2004成都電梯公寓市場特征概述

1、2004成都電梯公寓市場特征概述 2004/12/01 王靜 尺度地產(chǎn)顧問 2004年，成都市房地產(chǎn)市場“漲聲”一片；2004年，成都市房地產(chǎn)市場“銷”煙彌漫。在這樣的市場情況下，我們通過選取本市三環(huán)路內(nèi)29個(gè)在售、在建電梯公寓樓盤樣本進(jìn)行市場調(diào)查分析，對2004年我市電梯公寓市場特征作一簡要概述。 1、電梯公寓區(qū)域分布特征 分布區(qū)域 從分布的區(qū)域來看，成都市的電梯公寓樓盤供應(yīng)主要是分布在城西，占到總量的36.6%；其次是城南的電梯公寓樓盤數(shù)量也較多，占到了總量的23.3%。從分布的環(huán)線來看，無論是城市的哪個(gè)區(qū)位，二三環(huán)之間的區(qū)域都是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，達(dá)到了總量的36.7%；其次，30%的

2、電梯公寓分布在一二環(huán)之間的區(qū)域內(nèi)。整體來看，城西二三環(huán)之間的區(qū)域是目前成都市房地產(chǎn)開發(fā)的最熱的區(qū)域，電梯公寓在區(qū)域內(nèi)占到了較大的體量。2、電梯公寓分類特征 通過對本市電梯公寓的分布情況的調(diào)查了解，本市電梯公寓的分類情況如表所示： 位置類別建筑類型市中區(qū)投資型電梯公寓小戶型群商小高層電梯公寓高層電梯公寓寫字間群商高層電梯公寓府南河觀景電梯公寓觀景小高層小高層電梯公寓高層電梯公寓高層電梯公寓一環(huán)外小高層電梯多層組團(tuán)社區(qū)小高層電梯多層組團(tuán)社區(qū)小高層電梯七層以下的磚混結(jié)構(gòu)小高層電梯公寓組團(tuán)社區(qū)小高層電梯公寓組團(tuán)社區(qū)小高層電梯高層電梯公寓社區(qū)高層電梯公寓社區(qū)高層電梯公寓社區(qū)小高層電梯公寓花園洋房組團(tuán)社區(qū)

3、小高層電梯公寓小高層電梯公寓花園洋房組團(tuán)社區(qū)花園洋房組團(tuán)社區(qū)由分析表中可以看出：A、從區(qū)域位置劃分，可分為兩大類：第一類：市中區(qū)（猶其是CBD中央商務(wù)區(qū)）投資型電梯公寓、府南河觀景電梯公寓；市中區(qū)主要以、觀景小高層、高層電梯公寓為主；第二類：一環(huán)路以外純住宅電梯公寓社區(qū)。一環(huán)路以外社區(qū)形式比較多，主要有以下幾種類型：（1）高層電梯公寓社區(qū)；（2）小高層電梯+多層組團(tuán)社區(qū)；（3）小高層電梯公寓組團(tuán)社區(qū)；（4）小高層電梯公寓+花園洋房組團(tuán)社區(qū)。B、從建筑形態(tài)可分為六大類：第一類：小戶型+群商多為小高層和高層電梯公寓、寫字間+群商多為高層電梯公寓；第二類：觀景小高層、高層電梯公寓為小高層和高層電梯公

4、寓；第三類：高層電梯公寓社區(qū)以高層電梯為主要建筑形態(tài)；第四類：小高層電梯+多層組團(tuán)社區(qū)是小高層和七層以下的磚混結(jié)構(gòu)為主；第五類：小高層電梯公寓組團(tuán)社區(qū)的建筑形態(tài)為小高層電梯公寓；第六類：小高層電梯公寓+花園洋房組團(tuán)社區(qū)以小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主要建筑形態(tài)。3、產(chǎn)品發(fā)展特征 消費(fèi)者變化特征：本市購房者已從最早的排斥電梯公寓到逐漸接受此類住宅形式。中產(chǎn)階級成為高品質(zhì)電梯公寓的主要消費(fèi)群。購買高檔住宅的客戶，特別是一些中產(chǎn)階層的客戶都希望自己的生活有一定的文化品位，所謂“物以類聚，人以群分”。 客戶群特征： 年齡在20-30歲之間的年輕人、都市白領(lǐng)和城市高學(xué)歷高收入的消費(fèi)者及部分投資者是眾多電梯

