撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了(或未進(jìn)行)實(shí)地調(diào)查(如有多人在估價(jià)報(bào)告上簽字，應(yīng)明確列出所有進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的估價(jià)人員和未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的估價(jià)人員的姓名)。鑒定人在鑒定過(guò)程中沒(méi)有得到他人的重要專(zhuān)業(yè)幫助(如有例外，應(yīng)注明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名和專(zhuān)業(yè)背景以及提供的重要專(zhuān)業(yè)幫助的內(nèi)容)。其他需要申報(bào)的事項(xiàng)?？筛鶕?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐或

8、項(xiàng)目特點(diǎn)酌情編寫(xiě)。例如，“未經(jīng)本公司書(shū)面許可，任何組織或個(gè)人不得以任何形式閱讀本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容?！被蛘撸氨緢?bào)告僅供委托，我公司對(duì)本報(bào)告的全部或任何部分不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任?！狈康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)假設(shè)和限制是指估價(jià)的假設(shè)和前提、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)、估價(jià)中未考慮的因素、一些特殊處理及其可能產(chǎn)生的影響以及估價(jià)報(bào)告中使用的限制。例如，表示估價(jià)對(duì)象的面積尚未測(cè)量，或估價(jià)對(duì)象的數(shù)據(jù)來(lái)源被認(rèn)為是可靠的(但估價(jià)人員并未實(shí)際核實(shí))。評(píng)估報(bào)告中陳述了評(píng)估的假設(shè)和局限性，一方面是為了保護(hù)評(píng)估人員，另一方面是為了告知和保護(hù)評(píng)估報(bào)告的客戶(hù)和使用者，提醒他們?cè)谑褂迷u(píng)估工具時(shí)要注意概述評(píng)估對(duì)象的實(shí)

9、體地位和權(quán)益。(4)估價(jià)目的。說(shuō)明本次評(píng)估的目的和應(yīng)用方向。如“為法院辦案提供估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的依據(jù)”。(5)評(píng)估時(shí)間。說(shuō)明評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體年、月、日。土地估價(jià)報(bào)告為“估價(jià)基準(zhǔn)日”。(6)價(jià)值的定義。解釋評(píng)估中采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。(7)估價(jià)基礎(chǔ)。說(shuō)明評(píng)估所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，委托方提供的相關(guān)資料，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員掌握和收集的相關(guān)資料。(8)估價(jià)原則。(9)估價(jià)方法。(10)鑒定結(jié)果。主要說(shuō)明本次評(píng)估的最終結(jié)果，分別列出總價(jià)和單價(jià)，并附文字金額。(11)評(píng)估師。列出參與評(píng)估項(xiàng)目的所有評(píng)估人員的姓名、專(zhuān)業(yè)資格或?qū)I(yè)技術(shù)職務(wù)等。由我簽字蓋章。(12)評(píng)估運(yùn)營(yíng)期。

10、解釋評(píng)估的開(kāi)始和結(jié)束日期。(13)評(píng)估報(bào)告申請(qǐng)有效期。說(shuō)明評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)果的有效期。16、估價(jià)技術(shù)報(bào)告，詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的位置、實(shí)物和權(quán)益；影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素的詳細(xì)分析；詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的理念、方法和理由；詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和參數(shù)選擇；詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估結(jié)果及其確定的原因。(1)個(gè)體因素分析。詳細(xì)解釋和分析評(píng)估對(duì)象的個(gè)體因素。(2)區(qū)域因素分析。詳細(xì)解釋和分析評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素。(3)市場(chǎng)背景分析。詳細(xì)描述和分析該地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)。(4)最高和最佳使用分析。對(duì)估價(jià)對(duì)象最高和最佳用途的詳細(xì)分析和說(shuō)明。(5)估價(jià)方法的選擇。(6)估價(jià)和計(jì)算過(guò)程。結(jié)合所選方法，詳

