2012年7月諸城房地產(chǎn)市場市調(diào)報(bào)告

1、2012年7月營銷部市場調(diào)研報(bào)告淺析,一、城市概況,城市概況 城市格局 功能區(qū)域,城市概況,2011年，全市預(yù)計(jì)完成地區(qū)生產(chǎn)總值520億元、人均7500美元，分別是2007年的1.7倍和1.9倍；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入62億元、地方財(cái)政收入40億元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以來累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資980億元，其中2011年完成308億元?？h域經(jīng)濟(jì)基本競爭力在全國百強(qiáng)縣（市）的位次由第50位躍升至第35位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁。2011年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1560億元、利稅147億元，是2007年的2.1倍和2.5倍；年利稅過千萬元的工業(yè)企業(yè)由2007年的78家發(fā)展到20

2、0家。服務(wù)業(yè)發(fā)展提速。2011年，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值156億元、社會(huì)消費(fèi)品零售總額155億元，均為2007年的2.1倍。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。2011年，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入1780億元，是2007年的倍，被國務(wù)院表彰為全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)單位，是全國生豬調(diào)出大縣。外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2011年，外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到14億美元，是2007年的2倍，榮獲全國重點(diǎn)推進(jìn)出口食品農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全示范區(qū)；四年累計(jì)利用外資1.8億美元，其中2011年5772萬美元；境外企業(yè)發(fā)展到20家。,人均可支配收入（元）,地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）,從2009年至2011年地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、人均可支配收入來看，11年比09年經(jīng)

3、濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，得益于食品、紡織、汽車行業(yè)的帶動(dòng)。 截止今日，諸城市共有福田、新郎、得利斯、美晨、裕泰、紫陽等六家上市企業(yè)，福田對(duì)諸城的工業(yè)企業(yè)帶動(dòng)尤為突出。,城市概況,以濰河和扶淇河為分界線，諸城經(jīng)歷“十年河西，十年河?xùn)|”的城市發(fā)展縮影，居住重心由河西轉(zhuǎn)向河?xùn)|。而開發(fā)區(qū)作為新興的工業(yè)園區(qū)，市政配套和居住配套都亟需提升。,城西板塊：諸城的老工業(yè)區(qū)，以水泥廠和化肥廠為典型代表，生活配套完善，但是污染較重，近年來對(duì)部分工廠外遷，稍有改善。 城東板塊：隨著城市格局的發(fā)展，城東板塊市政配套、生活配套、商業(yè)配套等也已非常完善。,城市格局,1、工業(yè)園區(qū)：主要集中在北外環(huán)、東外環(huán)、南外環(huán),2、休閑區(qū)：以濰河

4、風(fēng)景區(qū)、恐龍公園、三里莊水庫為主的休閑區(qū),休閑區(qū),休閑區(qū),休閑區(qū),3、生活區(qū)：以城東和城西為主的生活區(qū),區(qū)域功能,二、房地產(chǎn)市場分析,近年房價(jià)情況 典型案例及分析 區(qū)域格局 近期即將入市的樓盤 銷售概況 市場存量,2006年，全市商品房平均價(jià)格在2000元/左右, 2007年房價(jià)在2300元/平米左右，2008年為2700元/，2009年均價(jià)為2800元/，2010年為3400元/左右，2011年3月為3850元左右，2011年6月達(dá)到4218元/平，2011年10月達(dá)到高峰均價(jià)4319元/。2012年6月均價(jià)4156元/,近年房價(jià),本次調(diào)研主要針對(duì)我們項(xiàng)目周邊的樓盤，尤其是競品樓盤，紅色標(biāo)題

5、的為對(duì)我們項(xiàng)目造成直接競爭影響的樓盤。,鑫輝華庭,鑫輝華庭由鑫榕置業(yè)投資開發(fā)，總投資5.2億，總建筑面積14余萬平米，項(xiàng)目位于興華東路與東外環(huán)交匯處，與繁華中學(xué)一墻之隔，純多層全框架生態(tài)庭院人文社區(qū)。項(xiàng)目內(nèi)設(shè)高檔雙語幼兒園、高檔私人會(huì)所，風(fēng)情商街。托斯卡納風(fēng)情，中央水景循環(huán)系統(tǒng)，270米景觀風(fēng)情長廊，外墻真石漆。,典型案例分析,鑫輝華庭,戶 型 面 積 比 例 2室1廳 80-90平 50% 3室2廳 90-129平 30% 3室2廳 130-210平 20%,鑫輝華庭,總戶數(shù)900戶 底商：20 戶 住宅： 880 戶,小結(jié)：純多層框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)高，意大利托斯卡納建筑風(fēng)格，小區(qū)人車分流，

