控制性詳細規(guī)劃的控制體系

1、控規(guī)的互動性討論話題,1、控規(guī)究竟“控什么”？ 2、目前控規(guī)的指標體系是否合理(在核心指標體系外，你們看到各城市有哪些增補指標，合理么)？ 3、土地的混合使用好么？在控規(guī)中如何把握土地兼容控制？ 4、容積率，如何走出詬??？ 5、城市設(shè)計與控規(guī)的區(qū)別與聯(lián)系是什么？城市設(shè)計手段如何發(fā)揮？ 6、控規(guī)“全覆蓋”，怎樣的“全覆蓋” 是合理的？ 7、美國區(qū)劃法的哪些條例或者說方法值得我們學習？ 8、控規(guī)確定的內(nèi)容越剛性越好么？還是應該給予足夠的彈性，足夠的更改權(quán)限，或者說動態(tài)維護權(quán)？,控制性詳細規(guī)劃的控制體系,華南理工大學建筑學院 王世福 車樂 魏成,控規(guī)的控制體系和要素,（一）控制體系 1、土地使用 2

2、、環(huán)境容量 3、建筑形態(tài) 4、城市設(shè)計構(gòu)想 5、配套設(shè)施 6、行為活動,（二）控制性詳細規(guī)劃的控制要素 1、土地使用控制：用地性質(zhì)、用地面積與用地邊界、土地與建筑使用相容性,新方與中方的爭論焦點,用地性質(zhì)：控制性詳細規(guī)劃的用地應分至小類,參照國家標準城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準(GB50137-2011 ) 城市用地共分8大類，35中類，44小類，采用字母數(shù)字混合型代號。例如：大類居住用地：R，中類和小類各加一位阿拉伯數(shù)字表示，如中類的R1和小類的R11（超鏈接）。,（公共設(shè)施）嚴格控制 A公共管理與公共服務(wù) S 交通設(shè)施 U 公用設(shè)施 G 綠地 （商業(yè)開發(fā)）適當彈性 R 居住 B商業(yè)服務(wù)業(yè)

3、設(shè)施 M工業(yè) W 物流倉儲 F ,X F類：多功能用地 X類：混合用地,用地面積,用地邊界,規(guī)劃控制線一覽表,注：最相容 不相容 由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。,佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定規(guī)劃土地使用兼容性一覽表節(jié)選,用地兼容性,2、環(huán)境容量控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量；,容積率FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值。,容積率的確定： （1） 用地性質(zhì)（超鏈接） （2）地塊區(qū)位 （3）地塊基礎(chǔ)設(shè)施條件 （4）人口容量 （5）地塊空間環(huán)境條件 （6）地塊的土地出讓條件 （7）城市設(shè)計要求 （8）建造方式和形態(tài)規(guī)劃 容積率獎勵,城市密

4、度分區(qū) 環(huán)境容量法 人口推算法 典型試驗法 經(jīng)濟測算法 類比法,居住用地建筑密度、綠地率控制指標表廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定（試行）,（1）參照相關(guān)規(guī)范中對居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)強度控制,（2）公共交通資源對周邊地塊開發(fā)強度的影響,（3）結(jié)合城市設(shè)計方案 對公共景觀資源的綜合利用 對周邊山體的景觀通廊的控制,（3）結(jié)合城市設(shè)計方案 對中心玉湖公園景觀和周邊地塊開發(fā)強度的控制,（3）結(jié)合城市設(shè)計方案 對城市天際線的控制,（3）結(jié)合城市設(shè)計方案 對河涌沿岸活動帶的視線通廊的控制,（4）有行政許可信息的地塊按行政許可信息落實,建筑密度=(規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和用地面積)100,居住人口密度指單

5、位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為人公頃。居住人口密度=(地塊內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)地塊的面積)100,綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該塊用地面積的比例： 綠地率：(地塊內(nèi)綠化用地總面積地塊面積)100,各種綠化率計算示意,綠地率 (A1+A3)/S100%,綠化率 (A1+A2+A3)/S100%,公共綠地率 A3/S100%,綠化覆蓋率 (A1+A2+A3+A4-1)/S100%,3、建筑形態(tài)控制指標：建筑高度、建筑間距，建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定；,建筑限高的確定 （1）經(jīng)濟因素 （2）社會環(huán)境因素 （3）基礎(chǔ)設(shè)施條件限制（機場、微波） （4）文保單位，保護建筑的要

