房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理及管控要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理及運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn),主講導(dǎo)師：何欣老師,承辦單位：深圳市韜遠(yuǎn)企業(yè)管理咨詢有限公司,培訓(xùn)時(shí)間：2013年11月08-09日,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理及管控要點(diǎn),一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理概述,二、項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程、管控要點(diǎn)及部門協(xié)作,三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管控要點(diǎn),四、房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)化管理,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理概述,一、項(xiàng)目管理的定義,二、采用項(xiàng)目管理方法管理企業(yè)存在的缺陷,三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理目標(biāo)的設(shè)定,四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與企業(yè)管理的區(qū)別,五、企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的基本概念,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的定義,項(xiàng)目管理的定義：,項(xiàng)目管理是為完成既定目標(biāo)，而對(duì)任務(wù)(可交付成

2、果也是一種重要的任務(wù)）和資源進(jìn)行計(jì)劃、組織和管理的過程。項(xiàng)目管理的核心是資源的動(dòng)態(tài)管理, 通常需要滿足時(shí)間、資源、成本、報(bào)批報(bào)建等方面的限制, 通常需要達(dá)到投資回報(bào)或任務(wù)委托要求, 能夠預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來和優(yōu)化項(xiàng)目進(jìn)程, 能夠監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)程和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的總體和階段性考核,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的定義,項(xiàng)目管理的基本任務(wù)：, 計(jì)劃管理：目標(biāo)計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃、計(jì)劃執(zhí)行、計(jì)劃跟蹤、計(jì)劃調(diào)整, 目標(biāo)管理：收益目標(biāo)、銷售目標(biāo)、時(shí)間目標(biāo)、成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)等, 組織管理：組織結(jié)構(gòu)、權(quán)責(zé)、成員、業(yè)務(wù)程序的協(xié)同與配合要求, 實(shí)施管理：項(xiàng)目實(shí)施過程資源、條件、成果的跟蹤與管理, 信息管理：項(xiàng)目信息的收集、傳遞、溝通、共享等,

3、風(fēng)險(xiǎn)管理：不確定因素的風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、量化、對(duì)策及控制, 集成管理：項(xiàng)目開展的綜合性、全局性、矛盾性的統(tǒng)籌管理, 決策管理：項(xiàng)目關(guān)鍵條件、因素或重大成果的評(píng)估審查決策,采用項(xiàng)目管理方法管理企業(yè)存在的缺陷,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型和資源整合型行業(yè)，具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、項(xiàng)目地域性明顯、政策依賴性強(qiáng)、資源整合度高等特點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和開發(fā)。由于房地產(chǎn)開發(fā)具備的周期長(zhǎng)、復(fù)雜性高、專業(yè)化程度高等行業(yè)特點(diǎn)和，與項(xiàng)目管理特征近似，有相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目管理模式對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要：在預(yù)定目標(biāo)的指導(dǎo)下，平衡項(xiàng)目范圍、時(shí)間、成本、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量等多種相互矛盾的要

4、求；滿足參與項(xiàng)目的各個(gè)部門、專業(yè)、干系人的各種需要和期望； 在限定資源的約束下通過有效的管理方法和手段達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo),采用項(xiàng)目管理方法管理企業(yè)存在的缺陷, 項(xiàng)目管理是為了完成既定的項(xiàng)目目標(biāo),房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、政策依賴度高、受市場(chǎng)環(huán)境、外部競(jìng)爭(zhēng)條件等影響較大,項(xiàng)目管理要求取得項(xiàng)目后，首先確定項(xiàng)目的目標(biāo)，然后根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的要求，開展一系列的項(xiàng)目管理工作,無論是項(xiàng)目立項(xiàng)階段，或是項(xiàng)目策劃階段，都很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出項(xiàng)目未來面臨的政策、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)等條件的變化,項(xiàng)目目標(biāo)應(yīng)隨著外部環(huán)境條件的變化和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求，定期或在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行修正和調(diào)整，并不是一成不變的,采用項(xiàng)目管理方法管理企業(yè)存在的缺陷, 項(xiàng)目管

