太陽(yáng)湖公園經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案

1、太陽(yáng)湖公園經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案公司領(lǐng)導(dǎo)：太陽(yáng)湖公園是太陽(yáng)城的一個(gè)子項(xiàng)目，自4月份開(kāi)工建設(shè)以來(lái)，現(xiàn)已基本完成湖區(qū)施工，目前已達(dá)到注水條件，水榭、廁所已完成主體建設(shè)。在工程建設(shè)的同時(shí)，我們也考慮了太陽(yáng)湖的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，在“減少公司后期投入”的指導(dǎo)思想下，我們確定了立足 “招商為主，自營(yíng)為輔”的戰(zhàn)略方針，并對(duì)石家莊市近郊的20多家釣場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研和招商，來(lái)我處實(shí)地考察的商家有四家，考察后其中兩家有合作意向，為此我們擬定了具體優(yōu)惠政策，若無(wú)不可，將按此政策與對(duì)方談判，簽訂承租合同。若談判不成，我們對(duì)自己經(jīng)營(yíng)也做了考慮。建成后的太陽(yáng)湖公園，可起到宣傳太陽(yáng)城，促進(jìn)房產(chǎn)銷售和商業(yè)招商的目的。以此實(shí)現(xiàn)增加房產(chǎn)賣點(diǎn)，提升

2、房?jī)r(jià)，積聚人氣和促進(jìn)商業(yè)氛圍的形成。因而，太陽(yáng)湖公園一方面應(yīng)從經(jīng)濟(jì)效益角度出發(fā)，利用現(xiàn)有已經(jīng)建成的經(jīng)營(yíng)單元（水榭和垂釣園）創(chuàng)造一定收入；另一方面還要注重她所產(chǎn)生的社會(huì)效益和對(duì)卓達(dá)美譽(yù)度產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。一、投入情況和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：太陽(yáng)湖總體建設(shè)投入預(yù)計(jì)350萬(wàn)元，可用做經(jīng)營(yíng)的水榭、垂釣園、風(fēng)車館的投入分別為40萬(wàn)元、20萬(wàn)元、55萬(wàn)元。目前已建成的有水榭和垂釣園，風(fēng)車館待建。水榭為兩層框架結(jié)構(gòu)，面積340平米，可用做經(jīng)營(yíng)茶餐廳、休閑、娛樂(lè)；垂釣園周圈為石頭砌筑，配有木平臺(tái)和木棧道，面積1200平米，可經(jīng)營(yíng)商品釣（根據(jù)所釣魚重量收費(fèi)）；風(fēng)車館為兩層框架結(jié)構(gòu)建筑，面積460平米，可經(jīng)營(yíng)西餐、休閑、娛樂(lè)。

3、二、客戶群體分析：首先，客戶主要為市區(qū)及周邊縣、市中高檔收入群體，輻射半徑50公里；其次，吸引京深高速公路和308國(guó)道途經(jīng)太陽(yáng)城的高檔次人群（主要包括犬、馬、釣魚愛(ài)好者），面向全國(guó)；第三、服務(wù)于住宅小區(qū)的住戶。三、招商政策：針對(duì)太陽(yáng)城項(xiàng)目的整體發(fā)展進(jìn)度，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，目前太陽(yáng)城項(xiàng)目處于孵化、培育市場(chǎng)時(shí)期，先期擬以低于市場(chǎng)價(jià)格的承租政策切入，給以先期優(yōu)惠，“栽下梧桐樹，引來(lái)金鳳凰” 。具體招商政策如下：1、水榭10萬(wàn)元/年（34024元/*月12月/年），垂釣園1.2萬(wàn)元/年（120010元/*年），風(fēng)車館13.2萬(wàn)元/年（46024元/*月12月/年）。2、先期定租者，自交付使用之日起，

4、水榭免6個(gè)月租金，垂釣園免水費(fèi)。3、租期暫定為三年（水榭裝修、裝飾投資較大，短期內(nèi)不會(huì)收回投資，市場(chǎng)資料顯示：茶社、咖啡館、酒吧的租期一般為至少5-6年）。4、免費(fèi)提供六個(gè)月的太陽(yáng)湖公園西側(cè)廣告牌的使用權(quán)，承租方制作、安裝畫面，必須經(jīng)出租方審核。5、水榭、垂釣園一并租賃者可享受九五折優(yōu)惠。附件1：垂釣園自營(yíng)方案附件2：水榭（茶藝館）自營(yíng)方案卓達(dá)太陽(yáng)湖公園2006年1月6日附件1垂釣園自營(yíng)方式太陽(yáng)湖公園要配合太陽(yáng)城房地產(chǎn)銷售和商業(yè)招商活動(dòng)，養(yǎng)魚又屬水產(chǎn)養(yǎng)殖免稅收項(xiàng)目，具有可增殖性，用人少，方便管理，可考慮自己經(jīng)營(yíng)。一、功能定位：1、作為太陽(yáng)城住宅銷售和商業(yè)招商的一大賣點(diǎn)，太陽(yáng)城業(yè)主、商戶可持有效

