合肥政務(wù)區(qū)寫字樓市場調(diào)查報告

1、合肥行政區(qū)寫字樓市場調(diào)查起步晚、起點(diǎn)低、市場細(xì)分晚。產(chǎn)品處于萌芽階段(1995-2000年)、形象轉(zhuǎn)型階段(2001-2005年)和快速發(fā)展階段(2006年至今)，代表了財富廣場一期：地產(chǎn)和天惠大廈。代表地產(chǎn)：土地投資廣場、藍(lán)鯨國際綠地瀛海、匯金大廈、新城國際、衛(wèi)蘭商港、IFC安徽國際金融中心，代表地產(chǎn)：郵電大廈和潤安大廈，合肥寫字樓的開發(fā)始于20世紀(jì)90年代，剛剛起步。代表性的盛安大廈和安大廈起點(diǎn)低、質(zhì)量差、功能欠缺，不能為市場所用，其次是郵電通信。合肥寫字樓的大規(guī)模開發(fā)始于2003年前后，合肥出現(xiàn)了一批寫字樓，如天惠大廈和萬通大廈。辦公樓的發(fā)展開始規(guī)模化，并逐漸向多功能、現(xiàn)代化和智能化發(fā)展

2、。辦公樓的辦公理念、設(shè)計理念和服務(wù)理念得到了很好的詮釋。如財富廣場和中央國際廣場。自2007年以來，合肥的寫字樓市場逐步細(xì)分，如以新城國際、衛(wèi)蘭商港、長江西路土地投資廣場、馬鞍山路深藍(lán)國際、綠地瀛海為代表的高端寫字樓。以綠色硅谷為代表的單戶辦公建筑也出現(xiàn)了。目前，已經(jīng)形成了辦公樓集中開發(fā)的六個區(qū)域。在過去的六年里，辦公用地的交易價格一直在持續(xù)上漲，每年都有超過50%的漲幅。過去6年合肥市寫字樓的交易面積占當(dāng)年國有土地交易的比重，超過了全國15個寫字樓土地交易的平均水平。隨著限購政策的實施，商業(yè)地產(chǎn)將得到更好的發(fā)展，價格上漲趨勢明顯。多年來，寫字樓的市場供應(yīng)量一直在不斷增加，2009年出現(xiàn)大幅增

3、長，其中純寫字樓占82%，具有商住兩用概念的寫字樓產(chǎn)品比例明顯下降。復(fù)雜項目的數(shù)量有所增加，商業(yè)辦公室、公寓和企業(yè)的整合得到加強(qiáng)。一環(huán)路已成為辦公樓的主要供應(yīng)區(qū)。2009年，新增辦公樓集中在一環(huán)路和馬鞍山路沿線，占全市供應(yīng)量的57%，其中一環(huán)路占37%，幾乎是除馬鞍山路以外的其他地區(qū)的總和。后續(xù)供應(yīng)充足，主要集中在西南地區(qū)。未來兩年，合肥將有約205萬立方米的寫字樓在后續(xù)上市，供應(yīng)充足。行政區(qū)的容量達(dá)到未來供應(yīng)量的1/4，將成為未來高檔辦公市場的聚集場所，形成新的商業(yè)中心。現(xiàn)有的寫字樓數(shù)量即將結(jié)束，這刺激了價格的上漲。自2009年以來，合肥的寫字樓價格大幅上漲。大多數(shù)高品質(zhì)建筑的銷售價格已經(jīng)超

4、過8000元/平方米，超過10000元/平方米的寫字樓數(shù)量也在增加。目前，建立企業(yè)總部基地的全層銷售或部分全層銷售在市場中占有一定的比例，特別是在行政區(qū)，如新城國際、財智中心、振興大廈等，逐漸成為一種趨勢。目前，市場銷量已經(jīng)基本結(jié)束，很大一部分銷售率達(dá)到80%以上，市場需求需要進(jìn)一步供給。雖然各重點(diǎn)商業(yè)區(qū)的行業(yè)分布存在差異，但合肥市寫字樓租賃企業(yè)大多從事建筑裝飾行業(yè)，占總數(shù)的12.1%，這與其在合肥的快速發(fā)展密切相關(guān)；其次，教育和培訓(xùn)、金融和保險、外貿(mào)批發(fā)和零售業(yè)也是入住率較高的行業(yè)。在重點(diǎn)商業(yè)區(qū)中，高新區(qū)商業(yè)區(qū)主要是創(chuàng)建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化器的科研大樓項目入駐企業(yè)主要是建筑、裝飾、科教、金融、保

