房地產管理-拿地到交付全流程及要點.ppt

1、,房地產開發(fā)全流程及要點 包商銀行房地產 2016.3,房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為，再加上物業(yè)管理。,房地產開發(fā)的生命周期,房地產項目的整體開發(fā)流程 房地產項目的整體開發(fā)經營行為,推廣銷售,交付使用,前期(決策期)： 由拿地到方案確定重在決策(項目成敗的關鍵),土地整理、獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,物業(yè)管理,資源獲取,資源加工,資源流通 與管理,中期(實施期) ： 由項目設計規(guī)劃到項目竣工驗收重在執(zhí)行（過程管理）,后期(運營期)： 由銷售到售后管理重在服務（總結反饋）,項目啟動

2、（即項目啟動時間，取得設計要點后經集團評審通過的時間）； 國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)； 建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； 總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）； 方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）； 方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）； 樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）； 主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）； 建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； 精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖

3、完成時間）； 項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）； 施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）； 主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）； 預售證（指預售許可證的簽發(fā)時間）； 開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）； 主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）； 竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； 售后管理（售后管理的時間）。,房地產項目的整體開發(fā)流程 企業(yè)視角的流程控制,目錄,土地一級開發(fā),前期投資分析階段,獲取開發(fā)土地階段,可行性研究與立項階段,規(guī)劃及建設的報批階段,1,2,3,4,5,銷售階段,6,物業(yè)管理,7,土地一級開發(fā)（生地

4、熟地）,是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。房地產開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)。 土地一級市場是指發(fā)行市場，二級市場是交易市場。,前序土地基礎知識,獲取土地三種方式： 行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、 經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是 控制在政府手里。 資本市場: 投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金 的互換共同

5、組成項目開發(fā)公司; 土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納 營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費; 收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個超大型地產項目。 土地市場： 通過土地一級整理，以及土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。,土地一級整理,一、土地一級

6、開發(fā)模式,土地一級整理,二、土地一級開發(fā)內容,土地一級整理,三、一級土地開發(fā)運作流程,項目可行性研究,成立項目公司或項目部,項目定位,規(guī)劃方案制定,征地、拆遷及基礎工程建設,區(qū)域推廣,啟動盤打造,土地出讓,城市發(fā)展狀況及規(guī)劃,城市概況,投資環(huán)境調查,成立運作團隊,確定合作伙伴（法律/顧問）,與政府簽訂相關合同,案例研究,功能定位,形象定位,區(qū)域總體規(guī)劃,控制性詳細規(guī)劃,城市空間設計,景觀設計,銀行資金介入,銀行資金退出,前期投資分析階段,對項目所在地區(qū)和區(qū)域進行調查，決定項目的可操作性、投資收益等。,前期投資分析階段,一、項目初步可行性調查,前期投資分析階段,二、項目投資分析及其作用,獲取開發(fā)

7、土地階段,獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。,獲取開發(fā)土地階段,土地分類,土地產權的含義包括土地所有權、地役權、 地上權、抵押權、典當權和租賃權。,注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、農村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農村集體組織所有,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式,招拍掛 出讓,協(xié)議 出讓,1、辦理國有土地使用權競投事宜 2、簽訂國有土地使用權出讓合同，繳清土地出讓金 3、辦理建設用地規(guī)劃許可證 4、辦理建設用地批準書 5、辦理國有土地使用權證,1、辦理國有土地使用權出讓金評估 2、簽訂國有土地使用權出讓合同，繳清土地出讓金 3、辦理

8、建設用地批準書 4、辦理拆遷許可證 5、辦理拆遷公告 6、簽訂拆遷補償協(xié)議 7、辦理拆遷結案 8、辦理國有土地使用權證,土地 收購,項目公司 收購,1、轉讓、受讓人必須以書面形式協(xié)商一致； 2、已有政府批文的必須列明； 3、政府允許轉讓的條件； 4、股權變更轉讓的，辦理工商變更登記、辦理房地產轉讓手續(xù)； 5、澄清債權、債務關系； 6、未交或未結清出讓金的，約定責任人和承擔方式。,項目公司 收購,用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司。 原則上均簽訂合作開發(fā)協(xié)議書，需注意的是要體現(xiàn)為約定合作雙方權責，避免糾紛，保障各自權益。,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：招標,招標,