5、證件辦理會(huì)員卡，憑會(huì)員卡自備垂釣用具在公園規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行免費(fèi)或打折垂釣。2、作為太陽(yáng)城各部門對(duì)外招待的一個(gè)場(chǎng)所，集團(tuán)中高層休假的好去處。3、可舉行比賽，聚人氣，宣傳太陽(yáng)城的知名度。二、經(jīng)營(yíng)方式：一方面實(shí)行會(huì)員卡式消費(fèi)：吸引河北名人（包括黨、政、軍、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及無(wú)黨派人士）且是垂釣愛(ài)好者入會(huì)，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)剛開(kāi)始為吸引人氣可采用低價(jià)入會(huì)，設(shè)有半年卡、季卡和月卡；另一方面按魚的種類、重量收費(fèi)，例如鯉魚、草魚8-10元/斤，羅非15-18元/斤（具體價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)情況而定）。為方便大家用餐，中午還提供盒飯，每份10元。免費(fèi)提供座椅、太陽(yáng)傘等設(shè)施，提供租魚竿并免費(fèi)為顧客調(diào)魚食、調(diào)漂、抄魚、摘鉤、清理

6、、收拾活魚等服務(wù)項(xiàng)目。釣上來(lái)的魚還可以兌換凍雞、帶魚、黃魚、平魚、大蝦等食品。垂釣中心辦理金卡，此類卡非常方便，一切消費(fèi)均可用卡結(jié)算，免去了大家攜帶大量現(xiàn)金的麻煩。持有金卡者可享受9折到8折優(yōu)惠服務(wù)，包括餐飲、臺(tái)球、棋牌等其他娛樂(lè)項(xiàng)目，在茶藝館飲茶7折優(yōu)惠。同時(shí)，金卡持有者還可參加俱樂(lè)部舉辦的一系列聯(lián)誼活動(dòng)和培訓(xùn)活動(dòng)。我們這里還有垂釣服務(wù)卡，分為全家福卡和友誼聯(lián)歡卡兩種，金額分別為380元和580元。全家?？上硎茚烎~2500克，臺(tái)球、棋牌1小時(shí)免費(fèi)服務(wù)，餐廳提供4冷4熱1湯的飲食服務(wù)，并可租魚竿2支，魚食2袋，此卡限4人使用；友誼聯(lián)歡卡可享受釣魚5000克，臺(tái)球、棋牌2小時(shí)服務(wù)，套餐6冷6熱

7、1湯，并可租魚竿4支，魚食4袋，限6人使用。三、投入產(chǎn)出分析：年經(jīng)營(yíng)性投入：19.54萬(wàn)元；一次性投入：1萬(wàn)元。1、魚苗費(fèi)：草魚、鯉魚1萬(wàn)斤6元/斤=6萬(wàn)元；2、設(shè)備： 1萬(wàn)元，包括：發(fā)電機(jī)和充氧機(jī)各1臺(tái)，屬一次性投入；3、消毒費(fèi)和預(yù)防魚類疾病費(fèi)：3.288萬(wàn)元，包括：注水前一次性生石灰消毒0.2噸/畝20畝120元/噸=480元，用漂白粉、高錳酸鉀、硫酸銅和中草藥消毒預(yù)防魚類疾?。?次/月6月1.2萬(wàn)平方米1.5米0.1元/立方米=3.24萬(wàn)元；4、飼養(yǎng)費(fèi)：（1萬(wàn)斤5）次2元/斤3次/天30天/月8月=7.2萬(wàn)元5、人工費(fèi)：1.08萬(wàn)（飼養(yǎng)員兩人，800元/人*月8月2人）6、水電費(fèi)：0.3

