基準(zhǔn)地價評估.ppt

1、第九章 基準(zhǔn)地價的評估,了解我國地價體系構(gòu)成及地價更新的目的和途徑；熟悉地價的本質(zhì)及其特點，基準(zhǔn)地價測算的基本原理；掌握基準(zhǔn)地價的概念和評估的工作程序、基準(zhǔn)地價更新的途徑。,本章內(nèi)容,第一節(jié)我國的地價體系 第二節(jié)基準(zhǔn)地價測算原理 第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容 第四節(jié)基準(zhǔn)地價更新,第一節(jié) 我國的地價體系,一、地價及地價特點 （一）地價的概念 馬克思曾經(jīng)對土地價格進行了本質(zhì)的描述：“土地價格不外是資本化的因而提前支付的地租?！蓖恋貎r格“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格?！边@里所講的地租是指“租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的一切”，也就是土地收益

2、。地租資本化實質(zhì)上是地租收益資本化，土地價格是土地權(quán)利和土地收益的購買價格。,第一節(jié) 我國的地價體系,（二）土地價格的特點 1.生產(chǎn)成本不同； 2.供求變化不同； 3.市場結(jié)構(gòu)不同； 4.價格差異不同； 5.折舊現(xiàn)象不同。,第一節(jié) 我國的地價體系,（三）我國地產(chǎn)市場中的地價形式目前的主要形式有： 1.根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，政府對一定區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)收益或交易價格等進行歸納整理，形成的區(qū)域平均價。 2.政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲或提前收回土地使用權(quán)確定補償額等管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn)。 3.清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn)。,4.股份制企業(yè)中土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn)。 5.政府出

3、讓土地使用權(quán)前確定的期望成交價格。 6.政府出讓土地使用權(quán)的出讓價格。 7.單位和個人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時形成的交易價格。 8.單位和個人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)時補交的地價、政府對地產(chǎn)作為單位和個人財產(chǎn)進行管理時的土地價格。,第一節(jié) 我國的地價體系,第一節(jié) 我國的地價體系,二、地價體系的概念及作用 （一）地價體系的概念 地價體系是在地產(chǎn)市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場管理和運行需要的價格系列。 （二）地價體系的作用 根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)市場運行和管理的需要，我國的地價體系應(yīng)發(fā)揮以下幾方面的作用： 1.公示作用 2.參考作用 3.稅收和政策

4、調(diào)控作用 4.對土地利用方式和利用程度的引導(dǎo)作用,第一節(jié) 我國的地價體系,三、我國地價體系的構(gòu)成 (一)基準(zhǔn)地價的概念和作用 1.基準(zhǔn)地價的含義 基準(zhǔn)地價是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價格?；鶞?zhǔn)地價的評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的使用權(quán)平均價格，反映了我國城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟價值運動的基準(zhǔn)線。,第一節(jié) 我國的地價體系,2.基準(zhǔn)地價的主要作用 (1)基準(zhǔn)地價客觀地反映了土地價值量大小及變動趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟效果； (2)為國家計征土地使用稅、土地增值稅等稅

5、費提供依據(jù)； (3)加強國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟活動在空間布局的經(jīng)濟杠桿； (4)進一步評估標(biāo)定地價、出讓底標(biāo)等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算初始值和修訂初始值的作用。,第一節(jié) 我國的地價體系,(二)標(biāo)定地價的概念和作用 1.標(biāo)定地價的含義 市、縣政府根據(jù)管理需要，評估的正常上地市場中，在正常的經(jīng)營管理條件下和政策作用下，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，評估時一般以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進行評估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準(zhǔn)地價和系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)時，也可以采用適宜的估價方法，根據(jù)市場地價資料直接評估。,第一節(jié)

6、 我國的地價體系,2.標(biāo)定地價的主要作用 (1)確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)； (2)標(biāo)定地價是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)； (3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時補交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 (4)核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。 (5)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)。,第一節(jié) 我國的地價體系,(三)出讓底價 出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達到的地價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地的最低地價的依據(jù)和確認成交地價的基礎(chǔ)。在我國政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價

7、產(chǎn)生重要影響，因此，出讓底價要兼顧當(dāng)前利益和長遠利益綜合確定。,第一節(jié) 我國的地價體系,（四）交易價 交易價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場中實際達成的交易價格。市場交易價一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實交易價格，是交易雙方收支地價款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契稅、土地增值稅、土地收益金的計稅基礎(chǔ)。交易價一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、市場流通而實現(xiàn)，反映市場供求、政策因素、經(jīng)濟形勢、地價政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時刻的價格。,第一節(jié) 我國的地價體系,四、基準(zhǔn)地價評估的途徑 根據(jù)城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場狀況和資料條件，基準(zhǔn)地價評估有兩個途徑： 1.以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市