9、投標,開標、評標和決標,簽約,領證,由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標截止日前20日向社會發(fā)出招標公告或邀請招標通知，由要求使用土地者向其提出申領招標文件，投標人按招標文件的規(guī)定報名并提供有關資料；然后由評標小組按照招標文件的要求對投標人的投標資格進行審查，經審核合格的，確認其投標資格，并由其繳納投標保證金。,投標者在規(guī)定的投標截止日期前，到出讓方指定的地點，將密封后的投標書投入指定的專用標箱。投標書一經投入標箱，即不得從標箱中取出。投標者在招標截止日期前如需修改標書，可以另投修改標，原標書無效。,招標方邀請建設、規(guī)劃、法律等方面的專家或專業(yè)人員組成評標委員會。開標、評標和決標工

10、作由評標委員會主持。評標委員會對投標書實行公開評標，決定中標者。,中標者持中標通知書在規(guī)定的日期內與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同書，實行凈地出讓的，中標人還應與土地儲備機構簽訂土地開發(fā)補償協(xié)議書；簽訂協(xié)議時中標人應向土地行政主管部門支付不低于成交價總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。,中標人國有土地使用權出讓合同書和土地開發(fā)協(xié)議書的約定全部繳付土地使用權出讓金和土地開發(fā)補償費后，依法辦理土地登記手續(xù)，領取國有土地使用證。,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：拍賣,拍賣公告,競買人報名,交納保證金,公開拍賣,土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告,競買人報名參加競買并索取

11、有關文件,競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌,是指在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為。,在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價（或加價）者即為競得人；簽訂拍賣成交確認書；競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：掛牌,發(fā)

12、布掛牌公告,出售掛牌文件,受理競買申請,審查掛牌資格,掛牌,揭牌,簽訂出讓合同,公布成交結果,出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。,在掛牌公告規(guī)定時間內出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。,在掛牌公告規(guī)定的時間內，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產開發(fā)資質證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。,根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。,在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告

13、，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。,在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。,掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：土地轉讓（收購）,轉讓雙方提出書面申請,受理審查,現(xiàn)場勘測,地價評估,填寫轉讓申請審批表,審 批,報局批準,簽定國有土地使用權 轉讓合同,轉讓土地報件 1、用地申請 2、土地使用證(原件) 3、原出讓合同，批復文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認書) 4、雙方轉讓協(xié)議 5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見 6、土地評估報告 7、雙方營業(yè)執(zhí)

14、照復印件、法人代表復印件、法人證書復印件,獲取開發(fā)土地階段,舊城改造中變更宗地地籍調查的程序,準備資料和儀器,變更權屬調查,變更地籍號,地籍勘丈,有關地籍資料變更,注：對改造的區(qū)域，按城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程初始地籍調查的要求進行權屬調查，填寫地籍調查表等工作。,注：舊城改造后新宗地號的編號按宗地合并分割的編號原則，用原來的宗地號加支號作為新宗地號。界址點號按本街坊編號原則編號。,（注：用解析法進行地籍勘丈。）,注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調查表的說明欄中注明來源。,準備資料和儀器,變更權屬調查,變更地籍號,地籍勘丈,準備資料和儀器,變更權屬調查,地籍管理:是指國家為

15、取得有關地籍資料和為全面研究土地的權屬、自然和經濟狀況而采取的以地籍調查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內容的國家措施。,可行性研究與立項階段,房地產項目的可行性研究是為了實現(xiàn)項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，編寫可行性研究報告，為項目的策劃與開發(fā)工作做準備。,可行性研究與立項階段,（一）可行性研究的內容 1、總論：包括開發(fā)項目概況、研究結果概要、存在問題和建議； 2、市場需求、供給預測租售價格變化趨勢預測； 3、開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)； 4、明確資源、原材料及公用設施條件； 5、確定開發(fā)項目的