8、5萬(wàn)元/次2次/年=0.7萬(wàn)元，包括：一次注水的水資源費(fèi)為1200平方米1.5米1.8元/立方米=3240元，電費(fèi)為：1200平方米1.5米30立方米/小時(shí)5.5千瓦/小時(shí)0.8元/千瓦=264元；7、辦公費(fèi)、雜費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)：0.48萬(wàn)元，包括電話費(fèi)200元/月12月=2400元，其他低值易耗品（太陽(yáng)傘、辦公用品）和維修維護(hù)費(fèi)200元/月12月=2400元；8、建筑成本：20萬(wàn)元，按25年分?jǐn)偤?.8萬(wàn)元/年。年產(chǎn)出：2.5萬(wàn)斤8元/斤=20萬(wàn)元年利潤(rùn)：20萬(wàn)元-19.54萬(wàn)元=0.46萬(wàn)元卓達(dá)太陽(yáng)湖公園2006年1月6日附件2水榭（茶藝館）自營(yíng)分析喝茶是中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)俗，有著很深的文化內(nèi)涵。今天

9、，喝茶可以成為商業(yè)活動(dòng)的手段，可以是待客之道，同時(shí)還是人與人之間的輕松交流，構(gòu)建友情的一種文明方式。一、 投入產(chǎn)出分析：一次性投入：項(xiàng)1+項(xiàng)2+項(xiàng)3=40+34+17=91萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)性投入：32.644萬(wàn)元/年 。1、房產(chǎn)：40萬(wàn)（一次性投資）按25年折舊為1.6萬(wàn)元/年。2、裝修、裝飾：北京200裝修、裝飾費(fèi)用為40萬(wàn)元，我們340的裝修、裝飾費(fèi)用至少要達(dá)到34萬(wàn)元，按十年折舊為：3.4萬(wàn)元/年。3、運(yùn)營(yíng)物資：北京200運(yùn)營(yíng)物資費(fèi)為20萬(wàn)元，我們340的運(yùn)營(yíng)物資費(fèi)應(yīng)不少于17萬(wàn)元，包括：空調(diào)、廚房設(shè)備、鍋爐、茶具、廚房用品，按五年折舊為3.4萬(wàn)元/年。4、員工工資：10人800元/人*月12

10、月/年=9.6萬(wàn)元/年。5、營(yíng)業(yè)推廣：霓虹燈、燈箱、贈(zèng)品、傳單、媒體報(bào)道5萬(wàn)元/年。6、低值易耗品包括電話、傳真、打蛋機(jī)、微波爐、咖啡爐、電熱爐、電保溫容器、飲水機(jī)、凈水器、碎紙機(jī)、打卡機(jī)、維修設(shè)備、臺(tái)布、餐巾紙、清潔劑和辦公費(fèi)用：5萬(wàn)元/年。7、水電和冬季取暖費(fèi)用：4.144萬(wàn)元/年。包括水電費(fèi)3000元/月12月=36000元，冬季取暖費(fèi)34016元/=5440元，共計(jì)41440元。8、員工培訓(xùn)、制服：500元（冬裝、春秋裝2套/人）10人=0.5萬(wàn)元/年。9、流動(dòng)資金：20萬(wàn)元產(chǎn)出：32.5萬(wàn)元/年1、茶飲：750元/天350天=26.25萬(wàn)/年，營(yíng)業(yè)額1000元/天，利潤(rùn)75%；2、茶

11、食：100元/天350天=3.5萬(wàn)元/年，營(yíng)業(yè)額200元/天，利潤(rùn)50%；3、商品（茶葉、茶具、字畫、古董、裝飾品、書籍）1萬(wàn)元/年4、娛樂(lè)服務(wù)（包括：麻將、圍棋、象棋、橋牌室等，音樂(lè)KTV，足浴，按摩、足浴、電影）50元/天350天=1.75萬(wàn)元/年（平均每天出租一間包房）主題活動(dòng)宣傳：茶藝傳播、講座，培訓(xùn)活動(dòng)（免費(fèi)）純利潤(rùn)32.5萬(wàn)元/年（1-8%）=29.9萬(wàn)元/年。年利潤(rùn)：29.9萬(wàn)元-32.644萬(wàn)元=-2.744萬(wàn)元。二、功能定位：1、社會(huì)交際：作為我房地產(chǎn)附屬設(shè)施，即作為太陽(yáng)城商業(yè)招商大廳，把茶樓當(dāng)作銷售現(xiàn)場(chǎng)，供業(yè)務(wù)人員與客戶洽談、交流使用，利用茶樓風(fēng)雅淡泊的氛圍，適于交流溝通的特點(diǎn)促進(jìn)