5、理是為了完成既定的項(xiàng)目目標(biāo),項(xiàng)目管理是以具體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)為目標(biāo)，屬于臨時(shí)性的、階段性、短期性的。項(xiàng)目目標(biāo)的設(shè)定一般都以項(xiàng)目利潤(rùn)最大化或項(xiàng)目收益最大化為基本原則,企業(yè)管理的目標(biāo)是以持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為目標(biāo)，其目標(biāo)是長(zhǎng)遠(yuǎn)和穩(wěn)定的。有些時(shí)候?yàn)榱似髽I(yè)整體的戰(zhàn)略發(fā)展，甚至?xí)奚徊糠猪?xiàng)目目標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的設(shè)定,項(xiàng)目目標(biāo)的定義：, 多目標(biāo)性：項(xiàng)目目標(biāo)往往不是單一的，是一個(gè)多目標(biāo)系統(tǒng), 優(yōu)先性：不同目標(biāo)在不同階段，其重要性、關(guān)注重點(diǎn)并不相同, 層次性：項(xiàng)目目標(biāo)需要有一個(gè)從抽象到具體的層次結(jié)構(gòu),簡(jiǎn)單地說就是實(shí)施項(xiàng)目所要達(dá)到的期望結(jié)果，即項(xiàng)目所能交付的成果或服務(wù)。 項(xiàng)目的實(shí)施過程實(shí)際就是一種追求預(yù)

6、定目標(biāo)的過程。項(xiàng)目目標(biāo)應(yīng)該清楚定義并最終是可實(shí)現(xiàn)的，可考核的,項(xiàng)目目標(biāo)的特點(diǎn)：,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的設(shè)定,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目目標(biāo)范圍：, 收益類指標(biāo)： 銷售收入、銷售利潤(rùn)、銷售凈利率等, 成本費(fèi)用類指標(biāo)： 目標(biāo)成本、管理費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率等, 標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)性： 銷售面積、銷售單價(jià)、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量等, 時(shí)間類指標(biāo)： 項(xiàng)目定位、開工、開盤、竣工、交付等, 資金類指標(biāo)性： 現(xiàn)金支出、現(xiàn)金流入、凈現(xiàn)值等, 風(fēng)險(xiǎn)控制類指標(biāo)： 銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、銷售節(jié)奏風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、成本 變化風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的設(shè)定,討論5分鐘：,1、如何合理的審定項(xiàng)目管理目標(biāo)，項(xiàng)目 管理目標(biāo)應(yīng)包括哪些指標(biāo)？,2、學(xué)員所在的企業(yè)下

7、達(dá)給項(xiàng)目的管理 目標(biāo)或項(xiàng)目年度管理目標(biāo)都包括哪些 指標(biāo)？,現(xiàn)實(shí)的案例三：某公司的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,某上市地產(chǎn)集團(tuán)公司，在省域內(nèi)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目開發(fā)。集團(tuán)總部與項(xiàng)目公司之間采取計(jì)劃運(yùn)營(yíng)型管控模式,各項(xiàng)目公司在財(cái)務(wù)上實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的統(tǒng)一管理，概念設(shè)計(jì)方案由集團(tuán)總部設(shè)計(jì)研發(fā)部門協(xié)同項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷策劃方案由集團(tuán)總部職能部門審批；目標(biāo)成本指標(biāo)由集團(tuán)總部職能部門下達(dá)；總包、監(jiān)理單位招標(biāo)由集團(tuán)職能部門參與并審批；戰(zhàn)略采購(gòu)由集團(tuán)總部采購(gòu)職能部門負(fù)責(zé)，零星采購(gòu)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé),集團(tuán)總部按年度分別與各項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)書，作為對(duì)項(xiàng)目公司和項(xiàng)目總經(jīng)理的考核指標(biāo),現(xiàn)實(shí)的案例三：某公司的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

