旅游地產(chǎn)開發(fā)模式.ppt

1、,意圖咨詢 旅游地產(chǎn)運作模式 秦皇島北戴河項目前期策略輔導(dǎo),機密Intent-Confidential-2010HEIBEI0218,如果開發(fā)公司要成功操作該項目，如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)的策劃和規(guī)劃內(nèi)容是吸引二級開發(fā)商的關(guān)鍵，現(xiàn)實的情況是：他們普遍關(guān)注旅游地產(chǎn)項目。為此，我們將全景展示旅游地產(chǎn)運作模式。,河北旅投秦皇島北戴河新區(qū)前期策略輔導(dǎo)之旅游地產(chǎn)運作模式,此文件供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)英國意圖國際戰(zhàn)略與資本咨詢集團及其授權(quán)之昆明意圖企業(yè)管理咨詢有限公司書面許可，其他機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。,只為實現(xiàn)業(yè)績真實增長和組織持續(xù)健康成長而咨詢,Copyright 2010 Intent Consult

2、ing International Company,4,目錄,內(nèi)容 頁碼,A. 趨勢和問題 714 B. 以依托自然資源為核心的開發(fā)模式 1525 C. 以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的開發(fā)模式 D. 以陳述文化主題為核心的開發(fā)模式 E. 以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開發(fā)模式,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,5,趨勢 問題,綜合大時代環(huán)境，對于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始逐步受到業(yè)界的關(guān)注。,旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和開發(fā)中的共性問題,A,經(jīng)歷了產(chǎn)生發(fā)展崛起的過程,Copyrig

3、ht 2010 Intent Consulting International Company,6,從城市化的角度來看，隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界線逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對的是更大的市場空間與機會，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價值。 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國地中海沿岸中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)開始形成一定的市場規(guī)模。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。 階段一：上世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷

4、售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。 階段二：上世紀(jì)70年代1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進入這一領(lǐng)域。 階段三：上世紀(jì)90年代大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，并取得了客觀的收益。從此，旅游地產(chǎn)掀起了世界投資的熱潮。,一,旅游地產(chǎn)的誕生,擴大內(nèi)需政策搭車，旅游業(yè)發(fā)展借勢可為,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,7,借勢：宏觀調(diào)控力度空前，旅游產(chǎn)業(yè)長期受益 國務(wù)院確定當(dāng)前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的對十

5、大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，并將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。分析起來，這一旨在保增長，促就業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)整合與升級的龐大振興計劃多少都與旅游有直接或間接關(guān)聯(lián)，特別是其中關(guān)于加快鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是安排西部干線鐵路和中西部干線機場、支線機場建設(shè)的決定對旅游影響最為直接。 國家旅游局也陸續(xù)提出“八大計劃”刺激旅游消費：“國民旅游休閑計劃”、“全國鄉(xiāng)村旅游倍增計劃”、“地震災(zāi)后旅游恢復(fù)重建計劃”、“藏區(qū)旅游發(fā)展推動計劃”、“旅游服務(wù)質(zhì)量提升計劃”、“入境旅游發(fā)展計劃”、“上海世博會全球推廣計劃”、“全國十萬導(dǎo)游培訓(xùn)計劃”等一系列計劃。 可為：拉動內(nèi)需，旅游產(chǎn)業(yè)振興有助于“保八” 總的來看，雖然

6、在經(jīng)濟災(zāi)害面前，旅游業(yè)也不能幸免，但比其他經(jīng)濟部門例如建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)或汽車制造業(yè)等具有更強的抵御經(jīng)濟下降的能力。應(yīng)對這樣的經(jīng)濟嚴(yán)冬，旅游業(yè)成為恢復(fù)最快的行業(yè)之一，并成為擴大內(nèi)需和拉動消費的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先突破口。,二,旅游地產(chǎn)的成長環(huán)境及前景分析,旅游地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”，開發(fā)投資持續(xù)增長,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,8,隨著宏觀調(diào)控力度的逐步加大和行業(yè)自身發(fā)展的重構(gòu)，房地產(chǎn)已進入轉(zhuǎn)型期，由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的商業(yè)模式、企業(yè)運行策略、內(nèi)部管理方式以及企業(yè)的市場定位都將面臨著重大的戰(zhàn)略性調(diào)整。雖然房地產(chǎn)業(yè)還處

7、在一個持續(xù)上升時期，但開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化，特別是對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和新的發(fā)展戰(zhàn)略。 同行業(yè)競爭壓力增大 盈利模式發(fā)生轉(zhuǎn)變：為了獲取更大的利潤空間，部分綜合能力較強的開發(fā)商已經(jīng)開始延長產(chǎn)業(yè)鏈投資，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皢♀徯汀庇Ｊ?，即中期銷售僅占盈利中很小比例，而前期開發(fā)和后期管理服務(wù)收入?yún)s占很大比重。這種從開發(fā)土地、建設(shè)住宅，到經(jīng)營酒店物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，乃至房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的全流程、多組合盈利模式，使得企業(yè)可以取得綜合性、跨領(lǐng)域復(fù)合效益。 行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)嫁接速度加快：如“旅游+地產(chǎn)”、“工業(yè)+地產(chǎn)”、“創(chuàng)意+地產(chǎn)”等開發(fā)模式已成為重要的突破口。,海南旅游房地產(chǎn)真實需求