8、場交易資料為參考，綜合評估基準(zhǔn)地價。即按照城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程，選擇能反映城鎮(zhèn)土地區(qū)位和土地收益差異的商業(yè)繁華條件、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施等因素，借助一定的量化方法，采用多種因素分值加權(quán)求和的方法劃分土地級別。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰲l件，抽查不同用途、一定數(shù)量土地收益點代表該級別不同用途基準(zhǔn)地價,第一節(jié) 我國的地價體系,2.劃分均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價 按土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格資料評估區(qū)域平均價格作為基準(zhǔn)地價。對于土地市場發(fā)育較好，土地交易資料較多的城鎮(zhèn)，可根據(jù)影響地價的區(qū)域因素、個別因素一致性的原則，把土地條件一致的區(qū)段劃歸一個均質(zhì)地域，抽查不同用途、一定數(shù)量的地價信息點代表該區(qū)域不同用途的基準(zhǔn)地價。,

9、第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,一、基準(zhǔn)地價的概念和特點 基準(zhǔn)地價的概念 所謂基準(zhǔn)地價，是按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)的平均價格。 基準(zhǔn)地價的特點 1.全域性 2.分用途 3.平均性,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,4.有限性 5.時效性 二、基準(zhǔn)地價的作用 1.調(diào)控地價水平 2.反映地產(chǎn)市場中的地價變動趨勢，為投資決策等提供依據(jù) 3.國家征收土地稅的依據(jù) 4.進一步評估標(biāo)定地價、出讓底價等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算基值和修訂初始值的作用,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,三、基準(zhǔn)地價測算的基本任務(wù)和原則 1.基本任務(wù) 基準(zhǔn)地價測算以城市（鎮(zhèn)）為單位，測算

10、出城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)域類型、不同用途土地的平均價格。當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地利用類型單一時，只測算一種用途的基準(zhǔn)地價。當(dāng)區(qū)域內(nèi)土地利用類型有多種方式時，則需分別評估出每種用途的基準(zhǔn)地價。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,2.基準(zhǔn)地價的特點 （1）全域性。城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價。 （2）分用途。同一區(qū)域中，不同土地利用類型的土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。 （3）平均性?；鶞?zhǔn)地價反映一個區(qū)域中土地收益或土地租金、價格的平均水平，可以采取平均數(shù)或眾數(shù)表示一個區(qū)域中的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,（4）有限性。基準(zhǔn)地價是有限年期的土地使用權(quán)價格，按國家規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的出讓最高

11、期限是不一致的，則基準(zhǔn)地價的年期也不同。 （5）時效性。基準(zhǔn)地價只反映一定時間的價格標(biāo)準(zhǔn)。 3.基準(zhǔn)地價測算的原則 （1）以現(xiàn)實土地用途為主,適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則 （2）采取土地使用價值評估和土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的方式進行。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,(3)土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合的原則 (4)各類用地分別評估,多種方法綜合運用的原則 (5)與社會經(jīng)濟水平相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)的原則 (6)根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇測算技術(shù)路線。 (7)定性與定量相結(jié)合的原則 (8)實用性和可操作性原則 (9)因地制宜、多種方法相結(jié)合的原則 (10)資料和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確合理的原則 (11)不同用途、

12、不同方法的原則,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,四、基準(zhǔn)地價測算的基本原理 1.土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。 2.各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)。 3.各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位,使得各類用地的基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布。 4.土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。 5.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,五、基準(zhǔn)地價測算的思路 基準(zhǔn)地價測算應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地應(yīng)具有同樣的市場價格的原理。首先將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均

13、一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進行不同區(qū)域歸類。在同一類型區(qū)域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地級差收益或地價，以不同行業(yè)在各土地級區(qū)域上的最佳收益、成交價格曲線，計算出城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價。在此基礎(chǔ)上，得到級別綜合基準(zhǔn)地價。同時，為反映各級或區(qū)域內(nèi)各行業(yè)用地特點和土地收益、成交地價的實際情況，應(yīng)評估行業(yè)用地平均價作為行業(yè)基準(zhǔn)地價。對一些對區(qū)位條件敏感的行業(yè)，在級別基準(zhǔn)地價或區(qū)域基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，應(yīng)分區(qū)段、街道評估路線價作為基準(zhǔn)地價。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理