8、設(shè)定,一個(gè)董事長(zhǎng)的困惑,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,現(xiàn)實(shí)的案例四：某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定,房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別,項(xiàng)目管理無法替代企業(yè)管理,企業(yè)管理：,企業(yè)管理是一個(gè)廣泛的管理稱謂，企業(yè)管理是通過計(jì)劃、組織、控制、激勵(lì)和領(lǐng)導(dǎo)等環(huán)節(jié)來協(xié)調(diào)人力、物力和財(cái)力資源,以期更好地達(dá)成組織目標(biāo)的過程。企業(yè)管理的要點(diǎn)是建立企業(yè)整體系統(tǒng)的

9、管理體系,管好項(xiàng)目就能管好企業(yè)的理念是錯(cuò)誤的,企業(yè)管理的三大職能：,計(jì)劃職能：,組織職能：,控制職能：,房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別,企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的區(qū)別, 管理的對(duì)象不同：,項(xiàng)目管理的對(duì)象是一個(gè)具體的一次性任務(wù)，而企業(yè)管理是一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的，不斷重復(fù)項(xiàng)目開發(fā)過程的任務(wù),項(xiàng)目制的地產(chǎn)公司，更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目責(zé)任人的作用，項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、業(yè)務(wù)程序、工作方法和人員等隨著項(xiàng)目開發(fā)的完成也隨之消失,項(xiàng)目管理隨項(xiàng)目的成立而開始，隨項(xiàng)目的結(jié)束而結(jié)束,房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別,企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的區(qū)別, 管理的對(duì)象不同：,多項(xiàng)目開發(fā)和以房地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略發(fā)展方向的企業(yè)，更注重企業(yè)層面的管理。通過構(gòu)建合理的

10、組織架構(gòu)權(quán)責(zé)、建立企業(yè)工具化和模板化的管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目管理效率、保證項(xiàng)目管理質(zhì)量、預(yù)防項(xiàng)目管理或?qū)I(yè)風(fēng)險(xiǎn)、降低對(duì)人員能力水平的過度依賴,萬科、中海的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，工程標(biāo)準(zhǔn)，無不來基于企業(yè)管理的改進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別,企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的區(qū)別, 管理的目標(biāo)不同：,項(xiàng)目管理是以具體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)為目標(biāo)，屬于臨時(shí)性的、階段性、短期性的,而企業(yè)管理的目標(biāo)是以持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為目標(biāo)，其目標(biāo)是長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定和綜合評(píng)價(jià)的。有些時(shí)候會(huì)犧牲局部項(xiàng)目目標(biāo)，換取企業(yè)更高的投資回報(bào),萬科以高流轉(zhuǎn)模式為戰(zhàn)略發(fā)展方向，優(yōu)化其項(xiàng)目業(yè)務(wù)管理程序,在同等競(jìng)爭(zhēng)條件下，萬科僅依靠管理提升、就能獲取比大多數(shù)地

11、產(chǎn) 公司多5左右的項(xiàng)目利潤(rùn),房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與企業(yè)管理的區(qū)別,企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的區(qū)別, 運(yùn)行的規(guī)律不同：,項(xiàng)目管理的規(guī)律性是以項(xiàng)目發(fā)展周期和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)規(guī)律為基礎(chǔ)，偏重于項(xiàng)目的計(jì)劃、業(yè)務(wù)流程、業(yè)務(wù)銜接、業(yè)務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)控制和管理,企業(yè)管理是以現(xiàn)代企業(yè)管理制度和企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在規(guī)律為基礎(chǔ)，更偏重于組織架構(gòu)、權(quán)責(zé)、優(yōu)化、跟蹤、審查、反饋、風(fēng)險(xiǎn)等方面的控制和管理,多項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，通過企業(yè)管理的改進(jìn)，可以實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目多任務(wù)的前置或并行作業(yè)，綜合利用各項(xiàng)目資源，提高管理效益,萬科的產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)化、龍湖的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái),尋找項(xiàng)目,市場(chǎng)研究,項(xiàng)目可研,項(xiàng)目決策,項(xiàng)目策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),營(yíng)銷策劃,工程建設(shè),銷