6、外墻真石漆，毗鄰名校、商貿(mào)城為項(xiàng)目增加賣點(diǎn)；6月份銷售10套住宅，售樓處距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，造成很多客戶找不到售樓處。,東武古城,鑫城東武古城為諸城市密州街辦古城子居委會(huì)城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積65萬，總規(guī)劃建筑面積106萬。第一期工程占地面積22萬，拆遷住戶565戶，拆遷面積10萬，規(guī)劃建筑面積43萬。該項(xiàng)目由山東鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)施開發(fā)，規(guī)劃分南、中、北區(qū)三個(gè)區(qū)域組成。其中，南區(qū)建筑面積7萬，中區(qū)建筑面積28萬，北區(qū)建筑面積8萬。,戶 型 面 積 1室1廳 35-53平 高層 2室2廳 75-89平 高層 3室2廳 95-100平 無 3室2廳 122-130平 多層,總戶數(shù)：380

7、0戶 商鋪：1200 戶 住宅： 2600 戶,小結(jié)：該項(xiàng)目屬于綜合體，住宅部分屬舊房改造項(xiàng)目，品質(zhì)一般，由于延期交房、8%收取維修基金等因素造成該項(xiàng)目口碑很差，多層小戶型基本售罄，剩下大戶型122平；高層小戶型去化速度很慢！,東武古城,東武家園,東武家園項(xiàng)目，是由山東正大置業(yè)集團(tuán)開發(fā)的，項(xiàng)目位于東武街南段東武學(xué)校南鄰，項(xiàng)目總建筑面積約3萬，綠化率達(dá)35%以上，小區(qū)共有樓盤11棟。,戶 型 面 積 2室2廳 78平 3室2廳 91平 3室2廳 82-86平 3室2廳 109-114平,總戶數(shù)：350戶 住宅： 350 戶,小結(jié)：該項(xiàng)目一期3棟于2011年12月開盤110套房，截止5月份基本售罄

8、，小區(qū)戶型以小戶型為主力，適合剛需，開盤即售20余套，周邊生活配套完善；小區(qū)每戶配備2套副房，一套地下20幾個(gè)平方無產(chǎn)權(quán)，一套半地下10-20個(gè)平方有產(chǎn)權(quán)；該項(xiàng)目二期近日即將開盤！,東武家園,和美馨苑美景園,項(xiàng)目位于諸城市人民東路145號(hào)，整體項(xiàng)目占地106畝，總建筑面積近10萬，由三個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，由正大置業(yè)、盛泰置業(yè)、智慧城市分三期開發(fā)。一期美景園是由山東智慧城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，共8棟樓。,戶 型 面 積 比例 2室1廳 78平 16% 3室1廳 82-85平 25% 3室1廳 97平 20% 3室1廳 105平 32% 3室2廳 135平 7%,總戶數(shù)：276戶 住宅： 258 戶

9、商鋪：18戶,小結(jié)：該項(xiàng)目8棟樓已去化2/3，剩余80套大戶型，6月份銷售40套；小區(qū)為地中海建筑風(fēng)格，建筑外觀以石材搭配外墻漆，一層住宅帶下沉式花園；戶型配比合理，客戶選擇多，南北通透，小套三戶型銷售火爆，去化快！,美景園,尚清華,項(xiàng)目位于諸城市興華路與東關(guān)大街路口向東400米路北 ，占地1.748 公頃，共8棟樓，7棟多層，1棟高層，建筑面積14168.28 ，2010年8月動(dòng)工，由諸城市藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。,戶 型 面 積 比例 1室1廳 38平 25% 2室1廳 69平 35% 3室1廳 86平 30%,總戶數(shù)：412戶 住宅： 400 戶 商鋪：12戶,小結(jié)：該項(xiàng)目主推高層小

