北京路勁地產(chǎn)領(lǐng)海商業(yè)營銷推廣招商方案(138頁)

1、領(lǐng)海 - 商業(yè)招商方案,北京公司營銷策劃中心,方案提綱,一、本項(xiàng)目商業(yè)基本情況 1、商業(yè)剩余可售面積 2、商業(yè)成本情況 3、商業(yè)銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查 1、周邊商業(yè)概況 2、商業(yè)競爭力分析 3、小結(jié) 三、項(xiàng)目周邊競爭對(duì)手商業(yè)情況調(diào)查 1、競爭對(duì)手確定 2、競爭對(duì)手經(jīng)營情況分析 3、小結(jié),四、大興居住人口消費(fèi)情況調(diào)查 五、項(xiàng)目SWOT分析 六、商業(yè)經(jīng)營策略 七、招商建議 1、商業(yè)定位 2、現(xiàn)階段商戶意向情況匯總 3、招商方案 八、招商政策建議 九、營銷推廣建議,大紅門商圈,金融街商圈,麗澤商圈,木樨園商圈,領(lǐng)海,商圈分布,伴隨北京市的南城發(fā)展計(jì)劃，未來將有越來越多的城市居住人口南移。因此

2、，領(lǐng)海商業(yè)未來預(yù)計(jì)將服務(wù)于金融街、中關(guān)村等商圈潛在居住人口。,領(lǐng)海 - 商業(yè)位置,說明： 3號(hào)樓洋房一層底商已全部售出，現(xiàn)由小業(yè)主自行招商，目前出租率85%左右。 本次招商重點(diǎn)為東南角獨(dú)立商業(yè)樓和會(huì)所內(nèi)少量商業(yè)。,一、商業(yè)基本情況,【 商業(yè)剩余可售面積 】,數(shù)據(jù)來源：路勁地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部,【 商業(yè)成本情況 】,備注：以上數(shù)據(jù)由財(cái)務(wù)部提供,【 商業(yè)銷售計(jì)劃 】,計(jì)劃將領(lǐng)海獨(dú)立商業(yè)樓進(jìn)行對(duì)外銷售，會(huì)所暫不考慮。,銷售時(shí)間：計(jì)劃2012年6月開售 銷售面積：12195.7平米 銷售均價(jià)：16,000元/平米 銷售總收入：195,131,200元,二、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查,【 周邊商業(yè)概況 】,大興商業(yè)密集

3、區(qū)：火神廟周邊（以星城商廈、帝園鞋城、物美大賣場、百聯(lián)清城為代表），距領(lǐng)海6公里。 大興商業(yè)新興區(qū)：華堂商場周邊，距領(lǐng)海3公里距離。 大興未來商業(yè)潛在區(qū)：綠地19#地、華潤17#地、保利2#地、春光商業(yè)用地、宜家等。 領(lǐng)海周邊暫無大型商業(yè)購物場所。,【 商業(yè)競爭力分析 】,1、火神廟國際商業(yè)中心,開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（內(nèi)部組 建商業(yè)公司）,火神廟國際商業(yè)中心 銷售情況,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng),火神廟開盤3個(gè)月，商業(yè)成交均價(jià)29807元/，成交租金按8元/天/計(jì)算，則投資回報(bào)率為10%（投資回報(bào)率 = 1售價(jià)租金365天）。 從火神廟單套成交面積看，50平米商鋪銷售速度最快，而超過

4、1000平米的整層商業(yè)目前沒有成交記錄，不排除開發(fā)商自持招商的可能。,銷售情況分析：,2、百聯(lián)清城購物中心,開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營 合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給百 聯(lián)集團(tuán)（租金1元/天/平米），由 百聯(lián)獨(dú)立招商，獨(dú)立運(yùn)營,百聯(lián)清城購物中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分,3、玫瑰城服裝小商品中心,開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（由開發(fā)商自建 商業(yè)公司） 經(jīng)營方式：開發(fā)商自主招商，自主經(jīng)營,玫瑰城服裝小商品中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分,玫瑰城家居廣場,玫瑰城服裝小商品中心,租金（元/天/平米）,報(bào)價(jià)：15 / 成交價(jià)：10,報(bào)價(jià)：12 / 成交價(jià)：8,報(bào)價(jià)：10 / 成交價(jià)：6,報(bào)價(jià)：8 / 成交價(jià)：4,聯(lián)營扣點(diǎn)，20