8、的動力，正在有力地改變著市場觀望的氣氛,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,9,作為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨特的發(fā)展優(yōu)勢。組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業(yè)成為時尚。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價位，蘊含著巨大的提升空間?？梢灶A(yù)期，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和高端酒店業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。,海南案例,海南旅游房地產(chǎn)真實需求的動力，正在有力地改變著市場觀望的氣

9、氛,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,10,2006年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)平均增幅在30%以上，商品房銷售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房銷往島外。 近階段，海南房地產(chǎn)市場雖然有一些波動，但總體上還在正常區(qū)間運行。海南省政府出臺的一攬子政策，將對海南地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極作用。 據(jù)了解，目前海南有大批旅游地產(chǎn)項目在建。其中，海棠灣、博鰲、神州半島、文昌航天城、香水灣、清水灣等大型旅游度假綜合開發(fā)項目已進入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段；喜來登等世界十大高端品牌酒店也進駐海南省東海岸。,海南案例鏈接：“大旅游、小地產(chǎn)”

10、驅(qū)動,通過旅游資源與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)嫁接獲得項目價值的最大化的典范,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,11,華僑城，作為國內(nèi)“旅游地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，它實現(xiàn)了“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國的打造。 沒有旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就不會有華僑城的地產(chǎn)，主題公園旅游產(chǎn)業(yè)可以改善城市生活，帶動消費和提高就業(yè)因而得到政府的支持，以打造主題公園低價得到土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來補償公園長期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，華僑城這種獨特的經(jīng)營模式已得到市場檢驗并已成熟。把“旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)”兩者通過主題文化完美的結(jié)合起來，打造一個獨特的“以旅游帶地產(chǎn)”主

11、題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國是華僑城的核心競爭力所在。 圍繞“旅游+地產(chǎn)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級和上下游的擴展，現(xiàn)在已經(jīng)成為華僑城收入的主要源泉?！奥糜螏禺a(chǎn)、景觀提升品位、地產(chǎn)返哺旅游”是華僑城“旅游地產(chǎn)”模式的核心，也是華僑城在中國房地產(chǎn)市場最為核心的競爭力。,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,12,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,20年，從產(chǎn)業(yè)到旅游，從旅游到地產(chǎn)，華僑城走了很多路,Copyright 2010 Intent Consulting International

12、Company,13,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,核心競爭力“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)和運營”,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,14,深圳案例鏈接：以旅游帶地產(chǎn)“主題文化產(chǎn)業(yè)鏈,旅游地產(chǎn)開發(fā)的繁榮背后的憂患,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,15,對投資成本的高要求 旅游房地產(chǎn)是一種彈性置業(yè)的需求，它從前期策劃到市場營銷和后期物業(yè)管理的全過程都與第一、二居所有著完全不同的規(guī)律，因此開發(fā)者要有足夠的心理準(zhǔn)備和綜合實力的

13、儲備。 對產(chǎn)品開發(fā)的高要求 由于旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費者要求更高，投資行為更理智。 對運營能力的高要求 旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。 以上三點來看，旅游地產(chǎn)實質(zhì)上是一個投資周期漫長、投資資金巨大而且對土地儲備非常嚴(yán)格的行業(yè)，是一個風(fēng)光無限也風(fēng)險無盡的產(chǎn)業(yè)，其上升空間不可限量，其下跌幅度也不可預(yù)言。,風(fēng)險,從概念走向泛旅游地產(chǎn),Copyright 2010 Intent Consulting

14、International Company,16,意圖觀點 “泛旅游地產(chǎn)”，以旅游作為開發(fā)主導(dǎo)，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的大型復(fù)合度假項目或者大型區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)，同時，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換，相互影響和相互驅(qū)動的 旅游地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟的增長極，以及通過旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)在不斷的左右著區(qū)域經(jīng)濟的增長和地區(qū)開發(fā)，其在微觀層面也不斷的推動房地產(chǎn)開發(fā)，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間 ，也是相輔相成，形成一條泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，我們稱之為“泛旅游地產(chǎn)”。 現(xiàn)狀認(rèn)識 通常指的是以多種旅游項目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，

15、相輔相成，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。 也就是說，國內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)的，而作為房地產(chǎn)而言，由于其體量和產(chǎn)品的限制，在單個旅游區(qū)內(nèi)對于區(qū)域經(jīng)濟和人口的發(fā)展也是有限。,三,旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢,趨勢一：功能演變從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,17,從國內(nèi)旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸的從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到的度假休閑旅游。 旅游行為的不斷變

16、化，其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純的通過主題公園驅(qū)動房地產(chǎn)，僅僅滿足概念上的旅游房地產(chǎn)開發(fā)。 而在旅游行為方式升級趨勢下的項目開發(fā)，多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。 如芙蓉古城通過建筑符號作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一，以文化包裝項目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有效的整合在一起。,六大趨勢,趨勢二：空間規(guī)模由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開發(fā),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,18,就目前旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言