5、公寓的主要消費(fèi)群體。他們占到了這些樓盤客戶群體總量的40%左右。 除去第一特征外，這些樓盤所面對客戶群體表現(xiàn)出來的最主的特征是：成功人士、投資者、本地的生意人和投資者； 這些客戶群體體現(xiàn)出來的第三特征，更多的是顯示出其作為投資性、辦公等方面的特征。產(chǎn)品特征：（1）戶型面積：120平方米左右的三室兩廳雙衛(wèi)和八九十平方米左右的兩室兩廳單衛(wèi)是目前成都樓市的主力戶型；（2）價(jià)格：府南河觀景電梯：3000-6000元/之間；市中心：4000-6000元/之間；一環(huán)外：2500-5000元/之間；價(jià)格狀況 產(chǎn)品形態(tài)MeanNMinimumMaximumRange多層均價(jià)34502340035001000小

6、高層均價(jià)3553.7516 280042001400高層均價(jià)4257.692 1335005050 1550 因?yàn)樵谕粯潜P內(nèi)并不完全只是小高層或者高層和物業(yè)，也有幾個(gè)樓盤內(nèi)有多層物業(yè)的存在。從不同物業(yè)形態(tài)的價(jià)格上看，高層物業(yè)的均價(jià)最高，達(dá)到4258元/平方米，這主要是幾個(gè)知名樓盤價(jià)格提升產(chǎn)生的影響結(jié)果。多層物業(yè)的均價(jià)最低為3450元/平方米，與小高層物業(yè)之間的價(jià)差僅為104元/平方米。從價(jià)格上看，小高層樓盤的價(jià)格最主要集中在3400-3600元/平方米之間；高層樓盤的價(jià)格則主要集中在4250元/平方米左右。（3）建筑形態(tài)：板式、塔式、內(nèi)廊式；（4）標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：一梯二戶、一梯四戶、一梯六戶、一

7、梯八戶、一梯十戶、一梯二十四戶等；（5）價(jià)格層差：上一層+30元/至50元/（6）銷售周期：市中區(qū)：二個(gè)月至一年半府南河觀景電梯公寓：半年至二年半一環(huán)路以外：一個(gè)月至二年半（7）形態(tài)：小戶型、寫字間、一般住宅4、產(chǎn)品營銷特征A.房屋售價(jià)與樓層成正比，即樓層越高，價(jià)格越貴。B.樓層與樓層之間的價(jià)格差異性是以上一層+50-30元/不等。C.多層+小高層項(xiàng)目中，多層售價(jià)會等同甚至略高于小高層售價(jià)。D.“高質(zhì)低價(jià)”是電梯公寓營銷方法中最常用且行之有效的手段之一。5、高層住宅銷售市場反應(yīng)（從相同時(shí)間段比較銷售情況） 小戶型+群商：這種建筑形態(tài)一般集中在市中區(qū)，具有投資性、升值潛力大等特點(diǎn)，加之交通方便，

8、總價(jià)相對較少，首付金額較少，因此一般銷售勢頭較好，銷售率多為100%。寫字間+群商：現(xiàn)今寫字間的銷售市場仍因?qū)懽珠g的空置率較高無法形成相應(yīng)熱銷的市場格局，其銷售率為52%；觀景電梯公寓：因地處府南河邊，具有不可替代的景觀優(yōu)勢，銷售率也比較好，多為90%；河景高層電梯公寓同樣具有與河景小高層同樣的銷售優(yōu)勢，但由于電梯公寓的銷售到高層則單價(jià)越高，隨之而來的總價(jià)和首付的升高讓部分人望而卻步，其銷售率為85%；高層電梯公寓社區(qū)：在相當(dāng)一部分人的概念中，高層電梯公寓是高檔的樓盤的代表，對于他們來說，仍是可望不可及的。綜合其銷售率為58%；小高層電梯+多層組團(tuán)社區(qū)：這種組團(tuán)多有一個(gè)特點(diǎn)：多層比小高層銷售速

9、度更快。該類組團(tuán)銷售率為92%；小高層電梯公寓組團(tuán)社區(qū)：成都人從最初的無法接受電梯公寓到如今能夠接受小高層電梯公寓，小高層電梯公寓從曾經(jīng)的銷售一度低彌到銷售率達(dá)到76%；小高層電梯公寓+花園洋房組團(tuán)社區(qū)：在人們“物以類聚，人以群分”的居住心態(tài)中，這種形態(tài)的組合方式在銷售上也僅達(dá)到72%。6、電梯公寓市場抗性分析第一因素：常見的塔式、內(nèi)廊式、外廊式高層住宅的標(biāo)準(zhǔn)層布局一般面積較大、戶數(shù)較多，由于電梯、樓梯和走廊等布局的影響，多數(shù)住戶的采光、通風(fēng)都難以達(dá)到理想的標(biāo)準(zhǔn)，因而很難與多層一梯兩戶住宅相比，同時(shí)也難滿足我國居民（無論南北方）偏愛南北朝向、通風(fēng)好的住房需求。第二因素：產(chǎn)業(yè)化問題是制約高層住宅發(fā)展的重要原因之一，主要與建筑施工質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量、電梯質(zhì)量等有關(guān)。第三因素：高層住宅接地性較差，在使用中居民（特