14、,六、基準(zhǔn)地價測算的基本要求 1.土地等級評定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土地已發(fā)生的改良現(xiàn)狀為準(zhǔn) 2.測算數(shù)據(jù)以現(xiàn)時土地收益、租金、地價為準(zhǔn) 3.以級或區(qū)域為單位分行業(yè)測算土地收益和價格 4.測算數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計要求 5.樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確 6.測算模型選擇要合理,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,七、基準(zhǔn)地價的確定與公布 （一）基準(zhǔn)地價確定的原則 1.以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔； 2.土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進行修正； 3.土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，用市場交易資料測算結(jié)果進行驗證； 4. 以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并應(yīng)充分體現(xiàn)

15、政府的地價管理政策。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,（二）基準(zhǔn)地價的確定 1.以一種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，用該方法得 到的級別或區(qū)域商業(yè)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價為 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價； 2.以兩種方法測算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或 區(qū)域為單位，參考不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)?土地市場狀況和地價水平，確定各級別或區(qū)域中各 用途的基準(zhǔn)地價。,第二節(jié) 基準(zhǔn)地價測算原理,（三）基準(zhǔn)地價的公布 各城鎮(zhèn)評估的基準(zhǔn)地價，應(yīng)定期公布，以引導(dǎo)土地市場的交易活動和土地利用。目前，直觀反映基準(zhǔn)地價評估成果的有基準(zhǔn)地價圖和基準(zhǔn)地價成果表。一般情況下，基準(zhǔn)地價公布以級為單位，分商業(yè)、工業(yè)和住宅三種用途的基準(zhǔn)地價。沒有劃分土地

16、級別的，按條件類似區(qū)域歸類后，公布區(qū)域基準(zhǔn)地價。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,一、建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估 (一)基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的確定 1.劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的作用 (1)基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均地價,劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價的內(nèi)在要求; (2)劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ); (3)突出重點區(qū)域的交易樣點資料的調(diào)查,保證調(diào)查樣點的數(shù)量和精度;,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,(4)保證所劃分的區(qū)域內(nèi)的樣點地價信息差異不大,便于統(tǒng)計測算; (5)有助于分析地價與影響因素的關(guān)系. 2.劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法 目前,劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法有兩種: (1)利用影響城鎮(zhèn)土地使用價值的因素,依據(jù)其

17、在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性,劃分土地級別; (2)直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上,按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異,劃分不同的均質(zhì)區(qū)域.,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,(二)劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的步驟 1.選擇劃分區(qū)域的因素; 2.確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn); 3.調(diào)查有關(guān)資料; 4.初步劃分區(qū)域; 5.實地校核調(diào)整; 6.確定區(qū)域邊界.,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,(三)基準(zhǔn)地價評估資料的調(diào)查 1.制定資料調(diào)查評估計劃; 2.編制調(diào)查表格; 3.人員培訓(xùn); 4.劃分調(diào)查區(qū); 5.確定調(diào)查方法; 6.資料調(diào)查的一般要求: (1)調(diào)查資料必須及時填入表格,并由填表人簽名; (2)收集到的市場交易資料要

18、按實地位置標(biāo)注到相應(yīng)的基準(zhǔn)地價評估工作底圖上;,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,(3)調(diào)查資料應(yīng)在土地級別或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ),以劃分的地價調(diào)查區(qū)為單位進行; (4)調(diào)查樣本應(yīng)具有代表性,且分布要均勻; (5)所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或用地效益和相對應(yīng)的土地條件資料; (6)經(jīng)濟資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù); (7)地租、地價和用地效益以人民幣元為單位,準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位. 7.資料收集的途徑; 8.調(diào)查資料校核 樣本剔除；樣本資料歸類。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,(三)資料整理 1.市場交易資料整理 (1)樣點地價計算 根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計算樣點地價。樣點地價計算