5、險、外貿(mào)企業(yè)。入駐企業(yè)租賃面積超過100平方米。顧客群體的特征：形象、價格和位置是考慮需求的主要方向。寫字樓注重明顯的市場專業(yè)化，更多地考慮需求因素。市中心可開發(fā)土地供應(yīng)有限，未來供應(yīng)將集中在政務(wù)新區(qū)和濱湖新區(qū)，在市中心有零星小塊土地。未來1-2年已明確規(guī)劃的寫字樓項目供應(yīng)量應(yīng)在210萬立方米左右，其中復(fù)雜項目較多，政府區(qū)和包河區(qū)最為集中，未來寫字樓的發(fā)展趨勢、發(fā)展方向、供應(yīng)量、寫字樓的整體市場概況、供應(yīng)量周轉(zhuǎn)量：現(xiàn)有量接近尾聲，交易量放緩，后續(xù)供應(yīng)量激增，市場競爭壓力加大；當(dāng)前價格形勢：當(dāng)前市場供應(yīng)即將結(jié)束，刺激價格上漲，后續(xù)交易量相對集中，價格趨于穩(wěn)定；區(qū)域劃分：入駐企業(yè)的面積需求在100

6、平方米以上；對整層銷售或半層銷售的需求正在逐漸增加；發(fā)展趨勢：市中心土地供應(yīng)有限，政府區(qū)和濱湖新區(qū)將成為未來的供應(yīng)熱點(diǎn)。辦公樓展示了區(qū)域發(fā)展，一些關(guān)鍵商業(yè)區(qū)被分割出來。從2005年開始，合肥的寫字樓開始全面發(fā)展。辦公產(chǎn)品的發(fā)展在很大程度上依賴于政府的干預(yù)，這很難由市場自發(fā)形成。政府也在有意識地從長遠(yuǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的角度進(jìn)行規(guī)劃，合肥的寫字樓已經(jīng)開始區(qū)域性發(fā)展。區(qū)域成熟建筑綜述、中央商務(wù)區(qū)見證了合肥辦公地產(chǎn)的發(fā)展，是合肥最成熟的商業(yè)氛圍，交通便利，配套設(shè)施豐富完善，環(huán)境成熟，人氣強(qiáng)勁，是中高檔企業(yè)最理想的辦公區(qū)域。它越來越趨向于形成集居住和商業(yè)設(shè)施于一體的成熟綜合體建筑，質(zhì)量越來越高。租賃辦公樓仍占據(jù)

7、主流市場。這個地區(qū)的大部分辦公樓是在2005年左右引入市場的，而且大部分已經(jīng)投入使用。作為一個傳統(tǒng)的老城區(qū)，該地區(qū)的整體辦公環(huán)境在合肥處于最佳水平。新建項目的價格都在11000元以上，這是合肥市場價格高的核心區(qū)域。李三安黃金商圈、五里墩立交橋、金寨路高架橋、完善的配套設(shè)施和便捷的交通是該地區(qū)寫字樓發(fā)展的保障。該地區(qū)高檔寫字樓不斷涌現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)越來越高，如匯金大廈、地標(biāo)投資廣場、心臟城、超高層國際金融中心等。該區(qū)域部分辦公樓已投入使用，立面和室內(nèi)裝飾科學(xué)精致，材料檔次高，是中心商務(wù)區(qū)外工作的最佳選擇。該地區(qū)后續(xù)供應(yīng)充足，超高層和高品質(zhì)寫字樓將繼續(xù)涌現(xiàn)。五里墩商務(wù)區(qū)便捷的交通和成熟的配套設(shè)施帶動了該地

8、區(qū)寫字樓的蓬勃發(fā)展。政府打造的省級辦公街濉溪路商務(wù)區(qū)，是目前合肥辦公物業(yè)最集中的區(qū)域。政府計劃在2007年底在廬陽區(qū)濉溪路建設(shè)省級辦公街。以2005年開業(yè)的財富廣場為中心，自西向東遍布遂溪路，是目前合肥寫字樓最集中的區(qū)域。目前，部分辦公樓已經(jīng)投入使用，入住情況相當(dāng)可觀，其中有諾基亞、中國移動、中石油等多家財富500強(qiáng)企業(yè)。此外，后續(xù)交付和銷售情況樂觀，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢初步顯現(xiàn)。該區(qū)域是近年來合肥辦公發(fā)展集中的區(qū)域之一，主要位于馬鞍山路和惠州大道兩側(cè)。用th包河商務(wù)區(qū)近年來，發(fā)展勢頭迅猛，萬達(dá)廣場的運(yùn)營改變了區(qū)域辦公格局。新城國際、天藍(lán)色商埠、總商會大廈、綠地藍(lán)海、華邦世界貿(mào)易城、財智中心、科瑞國際

