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文檔簡介
1、樓盤調(diào)查匯報,第三組:周萍 樂美玲 黃婧智 徐娜 晁佳怡 吳燕 劉亨,Contents,樣本樓盤概況,房地產(chǎn)消費者市場調(diào)查分析,競爭樓盤分析,綜合點評,小組分工,匯報概要,樓盤特色,一、景瑞曦城(樣本樓盤)分析,地理位置,景瑞曦城項目介紹: 景瑞曦城樓盤是上海景瑞地產(chǎn)有限公司開發(fā)的。樓盤位于星港大道與玫瑰路交接處。占地9萬方,建筑面積約26萬萬。于 2007年開盤, 今年年底即可入住,是一個具有新古典主義氣息的高品質(zhì)生態(tài)住宅小區(qū)。,香樟路,合歡路,玫瑰路,茶花路,景瑞曦城從開盤至今,一共推出了三期,總計戶數(shù)1700左右。小區(qū)以高層住宅為主,是一個具有新古典主義氣息的高品質(zhì)生態(tài)住宅小區(qū)。房型種類
2、豐富,建筑面積從61平米至200多平米,房型有一房二廳一衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)、集約三房二廳一衛(wèi)、舒適/豪華三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)、復式等。整個小區(qū)打造現(xiàn)代卓越生活美宅,用品質(zhì)讓這里成為住戶榮耀一生的家。,景瑞曦城旁邊就是占800畝的青楓公園寶龍商業(yè)廣場,未來購物、休閑、娛樂都會十分便利,北港小學和北港中學等文化教育配套,為下一代的教育提供了良好的教育條件,中醫(yī)院與口腔醫(yī)院整合的中醫(yī)院鐘樓院區(qū)分院、歐尚超市等醫(yī)療、生活配套為未來的生活提供了便利基礎。附近有B23、259路公交車及規(guī)劃中的輕軌二號線 所以我們所在的區(qū)域未來是十分具有生活價值和升值潛力的。,周邊配套,項目去化情況,景瑞曦城銷售情況分
3、析表,客源特征,本案客源主要為鐘樓開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)的居民和周邊的企業(yè)員工,約占70; 私營企業(yè)業(yè)主占少量,約占10, 還有部分客戶購房用于投資,約占20; 客源年齡層次主要為2545歲之間。,戶型推薦,兩室兩廳一衛(wèi)+空中花園 建筑面積:約89,全明戶型,生活、功能區(qū)完美劃分,格局空間方正雅致; 陽光主臥,贈送兩個飄窗超值更貼心;主次臥室門相對,讓彼此心靈更貼近,臥室旁的衛(wèi)生間在主次臥之間,方便生活??蛷d連接空中花園,讓生活更愜意。獨立玄關(guān)入戶,客廳南向觀景飄窗,留曦園美景盡收眼底。餐廳雙面采光,無縫接洽空中花園,讓餐秀色可餐,餐廳與客廳相對獨立又完美結(jié)合,餐廳、廚房相結(jié)合,L型操作界面。,三室兩
4、廳兩衛(wèi) 建筑面積 約125 戶型方正,南北通透,主臥帶全明獨立衛(wèi)生間,私密優(yōu)雅,帶陽臺次臥,樓下景觀盡收眼底;闊綽客廳,舒適開闊度,廣邀清風美景入室;精致明廚,緊鄰入戶門,采購之后方便攜入;L型操作界面,外接工作陽臺,人性化設計體貼呵護。,二、房地產(chǎn)消費者調(diào)查分析,其中2535歲年齡者占43%,其次是25歲以下占26%;3645歲和4655歲占14%;5665歲占3%,這說明2535歲的年齡者是購房的主力群體。25歲以下的傾向于二室一廳一衛(wèi),26-35歲的傾向于選三室二廳兩衛(wèi); 建議開發(fā)商,主打樓盤為二房或三房。,被訪者不同年齡段對戶型的偏好,被訪者最注重的問題分析,在對被訪者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),購