19、公式：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計算樣點地價。樣點地價計算步驟如下: 1)計算土地出租的純收益。公式為: 土地純收益=土地總收益-土地總費用 土地總費用主要包括：土地稅；管理費；維修費。 2)利用收益法計算樣點地價。公式為: 樣點地價=土地純收益/土地還原利率 根據(jù)房屋買賣資料計算樣點地價。公式為:,樣點地價=(房屋買賣價-房屋現(xiàn)值-稅金-管理費)/ 土地面積 其中： 房屋買賣價是指房屋買賣時的真實價格。 稅金主要指房屋買賣時由賣主所應(yīng)交納的統(tǒng)一 工商稅，統(tǒng)一工商稅一般為買賣價的5%。 管理費主要是買賣過程中賣方所需交納的市場 管理費，一般為買賣價的1.5%。

20、,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,根據(jù)房屋出租資料計算樣點地價。計算步驟如下: 1)確定房屋出租的總收益 2)確定房屋出租的總費用 包括 管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金。其中，管理費分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中所消耗的辦公用品的貨幣支出；二是按租金的一定比例計算，通常是按年租金總額的2%5%計，我國也我按維修費的10%18%計算的。 保險費一般是按建筑物重置價乘以保險費率計算。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,折舊費按下式計算：折舊費=房屋重置價格年折舊率 或者：折舊費=(房屋重置價格-殘值) 耐用年限 =房屋重置價格(1-殘值率)耐用年限 )確定房屋出租的總收益 房屋純收益=

21、房地總收益-房地總費用 )確定房屋本身應(yīng)獲得的出租純收益。公式為：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,其中：房屋現(xiàn)值按下述公式計算： 房屋現(xiàn)值房屋重置價格房屋成新度 或：房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-房屋已折舊總額 =房屋重置價格-房屋年折舊額房 屋已使用年限 )計算土地純收益公式為： 土地純收益房地純收益房屋純收益 )計算樣點地價。公式為：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營資料計算樣點地價。公式為：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,根據(jù)以地換房資料計算樣點地價。,或者,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,根據(jù)商品房銷售資料計算樣點地價。計算公式為:,商品房的用地面

22、積有兩種計算方法： 1）能明顯劃分出商品房用地面積，直接采用其用地面積為標(biāo)準(zhǔn)進行計算； 2）很難劃分出用地面積的，可用下式計算： 用地面積=建筑物占地面積規(guī)劃的建筑覆蓋率,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,根據(jù)征地、拆遷費用資料計算樣點地價。公式為：樣點地價=征地拆遷補償?shù)韧恋厝〉觅M用+土地開發(fā)費用+利息 +開發(fā)企業(yè)合理利潤+土地增值收益+區(qū)位修正 根據(jù)企業(yè)兼并資料計算樣點地價。公式為：,=,根據(jù)聯(lián)建分成資料計算樣點地價。公式為：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,或者,其中：單位面積的稅費指建筑方按地方政府規(guī)定應(yīng)交 納的建筑稅、城市設(shè)施配套費等費用，然后攤?cè)雴挝?建筑面積的費用。,第三節(jié)

23、 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,樣點地價修正 年期修正 1）有限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期地價的計算公式：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,2）無限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期 地價的計算公式：,式中：,最高年限的土地使用權(quán)價格；,實際出讓年期或剩余使用年期；,有限年期出讓地價或使用剩余使用 年期轉(zhuǎn)讓地價；,m土地使用權(quán)法定最高出讓年限； r土地還原利率；P無限年期土地使用權(quán)價格；,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,交易期日修正 交易期日修正應(yīng)以年為單位,區(qū)別不同土地用途,根據(jù)年度統(tǒng) 計資料得到的地價平均上漲、下降幅度或地價指數(shù)，計算交 易期日修正系數(shù)，計算公式為：,式中

24、：Kj 交易期日修正系數(shù) Vi 該類用途土地第j年交易平均地價或地價指數(shù) V該類用途土地評估年交易平均地價或地價指數(shù) P修正到評估年的宗地地價 Pj第j年宗地的實際成交地價,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,容積率修正 容積率按修正區(qū)域進行，以城市規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)，容積率修正系數(shù)計算公式為：,Kr容積率修正系數(shù) Vin某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價 Vi該區(qū)域該用途在某一容積率下單位面積平均地價,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將 地價修正到規(guī)定容積率的價格：,P修正到規(guī)定容積率時的宗地地價，Pr某一容積率下的宗地交易成交價

