成都、重慶考察報告

1、成都、重慶商業(yè)綜合體,考察調(diào)研報告,考察時間：2014年10月 考察地點：成都（來福士廣場，金牛萬達廣場，華潤萬象城、 新世紀環(huán)球中心，龍湖北城 天街 ） 重慶（重慶萬達購物中心，華潤萬象城） 考察目的：了解商場現(xiàn)狀，感受商業(yè)氣氛，為商場設計提供 素材，從其好的方面吸取經(jīng)驗，不好的方面吸取 教訓，突破固有模式，尋找設計靈感。 考察內(nèi)容：從了解商業(yè)建筑設計的視角調(diào)研商場，了解商 場設計的各種需要。,四大區(qū)域：cbd、東大街、天府新城、人南，已然形成。,c b d板塊,東大街板塊,天府新城板塊,人南沿線板塊, 市中心cbd起勢升華 主要功能：企業(yè)總部、行政中心、外企總部 區(qū)域概況：中央商務區(qū)，是成

2、都重要的政治、金融、消費、商務、文化中心，有大量高端商務、消費場所 代表項目：城市之心、富力天匯、仁恒廣場,天府人南沿線炙熱區(qū)域、黃金主軸 主要功能：會展總部、企業(yè)總部、金融后臺服務區(qū)、軟件園、中高檔住宅 區(qū)域概況：位于南三環(huán)外，隨著市政府南遷，以及大量大型企業(yè)總部遷入，加之地鐵的開通，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥冀?jīng)濟附中心，是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，目前已成為成都商務高檔寫字樓的黃金主軸，區(qū)域內(nèi)有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓的熱點區(qū)域 代表項目：新世紀環(huán)球中心、美年廣場、保利中心、凱德來福士廣場,東大街沿線全面開花 主要功能：金融前臺、企業(yè)總部 區(qū)域概況：規(guī)劃將在3-5年內(nèi)建成西部金融中心，成

3、都的金融街，該區(qū)域有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓的熱點區(qū)域 代表項目：喜年廣場、鐵獅門、新鴻基貿(mào)易廣場,成都綜合體分析之 板塊分布圖,目前成都綜合體分布已經(jīng)成四大板塊。,非典型板塊,非典型星火燎原 主要功能：大型社區(qū)、金融后臺、高端住宅 區(qū)域概況：城西城北散量分布，多為價值洼地，舊城改造區(qū)域為主，多以商業(yè)和國內(nèi)實力開發(fā)商開發(fā)為主 代表項目：金牛萬達、綠地新世紀、龍湖北城天街,成都綜合體考察 項目統(tǒng)計表,龍湖北城天街（業(yè)態(tài)：商業(yè)、公寓、餐飲、娛樂）（特色：五星級影院、大眾消費品牌匯聚）,成都綜合體分析之 非典型板塊 龍湖北城天街,開發(fā)單位： 成都龍湖北城置業(yè)有限公司 物業(yè)公司： 成

4、都龍湖物業(yè)服務有限公司 占地面積： 19800平方米 建筑面積： 700000平方米 公寓面積： 280000平方米 住宅面積： 420000平方米 裝修： 毛坯 菜單式（清水、精裝） 容積率: 公寓：3.75 綠化率： 30% 產(chǎn)品規(guī)劃： 以大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、餐飲、娛樂為一體 營銷形式： 以住宅銷售為主，寫字樓、商鋪可租可售形式,項目介紹： 龍湖集團在成都打造的第一個“天街系”大型城市綜合體項目，目前為止是城北區(qū)域占地最大的一個項目，其中包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。 主力店及入住商家： 哈根達斯、星巴克、遠東百貨、ume五星級影院等大眾

5、消費商家 項目特點： 優(yōu)： 龍湖北城天街項目自身帶有商業(yè)配套，加上引入遠東百貨、ume影院等實力商家，對大眾消費群體吸引力較大。規(guī)劃中的地鐵5號線直達項目門口，具備升值空間。項目周邊高檔住宅、批發(fā)市場較多，對自身商業(yè)具備推動作用。公寓推出精裝和清水兩種交付標準，擴大客戶群體對產(chǎn)品的選擇余地。 劣： 項目建筑密度高，商業(yè)辦公環(huán)境受限。項目規(guī)劃以住宅為主，對于商業(yè)建筑面積規(guī)劃較少，雖已引入較多商家，但難以形成品牌商圈聚集。整體商業(yè)氛圍平淡，因自身商業(yè)價值定位較低，不利于項目品牌的長遠發(fā)展。,成都綜合體分析之 非典型板塊 龍湖北城天街,成都綜合體分析之 非典型板塊 龍湖北城天街,成都金牛萬達廣場（業(yè)