5、房者購房時最關(guān)心的是地段、綠化、交通和價格這四大因素。這幾大因素占了總提起點的60%以上。說明購房者很看重地段,以及未來的居住環(huán)境,和上班是否便利等因素,也從另一側(cè)面說明了這幾個因素對于一個樓盤的銷售是起著很重要的影響。,購房者的第一關(guān)注點是地段、交通,購房者第二關(guān)注點是交通、價格,第三關(guān)注點還是交通、價格。鑒于以上幾點建議開發(fā)商在選擇地段時,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ?,項目附近有主干道,方便購房者上下班,在健全配套設施方面加大力度。,黃婧智 徐娜,三、競爭樓盤分析,基本情況,開發(fā)商:常州城置置業(yè)有限公司; 物業(yè)地址:鐘樓區(qū)勤業(yè)路188號; 物業(yè)形態(tài):中高層、高層; 占地面積:140000; 容積率:2
6、.6; 總建筑面積:40萬; 綠化率:60%; 物業(yè)費:0.4元(電梯) 1元/月; 公開日期:2008年10月; 銷售均價:7500元/8300元/; 優(yōu)惠政策:首付5萬立減5000元。,產(chǎn)品介紹,城置御水華庭位于鐘樓區(qū)與城市中心交匯處,北臨古運河,南依勞動西路,東靠勤業(yè)北路,交通便利,通過勞動西路與市中心直線相連。整個小區(qū)由18棟小高層和高層住宅和4萬平米商業(yè)組成。小區(qū)擁有800米運河帶,城置御水華庭的運河水岸,將配合市政運河改造工程,“御水華庭段”運河景觀帶與目前規(guī)劃的運河景觀帶連成一線。,戶型面積配比,城置|御水華庭戶型面積配比表,從戶型面積配比來看,本項目戶型以三室為主,占種戶型數(shù)5
7、0%以上,兩室占47%。 從三室的各類戶型配比來看,各面積段戶型所占比例相差不打,產(chǎn)品差異叫明顯,能滿足不同層次的三室需求者要求,拓寬了受眾面,加大了客戶選擇面。,三室兩廳兩衛(wèi) 約131 主臥帶全明獨立衛(wèi)生間,私密優(yōu)雅,超大轉(zhuǎn)角飄窗留戀風景中;帶飄窗次臥,千年運河眼底流梭;景觀陽臺,中央豪氣美景盡收眼底,貴氣生活自然流露;餐廳、客廳分離,大宅氣質(zhì);闊氣的生活北陽臺連接餐廳,浪漫實用;入宅即全明廚房,體貼人性。,1,20,37,1,2,5,19,26,31,25,43,30,36,3,萬水花開, 香譽龍城,萬水花開, 香譽龍城,萬水美蘭城位于鐘樓區(qū)青楓公園旁,總建約25萬方,整體由5幢18層,5
8、幢33層,2幢11層和別墅區(qū)共同組成,并配套商業(yè)和一個2000平米的農(nóng)貿(mào)市場。整體建筑風格以歐式為主,景觀設計上呼應青楓公園,水系與園林的充分融合,塑造出一座充滿歐洲風情的大型生活社區(qū)。目前,市區(qū)售樓處是在懷德南路恒鑫大廈一樓,52路、B23、B2、B21等勞動中路第四醫(yī)院站下車,向西50米就到了。,樓盤區(qū)位,兩房兩廳一衛(wèi) 85.21 m 戶型方正、功能齊全、精致緊湊,享受雅致生活;主次臥朝向,采光充足,盡享陽光愜意生活;L型時尚廚房外連工作觀景陽臺,美食與美景健康相伴;景觀客廳,盡攬窗外明媚風景,清新空氣自然涌入。,萬水美蘭城銷售情況分析表,1,20,37,1,2,5,19,26,31,25