5、%，押金10萬,報(bào)價(jià)：10 / 成交價(jià)：6,說明：以上所列租金為玫瑰城服裝小商品中心租金。,4、吉星德億商業(yè)中心,開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營 合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給吉 星德億經(jīng)貿(mào)公司（租金不高于1元/ 天/平米），由吉星德億獨(dú)立招 商，獨(dú)立運(yùn)營。無后期利潤分成,吉星德億商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分,5、華堂商場（大興店）,開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營 合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給華 堂（租金1.9元/天/平米），由華 堂獨(dú)立招商，獨(dú)立運(yùn)營,華堂商場（大興店） 經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分,6、千澤匯商業(yè)中心,開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營 + 自持經(jīng)營 合作方式：開發(fā)商以租賃方式，將部分商業(yè) 租給家居建材

6、城（租金1元/天/平 米），由家居建材城獨(dú)立運(yùn)營； 另一部分商業(yè)由開發(fā)商自持，自主 招商（只租不售）,7、物美（郁花園店）,備注： 目前物美在大興已開6家店，租金均未超過1.5元/天/平米。,大興未來潛在商業(yè)供應(yīng)量 預(yù)計(jì)達(dá)到70萬平米,據(jù)最新報(bào)道，西紅門商業(yè)地塊買主宜家家居僅是中心集團(tuán)股東之一，宜家的進(jìn)駐計(jì)劃，是要建成一個(gè)集娛樂、餐飲、購物、超市等多種功能為一體的20萬平方米購物中心，而營業(yè)面積達(dá)5萬平方米的宜家家居旗艦店則會(huì)建在購物中心里面，作為中心的旗艦店和風(fēng)向標(biāo)，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)。宜家全球第二大店進(jìn)駐大興，勢必會(huì)拉動(dòng)南城消費(fèi)，吸引投資者目光，大興商業(yè)升值潛力巨大。 華潤、綠地、保利、春

7、光等項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積大，地塊位置相臨較近，未來有望通過商業(yè)的集中效應(yīng)將大興的核心商圈北移，提升大興整體的商業(yè)檔次。 領(lǐng)海位于未來潛在商圈的核心位置，商業(yè)氛圍將日漸成熟。,商機(jī)分析：,開發(fā)商經(jīng)營模式總結(jié)：,委托經(jīng)營為主：60%以上的開發(fā)商選擇以租賃的方式，將商業(yè)委托給商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行經(jīng)營和管理，這樣可以降低開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，確保開發(fā)商的實(shí)際利益。 商業(yè)運(yùn)營公司管理水平有差異：從后期運(yùn)營情況看，商業(yè)運(yùn)營公司的管理水平和經(jīng)營理念是決定該商場是否能存活下來，是否能長期發(fā)展贏利的關(guān)鍵。,【 小結(jié) 】,核心商圈檔次低 目前大興的核心商業(yè)集中在火神廟周邊，但消費(fèi)檔次低，整體形象差。 富人區(qū)存在巨大商機(jī)

8、隨著未來商業(yè)規(guī)劃的逐步完善和大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，大興的中高端商業(yè)市場將逐漸向西北部轉(zhuǎn)移。而 西北部屬于大興的富人區(qū)，領(lǐng)海位于富人區(qū)的核心位置，因此未來市場存在很大的商機(jī)。 委托經(jīng)營可降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) 由于多數(shù)開發(fā)商缺少商業(yè)運(yùn)營和管理的經(jīng)驗(yàn)，因此委托商業(yè)運(yùn)營公司全權(quán)管理和經(jīng)營商業(yè)，是降低開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保實(shí)際利益的首選途徑，但對(duì)商業(yè)運(yùn)營公司的水平要求較高。,領(lǐng)海商業(yè)經(jīng)營模式建議：,為了完成領(lǐng)海商業(yè)的既定銷售目標(biāo)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司利益最大化，建議考慮以下兩種經(jīng)營模式：,首選模式：公司自行招商、銷售。,備選模式：委托知名商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行招商及后期運(yùn)營，公司只負(fù)責(zé)銷售。,優(yōu)點(diǎn)：1、利潤可以達(dá)到最大化,優(yōu)

9、點(diǎn)：1、客戶資源豐富 2、招商難度相對(duì)較小 3、商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng) 一管理，降低后期運(yùn)營 風(fēng)險(xiǎn),缺點(diǎn)：1、客戶資源有限 2、前期招商難度大 3、后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大 4、投資成本較高,缺點(diǎn)：1、公司利潤相對(duì)降低 2、合作方式存在一定制約性,經(jīng)營模式參考案例：,案例一：三里屯3.3服飾大廈,開發(fā)商：華頓國際投資有限公司 經(jīng)營模式：開發(fā)商自持 具體操作方式： 三里屯3.3服飾大廈由華頓國際投資有限公司進(jìn)行開發(fā)，前期投資4億元。后開發(fā)商自行組建商業(yè)公司，將大廈分割成小商鋪進(jìn)行銷售，同時(shí)自行招商。 目前一層滿租，二層23元/天/平米，三層20元/天/平米，四層18元/天/平米,案例二：秀水2號(hào),經(jīng)營模式：