6、態(tài)：購物、休閑、住宅）（特色：大眾品牌聚集，限量精裝公寓）,開發(fā)單位： 成都萬達廣場商業(yè)管理有限公司 物業(yè)公司： 萬達廣場商業(yè)管理有限公司 占地面積： 77256平方米 建筑面積： 400000平方米 商業(yè)廣場： 180000平方米 住宅面積： 150000平方米 辦公及公寓： 40000平方米 容積率：公寓: 7 綠化率： 15% 產(chǎn)品規(guī)劃： 集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場于一體 營銷形式： 寫字樓可租可售,成都綜合體分析之 非典型板塊 萬達,項目介紹： 成都金牛萬達廣場位于一環(huán)路、人民北路交匯處。匯聚萬達集團旗下產(chǎn)品系列，包括超大型高端商業(yè)、高檔城市住宅、精裝soho、甲級寫字樓群落等，涵蓋

7、居住、購物、休閑餐飲、娛樂、辦公等功能。 主力店及入住商家： b1：精品超市、屈臣氏、快樂老家餐飲、銀杏餐飲 1f：主力店：伊藤洋華堂、國美電器、萬千百貨 2f：服飾、精品百貨 、神采飛揚電玩、大歌星ktv 3f：小吃、甜品站、萬達影院、精品店 4f：日用百貨、家居用品、服務中心 項目特點： 優(yōu)： 完善五塊石商圈的綜合性商業(yè)，同時對整個區(qū)域的品牌和形象得到提升，將帶動其片區(qū)的整體消費。項目自身涵蓋住宅以及完善的商業(yè)配套，相互消化吸收的優(yōu)勢明顯。項目所處位置交通方便，出行便捷。各業(yè)態(tài)分布均勻，吸收消化各層級消費人群。自由物業(yè)形式，口碑較好，管理方便。 劣： 項目周邊流動人口較為混雜，獲悉治安狀況

8、不佳，對于辦公氛圍存在負面影響。周邊建筑年代久遠，外觀普片陳舊，整體環(huán)境不佳。項目自身定位為中端，缺乏高端品牌效應，難以引入高端辦公商務以及世界級商家。,成都綜合體分析之 非典型板塊 萬達,華潤萬象城（業(yè)態(tài)：百貨、超市、品牌店、電影院）（特色：全景中央花園、真冰場及博物館引入）,開發(fā)單位： 華潤置地（成都）集團 物業(yè)公司： 華潤置地(成都)物業(yè)服務有限公司商業(yè)服務管理分公司 占地面積： 46000平方米 建筑面積： 320000平方米 商業(yè)面積： 244000平方米 寫字樓面積：74000平方米 容積率： 4.0 綠化率： 48% 產(chǎn)品規(guī)劃： 集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一

9、體 營銷形式： 寫字樓只租不售,成都綜合體分析之 東大街板塊 萬象城,項目介紹： 萬象城落戶成都邀請商業(yè)地產(chǎn)設計世界排名第一的callison操刀設計，斥資25億打造，獨立設置博物館及真冰場等時新娛樂設施，集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體，將打造成為以現(xiàn)代服務業(yè)為核心的地標性城市綜合體。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百貨、王品臺塑牛排、pacific 及costa咖啡館、冰紛萬象冰場、百老匯電影城。 項目特點： 優(yōu)： 24萬平米商業(yè)區(qū)涵蓋百貨、超市、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)，可吸收不同消費群體200余家品牌企業(yè)簽約入駐，30余家品牌首次進入成都，對周邊商圈影響力較大新興配套設