6、求 （5）城市景觀要求,建筑后退：指在城市建設(shè)中，建筑物相對于規(guī) 劃地塊邊界的后退距離，通常以后退距離的下 限進行控制。 避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂 保證必要的安全距離 保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀,建筑間距：是指兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。,控規(guī)指標之間的相互關(guān)系：,指標校核： 總建筑面積=容積率用地面積 建筑基底面積建筑密度用地面積 建筑平均層數(shù)總建筑面積/建筑基底面積 建筑高度=建筑平均層數(shù)建筑層高,例如: 1、某地塊用地面積為5ha，用地性質(zhì)為辦公（C1），控制指標規(guī)定如下：容積率4.0，建筑密度30%，建筑限高為35m。 2、校核：,FAR=總建筑面積/用地面積。

7、總建筑面積=4*5ha=20萬平米 建筑密度=建筑基底面積/用地面積。建筑基底面積=5ha*30%=1.5萬平米 建筑平均層數(shù)=總建筑面積/建筑基底面積=20/1.5=13.3層 以辦公建筑層高3.5m計，則建筑高度應為13.3*3.5=46.55米建筑限高,4、城市設(shè)計引導及控制： 建筑形式、建筑色彩、建筑體量 建筑空間組合控制 建筑小品、街道設(shè)施及廣告控制,建筑體量指建筑物在空間上的體積，包括建筑的長度、寬度、高度。建筑體量一般從建筑豎向尺度、建筑橫向尺度和建筑形體三方面提出控制引導求，一般規(guī)定上限。,建筑形式,建筑空間組合控制：建筑群體環(huán)境的控制引導 封閉空間形態(tài) 半開放空間形態(tài) 全開放

8、空間形態(tài),上海寶山羅店花園城住宅類型空間組合模式,羅店鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃總平面布置示意圖,建筑小品、街道設(shè)施及廣告控制,5、配套設(shè)施： 公共設(shè)施配套 （行政、商業(yè)、文教體衛(wèi)、附屬設(shè)施等）、市政設(shè)施配套（給水、排水、供電、交通、地下空間等）布置和管理要求。,公共設(shè)施控制圖則,以居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施為例，一般分為,1）教育 2）醫(yī)療衛(wèi)生 3）文化體育4）商業(yè)服務(wù),5）金融郵電6）社區(qū)服務(wù) 7）市政公用8）行政管理及其他,6、行為活動：,交通活動控制：交通方式、出入口方式與數(shù)量、其他交通設(shè)施、停車泊位 環(huán)境保護規(guī)定：噪聲振動等允許標準值、水污染物允許排放量、廢氣污染物允許排放量、固體廢棄物控制等,以上6

9、方面的內(nèi)容共同形成控制性詳細規(guī)劃控制體系的內(nèi)在構(gòu)成。由于控制內(nèi)容的選取受多種因素的影響，因此，對于每一規(guī)劃用地不一定都需要從這6個方面來控制，應視用地的具體情況，選取其中部分或全部內(nèi)容來進行控制 指標體系應在保證強制性內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體控制需要，對于不同城市、不同用地功能，不同的地段的主要矛盾不同，指標體系內(nèi)容的選擇也應該有所不同，以充分體現(xiàn)城市特色。,小結(jié)：,規(guī)定性指標 1、用地性質(zhì) 2、用地面積 3、建筑密度 4、建筑限高（上限） 5、建筑后退紅線 6、容積率（單一或區(qū)間） 7、綠地率（下限） 8、交通出入口方位（機動車、人流、禁止開口路段） 9、停車泊位 10、公共設(shè)施、市政設(shè)施配套

10、 指導性指標（引導性指標） 1、人口容量 2、建筑形式、風格、體量、色彩要求 3、其他環(huán)境要求 其他指標 1、拆建比 2、敞地率（曠地率） 3、建筑面寬,三、控規(guī)指標的確定,（一）城市密度分區(qū),（二）環(huán)境容量法 基于環(huán)境容量的可行性來制定控制指標，即根據(jù)建筑條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標準推算出可容納的人口規(guī)模及相應的容積率等各項指標。此方法優(yōu)點在于計算比較簡便，結(jié)果在一定情況下比較為準確，缺點是指標確定因素較單一，綜合適應性不強。 環(huán)境容量指標較多，這里就供水容量推算主要控制性指標過程介紹如下： 建設(shè)用地面積現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量單位建設(shè)用地

11、綜合用水量 人口容量建設(shè)用地面積人均建設(shè)用地指標值； 建筑總量規(guī)劃人均建筑面積人口容量 容積率建筑總量建設(shè)用地面積,（三）人口推算法 （四）典型試驗法 （五）經(jīng)濟測算法 （六）類比法,四、控規(guī)地塊的劃分,地塊的用地邊界劃分一般有如下原則（超鏈接） 嚴格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃、根據(jù)用地部門、單位劃分地塊； 以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)； 建議有一邊和城市道路相鄰； 結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊； 考慮地價的區(qū)位級差； 地塊大小應和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)； 對于文物古跡風貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨劃塊，不再給定指標； 規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖水面藍線、城市綠化