10、開發(fā)商委托經(jīng)營 具體操作方式： 秀水2號(hào)屬于軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)，后委托給秀水投資進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，分割小商鋪，獨(dú)立招商，獨(dú)立運(yùn)營。 目前秀水2號(hào)由于經(jīng)營不善，除一層少量門臉房還在經(jīng)營外，其余各層商鋪已全部退租。 2005年6月底首次招商的租金水平：一層20-22元/天/平米，二層15元/天/平米，三層10元/天/平米，四層7-8元/天/平米。,案例三：莊勝SOGO廣場,經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對(duì)投資客承諾投資回報(bào)率 具體操作方式： 莊勝SOGO是一個(gè)大產(chǎn)權(quán)商業(yè)，開發(fā)商自持，未將大產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分。 開發(fā)商對(duì)投資客只銷售30年的經(jīng)營權(quán)（虛擬產(chǎn)權(quán)），并承諾30年包租，按8%投資回報(bào)率，每年返還投資客收益，12.5年回

11、本。 開發(fā)商自己組建商業(yè)管理公司，與進(jìn)駐商戶采取聯(lián)營分成的形式，進(jìn)行后期商業(yè)運(yùn)營。,備注：開發(fā)商銷售30%后，由于售價(jià)過高，市場不接受，后改為長期持有。,案例四：天坐國際商城,經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對(duì)小業(yè)主承諾投資回報(bào)率 具體操作方式： 開發(fā)商自己組建商業(yè)管理公司，先售后租。 招商過程中，承諾小業(yè)主3年8%的投資回報(bào)，3年中小業(yè)主不能參與經(jīng)營。3年后將經(jīng)營權(quán)歸還小業(yè)主，由業(yè)主自行招商、經(jīng)營、管理。,三、項(xiàng)目周邊競爭對(duì)手商業(yè)情況調(diào)查,【 競爭對(duì)手確定 】,本次競爭對(duì)手的確定以領(lǐng)海周邊底商體量較大，且底商已開始正常經(jīng)營的住宅樓盤為選取原則。 本次調(diào)查競品共計(jì)4個(gè)，分別是清城、彩虹新城、首邑上城、金

12、惠園。 考慮到領(lǐng)海3#樓底商已經(jīng)開始經(jīng)營，其租金水平具備一定參考性，故本次也做為調(diào)查對(duì)象。 另外，本次增加對(duì)領(lǐng)海周邊知名餐飲的調(diào)查，共計(jì)3家，分別是孔乙己酒家、漁公漁婆、剛記海鮮。,【 競爭對(duì)手經(jīng)營情況分析 】,競品一：清城,底商總面積約25000平米，全部臨街，地上兩層。 清城底商全長近500米，共139個(gè)商鋪，商鋪面積在300500平米之間不等。 小業(yè)主對(duì)外招租。,清城 底商業(yè)態(tài)及租金情況,底商分析：1、社區(qū)居民消費(fèi)型底商，消費(fèi)檔次不高。 2、住宅底商，無餐飲。 與領(lǐng)海對(duì)比：1、領(lǐng)海是獨(dú)立商業(yè)，可做餐飲，業(yè)態(tài)選擇比清城更為靈活。 2、領(lǐng)海位于富人區(qū)，消費(fèi)水平比清城高，對(duì)知名品牌更有吸引力。

13、,清城底商 投資回報(bào)分析,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng),清城底商銷售時(shí)間早，按當(dāng)時(shí)的售價(jià)和租金推算，其商業(yè)投資回本約13年，投資回報(bào)率9%。 清城投資客：大興當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻艟佣?，看中百?lián)清城的商業(yè)價(jià)值。 清城租賃商戶：以社區(qū)配套行業(yè)、家庭服務(wù)行業(yè)居多，無品牌，檔次低。,點(diǎn)評(píng)： 清城底商是先租后售，這種方式存在一個(gè)弊端，即：如果租金上不去，后期售價(jià)將會(huì)受到很大影響！,競品二：彩虹新城,彩虹新城底商約25000平米，全部為二層，單套90-400平米，東西向長約450米，南北向約250米。 彩虹新城已營業(yè)店鋪共93個(gè)，其中東西向54個(gè)，南北向39個(gè)。 小業(yè)主對(duì)外招租。,彩虹新城 底商業(yè)態(tài)及租金

14、情況,底商分析：1、社區(qū)居民消費(fèi)型底商，中低檔次。 2、餐飲集中，但店鋪小，環(huán)境差。 3、餐飲主力店有麻辣香鍋、金漢斯烤肉、慶豐包子鋪等，租金水平在23元/天/平米之間。 與領(lǐng)海對(duì)比：領(lǐng)海位于富人區(qū)，周邊消費(fèi)環(huán)境好，更適合做高檔餐飲。,彩虹新城底商 投資回報(bào)分析,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng),彩虹新城底商自2007年初開盤銷售，但截至2009年初才有成交記錄。 按售價(jià)和租金推算，彩虹新城底商的投資回本年限約14年，投資回報(bào)率7%。 彩虹新城投資客：以大興當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻艟佣唷?彩虹新城租賃商戶：以餐飲、社區(qū)配套居多，無品牌，檔次較低。,競品三：首邑上城,底商總面積約14000平米，全部為二