10、施，如真冰場及博物館等，可提高自身知名度，廣泛吸收各類人群。 劣： 萬象城于2011年底開業(yè)，但成都地鐵四號線預期到2014年才能開通，交通優(yōu)勢現(xiàn)在未能明顯體現(xiàn)，商鋪及寫字樓面臨營銷挑戰(zhàn)性較大。因開發(fā)公司自身經(jīng)濟原因，開發(fā)進度兩次推遲，一期未能達到絕對高端要求，只引進中端商業(yè)為主，對自身品質(zhì)定位造成一定損失。,成都綜合體分析之 東大街板塊 萬象城,凱德來福士廣場,成都綜合體分析之 人南及天新 板塊 來福士廣場,項目介紹： 以巴蜀文化、三峽風光為設計原理，并融入熱回收系統(tǒng)、水蓄冷、能源管理系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)、屋頂綠化等綠色科技配套。整個購物中心將會有60%的國際品牌、30%的旗艦店或首次進入成都

11、的品牌，兩幢國際甲級寫字樓、一幢購物中心、一幢珍藏單位、一幢酒店和一幢國際高端服務公寓，擁有最綜合全面的業(yè)態(tài)，實現(xiàn)工作、生活、休閑、娛樂等無縫對接。 主力店及入住商家: 多數(shù)引進成都先例商家入駐，包括zara、h&m等大眾認可度較高品牌 項目特點： 優(yōu)： 融入中國建筑風格，建筑風格特色鮮明。建筑環(huán)保科技先進，環(huán)保理念深刻，獲得國際環(huán)保機構認證，增加自身價值。招商項目高端且新品較多，多有外地自主品牌入駐，對當?shù)匦屡d消費群體吸引力較大。地處人南沿線，未來發(fā)展前景有上升空間。 劣： 建筑密度較高，采光受限較多?？萍辑h(huán)保投入力度大，致使前期成本頗高，運營成本負擔較重。,（業(yè)態(tài)：寫字樓、購物中心、服務公

12、寓以及酒店）（特色：中國風范特色建筑，環(huán)?？萍极@國際獎項）,成都綜合體分析之 人南及天新 板塊 來福士廣場,b2,b1,f1,f2,成都綜合體分析之 人南及天新 板塊 來福士廣場,f3,f4,新世紀環(huán)球中心,成都綜合體分析之 人南及天新 板塊 新世紀環(huán)球中心,項目介紹： 新世紀環(huán)球中心為世界最大單體建筑，主體建筑以“流動的旋律”為設計理念；建筑以“海洋”為設計主題；衍生出“飛行之海鷗、漂浮之鯨、起伏之海浪”的建筑形態(tài)；創(chuàng)造出內(nèi)陸城市“海景風情島”的娛樂休閑模式。項目總建筑面積約176萬，地上建筑面積約117.6萬，地下面積約58.4萬，分為兩期進行建設。 一期項目，新世紀環(huán)球中心東區(qū)中區(qū)，中央

13、廣場、中央公園及地下商業(yè)廣場和停車場，總建筑面積約126.8萬，地上建筑面積約78.4萬，地下面積約48.4萬，包括天堂島海洋游樂園、酒店、餐飲娛樂休閑區(qū)、商業(yè)與辦公、中央廣場、中央公園及地下商業(yè)、停車場； 二期項目為新世紀環(huán)球中心西區(qū)，總建筑面積約49.2萬，地上建筑面積39.2萬，地下面積約10萬，包括商業(yè)、辦公及地下停車場等。 主力店及入住商家: 多數(shù)引進成都先例商家入駐，包括zara、h&m等大眾認可度較高品牌 項目特點： 優(yōu)： 當代藝術中心由世界著名建筑大師扎哈哈迪德設計,其抽象的造型，夢幻的流線，不規(guī)則幾何體堆砌出解構主義強烈的后現(xiàn)代氣息，建筑前衛(wèi)的外形就是一件震撼視覺的抽象藝術品