17、，占地面積正在逐漸的擴大： 一方面，不斷增長的土地價值使得開發(fā)商更愿意在項目開發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好； 另一方面，在累計了多年開發(fā)經(jīng)驗的情況下，很多開發(fā)商都有著較強的開發(fā)自信，在不斷的擴大其開發(fā)項目的體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷的創(chuàng)新。 在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢之下，也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟開發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸的支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟的發(fā)展，并通過復(fù)合型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，不斷的提高土地價值，催熱區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進步，這也就是之前說到過的泛旅游地產(chǎn)的概念，在

18、這樣的發(fā)展趨勢之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢將越加明顯。,六大趨勢,天津珠江溫泉城,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,19,作為區(qū)域型的大盤開發(fā)，天津珠江溫泉城通過溫泉作為核心引擎，盤活了超過了2萬畝占地的新城開發(fā)。 項目東距北戴河和東陵，為1個小時車程，北距承德避暑山莊3個小時的車程。距盤山和古薊州黃涯關(guān)長城45公里，溫泉城占地22500畝，總建筑面積約435萬平方米，分十期開發(fā)，它包含了上京別墅、珠江帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、體育中心，27洞高爾夫球會、珠江國際外國語學(xué)校。 除以以外，

19、還設(shè)有亞洲最大4A級日式帝景溫泉度假村；超五星級15萬平方米仿非洲迷城凱越大酒店；國際著名設(shè)計大師設(shè)計的具有舉辦國際競賽資格的27洞高爾夫球場；大型高爾夫雙層燈光練習(xí)場；帝景體育俱樂部；帝景騎術(shù)俱樂部；北京科技大學(xué)天津分院；天津財經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院；高等教育基地；世界級歌劇院；國際會議中心；潮白河游艇會；天主教堂；大型水上休閑公園；國際療養(yǎng)醫(yī)院；,趨勢二：案例鏈接,趨勢三：選址策略自然資源越稀缺越競爭，呈現(xiàn)“兩極”開發(fā)戰(zhàn)略布局,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,20,對于傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)而言，選址通常會在兩類資源較好的地

20、區(qū)： 一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征； 另一類是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類地區(qū)通常人文底蘊濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強，因此，依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢。 從城市經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于經(jīng)濟不很發(fā)達(dá)的地區(qū)，相對貧困的地區(qū)地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進行了有效的合作，帶動區(qū)域的招商引資和經(jīng)濟實力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟

21、發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由開發(fā)商進行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富的商業(yè)配套。,六大趨勢,趨勢四：資源整合模式多樣，強調(diào)在多元化聯(lián)合中實現(xiàn)旅游資源再造,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,21,有效的整合區(qū)域各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采?，強調(diào)各種資源的有效融合，旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關(guān)注； 隨著旅游地產(chǎn)進一步擴張，隨著資源價值不斷異

22、化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多化，可以看到對旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項目設(shè)計上進一步多樣化，導(dǎo)致我們旅游地產(chǎn)操作上和運作上都需要結(jié)合資源本身的特點來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場和消費者。,六大趨勢,趨勢五：市場需求投資者對品質(zhì)越來越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,22,旅游行為的發(fā)生載體是客戶群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級是旅游行為的不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果，多變的客戶需求，引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對于旅游地產(chǎn)而言，其客源結(jié)構(gòu)相對較為復(fù)雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投

23、資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。 面對這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸的轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計和功能布局，而左右這一變化的是對客戶需求的不斷深入的研究，隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，這一趨勢將顯得愈發(fā)明顯。,六大趨勢,趨勢六：智力驅(qū)動策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問的龍頭作用日益凸顯,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,23,面對專業(yè)化程度越來越高的房地產(chǎn)開發(fā)，僅靠開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，加

24、之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用，因此專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計方介入之前，顧問公司可以起到指導(dǎo)性的作用。 由于顧問公司經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，在整體定位、市場調(diào)研、客戶研究，產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議，同時顧問公司在平衡各方關(guān)系方面，如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計院等都能起到特殊的作用。 多腦驅(qū)動的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢！,六大趨勢,見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,24,意圖咨詢在操作旅游地產(chǎn)方面，碰到過各種

25、各樣的開發(fā)難題，其中最大的阻力其實是來自開發(fā)商內(nèi)部，無論是否有行業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商，都會被傳統(tǒng)思路和思維阻礙。對于一些行業(yè)龍頭老大，其遇到的是傳統(tǒng)的成功經(jīng)驗和創(chuàng)新模式之間的矛盾，而對于經(jīng)驗略淺的開發(fā)商，依附于傳統(tǒng)的發(fā)展意味著較低的投資風(fēng)險。因此，思維固守和不敢創(chuàng)新可能成為阻礙北戴河和昌黎項目發(fā)展乃至旅投公司戰(zhàn)略落地的絆腳石。 面對這一問題，意圖咨詢往往會通過國內(nèi)外，尤其是國外的先進案例進行引導(dǎo)，對于其在投資開發(fā)過程中的資金和財務(wù)問題進行合理的評估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌稣业胶线m的著力點，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨蟆?見“異”要思“變”，打破固有的成規(guī)，北戴河、昌黎等項目要