25、格，Kr容積率修正系數(shù),樣點地價的其他修正 根據(jù)市場地價資料情況，還可對樣點地價進行交易情況修正、地價樓層分配修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況修正,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,樣點地價資料整理 樣點地價的分類統(tǒng)計 在樣點地價計算和修正的基礎(chǔ)上，根據(jù)各城市規(guī)劃的基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，進行樣點地價分類統(tǒng)計。 以土地級別為評估區(qū)域的，應(yīng)分別統(tǒng)計各級別土地中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的樣點地價交易類型和數(shù)量；以均質(zhì)地域為評估區(qū)域的，應(yīng)按區(qū)段或區(qū)片分別統(tǒng)計不同交易形式下的樣點數(shù)。參見下表：,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,樣點地價分布圖的編制 樣點地價圖一般土地用途分別表示，

26、其表示方法可采用直接表示法或樣點地價分級表示法。 （四）樣點數(shù)據(jù)檢驗 1.資料處理方法的檢驗 2.樣點資料歸類 資料歸類應(yīng)以基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，即土地級別或均質(zhì)地域為單位，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型，將經(jīng)過處理的樣點地價資料和企業(yè)用地效益資料進行分類整理。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,表1：地租、地價資料整理表,表2：土地收益資料整理表,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,3.樣本總體分布類型檢驗 檢驗的目的是：確定用什么方法對樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性進行檢驗；為一些參考值的計算和測算模型的建立提供依據(jù)。 4.剔除異常數(shù)據(jù),第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,二、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的評

27、估 （一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線 技術(shù)路線一：在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料和市場交易資料評估基準(zhǔn)地價。 技術(shù)路線二：通過設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)地塊，并評估其價值，以標(biāo)準(zhǔn)地塊的平均價格評估基準(zhǔn)地價。 技術(shù)路線三：根據(jù)農(nóng)用地定級綜合分值、市場交易資料和投入產(chǎn)出資料，建立綜合分值與地價的數(shù)學(xué)模型，用以評估基準(zhǔn)地價。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,（二）采用技術(shù)路線一評估基準(zhǔn)地價 .劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片 劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片可采用以下方法： 以土地級別為基礎(chǔ)劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片； 根據(jù)土地質(zhì)量劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片； .確定土地利用類型 .資料調(diào)查 資料調(diào)查的主要內(nèi)容 農(nóng)用地定級成果資料,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價

28、評估工作步驟和內(nèi)容,影響農(nóng)用地價格的因素資料。主要包括自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素。自然因素主要包括 氣候、地形地貌、土壤、水文狀況等；社會經(jīng)濟因素主要包括社會經(jīng)濟發(fā)展水平、交通條件、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、土地管理制度等；特殊因素主要是指特殊的氣候條件、特殊的土壤條件和特殊的環(huán)境條件。 農(nóng)用地市場交易資料。主要包括農(nóng)用地承包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股、轉(zhuǎn)包等。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料。投入資料是指在農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)過程中所必須支出的直接及間接費用，主要包括肥料費、人工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、稅金與利息等。產(chǎn)出資料是指在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中的主產(chǎn)物和副產(chǎn)物收入

29、。 資料調(diào)查的一般要求 市場交易樣本資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進行； 投入產(chǎn)出樣本資料調(diào)查采用分類抽樣調(diào)查方式進行，按用地類型分組，樣本要有代表性，分布均勻；,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,將調(diào)查得到的市場交易樣本資料和投入產(chǎn)出資料，按實際位置標(biāo)注到估價工作底圖上，工作底圖一般為土地利用現(xiàn)狀圖； 及時審查所調(diào)查得到的資料 及時整理所調(diào)查得到的資料 .樣本地價的計算 市場交易樣本地價的計算：可參照城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估中相應(yīng)的樣點地價計算公式，并根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地交易的具體情況進行計算。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,投入產(chǎn)出樣本地價計算：根據(jù)投入與產(chǎn)出數(shù)量，計算土地年純收益，并確定適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本

30、化利率，采用收益法計算樣本地價。 .樣本地價修正與處理 樣本地價修正 樣本地價修正是把樣本地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括：年期修正、交易期日修正、交易情況修正和農(nóng)用地熟化程度修正。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,樣本地價處理 主要包括繪制樣本地價分布圖、進行樣本數(shù)據(jù)檢驗。應(yīng)按不同用途在工作底圖上分別繪制樣本地價分布圖，圖上要有清晰的土地級別界限和區(qū)片界限；樣本數(shù)據(jù)檢驗主要包括同一性檢驗和t檢驗或均質(zhì)-方差檢驗。 .基準(zhǔn)地價的計算 計算區(qū)片基準(zhǔn)地價,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,（1）計算區(qū)片基準(zhǔn)地價 以區(qū)片為單位，按不同用途，采用以下公式計算各區(qū)片的基準(zhǔn)地價。,