15、層，以東西向?yàn)橹?，底商全長約180米。 首邑上城已經(jīng)開始營業(yè)的底商有34個(gè)。 小業(yè)主對(duì)外招租。,首邑上城 底商業(yè)態(tài)及租金情況,底商分析：1、社區(qū)居民消費(fèi)型底商，中低檔次。 2、受華堂制約，導(dǎo)致出租率不高，租金上不去。 3、產(chǎn)品定位缺少差異性。 與領(lǐng)海對(duì)比：領(lǐng)海周邊不受大型商業(yè)制約，招商業(yè)態(tài)豐富，租金有上調(diào)空間。,競品四：金惠園,金惠園位于領(lǐng)海東南角，底商全部為一層，東西向，全長約500米。 金惠園已經(jīng)開始營業(yè)的底商有16家，另有部分底商在轉(zhuǎn)租中。 小業(yè)主對(duì)外招租。,金惠園 底商業(yè)態(tài)及租金情況,底商分析：1、社區(qū)居民消費(fèi)型底商，檔次低。 2、底商規(guī)模小，僅能維護(hù)社區(qū)周邊居民消費(fèi)。 3、現(xiàn)有餐飲內(nèi)

16、部裝修已老化，形象和檔次都不高。 與領(lǐng)海對(duì)比：領(lǐng)海商業(yè)形象好，周邊存在大量高端潛在客戶需求，具備較強(qiáng)的消費(fèi)力。,補(bǔ)充調(diào)查：領(lǐng)海3#樓底商,領(lǐng)海3#樓底商共1800平米，單套面積30-300平米不等，目前為小業(yè)主對(duì)外招商，出租率已達(dá)到85%。 經(jīng)營范圍有煙酒店、小超市、美容美發(fā)、音像店、房產(chǎn)中介等，均為日常生活配套. 底商租金水平在3元/天/平米左右，售價(jià)在12800-14000元/平米之間，投資回報(bào)率約為8%。,領(lǐng)海3#樓底商點(diǎn)評(píng)：,品質(zhì)低 現(xiàn)有底商品質(zhì)低，經(jīng)營業(yè)態(tài)及形象有待改進(jìn)。 缺餐飲 從3#樓底商中為數(shù)不多的幾家暗中經(jīng)營的小吃店食客爆滿的現(xiàn)狀不難看出，餐飲在領(lǐng)海內(nèi)屬于極度缺乏，存在很大的

17、市場需求。 未來消費(fèi)需求大 領(lǐng)海業(yè)主全部入住后將達(dá)到3000戶，大規(guī)模的居住人口必然會(huì)產(chǎn)生大量的消費(fèi)需求。 消費(fèi)檔次有提升趨勢 領(lǐng)海住宅未來售價(jià)繼續(xù)上漲，居民消費(fèi)檔次勢必要有所提升。 領(lǐng)海位于富人區(qū)，而大興的高檔餐飲也全部集中在西北部，這為領(lǐng)海招商提供了有利條件。,餐飲一：孔乙己酒家,餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費(fèi)檔次高。 2、雖屬華潤開發(fā)，但位置隱蔽，大興區(qū) 內(nèi)少有人知。 3、消費(fèi)人群以翡翠城業(yè)主居多。 與領(lǐng)海對(duì)比：領(lǐng)海商業(yè)位置好，形象優(yōu)于孔乙己，租 金有較大的上調(diào)空間。,餐飲二：漁公漁婆,餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費(fèi)檔次高。 2、臨興業(yè)大街，形象好。 3、有內(nèi)部關(guān)系，因此租金較低。 與領(lǐng)

18、海對(duì)比：與領(lǐng)海臨興業(yè)大街的商業(yè)較相似，可作 為招商的參考。,餐飲三：剛記海鮮,餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費(fèi)檔次高。 2、位于百聯(lián)清城附近，有固定的目標(biāo)消 費(fèi)客群。 與領(lǐng)海對(duì)比：領(lǐng)海位于富人區(qū)，有固定高端消費(fèi)客群。,【 小結(jié) 】,社區(qū)居民消費(fèi)型底商多集中在大興東南部，檔次低 大興居住區(qū)多集中在東南部，但居住人口消費(fèi)水平有限，因此配套底商也多以滿足居民日常消費(fèi)需求為主，不注重品牌，以小商品經(jīng)營居多，檔次較低。 高檔餐飲圈集中在大興西北部富人區(qū)，目標(biāo)客戶清晰 別墅和高端住宅項(xiàng)目的不斷開發(fā)，使大興西北部已經(jīng)逐漸成為大興的富人區(qū)，該區(qū)域的消費(fèi)市場目標(biāo)明確，注重品牌，特別是餐飲的主力店紛紛進(jìn)駐，為領(lǐng)海的