26、用創(chuàng)新求變的思路去尋找新的出路，在同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的今天，創(chuàng)新和個性化的發(fā)展必將殺出一條血路！,四,意圖咨詢思考,主題定位缺失：如何選擇合適定位發(fā)展模式，對資源進行優(yōu)化配置,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,25,項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也將是指導(dǎo)項目整盤開發(fā)的核心問題。在這個過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。 但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，國內(nèi)的開發(fā)商商往往會忽視主題性的定位，而更加注重設(shè)計和功能布局，重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，而這也會直接導(dǎo)致

27、項目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)，出現(xiàn)“狗尾續(xù)貂”的現(xiàn)象較多。 主題定位的難以把握，主要原因在于兩點： 一是開發(fā)商沒有充分理解土地屬性，沒能將土地資源進行優(yōu)化配置，從而確立開發(fā)主線； 二是開發(fā)商更注重產(chǎn)品的利潤價值，通過快速銷售項目實現(xiàn)迅速盈利。,五,旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題,啟動引擎模糊如何在缺乏有效資源的前提下，選擇引擎來帶動地產(chǎn)開發(fā),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,26,這其中涉及到兩個層面的問題： 項目將通過怎樣的開發(fā)模式來運作； 在已確定的開發(fā)模式之下，通過何種引擎產(chǎn)品來啟動項目。 對于開發(fā)模式

28、的問題，實際上是依托項目的主題定位而定的，不同的主題定位引導(dǎo)下的功能組織和產(chǎn)品布局各不相同，而開發(fā)模式最核心的問題就是各類功能產(chǎn)品之間的組合與開發(fā)。因此，從項目整體性開發(fā)的角度而言，需要對項目有一個通盤的思慮。 對于啟動引擎的問題，則是在確定了開發(fā)模式之后，選擇先行開發(fā)的產(chǎn)品。而該類產(chǎn)品的選擇，面臨著風(fēng)險控制、項目盈利、樹立形象、平衡關(guān)系等諸多問題，這些復(fù)雜的問題交雜在一起，就需要有一個科學(xué)和系統(tǒng)的論證，而啟動區(qū)的成功與否，直接關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。,旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題,芙蓉古城,Copyright 2010 Intent Consulting International Compan

29、y,27,芙蓉古城位于成都西郊青羊界，溫江永寧鎮(zhèn)，新成-溫-郫國家級生態(tài)保護帶，占地近1000畝，投資逾3億元，以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院和獨立宅院的建筑群組成，因此成為西部最大的生態(tài)園林式旅游、休閑度假、商務(wù)會展接待基地，是目前國內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)項目。 芙蓉古城從02年開始推出旅游商業(yè)和住宅產(chǎn)品，巧妙的是，開發(fā)商將兩者結(jié)合在一起，即住宅產(chǎn)品就是旅游產(chǎn)品，將富有各地文化的建筑產(chǎn)品作為公寓出售，同時，這些建筑產(chǎn)品又成為旅游景點，輔之以文化、休閑、酒店、商業(yè)等休閑旅游功能，即滿足了

30、旅游需求，開發(fā)商也實現(xiàn)了項目盈利，獲得了較為穩(wěn)健的發(fā)展資金。,啟動引擎模糊：鏈接案例,經(jīng)營管理不善運作主體如何理順各類關(guān)系，平衡各方利益，實現(xiàn)有效管理運作,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,28,大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，而在這個漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還扮演著經(jīng)營管理的角色，除了前期的開發(fā)銷售以外，還承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。 通常在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展商往往面臨多重角色扮演的問題，而在這個角色扮演的過程中，通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是

31、自身。 各個主體的利益點不同： 對于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用； 對于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域的娛樂、休閑和配套設(shè)施； 而對于開發(fā)商自身而言，關(guān)注的是項目的盈利和品牌的塑造管理問題。 如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到瓶頸。,旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題,羅平油菜花節(jié),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,29,羅平油菜花節(jié)是一種以“油菜文化”為基礎(chǔ)，依托鄉(xiāng)村特有生活風(fēng)情和季節(jié)性油菜花風(fēng)景為資源，從事觀光經(jīng)濟作物生產(chǎn)經(jīng)營活動，將經(jīng)濟作物與旅游業(yè)相結(jié)合的體驗式生態(tài)旅游活動，油菜花節(jié)從最初單一的觀