11、細(xì)介紹了計(jì)算過(guò)程和參數(shù)確定。(7)評(píng)估結(jié)果的確定。詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估結(jié)果及其確定的原因。附件通常包括位置圖、四周環(huán)境圖、土地形狀圖、建筑平面圖、室內(nèi)外照片、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、產(chǎn)權(quán)證明、評(píng)估中引用的其他特殊文件、評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書(shū)等。(2)寫(xiě)作語(yǔ)言要求，(1)詞義要求，(1)用詞準(zhǔn)確。例如，“有可能成為一個(gè)繁榮的商業(yè)區(qū)”、“有望成為一個(gè)繁榮的商業(yè)區(qū)”和“必然成為一個(gè)繁榮的商業(yè)區(qū)”。這三種表達(dá)方式有不同的用詞強(qiáng)度和不同的含義。(2)語(yǔ)義要清晰，不要含糊不清。(3)詞語(yǔ)不應(yīng)有強(qiáng)烈的情感色彩。(4)詞語(yǔ)應(yīng)簡(jiǎn)潔規(guī)范，不應(yīng)堆砌或創(chuàng)造。(1)句子應(yīng)該完整。句子成分應(yīng)該保存，但不應(yīng)該保存。句子將是不完整和混亂

12、的。(2)正確匹配。在語(yǔ)義上，它應(yīng)該符合理性和語(yǔ)法規(guī)則，句子之間的意義應(yīng)該是連貫的。(3)邏輯要嚴(yán)密。不應(yīng)出現(xiàn)自相矛盾和邏輯混亂。主要體現(xiàn)在：一是照顧前后，例如空置率為70，在計(jì)算估價(jià)對(duì)象的凈收入時(shí)必須考慮；第二，數(shù)據(jù)必須有準(zhǔn)確的來(lái)源；第三，有足夠的理由進(jìn)行判斷和推理，簡(jiǎn)單和武斷的結(jié)論似乎缺乏相應(yīng)的支持。(4)句子應(yīng)該簡(jiǎn)潔。不能出現(xiàn)雜揉、多余等情況。為防止錯(cuò)別字和遺漏，(1)易混淆的詞語(yǔ)不應(yīng)使用不當(dāng)，估價(jià)報(bào)告中常見(jiàn)的詞語(yǔ)有：位置(非“位置”)、坐標(biāo)(非“坐標(biāo)”)、順序(非“順序”)、表述(非“表述”)、簽字(非“簽字”)、外觀(非“外觀”)、想象(非“想象”)、形象部分(非“部分”)、身份(非

13、“身份”)、構(gòu)成(非“構(gòu)成”)、賬戶(hù)(非“賬戶(hù)”)、注銷(xiāo)(非“注銷(xiāo)”)、抵銷(xiāo)(非“抵銷(xiāo)”)等。(2)避免遺漏單詞，尤其是數(shù)字。例如，有些考核人將200000的計(jì)算結(jié)果寫(xiě)成20000。標(biāo)準(zhǔn)條款的要求在標(biāo)準(zhǔn)中有明確的規(guī)定：(1)對(duì)不同要求的不同條款的要求如下：要求非常嚴(yán)格，所以有必要這樣做：肯定詞采用“必須”，否定詞采用“禁止”；它的意思是嚴(yán)格，在正常情況下應(yīng)該這樣做：陽(yáng)性詞采用“應(yīng)該”，陰性詞采用“不應(yīng)該”或“一定不要”；意思是允許有一點(diǎn)點(diǎn)選擇，這應(yīng)該在條件允許的情況下先做：肯定的詞采用“適當(dāng)?shù)摹保穸ǖ脑~采用“不利的”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做，使用“可以”。(2)當(dāng)規(guī)范中規(guī)定應(yīng)執(zhí)行

14、其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范時(shí)，應(yīng)寫(xiě)成“應(yīng)遵守的規(guī)定”或“應(yīng)執(zhí)行的規(guī)定”。此外，mainland China不應(yīng)使用繁體字。對(duì)于制作格式的要求，鑒定報(bào)告應(yīng)附有插圖和說(shuō)明，所用的紙張、封面和裝訂應(yīng)質(zhì)量良好。1紙張：使用A4紙作為規(guī)格中規(guī)定的紙張尺寸。根據(jù)規(guī)定，使用209295毫米(相當(dāng)于A4紙)的紙張。2、字體和字號(hào)規(guī)定：規(guī)定對(duì)封面的字體和編排、報(bào)告主體的標(biāo)題等內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，詳見(jiàn)附件。本規(guī)范對(duì)字體和字符沒(méi)有特別規(guī)定，請(qǐng)參考相關(guān)規(guī)定。3、報(bào)告編制：規(guī)定每一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目只能出具一份“土地估價(jià)報(bào)告”，但可以有多份“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”。4.書(shū)寫(xiě)格式：以相關(guān)法規(guī)的相應(yīng)規(guī)定為準(zhǔn)。第三節(jié)評(píng)估報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤及注意事項(xiàng)1。