14、讓人過目不忘,讓世界級的藝術建筑植根成都。超過150米寬，約40米高的高科技led屏投射大海影像，在視覺上將海天無限延展，給人融入海天的奇妙感覺。如海般廣闊，長達400多米的海岸線，5000多的沙灘，近7000的海濱休閑木平臺，可同時容納超過6000名游客。 劣： 建筑內(nèi)部裝修地面與墻面采用同一圖案仿花崗巖石材面磚，空間層次感不強，給人眩暈的感受。,（業(yè)態(tài)：海洋樂園、購物中心、商務城、星級酒店、商業(yè)小鎮(zhèn)、藝術中心 特色：世界第一大單體建筑）,b1,f1,f2,f3,成都綜合體分析之 人南及天新 板塊 新世紀環(huán)球中心,重慶主城五大商圈分布圖,龍湖北城天街,華潤萬象城,重慶綜合體考察 項目統(tǒng)計表,

15、龍湖北城天街（業(yè)態(tài)：商業(yè)、公寓、餐飲、娛樂）（特色：五星級影院、大眾消費品牌匯聚）,重慶綜合體分析之 龍湖北城天街,開發(fā)單位： 重慶龍湖北城置業(yè)有限公司 物業(yè)公司： 重慶新龍湖物業(yè)服務有限公司 占地面積： 57150平方米 建筑面積： 300000平方米 商業(yè)面積： 140000平方米 住宅面積： 110000平方米 裝修： 毛坯 菜單式（清水、精裝） 容積率: 公寓：3.75 綠化率： 30% 產(chǎn)品規(guī)劃：運用shoppingmall國際商業(yè)流行理念，集購物，休閑，餐飲，娛樂于一體 營銷形式：龍湖北城天街采取只租不售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一 宣傳推廣的形式。堅持只租不售原則，龍湖專業(yè)招商

16、團隊整合資源， 科學布局，保證所有商家共享客群。北城天街專設客戶服務中心，一 站服務、全程管理，及時周到的解決商家的問題。,項目介紹： 該項目總投資近8個億，以綜合性商業(yè)區(qū)為重心，由綜合商業(yè)區(qū)（北城天街）、高檔住宅區(qū)（楓香庭）和酒店式商務公寓（北岸星座）三大部分組成。 項目特點： 優(yōu)： 龍湖北城天街項目自身帶有商業(yè)配套，加上引入遠東百貨、ume影院等實力商家，對大眾消費群體吸引力較大。項目位于重慶市五大商圈的觀音橋商圈，具備升值空間。項目周邊高檔住宅、批發(fā)市場較多，對自身商業(yè)具備推動作用。公寓推出精裝和清水兩種交付標準，擴大客戶群體對產(chǎn)品的選擇余地。 劣： 項目建筑密度高，商業(yè)辦公環(huán)境受限。項

17、目規(guī)劃以住宅為主，對于商業(yè)建筑面積規(guī)劃較少，雖已引入較多商家，但難以形成品牌商圈聚集。整體商業(yè)氛圍平淡，因自身商業(yè)價值定位較低，不利于項目品牌的長遠發(fā)展。,重慶綜合體分析之 龍湖北城天街,華潤萬象城（業(yè)態(tài)：百貨、超市、品牌店、電影院）（特色：集國際高端、時尚潮流、家庭體驗三大元素的一站式現(xiàn)代化購物中心）,開發(fā)單位： 華潤置地（重慶）集團 物業(yè)公司： 華潤置地(重慶)物業(yè)服務有限公司 占地面積： 1051.3畝 建筑面積： 250萬平方米 商業(yè)面積： 90萬平方米 住宅面積： 160萬平方米 容積率： 4.0 綠化率： 48% 產(chǎn)品規(guī)劃： ，集成萬象城購物中心、萬象城商業(yè)街區(qū)、頂級商務辦公樓群、五星級酒店、城市高端住宅等頂級都會資源，建成后將成為重慶功能最全、檔次最高的新都會中心。 營銷形式： 寫字樓只租不售,重慶綜合體分析之 萬象城,項目介紹： 重慶華潤中心云端商務集群，作為都會中心象征，頂級的寫字樓是一座城市最為矚目的地標。也只有頂級的都會中心，方能承載起位處頂尖的寫字樓。華潤中心云端商務集群一期由三幢頂級寫字樓組成，總建筑體量約15萬方，包含亞洲行政藝術至高殿堂華潤大廈8.3萬方，華潤廣場a座3.6萬方，及華潤廣場b座3.4萬方。2 華潤大廈所在之處，便是世界500強云集之處，乃至成為一座城市頂級商務的封面，為