32、光旅游逐步豐富為“集觀光旅游、產(chǎn)品展銷、民俗體驗和休閑度假為一體的多元化旅游活動。 通過近十余年的發(fā)展，羅平油菜花節(jié)的運營模式日趨成熟，由早期的政府獨營，到當(dāng)前的“政府引導(dǎo)、企業(yè)經(jīng)營、民眾參與”政府所扮演的角色是油菜花節(jié)模式成功的根本因素，其職責(zé)就是將地方旅游資源整合在一起，并進行行業(yè)的管理和服務(wù)。企業(yè)的介入，則是油菜花節(jié)模式做大做強的關(guān)鍵所在。 企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，能夠打破行政壁壘、最大化旅游資源的價值。成功的市場運作使油菜花節(jié)成為了赴滇旅游者每年的固定節(jié)日，并且省內(nèi)居民們熱情參與其中，積極傳播油菜花文化，保障了她的永續(xù)發(fā)展。,經(jīng)營管理不善：案例鏈接,產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能

33、組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,30,作為旅游房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是簡單的產(chǎn)品形態(tài)的升級，而是產(chǎn)品功能的突破。比如在度假類物業(yè)中： 別墅式酒店就是將標(biāo)準(zhǔn)酒店和低密度別墅產(chǎn)品相融合的產(chǎn)物，但是在此基礎(chǔ)上，結(jié)合第二居所度假的需求，別墅的面積較小，通常面積會在100-200平米之間，提供一房、二房、三房等小面積住宅空間，在設(shè)計上往往會設(shè)置私家泳池，但是沒有地下空間和私家的停車空間，有效的結(jié)合需求提高土地利用價值。 而這種產(chǎn)品的變化，是在充分結(jié)合了客戶的度假需求以及科學(xué)的產(chǎn)品布局論證之后產(chǎn)生

34、的。 在通過多個成功案例比較后發(fā)現(xiàn)，其實產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復(fù)雜的設(shè)計論證，尤其是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結(jié)合客戶特殊需求而變化的產(chǎn)品組合方式不同。,旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題,亞龍灣高爾夫別墅,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,31,位處海南三亞亞龍灣，坐擁36洞高爾夫球場，占地約100000平米,共規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項目獨享亞龍灣得天獨厚的自然美景和36洞國際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，“水中有島、島中有水”，戶戶鄰水的獨特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)

35、計；超五星級酒店私人定制式服務(wù)；構(gòu)成了無與倫比的亞龍灣高爾夫度假別墅。 亞龍灣高爾夫別墅的戶型面積分為120-130的一房，130-150的二房和150以上的三房，同時每戶配有私家泳池。 別墅產(chǎn)品合理有效的利用高爾夫景觀進行布局，提高了社區(qū)的綠化面積，同時也提高了別墅產(chǎn)品的整體檔次和品質(zhì)。 別墅產(chǎn)品在售后統(tǒng)一回租，保證投資者一定的投資回報的同時，也滿足了大量前往亞龍灣度假的游客需求，是國內(nèi)目前較為成功的度假類產(chǎn)品的案例之一。,產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏：鏈接案例,營銷推廣不力如何在強勢樹立形象、強力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造,Copyright 2010 Intent Consulting Internat

36、ional Company,32,作為項目開發(fā)的重要步驟，營銷推廣的重要性已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，而一個好項目要提高市場知名度，塑造品牌形象，則必須通過強有力的營銷手段來達(dá)到目的，但是從目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，營銷推廣存在著諸多問題： 問題一：僅以項目作為營銷對象，忽略區(qū)域價值。營銷推廣焦點多集中在項目自身，其主要目的只是為了短期內(nèi)推售項目，而無法滿足項目的長期開發(fā)推廣需求。 問題二：無法深層挖掘客源通路，吸引更多客群。主要是源于前期市場調(diào)研不充分，對于未來可能導(dǎo)入的客戶判斷不嚴(yán)謹(jǐn)。對于旅游地產(chǎn)而言，其客戶結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，客戶來源也比較分散，且不同開發(fā)時期所導(dǎo)入的客戶也不相同。 問題

37、三：營銷手段單一，推廣執(zhí)行不力。由于旅游地產(chǎn)體量較大，開發(fā)周期較長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣無法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)。,旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題,半山半島,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,33,位于三亞市小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，半山半島占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國

38、際潛水基地、游艇會等。項目總銷售額預(yù)計200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目 半山半島的整體營銷策略體現(xiàn)了“先三亞后項目”，其通過： 出版刊物為什么半山半島 贊助“大佛杯”中國高爾夫男子職業(yè)球員錦標(biāo)賽 聯(lián)辦“中國財富管理論壇” 舉行“海洋之星”夏令營等推廣方式，提升三亞和鹿回頭半島的綜合知名度來實現(xiàn)項目的價值體現(xiàn),營銷推廣不力：鏈接案例,盈利模式單一如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,34,國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，其核心的盈利依然是房地產(chǎn)項目

39、，旅游資源更多的只是作為概念存在與項目的整體開發(fā)過程中。此種模式無法充分的將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價值。 而對于一些有較強經(jīng)營能力的開發(fā)商而言，其更會注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價值，即不動產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)多元化的盈利模型，實現(xiàn)長期獲益。,旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題,上海新天地,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,35,上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的餐飲、商