19、招商業(yè)態(tài)提供了有價(jià)值的參考。 領(lǐng)海入住人口逐日增加，社區(qū)配套型商業(yè)亟待補(bǔ)充 領(lǐng)海規(guī)劃3000戶業(yè)主全部入住后，將形成大規(guī)模的消費(fèi)需求，現(xiàn)有配套無法滿足，為豐富領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)提供了消費(fèi)基礎(chǔ)。,領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)建議：,適合引進(jìn)業(yè)態(tài)：,中、小型超市 餐飲（中高檔商務(wù)餐飲、特色餐飲、火鍋店、燒烤店等） 銀行 藥店 服裝店 眼鏡店 數(shù)碼產(chǎn)品（手機(jī)、小家電） 美容美發(fā)店 小商品批發(fā),可能拒絕業(yè)態(tài)：,百貨業(yè)態(tài) 大賣場（家樂福、沃爾瑪） 家居建材（百安居、東方家園） 電器賣場（蘇寧、國美） KTV等娛樂場所 健身中心,四、大興居住人口消費(fèi)情況調(diào)查,大興企事業(yè)單位調(diào)查：,規(guī)模以上企事業(yè)單位達(dá)到113家 根據(jù)大興區(qū)統(tǒng)計(jì)

20、局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截止到2009年2月底，大興區(qū)規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)已達(dá)到113家，資產(chǎn)總計(jì)已達(dá)到70.8億元，比上年同期增長0.6%。其中：資產(chǎn)過億元的企業(yè)有19家，占規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)總數(shù)的16.8%。 行業(yè)分布廣泛，商務(wù)服務(wù)業(yè)比重較大，但高檔商務(wù)消費(fèi)場所少 大興區(qū)規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)共涉及9個(gè)行業(yè)，分別是交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)18家；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)4家；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)46家；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)23家；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)6家；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)2家；教育6家；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)2家；文化體育和娛樂業(yè)6家。 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)地位 大興區(qū)現(xiàn)有第三產(chǎn)業(yè)單位

21、867家，其中傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)424家，實(shí)現(xiàn)收入44.9億元，占總數(shù)的78.1%；利潤總額為0.6億元，為總數(shù)的1.1倍。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)仍占主導(dǎo)地位。,大興居住人口調(diào)查：,大興區(qū)常住人口109萬，消費(fèi)人群基數(shù)大 根據(jù)2008年人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查以及相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)資料推算，北京市統(tǒng)計(jì)局核準(zhǔn)大興區(qū)2008年底常住人口為109.7萬人，其中大興新城戶籍常住人口15.7萬人，外來常住人口11.5萬人。 高端消費(fèi)人群數(shù)量逐日遞增 領(lǐng)海周邊5公里輻射范圍內(nèi)有60余個(gè)住宅小區(qū)，住宅面積超過1500萬平方米，居民超過45萬人。其中有超過一半以上是中高收入人群，特別是伴隨領(lǐng)海、翡翠城、原生墅等住宅項(xiàng)目的入住，高端消費(fèi)人群

22、數(shù)量逐日擴(kuò)大。他們關(guān)注消費(fèi)環(huán)境和商業(yè)品質(zhì)，追求良好的物質(zhì)和精神享受。另外，除了黃村鎮(zhèn)45萬中高檔人群為主力消費(fèi)人群外，黃村鎮(zhèn)周邊還有幾十萬潛在人群。 富人區(qū)居住人口，半數(shù)以上來自城八區(qū) 目前在大興核心區(qū)居住的人群中，已經(jīng)有半數(shù)以上是來自城八區(qū)，尤其是新城北區(qū)的高端住宅，有很多來自金融街、海淀、豐臺(tái)等地的人群，五環(huán)路的暢通讓他們可以在很短的時(shí)間內(nèi)穿越都市的喧囂和繁華，回到舒適的家里。,大興消費(fèi)情況調(diào)查：,大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)19家，人均商業(yè)面積1.6平米，人均年消費(fèi)超過13000元 根據(jù)北京大興信息統(tǒng)計(jì)網(wǎng)顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出已達(dá)到13536元，比2008年增長11.3%。人均商業(yè)營業(yè)