12、售實(shí)施,項(xiàng)目交付,銷售清盤,物業(yè)服務(wù),案例七：項(xiàng)目管理的項(xiàng)目開發(fā)主線路,按項(xiàng)目管理理念的理解，只有取得項(xiàng)目后，才能開始進(jìn)行項(xiàng)目管理的相關(guān)工作,案例七：企業(yè)管理的項(xiàng)目開發(fā)主線路,市場(chǎng)研究,尋找項(xiàng)目,項(xiàng)目可研,項(xiàng)目策劃,項(xiàng)目決策,現(xiàn)實(shí)的案例七：萬科地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化,項(xiàng)目管理和企業(yè)管理下主線路型式的對(duì)比, 項(xiàng)目論證模式的差異：,項(xiàng)目,市場(chǎng),先有一個(gè)或若干個(gè)項(xiàng)目，然后從市場(chǎng)角度尋找支持：被動(dòng)；客觀性和前瞻性不夠；多個(gè)項(xiàng)目反復(fù)比選論證，耗費(fèi)大量的管理精力，管理效率較低,土地信息,市場(chǎng)分析,客戶分析,產(chǎn)品分析,規(guī)劃分析,銷售預(yù)測(cè),成本估算,財(cái)務(wù)測(cè)算,時(shí)間,質(zhì)量,風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)實(shí)的案例七：萬科地產(chǎn)的項(xiàng)目

13、開發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化, 項(xiàng)目論證模式的差異：,市場(chǎng),項(xiàng)目,市場(chǎng),根據(jù)市場(chǎng)研究有目的地尋找項(xiàng)目，并且根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目更為細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行可行性論證：更主動(dòng)、更科學(xué)、更有效率,系列產(chǎn)品,市場(chǎng)特征,客戶特征,土地條件,土地信息,市場(chǎng)驗(yàn)證,銷售預(yù)測(cè),財(cái)務(wù)測(cè)算,時(shí)間,項(xiàng)目管理和企業(yè)管理下主線路型式的對(duì)比, 項(xiàng)目開發(fā)周期和風(fēng)險(xiǎn)控制的差異：,項(xiàng)目,做什么？怎么做？,先取得一個(gè)或若干個(gè)項(xiàng)目，開始研究市場(chǎng)，分析能做什么？通過不同的方案比選確定做什么產(chǎn)品后，再研究怎么做？由項(xiàng)目的實(shí)施方案和實(shí)施計(jì)劃推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的形成。項(xiàng)目開發(fā)周期加長(zhǎng)、調(diào)整變化頻繁、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高,開始做,現(xiàn)實(shí)的案例七：萬科地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化,

14、項(xiàng)目管理和企業(yè)管理下主線路型式的對(duì)比,土地信息,財(cái)務(wù)測(cè)算,項(xiàng)目決策,市場(chǎng)分析,計(jì)劃分析,投資收益目標(biāo),規(guī)劃分析,銷售預(yù)測(cè),成本分析,項(xiàng)目目標(biāo),項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo),時(shí)間,開發(fā)計(jì)劃,現(xiàn)實(shí)的案例七：萬科地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化, 項(xiàng)目開發(fā)周期和風(fēng)險(xiǎn)控制的差異：,項(xiàng)目,取得項(xiàng)目前，即通過項(xiàng)目可研、概念設(shè)計(jì)比選、實(shí)施計(jì)劃評(píng)估、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算等一系列前置的管理手段，明確做什么和怎么做？又項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)推動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)施方案和實(shí)施計(jì)劃,做什么？怎么做？,開始做,項(xiàng)目管理和企業(yè)管理下主線路型式的對(duì)比,土地信息,市場(chǎng)驗(yàn)證,銷售預(yù)測(cè),財(cái)務(wù)測(cè)算,開發(fā)計(jì)劃,項(xiàng)目決策,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo),項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃,房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別,