40、業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。這個項目是建設(shè)一個具傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。 新天地項目作為上海最成功的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)至今歷時超過10年，核心利潤已經(jīng)從房地產(chǎn)項目（翠湖天地）逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)街的租金收益，同時，舊城改造、公建配套的建造等通過多元化的經(jīng)營方式，提高了區(qū)域知名度和土地價值，還實現(xiàn)了政府、開發(fā)商、民眾共贏的發(fā)展模式。,盈利模式單一：鏈接案例,旅游地產(chǎn)開發(fā)六大共性問題環(huán)環(huán)

41、相扣,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,36,從中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，中國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。由于發(fā)展過程中的諸多不成熟因素及開發(fā)的無序，中國旅游地產(chǎn)釋放的過于快速，中國現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)發(fā)展格局面臨著重新洗牌，每個項目、每個開發(fā)商都面臨調(diào)整自身定位、自我謀求發(fā)展問題。 從目前這六大主要問題來看，其都是旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的核心環(huán)節(jié)，且每個單一的環(huán)節(jié)都不是單一存在的，而是環(huán)環(huán)相扣，相互影響又是相互制約的，如果其中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將直接影響下一個環(huán)節(jié)的開發(fā)。 意圖咨詢發(fā)現(xiàn)并向旅投公司提出建議： 在北戴河等旅

42、游地產(chǎn)大盤開發(fā)之前，要特別注意前期策劃工作的重要性。必須要從項目整盤開發(fā)的高度去思量每一個開發(fā)環(huán)節(jié)中的主要問題，以降低項目在操盤過程中的難度，長效解決諸多難點問題。,五,意圖咨詢思考：環(huán)環(huán)相扣的問題,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,37,共生 模式,所謂共生模式，類指像北戴河新區(qū)之大型旅游度假項目依托自然資源為核心進行開發(fā)的模式，這也是目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式。,以依托自然資源為核心的開發(fā)模式,B,以依托自然資源為核心的開發(fā)模式,Copyright 2010 Intent Consulting Interna

43、tional Company,38,主要特征： 資源條件優(yōu)良； 景觀塑造成本較低，提高項目的收益成本。 從目前國內(nèi)的資源優(yōu)勢來看，主要分為三大類： 濱湖類度假項目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等； 濱海類度假項目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市； 三是溫泉度假項目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過對溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。 從這些度假類項目開發(fā)的情況來看，其主要的盈利方式： 通過地產(chǎn)開發(fā)，但是越來越多的開發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉(zhuǎn)向為旅游資源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。 隨著自然資

44、源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過多元化的開發(fā)模式來取代傳統(tǒng)的“共生模式”,共生模式,濱湖類度假項目概述,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,39,濱湖類度假項目，作為旅游地產(chǎn)的一種存在類型，是依賴于湖景資源進行綜合開發(fā)的復(fù)合地產(chǎn)項目。 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不同的是，其地產(chǎn)的開發(fā)不是獨立進行的，而更需要依托濱湖資源和其它娛樂休閑配套設(shè)施，是發(fā)展商利用臨湖規(guī)劃的旅游度假區(qū)（如太湖旅游度假區(qū)、陽澄湖旅游度假區(qū)）、人工湖泊水庫（太平湖）等優(yōu)勢資源開發(fā)的具有投資回報和多種功能的旅游

45、度假項目。 這類度假項目多建在濱湖資源優(yōu)勢突出的城郊區(qū)域，以提供各類娛樂、運動、度假、養(yǎng)生、居住為經(jīng)營目的，并隨著項目的逐漸開發(fā)成熟，不斷打向知名度，吸引各地游客前來，從最初的旅游觀光發(fā)展到休閑度假，以完成從常來到常留到最后定居于此的過程。,濱湖類項目,一,濱湖類度假項目分類,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,40,按項目所處區(qū)域開發(fā)程度分類，可分為區(qū)域起步期項目和區(qū)域成熟期項目 區(qū)域起步期項目：這類度假項目的開發(fā)通常是作為某個濱湖區(qū)域（多為人工湖/水庫）發(fā)展的啟動項目，在政府的規(guī)劃和支持下開發(fā)該濱湖，打造休閑度假場所

46、，此時該濱湖資源一般，也還沒樹立市場形象，周邊也沒有其它可依賴的配套資源，完全需要開發(fā)商獨立領(lǐng)銜開發(fā)和營銷，如雪野湖休閑度假區(qū)等等。 區(qū)域成熟期項目：項目所在區(qū)域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，開發(fā)商進入后可利用現(xiàn)有資源進行開發(fā)，節(jié)省了初期的濱湖整治工作，但此類開發(fā)競爭壓力大，需要有一定的創(chuàng)新點，如千島湖開元度假村、蘇州太湖高爾夫等等。,濱湖類度假項目分類（續(xù)）,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,41,按項目所擁有的資源配套分類，可分為自有配套型項目和共享配套型項目 自有配套型項目：此類濱湖項目產(chǎn)品線豐富，集酒店、