23、面積已達(dá)到1.6平米。 高檔餐飲集中在富人區(qū)，人均消費(fèi)不低于100元 根據(jù)大興區(qū)政府商業(yè)服務(wù)設(shè)施改造升級(jí)計(jì)劃，目前大興區(qū)已經(jīng)擁有13家特色餐飲企業(yè)，特別是新近開業(yè)的漁公漁婆、孔乙己等連鎖餐飲企業(yè)，在進(jìn)駐富人區(qū)的同時(shí)，也大幅度拉升了整個(gè)區(qū)域的餐飲消費(fèi)檔次。 零售業(yè)態(tài)的增加，導(dǎo)致大興區(qū)域商業(yè)消費(fèi)向多元化方向發(fā)展 華堂商場、百聯(lián)清城購物中心及王府井百貨的進(jìn)駐，使大興區(qū)域外來人口增加，而這部份人口大都在城八區(qū)工作，他們對(duì)零售業(yè)消費(fèi)都有較大的需求，導(dǎo)致大興區(qū)商業(yè)消費(fèi)開始由單一化向多元化方向發(fā)展。,結(jié)論：領(lǐng)海周邊有潛在消費(fèi)力,論據(jù)1：超市不飽和,領(lǐng)海東側(cè)2公里外的物美綜合超市，其選址條件中對(duì)商圈的要求以1

24、.2公里為半徑，居住人口達(dá)到2萬戶（約5萬人左右）。 領(lǐng)海周邊3公里范圍內(nèi)居住人口約10萬人，與物美綜合超市的輻射半徑存在交集，必定可以分流部分物美的消費(fèi)人群。 領(lǐng)海正南側(cè)5公里內(nèi)沒有3000平米以上的中型超市，此區(qū)域居住的客群目前都在華堂和世紀(jì)聯(lián)華購買日常生活用品。,論據(jù)2：高檔餐飲的目標(biāo)客群集中在富人區(qū)和大興企事業(yè)單位,高檔餐飲的選址集中在大興的富人區(qū)，已經(jīng)開始產(chǎn)生品牌匯聚效應(yīng)。 高檔餐飲的目標(biāo)客群以商務(wù)宴請(qǐng)、家庭聚會(huì)等高消費(fèi)活動(dòng)為主，消費(fèi)目標(biāo)清晰化，消費(fèi)檔次高，對(duì)區(qū)域整體商業(yè)品質(zhì)的提升起到快速推動(dòng)作用。 大興企事業(yè)單位商務(wù)宴請(qǐng)一般都在富人區(qū)的漁公漁婆和孔乙己進(jìn)行，而現(xiàn)有的商務(wù)消費(fèi)場所遠(yuǎn)遠(yuǎn)

25、不能滿足這部分客群的需求，同時(shí)有很多高檔品牌餐飲都想在此區(qū)域占有一席之地。,五、項(xiàng)目SWOT分析,Strength （優(yōu)勢）,Weakness（劣勢）,Opportunity （機(jī)會(huì)）,Threat（威脅）,六、商業(yè)經(jīng)營策略,經(jīng)營策略制定原則： 使領(lǐng)海商業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化,經(jīng)營策略：,模式1：公司自行招商、銷售,租售結(jié)合,模式2：委托商業(yè)運(yùn)營公司招商及運(yùn)營,以售為主,經(jīng)營方式：將商鋪劃分產(chǎn)權(quán)，前期以租賃為主，待商業(yè)培養(yǎng)成熟，再擇機(jī)將商鋪出售，獲取最大利潤。,經(jīng)營方式：將領(lǐng)海商業(yè)整體進(jìn)行小面積劃分，并以虛擬產(chǎn)權(quán)的模式銷售（每個(gè)商鋪總價(jià)控制在30-50萬元 之間），由商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行招商及后期經(jīng)營管

26、理，承諾投資者5年的投資回報(bào)，但5年內(nèi)無 經(jīng)營權(quán)。,建議：1、公司應(yīng)采取租售結(jié)合的經(jīng)營策略，自行招商、銷售，這樣可以使公司利益最大化。 2、若前期招商不順利，可考慮委托商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行招商，公司只負(fù)責(zé)銷售，這樣可以 保證公司的現(xiàn)金流。,招商策略：,經(jīng)營策略1：租售結(jié)合,超市先行,經(jīng)營策略2：以售為主,超市與主力餐飲同步招商,七、招商建議,【 商業(yè)定位 】,中型超市 + 特色餐飲 = 迷你商業(yè)街,【 現(xiàn)階段商戶意向情況匯總 】,已基本確定 意向商戶情況匯總,備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營業(yè)額低于此平均值。,備選商戶情況匯總,說明：備選商戶作為招商補(bǔ)充，目前都在繼續(xù)跟進(jìn)中。