10、戶型；多層小戶型售罄，剩余111平以上大戶型，多層均價(jià)4350，最高優(yōu)惠3萬/套。,尚清華,德寶花園,德寶商務(wù)大廈項(xiàng)目位于繁榮東路北側(cè)、東坡街東側(cè)，該項(xiàng)目總占地面積16613（合24.92畝），總建筑面積29020，由新天地開發(fā)。,戶 型 面 積 比例 2室1廳 78平 50% 3室1廳 95平 50%,總戶數(shù)：220戶 住宅： 200 戶 商鋪：20戶,小結(jié)：該項(xiàng)目已基本售罄，小區(qū)周邊配套成熟，地理位置佳，去化速度快。,德寶花園,華都富林,華都富林項(xiàng)目位于龍城傳統(tǒng)核心商圈以東200米，市政府以東100米的人民路上，龍城新核心商圈中心位置。橫挎人民路分為2大組團(tuán)，總建筑面積50余萬，由正大置業(yè)

11、投資開發(fā)。一期開放6棟。,戶 型 面 積 比例 2室1廳 73平 10% 2室1廳 85-95平 30% 3室1廳 120平 30% 3室2廳 140-150平 20% 復(fù)式 280平 10%,小結(jié)：該項(xiàng)目小區(qū)周邊配套極為成熟，地理位置極佳，位于諸城市商圈、政圈復(fù)合地、城市主干道；一期6棟于2011年6月開盤，但因房價(jià)偏高且無優(yōu)惠去、戶型設(shè)計(jì)一般、外立面無特色等因素影響，去化速度一般。,華都富林,總戶數(shù)：3000戶 住宅： 2986 戶 商鋪：14,龍城龍府,龍城龍府項(xiàng)目由諸城港龍置地有限公司開發(fā)，總建筑面積約25萬，1036戶家庭。項(xiàng)目位于和平街于北外環(huán)交匯處，毗鄰濰河公園。一期開放1# 、

12、6#、16#樓。,戶 型 面 積 3室2廳 160-165平 4室2廳 180-185平 復(fù)式 240-280平,龍城龍府,總戶數(shù)：1036戶,小結(jié)：該項(xiàng)目毗鄰濰河公園，占盡絕佳自然資源,規(guī)劃中建有五星酒店、高檔會(huì)所、雙語幼兒園、銀行等硬件配套設(shè)施；11年8月開始認(rèn)購，國慶節(jié)正式開盤，憑借自然資源和“龍城龍府 濰水大宅”主推語的地毯式廣告轟炸后，迅速占領(lǐng)諸城高端市場，開盤即去化1/3（靠近公園一側(cè)的優(yōu)勢位置）；隨著調(diào)控政策的收緊，靠近北外環(huán)和和平街一側(cè)的戶型滯銷，優(yōu)勢戶型也有退房現(xiàn)象；開發(fā)商在這種形式下迅速轉(zhuǎn)向二期全部改為小戶型，導(dǎo)致一期退房客戶增多。,龍城龍府,盛華國際,盛華國際由諸城外貿(mào)集

13、團(tuán)子公司恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積約35萬平米，項(xiàng)目位于城區(qū)主干道密州路外貿(mào)路口往北500米路西，項(xiàng)目牽手城北學(xué)校、密州路小學(xué)、東魯學(xué)校（在建），從幼兒園到中學(xué)不間斷護(hù)航，最實(shí)惠的菜籃子-五里堡菜市場天天營業(yè)，新檢察院、質(zhì)監(jiān)局等政府重點(diǎn)行政單位。 項(xiàng)目一期占地30000平米，總建筑面積10萬平米。由9棟11-17層的電梯洋房、景觀高層、沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)組成。,戶 型 面 積 1室1廳 49平 2室2廳 98-100平 3室2廳 85-118平 4室2廳 125平,小結(jié)：該項(xiàng)目未開盤，預(yù)計(jì)開盤售價(jià)3400元起售，銷售對(duì)象主要針對(duì)外貿(mào)職工及周邊工廠企業(yè)員工。,盛華國際,總戶數(shù)：1000戶