47、娛樂、商業(yè)、度假項目于一體，如綠城千島湖度假公寓。 共享配套型項目：這類濱湖度假項目大多是處在一個大區(qū)域的濱湖旅游度假區(qū)內(nèi)，而這些度假區(qū)有其自身公共的配套，比如說高爾夫、游艇俱樂部等等，作為整體開發(fā)中的一個度假項目，它往往僅開發(fā)一些必須的度假產(chǎn)品，如度假酒店、別墅，而其它設(shè)施則是共享區(qū)域內(nèi)已有的配套，如千島湖濱江度假酒店別墅，中信太湖城等。,濱湖類度假項目分類（續(xù)）,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,42,按項目開發(fā)特色分類，可分為特色配套類項目、特色住宅類項目和特色品牌類項目 特色配套類項目：除基礎(chǔ)商業(yè)、會所、酒店配

48、套外，在此類項目中還會開發(fā)其它高品質(zhì)或者新潮流的配套設(shè)施，如中信太湖城開發(fā)的太湖文化論壇、千島湖天清島度假村開發(fā)了易文化主題公園等。 特色住宅類項目：此類綜合度假項目開發(fā)主要特色是在它的住宅項目上，如陽澄湖名人文化村項目。 特色品牌類項目：知名開發(fā)商，國際品牌五星級度假酒店，品牌的強強聯(lián)合是現(xiàn)今比較流行的開發(fā)方式，如綠城千島湖度假項目，引進喜來登度假酒店，使整個項目更加受市場關(guān)注。,濱湖類度假項目特征,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,43,特征一：依托湖景資源開發(fā)，對自然資源依賴性大 以鄰近湖濱為最大賣點，來迎合消費

49、者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優(yōu)劣對項目成功起決定性因素。 特征二：項目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達(dá)的交通體系 湖濱類資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致1個小時左右車程。隨著區(qū)域的開發(fā)和人流的導(dǎo)入，項目周邊交通體系肯定發(fā)達(dá)，尤其是為方便自駕出游而建設(shè)的公路。 特征三：在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大 濱湖類度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類項目的重點，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)中占地不會傾向絕對大比重。 特征四：項目有很明顯的階段性發(fā)展，整體開發(fā)時間長，管理服務(wù)要求高 濱湖類度假項目開發(fā)周期長，一般分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期三個階段，歷時可能長達(dá)10年之久。

50、而由于此類度假項目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個難點，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。 特征五：濱湖資源的“可再生性”，使得項目易被嫁接和復(fù)制 這里的“可再生”不是自然現(xiàn)象，而是人工行為，即對水庫的挖掘開發(fā)，這樣一來，湖泊資源就變得“無窮無盡”了。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類型濱湖項目的開發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復(fù)制性強。,濱湖類度假項目的產(chǎn)品開發(fā)指導(dǎo),Copyright 2010 Intent Consulting International Company,44,七里海等濱湖度假類產(chǎn)品的創(chuàng)新之道主要包括以下三方面： 主題創(chuàng)新 在前期策劃時要有其最初的主題定位

51、，后期的開發(fā)必將圍繞這個主題進行，就像寫作不能離題一樣，主題是項目的靈魂。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉，比方說如果北戴河項目所在區(qū)域內(nèi)所有項目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為項目主題定位的備選方案之一；主題的創(chuàng)新還要堅持特色，目前最受歡迎的主題排名是：教育展覽、珍禽異獸、植物園林、原野叢林、外國文化、歷史陳列、河流歷險、生活娛樂、水上公園、動物表演、花卉展覽、休閑養(yǎng)生等。 功能創(chuàng)新 七里海等濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎(chǔ)層次陳列式觀光地產(chǎn)、提高層次娛樂式體驗地產(chǎn)、發(fā)展層次休閑式度假地產(chǎn)。其中娛樂體驗和休閑度假層次是北戴河項目的主攻方向，其創(chuàng)新主要從三方面著手：以文

52、化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。 形態(tài)創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新，顧名思義，即是從現(xiàn)有主流的產(chǎn)品形態(tài)中開發(fā)新的產(chǎn)品，形成差異化競爭。比如說當(dāng)下的濱湖度假住宅產(chǎn)品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開發(fā)觀景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產(chǎn)品雷同，則對其銷售必將有決定性的幫助。,七里海等濱湖度假項目的開發(fā)引擎解密,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,45,七里海項目可使用三種引擎： 引擎一：一線湖景+五星酒店： 采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源。

53、引擎二：高爾夫+五星酒店： 高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產(chǎn)項目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式。 引擎三：溫泉+五星酒店： 利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產(chǎn)價值上漲，從而實現(xiàn)地產(chǎn)盈利。,開發(fā)引擎解密（續(xù)）,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,46,一般情況下，由于濱湖項目開發(fā)周期長，大多都以觀光旅游開始，因此此類項目都先投入開發(fā)一些娛樂配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項目及區(qū)域成熟后再進行房地產(chǎn)銷售，完成由旅游向休閑度假的轉(zhuǎn)