9、中心、地標(biāo)廣場、安得大廈，政府的政策定位是將其建設(shè)成為市級商務(wù)辦公中心。目前，新政務(wù)區(qū)的辦公樓主要分布在市政府的東西兩側(cè)。政策導(dǎo)向?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展起到了很大的引導(dǎo)和推動作用，具有很強(qiáng)的政治色彩；雖然政府區(qū)的辦公市場起步較晚，但發(fā)展迅速。隨著區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善和日益普及，未來將發(fā)展成為次密集的城市商業(yè)辦公區(qū)。新迪中心、新鄭白天鵝國際商務(wù)中心、政府商務(wù)區(qū)政府主導(dǎo)的商務(wù)區(qū)、高端寫字樓的聚集地、萬達(dá)廣場，是高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)者的“天堂”，但合群居住現(xiàn)象明顯，寫字樓配套設(shè)施不完善，商住顛倒現(xiàn)象嚴(yán)重。該區(qū)域市場不活躍，利用率低，專業(yè)辦公樓數(shù)量少，區(qū)域擴(kuò)散現(xiàn)象嚴(yán)重。這個地區(qū)受地段影響的寫字樓租金和物業(yè)費(fèi)差

10、別很大。富聯(lián)廣場的租金是15-20元/間。月，物業(yè)費(fèi)為1.6元/月，但2007年，金座、浙商創(chuàng)業(yè)大廈等高檔寫字樓的租金為23-30元/月.月，物業(yè)費(fèi)基本上是/.月收入3.0元。浙商創(chuàng)業(yè)大廈、托普創(chuàng)業(yè)中心、華誼學(xué)院、廣材廣場、黃金街區(qū)(托基城市廣場)、郭萱白宮、托普創(chuàng)業(yè)企業(yè)大道、福林廣場、浙商大廈瑞亞領(lǐng)事館、高新商務(wù)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，具有明顯的入駐企業(yè)特色。比較了六個主要商業(yè)區(qū)的辦公成本。目前主要有六個，行政區(qū)的商務(wù)區(qū)起步較晚，但建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很高，屬于高檔辦公集聚區(qū)，產(chǎn)品競爭力強(qiáng)。然而，考慮到辦公成本，該地區(qū)目前處于弱勢地位。六個重點(diǎn)商務(wù)區(qū)代表性建筑比較、重點(diǎn)商務(wù)區(qū)寫字樓市場總結(jié)、發(fā)展模式：

11、從分布情況看，合肥寫字樓逐漸從傳統(tǒng)的中心區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散發(fā)展，寫字樓布局開始呈現(xiàn)一個中心、多個核心的態(tài)勢。項目所在的政府區(qū)位于未來商業(yè)寫字樓密集區(qū)，符合商業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)律；競爭環(huán)境：濱湖區(qū)和政府區(qū)是未來業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，政府辦公樓價格也在上漲，但周邊配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。作為政府辦公規(guī)劃區(qū)，未來競爭優(yōu)勢明顯；未來熱點(diǎn)：隨著政府的大力推動和城市發(fā)展方向的調(diào)整，未來的政府區(qū)和濱湖新區(qū)將成為市場熱點(diǎn)。從現(xiàn)有的區(qū)域成熟度來看，政府區(qū)在各方面都將優(yōu)于濱湖區(qū)。新政府文化區(qū)規(guī)劃的主要特點(diǎn)是創(chuàng)建具有區(qū)域特色和可持續(xù)發(fā)展的新城區(qū)，是合肥城市發(fā)展的重要區(qū)域，是主城區(qū)重要的綜合性新城區(qū)。也就是說，它也是城市發(fā)展區(qū)的

12、次區(qū)域中心。新政府和文化區(qū)與主城區(qū)中部之間的空間和心理距離最短，沒有難以跨越的障礙。因此，新的政府和文化區(qū)對主城區(qū)有最直接的緩解作用，它將成為定位最準(zhǔn)確的新城核心。土地布局沿前山路和祁門路延伸，是土地利用的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)。新政府和文化區(qū)的土地布局將基于貫穿南北、東北和西南的200米寬的綠色軸線。參考國內(nèi)外城市辦公設(shè)施規(guī)劃，結(jié)合合肥市辦公建筑的預(yù)測，規(guī)劃建議新政府文化區(qū)的辦公建筑占全市的1/4-1/3。建筑規(guī)模：商業(yè)和寫字樓將成為政務(wù)區(qū)的主流，人口規(guī)模和土地利用規(guī)模是潛在的市場供求領(lǐng)域。對比國內(nèi)外大城市中心和副中心的土地利用規(guī)模，綜合考慮城市和交通的支撐能力、發(fā)展能力和方式，規(guī)劃的新政務(wù)文化區(qū)總?cè)丝?/p>