16、實施計劃和進度要求； 6、項目投資、銷售費用的投入時間； 7、資金來源及融資方式； 8、項目銷售和租賃收入預測； 9、國民經濟評價和項目財務評價； 10、項目評價與結論。,可行性研究與立項階段,（二）可行性研究的作用 1、可研是作為確定項目建設的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可研決定是否操作該項目。 2、可研是作為向銀行和其他金融機構融資的依據(jù)。銀行根據(jù)可研判斷，借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款利率。 3、可研是向當?shù)卣⒓捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。 4、可研是作為開展項目工

17、程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。 5、根據(jù)可研對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制訂機構設置、設定勞動定員和職工培訓等。 6、可研是作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段設計工作的依據(jù)。,可行性研究與立項階段,項目立項是取得政府主管部門（計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。 對于房地產商來說，本階段的主要工作是： 1、起草并向發(fā)改委或房地產開發(fā)管理辦公室報送項目建議書； 2、取得批準項目建議書的批復； 3、依據(jù)項目建議書批復； 4、編制可行性研究報告； 5、報發(fā)改委審批獲準，并列入本年度固定資產投資計劃。,可行性研

18、究與立項階段,房地產企業(yè)各部門職責： 投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證國有土地使用證。 營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。 設計部：概念設計任務書概念設計深化方案。 工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。 財務部：概念版投資收益。（三個指標） 成本部：可研版成本2。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） 采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。 關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。,包含的主要設計階段：,概念設計：大概6周； 詳規(guī)設計：大概6周； 單體方案：大概12周； 擴初方案：大概6周； 施工圖設計：施工標準和結構形式，大概10

19、周； 景觀設計：大概5-6周； 樣板房及會所設計：大概4周。 關鍵要素：各階段方案評審。,常見的問題： 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。,可行性研究與立項階段,詳規(guī)報建 方案報建 初步設計報建 施工圖報建 開工時間 開盤時間,設計控制點,項目重要節(jié)點,概念設計研究 區(qū)域確認概念設計研究結論 規(guī)劃方案設計 區(qū)域規(guī)劃設計評審會 區(qū)域單體確認 實施方案完成 基礎施工圖 全套施工圖完成 景觀設計 銷售包裝設計,方案文本中，最重要兩張圖項目總平面圖、標準層平面圖！,規(guī)劃及建設的報批階段,房地產項目的建設規(guī)劃分為：施工前準備階段、項目施工階段、項目竣工驗收

20、階段，貫穿整個房地產的開發(fā)與建設。,規(guī)劃及建設的報批階段,開發(fā)辦,開發(fā)經營許可證,項目手冊,計委,固定資產投資計劃,項目立項,規(guī)劃局,建設用地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權證,土地確認、報批,土地交易,開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局,基礎設施牌套費,開發(fā)管理費,人防異地建設費,墻改基金,消防設施費,環(huán)境評估及排污費,規(guī)劃局,建設工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標通知書,質檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質檢委托,城管大隊 執(zhí)法大隊,規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預售許可證,放線管理,項目規(guī)劃批建流程,規(guī)劃

21、及建設的報批階段,規(guī)劃及建設的報批階段,1、施工前準備階段 在項目施工前，投資開發(fā)部門需要辦理項目建筑工程和配套工程的報批報建工作，包括對施工單位與監(jiān)理單位的招標、施工圖的審查、泥土排放、施工放線、相關合同的簽訂，以及臨時施工用水、用電、臨時出口和臨時排水證的辦理，最終取得建筑工程施工許可證，工程方可正式開工。 2、項目施工階段 投資開發(fā)部門在項目施工階段需要對外做好小區(qū)地名、道路命名以及各期門牌、通郵的申報工作，小區(qū)永久供水供電供氣、通信工程的報批工作，還有市政設施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的報批工作。 3、項目竣工驗收階段 房地產項目在工程竣工之后，需要項目驗收開發(fā)與移交工作。