54、變。 右圖總結(jié)了目前國內(nèi)部分濱湖度假類項目的開發(fā)引擎組合。從圖中可以看出，隨著時代發(fā)展，文化、論壇等新的開發(fā)引擎逐漸嶄露頭角，成為一種趨勢。,中信太湖城,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,47,位于蘇州太湖國家旅游度假區(qū)11.2平方公里的核心區(qū)，一直為嚴(yán)格控制開發(fā)的自然、民俗、文化、古跡保護區(qū)域。占地約1000余畝，區(qū)域內(nèi)風(fēng)光旖旎，有山有水有島，還有近5公里的黃金岸線。 項目總投資34億元，總建筑面積達(dá)60多萬平米。整體開發(fā)類型包括大型會議中心、五星級賓館、酒店式公寓組團、住宅社區(qū)等。在其開發(fā)的二區(qū)中引進了太湖文化論壇

55、，配合酒店商業(yè)啟動，再開發(fā)房地產(chǎn)，從而打造出全國甚至全世界高級別的文化交流和旅游度假勝地。 其開發(fā)的太湖文化論壇是繼海南博鰲亞洲經(jīng)濟論壇項目之后，唯一一個全國性超大型的、最高規(guī)格的、全綜合性的以文化為主題的論壇項目。,案例鏈接一,千島湖天清島度假村,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,48,臨千島湖中心湖區(qū)一側(cè)依山而建，與三潭島、龍山島和五龍島等隔水相望，距千島湖鎮(zhèn)約8公里。 項目占地16萬平方米，別墅區(qū)總體量為1.7萬平方米，度假酒店總建筑面積達(dá)3.6萬平方米，擁有158個泊位的專用車庫和大型停車場，全程有近2公里的環(huán)

56、島公路。 在常規(guī)度假酒店和別墅開發(fā)的基礎(chǔ)上，天清島項目引入“易文化”概念，打造“易文化主題公園”，將中國易文化和現(xiàn)代旅游休閑度假方式相結(jié)合，全島的規(guī)劃都與易文化相關(guān)，突出其養(yǎng)生功能，成為全國第一個易文化養(yǎng)生休閑度假區(qū)。,案例鏈接二,濱湖類度假項目的客戶定位解析,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,49,旅游度假區(qū)的經(jīng)濟效益很大程度上取決于度假區(qū)旅游客源的充裕程度，因此在開發(fā)任意一個度假項目時，對客戶的精準(zhǔn)定位就顯得十分關(guān)鍵了，一般客戶定位主要從客戶來源、客戶結(jié)構(gòu)特征、客戶需求這三個方面進行綜合評價。 研究模型包括三種：客

57、戶圈層研究模型、客戶地圖研究模型（空間）主階段客戶研究模型（時間）,“第五空間”，你的島，你的天堂杭州千島湖開元度假村,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,50,千島湖度假區(qū)內(nèi)的項目，現(xiàn)在客戶核心來源主要以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶是長三角區(qū)域及境外人士；項目中高端別墅客戶分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶主要是項目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主、成功人士、企管高層等，而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報率，則客戶范圍較廣。,案例鏈接三,項目基本情況,Copyright 2010 Intent Con

58、sulting International Company,51,千島湖開元度假村坐落在千島湖鎮(zhèn)麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級城市均在300公里以內(nèi)。項目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級酒店、游艇俱樂部、會所等相關(guān)配套。,案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀,項目發(fā)展條件,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,52,千島湖開元度假村是千島湖發(fā)展的必然產(chǎn)物，滿足社會的需求。右表總結(jié)了千島湖旅游度假區(qū)的發(fā)展歷程。 從表中可以看出，開元度假村的出現(xiàn)正好處于這個度假區(qū)

59、的快速發(fā)展階段，基礎(chǔ)旅游設(shè)施已經(jīng)基本完備，其它娛樂配套也已經(jīng)開始施工，區(qū)位、交通、資源、設(shè)施一應(yīng)俱全，整個千島湖步入良性發(fā)展軌道，正在從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務(wù)、會展、運動的綜合型旅游發(fā)展。因此開元的出現(xiàn)正好貼合當(dāng)時的區(qū)域需求。,案例鏈接三：杭州千島湖開元度假村解讀,項目產(chǎn)品解析,Copyright 2010 Intent Consulting International Company,53,從一開始，開元集團就力圖在千島湖開發(fā)一個高端項目；現(xiàn)如今，漫步在千島湖，開元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無邊的湖光美景。巖石岸線形成千島湖開元度假村半島的外圍線，也形成度假村的曲折悠回的園區(qū)輪廓線，與湖面水線保持有12米左右的波動。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標(biāo)高高于一般季節(jié)水岸線35米，樹木和叢林覆蓋整個基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開，天光云影一徘徊?！庇绕涫且鼓唤蹬R之時，登上作為千島湖開元度假村的特色尊貴配套設(shè)施，耗資1000萬的曼哈頓56號超豪華游艇，眺望千島湖開元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風(fēng)情再度展現(xiàn)。 建筑設(shè)計 千島湖開元度假村以休閑度假為主題進行開發(fā)，建筑設(shè)計規(guī)劃依據(jù)半島嶼山水皆景的環(huán)境特點，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的