9、,43,30,36,3,綜合點評,本案的開發(fā)商實力雄厚,營銷代理是合力易揚擔任,目前開盤的一期,銷售率高達95%。同時,本案東臨寶龍城市廣場,西臨鐘樓小學、鐘樓中學,南臨梧桐院菜場,北臨青楓公園。周圍交通有B23、52、97、225,出行很方便。 就本案的規(guī)劃來看,有小高層、中高層、高層以及別墅,周邊也很少有能與之毗鄰的小區(qū)。,四、樓盤特色,區(qū)域主力產(chǎn)品形態(tài),戶型,價格調(diào)查比較表,區(qū)域產(chǎn)品推廣主題和銷售賣點調(diào)查比較表,區(qū)域產(chǎn)品價格,去化情況調(diào)查比較表,五、樣本樓盤項目SWOT分析,1)政府支持優(yōu)勢:政府全力支持,鐘樓區(qū)政府建在這。,3)規(guī)模優(yōu)勢:地形方正,便于規(guī)劃,4)常州輕軌和滬寧高速公路常
10、州下閘口將在基地附近設置出口,今后的交通環(huán)境將相當優(yōu)越。距常州市中心8公里,常州民航機場19公里,常州港10公里,312國道、京行大運河穿境而過,提供了方便快捷的出行方式,有52路,B23,2)地段優(yōu)勢:東臨茶花路,西臨玫瑰路,南臨合歡路,北臨香樟路,(1)地塊優(yōu)勢排序分析,5)價格優(yōu)勢:,本案目前均價為7500元/8000元/,在開盤時有推廣活動,現(xiàn)在仍然有優(yōu)惠政策:于2011年3月14號情人節(jié),景瑞曦城在紅梅公園舉行促銷活動,在春節(jié)時也有一些活動。,6) 戶型優(yōu)勢:,房型有一房二廳一衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)、集約三房二廳一衛(wèi)、舒適/豪華三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)、復式等。主力面積是97120平方米
11、,7)社區(qū)配套優(yōu)勢:有中型超市,菜場,銀行,北港小學,中學還有游泳池,溜冰場等。,8)景觀優(yōu)勢:有玫瑰園,荷花池,假山,瀑布,9)裝修優(yōu)勢:整個小區(qū)打造現(xiàn)代卓越生活美宅,用品質(zhì)讓這里成為住戶榮耀的家,10)服務優(yōu)勢:物業(yè)是自己的公司。后期服務貼心,周到。,11)品牌優(yōu)勢,在我國各地都有項目開發(fā),是著名的品牌,值得相信。,12)營銷策略優(yōu)勢:,銷售均價:7500元/8000元/;,優(yōu)惠政策: 一次性9.8折、商貸9.9折、公積金9.9折。,13)物業(yè)管理優(yōu)勢:,物業(yè)費:公寓0.7元/月 別墅 2.5元/月,是自己的 物業(yè)公司。,(2)地塊優(yōu)勢分析:,1.項目優(yōu)勢分析 (1)增值空間優(yōu)勢:鐘樓經(jīng)濟
12、發(fā)展區(qū)快速,逐步形成常州城西新的居住區(qū),區(qū)域升值潛力大, (2)臨近青楓公園 (3)區(qū)域內(nèi)地理位置優(yōu)勢,本案位于鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心位置,與開發(fā)區(qū)管委會隔路相望 2.項目劣勢分析 (1)生活配套不足,影響生活品質(zhì) (2)購房者認可度不高 (3)本案周邊安置房較多,影響房價,分流客源,3.項目機會分析 (1)本項目區(qū)域內(nèi)生活配套和市政不斷完善,板塊認可度不斷提升 (2)目前茶花路已建成,位于開發(fā)區(qū)入口處的龍江路,交通方便. (3)從未來商業(yè)規(guī)劃看,該區(qū)域未來將會成為一個具有行政、生態(tài)、居住功能、又具備生活便利性的大型城市居住板塊 4項目威脅分析 (1)區(qū)域市場形勢尚未明確,隨著區(qū)域內(nèi)的供應量加大,未來市場購房力后勁不足的可能性加大 (2)市場競爭激烈,2007年系下半年開始供應量進一步加大,本項目所處區(qū)域?qū)⒂?個新開發(fā)項目,
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