14、住宅： 950戶 商鋪：50,龍都現(xiàn)代城,小區(qū)位于西郊街、濰徐街與人民西路的交匯處，地理位置十分優(yōu)越，周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、超市一應(yīng)俱全。建筑面積50萬余，由濰坊康泰置業(yè)有限公司共分3期開發(fā)，共計(jì)4000戶。,房型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 套二 78 20 20% 100% 套三 90 20 20% 100% 套三 120 60 60% 90%,龍都現(xiàn)代城,皇家半島3500,香榭里4200,龍城華庭4250,中天花園4318,天一城4300,龍都現(xiàn)代城4400,格林學(xué)府4100,人民家園4368,易居苑4300,學(xué)府苑3800,西郊花園4380,2081正好4678,龍華園4500,麗都

15、花園4570,奧韻花園,東武家園3900,古城4200,鑫輝華庭4158,尚清華4350,鑫麗花園3750,美華園4200,華都福林4300,盛元名苑5200,世家豪庭4300,德寶花園4358,東城名苑3600,錦華家園4600,盛華國際,金東世紀(jì)城3900,中央華府4300,裕泰祥公館4100,龍府4200,怡景園4000,帝中海4800,紅星家園4000,隆昌苑3400,帝王4300,河西均價(jià)：4307元/平 河?xùn)|均價(jià)：4213元/平 城北均價(jià)：3950元/平 河?xùn)|多層均價(jià)： 4323元/平米 河?xùn)|高層均價(jià)： 4072元/平米 河西多層均價(jià)： 4438元/平米 河西高層均價(jià)： 4171元

16、/平米,高層,多層,區(qū)域格局,城東區(qū)：東武家園2期、瑞?；▓@（小高層）、盛華國際（高層、小高層） 中央華府、華都富臨,城西區(qū)：河畔花城（高層）、鳳凰城,城北區(qū)：帝中海（多層）、麗都莊園、諸江帝王（小高層）、紅星家園（小高層） 小結(jié)：競品東武家園2期極有可能7月底或者8月初開盤，此項(xiàng)目無論價(jià)位還是地理位置都對(duì)我們項(xiàng)目造成截流現(xiàn)象！,近期即將入市的樓盤,2011年下半年，諸城市房地產(chǎn)市場隨著全國市場調(diào)控的大環(huán)境下，市場迅速進(jìn)入冰凍期，經(jīng)過一番嚴(yán)冬，2012年3月開始諸城市場逐漸復(fù)蘇，5月全面回暖。,2010年和2011年是諸城房地產(chǎn)發(fā)展騰飛的兩年。 2010年全市住宅總成交面積301.605萬，總

17、計(jì)23200套。 2011年全市住宅總成交面積184.2954萬，總計(jì)13990套,銷售概況,2012年上半年基本無新入市樓盤，市場庫存大量市場利好時(shí)遺留的大面積戶型，去化速度較慢。 經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)70-802居室和90-1003居室存量少去化快； 多層去化快，高層去化慢，尤其定價(jià)高、定位高的大戶型高層，去化基本停滯；,高層項(xiàng)目70、80、90緊湊實(shí)用戶型市場占比較少，100-150占據(jù)70%,銷售概況,市場存量,2012年上半年全市銷售商品房3168套，銷售面積40.9萬，發(fā)放商品房預(yù)售許可證72個(gè)。 按照2010年和2011年銷售情況來看，預(yù)計(jì)2010-2011年和2012年新開工庫存，

18、市場保有量至少在12000套左右，按照2011年的去化速度，需1年的時(shí)間，按照2012年上半年的速度，需要2年的時(shí)間。 據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止2010年11月1 日諸城市常住人口為108.62萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時(shí)的105.36萬人相比，十年共增加了3.25萬人。增長3.09%，年平均增長0.30%。 人口增速緩慢。這就決定了諸城市房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)客戶量不足。,諸城市區(qū)人口50萬（包括3大鎮(zhèn)街人口，市區(qū)實(shí)際人口不足30萬）,市場存量,相當(dāng)于10萬戶,第六次人口普查21-30歲 青年占比16%，諸城市區(qū)此年齡段青年約8萬人,10年內(nèi)新增小于4萬戶,結(jié)論：2010-2012年諸城市銷售商品房約4萬余套，諸城市區(qū)房地產(chǎn)市場即將飽和，諸城市場需要外來群體的支撐。,三、諸城市購房客戶分析,收入水平 客群分析,收入水平,