13、15萬，土地利用規(guī)模約12.67萬平方公里。政府區(qū)內(nèi)的辦公樓主要分布在市政府的東西兩側(cè)，包括前山路、懷寧路和南二環(huán)。政府區(qū)的辦公樓建筑量超過100萬立方米，投入使用較少，后續(xù)市場量達(dá)到60萬立方米。政府區(qū)寫字樓的銷售價格相對較高，平均價格超過8000元/，以10000元以上為主導(dǎo)價格。該地區(qū)目前銷售的寫字樓很少，產(chǎn)品質(zhì)量普遍高于合肥其他地區(qū)的寫字樓，整體銷售價格相對較高，新城國際有大量后續(xù)建筑，預(yù)計價格超過1萬元。新地中心是近期即將上市的大型建筑之一，也將作為行政區(qū)的標(biāo)志性建筑。超高層建筑是后續(xù)房地產(chǎn)供應(yīng)的共同特征。政府區(qū)辦公樓硬件配套設(shè)施良好，政府區(qū)辦公樓租金平均，企業(yè)入住率高。政府區(qū)的商務(wù)

14、區(qū)起步較晚，大部分寫字樓都有相對先進(jìn)的硬件設(shè)施。已投入使用的寫字樓租金水平與市中心商業(yè)區(qū)相比不高，一般在40元/m2。衛(wèi)蘭商港項目以租賃形式出售，吸引企業(yè)入駐，入住率較高。入住率總體上令人滿意。除了總商會大廈和安得大廈，其他兩個項目進(jìn)展順利，特別是新城的國際入住率超過90%。合肥各行政區(qū)的物業(yè)費(fèi)處于平均水平，主要在2.9至3.8之間。新城國際(甲、乙區(qū))入駐企業(yè)調(diào)查。全層客戶：華電國際(全三樓)、華中制藥、都邦保險、武漢三江半樓?？蛻簦菏袩煵菥帧⑸休x銀行、美國科勒、西施集團(tuán)、瑞正律師事務(wù)所、浩陽船務(wù)、新城國際是目前行政區(qū)內(nèi)的最高檔次項目，在合肥也是高的，自身的品質(zhì)是吸引眾多大客戶和企業(yè)的原因之

15、一。根據(jù)對落戶格陵蘭藍(lán)海(B座)企業(yè)的調(diào)查，藍(lán)海B座高19層，高3.4米，有4部客梯和1部貨梯，其本身被定義為乙級辦公樓。入駐企業(yè)主要是地方企業(yè)，占60%以上；目前，還沒有全國性或地方性的知名企業(yè)落戶。全層客戶：百莊投資集團(tuán)、百莊地產(chǎn)(全2層)、中國深高集團(tuán)、安徽建業(yè)投資擔(dān)保、數(shù)字源測繪、安徽廣成建設(shè)集團(tuán)、尚輝創(chuàng)源屋公司、安徽黃睿建筑裝飾、安徽黃睿廣告等半層客戶：合肥謝赫城市規(guī)劃咨詢、安徽富光實業(yè)等項目在政府區(qū)起步較早，但從目前企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量來看，安得大廈進(jìn)入了企業(yè)調(diào)研階段，而安得大廈于2006年進(jìn)入市場，是政府事務(wù)區(qū)起步最早的辦公項目它分為南北兩棟建筑，每棟有14層樓和兩部電梯。目前落戶的企業(yè)大多是國際產(chǎn)業(yè)和信息，比較單調(diào)。政府區(qū)辦公市場、區(qū)域潛力概述：商業(yè)寫字樓作為政府規(guī)劃的重點(diǎn)領(lǐng)域，是規(guī)劃的主要方向案例1 :郵電大廈，在用辦公樓統(tǒng)計分析：案例2 :百強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)，郵電大廈，標(biāo)準(zhǔn)建筑面積1000平方米，分?jǐn)?2%，實際利用率為68%，六部電梯，百強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)，民營企業(yè)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)行業(yè)占有很大比重，政府區(qū)重點(diǎn)銷售辦公樓案例數(shù)據(jù)為3360。案例2 :新城國際、案例1 :財智中心、財智中心、新城國