27、,備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營業(yè)額低于此平均值。,附：領(lǐng)海超市近期跟進(jìn)情況匯總,經(jīng)營模式一：公司自行招商、銷售,招商方案,方案一：按樓層招商 方案二：按樓座招商,【 招商方案一 按樓層招商 】,經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分及租金建議：,一層商戶劃分示意：,備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估,二層商戶劃分示意：,備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估,三層商戶劃分示意：,備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估,內(nèi)部空間整改建議：,1、水、電管線預(yù)留,預(yù)留原則： 1、水、電總控開關(guān)預(yù)留在樓座拐角。 2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留水管、電管接口，根據(jù)實(shí)際情況與總控連接。 備注：具體管線排布以規(guī)劃設(shè)計(jì)部為準(zhǔn)。,2、煙道位置

28、預(yù)留,預(yù)留原則： 1、東西向和南北向樓段各預(yù)留一個(gè)主煙道。 2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留煙道接口。 備注：煙道管徑大小及具體排布以規(guī)劃設(shè)計(jì)部為準(zhǔn)。,考慮到前期投入成本和運(yùn)營后的維修成本，建議如下： 1、超市安裝中央空調(diào)，根據(jù)超市營業(yè)面積大小，配備適量空調(diào)機(jī)組即可。 2、一、二層商鋪均不安裝中央空調(diào)，待商戶進(jìn)駐后根據(jù)實(shí)際需要由商戶自行安 裝空調(diào)。,3、中央空調(diào)預(yù)留,4、超市坡梯建議,根據(jù)超市對(duì)場地的要求，一般賣場應(yīng)于一層的每層須配置兩部自動(dòng)扶梯（不超過12度），考慮到領(lǐng)海商 業(yè)樓的實(shí)際情況，建議如下： 1、取消商業(yè)樓內(nèi)部原滾梯設(shè)計(jì)。 2、考慮到坡梯長度及上行空間等問題，建議將超市坡梯在兩側(cè)外掛

29、，單向進(jìn)出，這樣既可以滿足使 用要求，又可以最大程度減少對(duì)建筑物原有結(jié)構(gòu)的破壞。 備注：坡梯位置以規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程部最終方案為準(zhǔn)。,坡梯外掛示例,世紀(jì)聯(lián)華超市（清城店）坡梯圖,交通組織建議：,地上交通組織：建議設(shè)置單向出入口，入口設(shè)在興業(yè)大街，出口設(shè) 在香園路。 地下交通組織：地下車庫設(shè)置雙向出入口。 超市卸貨平臺(tái)：商業(yè)樓北側(cè)設(shè)超市卸貨車輛專用通道，雙向進(jìn)出， 避免卸貨車輛與社會(huì)車輛交叉產(chǎn)生混雜。,特別說明： 租金按每2年遞增5%計(jì)算（即自第3年起開始遞增）。 餐飲中一帶二的商鋪，其租金按二層租金計(jì)算。 按方案一劃分，領(lǐng)海第一年日平均租金2.97元/天/，五年內(nèi)日平均租金4.21元/天/。其中

30、：餐飲（一、二層）第一年日平均租金4.05元/天/，五年內(nèi)日平均租金4.21元/天/。 上述租金年收入是按預(yù)估建筑面積計(jì)算而來的，最終面積以實(shí)測面積為準(zhǔn)。,租金年收入預(yù)測 滿租情況2011年毛收入1323萬元，5年租金總收入6885萬元,租金年收入純利測算：,說明：1、物業(yè)費(fèi)按3.5元/天/平米計(jì)算。 2、發(fā)票稅金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%滿租測算，實(shí)際收入根據(jù)招租情況有所變化。,特別說明： 領(lǐng)海周邊商業(yè)尚不成熟，同時(shí)領(lǐng)海商業(yè)的鋪位劃分面積較大，投資回報(bào)年限預(yù)計(jì)要在15年至20年之間，因此商業(yè)投資回報(bào)率按6%進(jìn)行推算。 由于超市租金低，建議對(duì)超市長期持有，不宜銷售。,（租金

31、反推法：銷售單價(jià) = 租金365天投資回報(bào)率）,銷售價(jià)格反推 2011年銷售均價(jià)可達(dá)18067元/平米，利潤率為49%,領(lǐng)海商業(yè)整體租金、銷售收入測算（5年）：,說明：收入測算均為毛利，未去除物業(yè)費(fèi)、前期投入費(fèi)用、稅金等。,【 招商方案二 按樓座招商 】,經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分及租金建議： 特別說明：此方案是根據(jù)近期接洽的有意向超市客戶提出的，僅做參考。,一層商戶劃分示意：,備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估,二層商戶劃分示意：,備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估,三層商戶劃分示意：,備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估,內(nèi)部空間整改建議：,1、水、電管線預(yù)留,預(yù)留原則： 1、水、電總控開關(guān)預(yù)留在樓座拐角。 2、根據(jù)商鋪分割情況