15、評(píng)估報(bào)告中的常見(jiàn)錯(cuò)誤：(1)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容不完整或解釋不清、過(guò)于簡(jiǎn)單。(2)在因子分析中，相關(guān)性和針對(duì)性較差，即描述不能很好地確認(rèn)評(píng)估結(jié)果的計(jì)算過(guò)程和最終結(jié)果的確定，或者只是簡(jiǎn)單的重復(fù)評(píng)估對(duì)象在結(jié)果報(bào)告中的狀態(tài)。例如，一份報(bào)告的最高和最佳用途分析如下：“通過(guò)分析醫(yī)院綜合樓房地產(chǎn)的市場(chǎng)背景，可以得出結(jié)論，該物業(yè)的最高和最佳用途是購(gòu)買(mǎi)商店，而上面24層可用于住房和辦公目的。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的加強(qiáng)，商鋪房地產(chǎn)的增值功能也增強(qiáng)了。投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后，可以將它出租，在不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下獲得利潤(rùn)?！边@里有“買(mǎi)一個(gè)商店用”、“把它用于住房和辦公”、“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”等。所有這些都是壞話(huà)?！巴顿Y者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后，可以

16、將其出租并獲得利潤(rùn)，而無(wú)需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”，這也違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則。(3)估價(jià)技術(shù)和方法的應(yīng)用存在錯(cuò)誤。(四)措辭不規(guī)范，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)使用不當(dāng)。(五)基本概念不清或有誤。(六)藝術(shù)和科學(xué)不合理或不精確。(2)估價(jià)技術(shù)和方法應(yīng)用中的錯(cuò)誤(1)市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的常見(jiàn)問(wèn)題(1)可比實(shí)例選擇不足、不當(dāng)或不明確。(2)沒(méi)有理由、依據(jù)或解釋確定區(qū)域因素和個(gè)體因素的修正系數(shù)，或各因素權(quán)重選擇不當(dāng)。(3)因素修正范圍過(guò)大。收益法應(yīng)用中的常見(jiàn)問(wèn)題：(1)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益，尤其是純收益，沒(méi)有依據(jù)或依據(jù)不足。有的直接計(jì)算估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收入，沒(méi)有任何解釋。(2)配方選擇不當(dāng)。(3)沒(méi)有計(jì)算資本化率的方法和依據(jù)，價(jià)值不適當(dāng)。(4)收入確定有誤。成本法應(yīng)用中普遍存在的問(wèn)題：(1)土地價(jià)格、重置成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)率的確定沒(méi)有依據(jù)，反映出很強(qiáng)的主觀隨意性。(2)無(wú)充分理由調(diào)整系數(shù)過(guò)大。例如，在工業(yè)用房的價(jià)格評(píng)估報(bào)告中，房地產(chǎn)的重置單價(jià)成為新的比率(1個(gè)各種因素的調(diào)整)(1個(gè)其他因素的調(diào)整)和建筑面積。這些因素包括照明、朝向、通風(fēng)、環(huán)境衛(wèi)生等。報(bào)告中三個(gè)工廠的調(diào)整系數(shù)分別為70、70和50。調(diào)整系數(shù)過(guò)大，結(jié)果不具有說(shuō)服力。假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用中的常見(jiàn)問(wèn)題(1)假設(shè)開(kāi)發(fā)利用模式和管理模式的確定缺乏相應(yīng)的依據(jù)；(2)開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值的估算依據(jù)不足，應(yīng)選擇三個(gè)以上案例進(jìn)行對(duì)比分析；(3)各種費(fèi)用、利率、利潤(rùn)率等數(shù)據(jù)