15、企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的區(qū)別, 管理的內(nèi)容不同：,項(xiàng)目管理是一種任務(wù)型的管理，是以項(xiàng)目某項(xiàng)任務(wù)的完成為目標(biāo)的一個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的管理,而企業(yè)管理是一種長(zhǎng)期的實(shí)體型管理, 實(shí)施主體的不同：,項(xiàng)目管理參與的主體是多方面的（營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)院、銷售代理、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、造價(jià)咨詢、政府及行業(yè)審批等），需要進(jìn)行高度的資源整合,而企業(yè)管理實(shí)施的主體僅僅是企業(yè)自身,現(xiàn)實(shí)的案例九：企業(yè)管理的權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)與工作接口,設(shè)計(jì)變更管理示例,提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng),設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)部工程部、銷售部客戶、其他,設(shè)計(jì)變更原因說明,提出部門,銷售廣告承諾評(píng)估,工程部,工程進(jìn)度實(shí)施評(píng)估,銷售部,設(shè)計(jì)變更責(zé)任確認(rèn),成本部,設(shè)計(jì)變更成本估算,成本

16、部及 權(quán)限審批,責(zé)任成本管理要求,變更原因說明,變更風(fēng)險(xiǎn) 可行性評(píng)估,變更責(zé)任費(fèi)用出處,目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本,現(xiàn)實(shí)的案例九：企業(yè)管理的權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)與工作接口,設(shè)計(jì)變更管理示例,設(shè)計(jì)確認(rèn)設(shè)計(jì)變更,設(shè)計(jì)變更簽發(fā)轉(zhuǎn)發(fā),工程部,工程部,設(shè)計(jì)部,變更合理性變更完整性,統(tǒng)一變更簽發(fā)出口,責(zé)任變更費(fèi)用確認(rèn),變更生效工程實(shí)施,財(cái)務(wù)部,清單造價(jià)確認(rèn),工程量及 措施確認(rèn),成本部,工程部,質(zhì)量預(yù)控成本控制,第三方 費(fèi)用確認(rèn),計(jì)劃組織先洽后干,現(xiàn)實(shí)的案例九：企業(yè)管理的權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)與工作接口,設(shè)計(jì)變更管理示例,變更工程實(shí)施確認(rèn),變更完成成本確認(rèn),成本部,工程部,變更工程量、質(zhì)量、與簽證要求措施對(duì)比,變更實(shí)施后的成本跟蹤,變更綜合后

17、評(píng)估,設(shè)計(jì)部、工程部成本部、銷售部客戶服務(wù),企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)管理要求、 工程管理要求評(píng)估,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程管理要求修正,設(shè)計(jì)部、工程部,企業(yè)管理提升企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)完善質(zhì)量成本預(yù)控,房地產(chǎn)企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別,企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的區(qū)別, 管理的難度不同：,項(xiàng)目管理的難度偏重于單一項(xiàng)目期內(nèi)的矛盾平衡和執(zhí)行過程的管理,而企業(yè)管理不僅要審查單一項(xiàng)目管理過程的矛盾，還側(cè)重于資源、組織、風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)發(fā)展、多項(xiàng)目綜合性優(yōu)化和過程監(jiān)控與糾偏等方面管控,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 保本售價(jià)：,項(xiàng)目保本售價(jià)是指在項(xiàng)目的單位售價(jià)有毛利，假定銷售數(shù)量確定，期間費(fèi)用總額確

18、定，或期間費(fèi)用總額與銷售數(shù)量存在一定線性關(guān)系的前題下（銷售期間費(fèi)用率），使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的單位售價(jià),項(xiàng)目保本售價(jià)通常高于成本價(jià)格。測(cè)算保本價(jià)格時(shí)，要考慮的因素包括：成本、分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）、預(yù)繳土地增值稅及相關(guān)稅費(fèi),項(xiàng)目保本售價(jià)隨銷售商品房數(shù)量的增加而相應(yīng)降低，隨銷售周期延長(zhǎng)，分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用的增加而提升,評(píng)價(jià)項(xiàng)目保本售價(jià)，一般用于項(xiàng)目投資分析階段評(píng)價(jià)該指標(biāo)與客戶認(rèn)知價(jià)格之間的關(guān)系；或在項(xiàng)目開發(fā)階段考慮在企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)緊張、資產(chǎn)負(fù)債率高、未來市場(chǎng)預(yù)期不確定性較強(qiáng)等內(nèi)外部環(huán)境下，用于評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 保本銷售