31、式中：Pla 某區(qū)片的基準(zhǔn)地價i=1n Pli 某區(qū)片有效樣本的單位面積地價 M 區(qū)片內(nèi)有效的地價樣本數(shù) S 各有效樣本的宗地面積,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,Pla=Pli/M 或者 Pla=SiPli/Si,級別基準(zhǔn)地價計算 在對以上得到的各區(qū)片基準(zhǔn)地價進行比較、實地檢驗之后，調(diào)整各區(qū)片基準(zhǔn)地價，并最終確定區(qū)片基準(zhǔn)地價。 （三）采用技術(shù)路線二評估基準(zhǔn)地價 1.劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片 方法與技術(shù)路線一中劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片相同。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,.選定標(biāo)準(zhǔn)地塊 標(biāo)準(zhǔn)地塊選擇應(yīng)考慮以下條件： 地塊的干濕、保水、排水、坡度等自然條件應(yīng)屬于一般； 耕地距離市場的遠近、交通條件等應(yīng)

32、屬于一般； 面積、形狀、土壤條件應(yīng)屬于一般； 在耕作制度、土地利用程度、單產(chǎn)水平等方面應(yīng)屬于一般； 災(zāi)害條件應(yīng)屬于一般。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,.調(diào)查有關(guān)資料 主要調(diào)查農(nóng)用地市場交易資料、投入產(chǎn)出資料和農(nóng)用地開發(fā)成本資料。 .評估標(biāo)準(zhǔn)地塊價格 標(biāo)準(zhǔn)地塊價格的評估方法主要有以下三種，通常應(yīng)采用其中的兩種方法進行評估。 根據(jù)市場交易資料，采用市場比較法評估標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格；,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,(2)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊的投入產(chǎn)出資料,采用收益法評估標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格. 根據(jù)農(nóng)用地開發(fā)成本資料，采用成本逼近法評估標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格。 .計算基準(zhǔn)地價 基準(zhǔn)地價區(qū)片的調(diào)整 計算區(qū)片基準(zhǔn)地價

33、 計算級別基準(zhǔn)地價,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,（四）采用技術(shù)路線三評估基準(zhǔn)地價 .調(diào)查有關(guān)資料 .確定農(nóng)用地價格影響因素及其權(quán)重 .劃分基準(zhǔn)地價評估單元 .計算各評估單元的影響因素綜合分值 .劃分基準(zhǔn)地價區(qū)片 .樣本地價的計算、修正與整理 .計算有樣本的評估單元地價 .建立評估單元地價與影響因素綜合分值的數(shù)學(xué)模型，計算各區(qū)片及級別基準(zhǔn)地價,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,三、基準(zhǔn)地價評估應(yīng)用案例 現(xiàn)以洛陽市郊區(qū)為例，簡單說明農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的評估思路。 1.計算公式 公式1：農(nóng)用地價格=土地收益土地資本化率 公式2.：土地純收益=土地總收益土地總費用 公式3：土地總收益=主產(chǎn)品產(chǎn)量

34、單價+副產(chǎn)品產(chǎn)量單價,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,公式4：土地總費用=物質(zhì)費用+人工費用+投資機會成本+稅金 公式5：物質(zhì)費用=種子費+肥料費+植保費+機械費+勞力作業(yè)費+排灌作業(yè)費+蓄力費用 公式6：人工費用=標(biāo)準(zhǔn)工日標(biāo)準(zhǔn)工值 公式7：投資機會成本=物質(zhì)費用社會平均利潤率 2.估價參數(shù)確定 土地資本化率取4.69% 社會平均利潤率取15%,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,標(biāo)準(zhǔn)工日：糧田按本地大宗糧食作物小麥、玉米 國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)工日計算，小麥為11.90個工日/畝，玉 米為13.95個工日/畝；果園以蘋果為主，每畝用工按 70個工日計算。 標(biāo)準(zhǔn)工值：每個勞動日工價按8元計算。 農(nóng)產(chǎn)品價格按1998年洛陽市郊區(qū)農(nóng)產(chǎn)品收購最低 保護價與市場交易價的平均數(shù)計算，小麥、玉米均為 1.30元/。 稅收按調(diào)查實際值計算。,第三節(jié) 基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容,地價測算 樣點地價計算 糧田級別平均計算 表1：糧田級別基準(zhǔn)地價（單位：元/