22、投資開發(fā)部門在項目各項工程通過驗收后，需要辦理建設工程規(guī)劃驗收合格證，然后進行項目各配套設施的移交工作。,規(guī)劃及建設的報批階段,五證之一：建設用地規(guī)劃許可證,1、釋義 建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。 2、辦理流程 以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在“建設用地規(guī)劃許可證”

23、中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部門的規(guī)劃條件。 3、風險點及注意事項 兩年內不得申請變更規(guī)劃內容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序審批，獲批的辦理新證，舊證上交，不批準的，書面答復。,規(guī)劃及建設的報批階段,五證之二：國有土地使用權證,1、釋義 國有土地使用權證又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權面積、使用年限和四至范圍。 2、辦理流程 獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。 3

24、、風險點及注意事項 （1）土地出讓成交后，10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內繳納出讓價款50%的首付款，余款按合同繳納，最遲不得超過一年； （2）超合同約定動工滿一年未動工，從高征收閑置費，并責令限期開工、竣工；滿兩年未動工，無償收回使用權。對雖按照合同約定日期動工，但開發(fā)面積不足1/3或已投不足1/4，且未經批準中止建設連續(xù)一年的，按閑置土地處置。 （3）土地使用年限屆滿的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，一般應重簽出讓合同并繳納出讓金。,規(guī)劃及建設的報批階段,五證之三：建設工程規(guī)劃許可證,1、釋義 建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要

25、求的法律憑證。建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。 2、辦理流程 申請階段：房地產開發(fā)商持申報材料，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設工程設計規(guī)劃要求通知書”；到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書”。 取證階段：房地產開發(fā)商領取、填報“建設工程規(guī)劃許可證申報表”，并將申報表連同施工圖及其他申報材料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的城市建設基金管理辦公室收費聯(lián)絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。最后領取建設工程規(guī)劃許可證。

26、3、風險點及注意事項 （1）有效期限為兩年； （2）工程擴建、改建必須取得新證后方可開工； （3）施工中不可以擅自調整容積率。,規(guī)劃及建設的報批階段,五證之四：建設工程施工許可證,1、釋義 建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。 2、辦理流程 辦理該證前期工作包括：建設工程項目報建、建設工程招標投標；建設工程質量安全監(jiān)督的辦理等。開發(fā)商填報“建設工程施工許可申請表”、“工程質量責任卡”、“質監(jiān)委托書”，連同其他材料送建設局辦理，在交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取建設工程施工許可

27、證。 3、風險點及注意事項 （1）領取該證之日起三個月內需開工，可申請兩次延期，到期仍未開工的，許可證自行廢止； （2）在建工程中止施工之日起一個月內需向發(fā)證機關報告，復工時應當向發(fā)證機關報告，中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關驗“建設工程施工許可證”。,規(guī)劃及建設的報批階段,五證之五：商品房預售許可證,1、釋義 商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。 2、辦理流程 商品房（現(xiàn)房）銷

28、售許可證的取得必須符合下列條件： （1）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； （2）取得土地使用權證書和使用土地批準文件； （3）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期； （6）物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產權利證書等。 3、風險點及注意事項 （1）期房銷售必具備“五證”、“兩書”（住宅質量保證書和住宅使用說明書?，F(xiàn)房銷售的，需具備房屋所有權證，不再辦理“商品房銷售許

29、可證”； （2）取得預售許可證和銷售現(xiàn)房的，在公開房源時，需明碼標價，不得加價。,規(guī)劃及建設的報批階段,工程建設的相關知識一：,工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備； 整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線； 建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等； 項目施工周期（合理進度）： 多層及低密度：912個月； 小高層：1年半； 高層建筑：2年到兩年半； 施工組織次序： 基礎部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收。,規(guī)劃及建設的報批階段,工程建設的相關知識二：,影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構框剪框架磚混； 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準； 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本； 場地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級：6級、7級、8級； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價。,銷售階段,商品房的銷售，分為現(xiàn)房和期房，兩者釋義不同，銷售所具備的條件有所不同。,銷售階段,1、期房 期房，即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間