第一章---房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格PPT課件

1、1,第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格,2,學(xué)習(xí)要求：了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的內(nèi) 涵；了解房地產(chǎn)的特性及分類(lèi)方式；熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)；掌握影響 房地產(chǎn)價(jià)格的因素。能力目標(biāo)： 1.利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料； 2.能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類(lèi)采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)； 3.會(huì)計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)、樓面地價(jià)及補(bǔ)地價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格； 4.會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素修正估價(jià)結(jié)果。,3,第一講 房地產(chǎn)的概念,4,一、房地產(chǎn)的定義 是土地、建筑物及其地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三種的綜合體。1、土地 是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。,地上空間,地心

2、,地面,地下空間,5,2、建筑物 是經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（例如給排水、 衛(wèi)生、照明等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩類(lèi)。,土地： 這是一塊無(wú)建筑物 的空地。,土地：該塊土地上雖然有建筑物，但 在觀念上可能把它單獨(dú)看待。具體的 看待方式有兩種：無(wú)視建筑物的存 在；考慮建筑物存在的影響。,建筑物：建筑物雖然必須 建在土地上，但在觀念上 可把它單獨(dú)看待。具體的 看待方式有兩種：無(wú)視 土地的存在；考慮土地 存在的影響。,房地： 下有土地，上有建筑物， 此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè) 整體來(lái)看待。,（b）,（c）,(d),6,建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別：房屋 一般由基礎(chǔ)、墻、門(mén)、

3、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物 一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、道路等。,煙囪,水塔,道路,思考題：請(qǐng)?jiān)趫D中找出房屋和構(gòu)筑物來(lái)？,高壓電纜,7,3、地上定著物 指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可 以分離，但是分離后會(huì)不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的 完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損 害的物體。例如：種植在地上的樹(shù)木、花草，埋設(shè)在地下的管線(xiàn)、設(shè)施，在地上建造的庭院、 花園、假山、圍墻等。 但在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等不屬于。4、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位實(shí)物 指在房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。 如：建筑物的外觀、結(jié)

4、構(gòu)、設(shè)備、裝修等,實(shí)物,實(shí)體,功能,質(zhì)量,8,權(quán)益 區(qū)位,權(quán)益,權(quán)利,利益,收益,北京某房產(chǎn),南昌某房產(chǎn),兩處房屋特性都相同，而區(qū)位不同的房屋？?jī)r(jià)錢(qián)為何不同？,9,二、房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵1、土地,土地,坐落,面積,形狀,四至,地勢(shì),周?chē)h(huán)境,利 用 現(xiàn) 狀,產(chǎn) 權(quán) 狀 況,地質(zhì) 和 水文 狀況,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度,土地使用管制,10,2、建筑物,建筑物,坐落,面積,層數(shù)和高度,結(jié)構(gòu),設(shè)備,裝修,公共配套設(shè)施完備程度,平 面 布 置,外觀,建成 年月,維修、保養(yǎng)情況及完損程度,利用現(xiàn)狀,產(chǎn)權(quán)狀況,其 他,11,第二講 房地產(chǎn)的特性、類(lèi)型 和房地產(chǎn)價(jià)格,12,一、房地產(chǎn)的特性,房 地 產(chǎn)

5、 的 特 性,不可移動(dòng)性,壽命長(zhǎng)久性,數(shù)量有限性,相互影響性,易受限制性,難以變現(xiàn)性,保值增值性,13,二、房地產(chǎn)的類(lèi)型,14,一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件1、含義: 和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。2、形成條件,15,二、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi),16,1、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元平方米，乙為800元 平方米，丙為500元平方米，其容積率分別為6、4、2.如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買(mǎi)者應(yīng)購(gòu)買(mǎi)哪一塊地？2、某項(xiàng)目土地總面積為40000平方米，出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價(jià)為3550元平方米，現(xiàn)允許容積率增加到3.5，則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià)？,課后思考

6、題,17,第一題：根據(jù) 樓面地價(jià)=土地單價(jià)容積率 甲塊地樓面地價(jià)=10006=167（元平方米） 乙塊地樓面地價(jià)= 800 4=200（元平方米） 丙塊地樓面地價(jià)= 500 2=250（元平方米） 明智的買(mǎi)者應(yīng)購(gòu)買(mǎi)乙地塊。第二題： 樓面地價(jià)=35503=1183.3（元平方米）第一種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加建筑面積后的地價(jià)-增加建筑面積前的地價(jià) =236.66（萬(wàn)元）第二種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率） 土地面積 樓面地價(jià) =400001183.3（3.5-3） =236.66（萬(wàn)元）第三種方法：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率） 增加前的容積率 土地面積 樓面地價(jià) =（3.5-3) 340000 1183.3 =236.66（萬(wàn)元）,參考答案,18,第三講,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,19,一、一般因素,人 口 數(shù) 量,人 口 素 質(zhì),家庭 人口 規(guī)模,政治 安定 狀況,社會(huì) 治安 狀況,房地 產(chǎn) 投機(jī),城 市 花,物價(jià),利率,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民收入,房地產(chǎn)制度,房地產(chǎn)價(jià)格政策,行政隸屬變更,特殊政策,城市規(guī)劃,稅收政策,交通管制,