32、，每戶預(yù)留水管、電管接口，根據(jù)實(shí)際情況與總控連接。 備注：具體管線排布以規(guī)劃設(shè)計(jì)部為準(zhǔn)。,2、煙道位置預(yù)留,預(yù)留原則： 1、東西向和南北向樓段各預(yù)留一個(gè)主煙道。 2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留煙道接口。 備注：煙道管徑大小及具體排布以規(guī)劃設(shè)計(jì)部為準(zhǔn)。,考慮到前期投入成本和運(yùn)營后的維修成本，建議如下： 1、超市安裝中央空調(diào)，根據(jù)超市營業(yè)面積大小，配備適量空調(diào)機(jī)組即可。 2、餐飲樓不安裝中央空調(diào)，待商戶進(jìn)駐后根據(jù)實(shí)際需要由商戶自行安裝空調(diào)。,3、中央空調(diào)預(yù)留,特別說明： 租金按每2年遞增5%計(jì)算（即自第3年起開始遞增）。 餐飲中一帶二的商鋪，其租金按二層租金計(jì)算；一帶二帶三的商鋪，租金按三層計(jì)算。

33、 按方案二劃分，領(lǐng)海第一年日平均租金1.97元/天/，五年內(nèi)日平均租金2.05/天/。 上述租金年收入是按預(yù)估建筑面積計(jì)算而來的，最終面積以實(shí)測面積為準(zhǔn)。,租金年收入預(yù)測 滿租情況2011年毛收入877萬元，5年租金總收入4562萬元,租金年收入純利測算：,說明：1、物業(yè)費(fèi)按3.5元/天/平米計(jì)算。 2、發(fā)票稅金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%滿租測算，實(shí)際收入根據(jù)招租情況有所變化。,特別說明： 領(lǐng)海周邊商業(yè)尚不成熟，同時(shí)領(lǐng)海商業(yè)的鋪位劃分面積較大，投資回報(bào)年限預(yù)計(jì)要在15年至20年之間，因此商業(yè)投資回報(bào)率按6%進(jìn)行推算。 由于超市租金低，建議對(duì)超市長期持有，不宜銷售。,（租金反

34、推法：銷售單價(jià) = 租金365天投資回報(bào)率）,領(lǐng)海商業(yè)整體租金、銷售收入測算（5年）：,方案一：按樓層招商 第一年日平均租金：2.97元/天/平米 5年租金總收益：6885萬元 5年租金純收益：5734萬元 第一年平均售價(jià)：18067元/平米 第一年銷售收入：2.23億元,方案二：按樓座招商 第一年日平均租金：1.97元/天/平米 5年租金總收益：4562萬元 5年租金純收益：3460萬元 第一年平均售價(jià)：11984元/平米 第一年銷售收入：1.48億元,PK,方案一明顯優(yōu)于方案二，因此建議：,按照 方案一 進(jìn)行招商！,經(jīng)營模式二：委托商業(yè)運(yùn)營公司招商,合作方式：,選取一家知名商業(yè)運(yùn)營公司，與

35、之簽定商業(yè)運(yùn)營委托合同。 將商業(yè)樓劃分成虛擬產(chǎn)權(quán)小商鋪，由商業(yè)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)完成招商工作，并對(duì)開業(yè)后的運(yùn)營進(jìn)行管理。公司只負(fù)責(zé)銷售。 公司規(guī)定一個(gè)保底租金，并以利潤分成的方式與商業(yè)運(yùn)營公司合作。在招商過程中，高出保底租金的部分，雙方按約定比例分成，這樣可以對(duì)商業(yè)運(yùn)營公司起到有效的制約和監(jiān)督作用，防止公司利益受損。,虛擬產(chǎn)權(quán)小商鋪適合招商的業(yè)態(tài)：,小商品批發(fā)中心 服裝 鞋帽 窗簾布衣 兒童用品 珠寶首飾 生鮮水產(chǎn)品,目前在談意向商戶：1、萬意小商品批發(fā)市場 2、陽光鑫隆小商品批發(fā)市場,八、招商政策建議,【 招商政策 】,品牌超市租賃期10年，其他商戶租賃期5年。 根據(jù)主力超市品牌的影響力給予超市612個(gè)月的免租期，其它商戶給予6個(gè)月的免租期。 裝修期內(nèi)免三個(gè)月的租金。 租金中含物業(yè)費(fèi)。 租賃合同簽訂后，商戶從第三年起每兩年租金遞增5%。 水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用由商戶自理。,重點(diǎn)說明： 近期接洽商戶均提出，為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，要求在半年免租期的前提下，再給予第一年低租金的優(yōu)惠。 考慮到公司最終目標(biāo)是銷售，建議公司適當(dāng)降低第一年租金，以便快速培養(yǎng)領(lǐng)海的商業(yè)氛圍，用后期銷售利潤來彌補(bǔ)前期租金收益的損失。,招商策略