19、率：,項(xiàng)目保本銷售率是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（又稱零利潤(rùn)點(diǎn)、保本點(diǎn)）狀態(tài)下，商品房銷售的數(shù)量占預(yù)計(jì)銷售數(shù)量的百分比,測(cè)算項(xiàng)目保本銷售率時(shí)，應(yīng)考慮銷售單價(jià)、成本、分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）、預(yù)繳土地增值稅及相關(guān)稅費(fèi),保本銷售率是一個(gè)反指標(biāo)，保本銷售率越低，說明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)越安全,評(píng)價(jià)項(xiàng)目保本銷售率，一般用于評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃項(xiàng)目銷售控制節(jié)奏（根據(jù)對(duì)未來市場(chǎng)銷售期內(nèi)走勢(shì)的預(yù)期判斷，在項(xiàng)目達(dá)到保本銷售率時(shí)，有些地產(chǎn)企業(yè)往往調(diào)整項(xiàng)目銷售價(jià)格和節(jié)奏，實(shí)行銷售控制策略）,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 項(xiàng)目開發(fā)成本（項(xiàng)目銷售成本）：,項(xiàng)目開發(fā)成本 =

20、土地獲得價(jià)款 + 建安成本 + 開發(fā)間接費(fèi),評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)成本，一般采取測(cè)算項(xiàng)目單方開發(fā)成本（也稱單方成本）高低的方法，為項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本控制提供基礎(chǔ)依據(jù)和確定考核指標(biāo)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，控制并監(jiān)督項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)的合理使用,開發(fā)間接費(fèi)包括工程管理費(fèi)（含直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的行政費(fèi)用和人員的工資福利保險(xiǎn)費(fèi)用）、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)（含營(yíng)銷推廣及廣告費(fèi)用）、項(xiàng)目資本化利息支出、物業(yè)代管及前期物業(yè)費(fèi)用等,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 項(xiàng)目完全成本：,項(xiàng)目完全成本 = 項(xiàng)目開發(fā)成本 + 期間費(fèi)用,房地產(chǎn)項(xiàng)目的期間費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售（營(yíng)業(yè)）費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三類,

21、銷售費(fèi)用 = 歸集公司或項(xiàng)目日常銷售房屋或提供服務(wù)所發(fā)生的所有費(fèi)用，以及售后服務(wù)、完工但未交付房屋的維修、保養(yǎng)、補(bǔ)償費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用 = 公司或項(xiàng)目所有的利息收支、銀行手續(xù)費(fèi)等,管理費(fèi)用 = 歸集公司或項(xiàng)目所有部門、人員的人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費(fèi)用,評(píng)價(jià)項(xiàng)目完全成本，能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)決策和運(yùn)營(yíng)管理提供可靠的基礎(chǔ)依據(jù)，進(jìn)而優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、提高資金流轉(zhuǎn)速度、提升項(xiàng)目的盈利能力。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的比選與優(yōu)化，應(yīng)分析其完全成本的變化,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 項(xiàng)目總投資（不同于項(xiàng)目總投入）：,項(xiàng)目總投資是指在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈

22、虧平衡前需要投入的資金,評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資，重點(diǎn)關(guān)注的是：項(xiàng)目總投資的規(guī)模與項(xiàng)目銷售收入之間的關(guān)系，進(jìn)而分析項(xiàng)目的投資收益率（也稱投資回報(bào)率）指標(biāo)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資收益水平。同時(shí)也用于平衡企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資金風(fēng)險(xiǎn)、計(jì)算項(xiàng)目自有資金、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率等關(guān)鍵性投資指標(biāo),項(xiàng)目保本售價(jià)隨銷售商品房數(shù)量的增加而相應(yīng)降低，隨銷售周期延長(zhǎng)，分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用的增加而提升,評(píng)價(jià)項(xiàng)目保本售價(jià)，一般用于項(xiàng)目投資分析階段評(píng)價(jià)該指標(biāo)與客戶認(rèn)知價(jià)格之間的關(guān)系；或在項(xiàng)目開發(fā)階段考慮在企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)緊張、資產(chǎn)負(fù)債率高、未來市場(chǎng)預(yù)期不確定性較強(qiáng)等內(nèi)外部環(huán)境下，用于評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的

23、指標(biāo)：, 項(xiàng)目投資收益率（投資回報(bào)率、投資利潤(rùn)率）：,項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)占項(xiàng)目總投資資本的比率,項(xiàng)目投資收益率 = 項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn) 項(xiàng)目總投資 100 ,項(xiàng)目投資收益率屬于靜態(tài)的投資收益指標(biāo)，不能反映資金、時(shí)間、價(jià)值等因素。常用于項(xiàng)目投資可研階段分析項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性，與稅后凈利率,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR（內(nèi)含報(bào)酬率、自有資金內(nèi)部收益率）：,項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的財(cái)務(wù)概念是指項(xiàng)目資金流入的現(xiàn)值總額與項(xiàng)目資金流出的現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率,傳統(tǒng)的利潤(rùn)率類指標(biāo)，無法表明項(xiàng)目自有資金投資總額與項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)銷

24、售收益之間的關(guān)系。簡(jiǎn)單的說，兩個(gè)利潤(rùn)率和開發(fā)期近似的地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)可能需要投資1億元，另一個(gè)可能需要3億元,傳統(tǒng)的利潤(rùn)率類指標(biāo)，無法表明項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)短、項(xiàng)目銷售回款快慢、銷售回款多少等與項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)銷售收益之間的關(guān)系。簡(jiǎn)單地說，兩個(gè)利潤(rùn)率、開發(fā)期、投資總額近似的地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)可能當(dāng)年收回全部投資，另一個(gè)可能需要兩年才能收回投資,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR（內(nèi)含報(bào)酬率、自有資金內(nèi)部收益率）：,項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率與項(xiàng)目稅后凈利率指標(biāo)相比，考慮了銷售回款的資金全部用于再投資并應(yīng)取得投資收益的通俗假設(shè)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率越高，說明項(xiàng)目投入的

25、成本相對(duì)較少，但獲得的項(xiàng)目收益卻相對(duì)較多,項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率是一個(gè)動(dòng)態(tài)的效率型指標(biāo)，是在充分考慮了時(shí)間價(jià)值（如項(xiàng)目開發(fā)周期、銷售回款速度）、管理效率（資金周轉(zhuǎn)次數(shù)等指標(biāo)）的情況下，使項(xiàng)目投資在未來產(chǎn)生的銷售現(xiàn)金流量現(xiàn)值，剛好等于投資成本時(shí)的收益率,房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流入，主要以銷售額為主。而銷售額主要取決于銷售價(jià)格、銷售去化率和銷售面積。這其中銷售價(jià)格與去化率存在一定的矛盾關(guān)系，而銷售面積又與資金流出存在一定的矛盾關(guān)系。銷售價(jià)格高、可售面積多，未見得能夠取得較佳的項(xiàng)目收益率,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 項(xiàng)目資金峰值比例：,資金峰值是指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)

26、負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是項(xiàng)目資金的最大缺口,項(xiàng)目資金峰值比例 = 資金峰值 項(xiàng)目總投資,資金峰值是項(xiàng)目投資分析、資金規(guī)劃的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。資金峰值高，占用時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)金壓力就會(huì)增加，相反，好的資金規(guī)劃可以保證現(xiàn)金流的連續(xù)性，提高企業(yè)總體資金使用的資金周轉(zhuǎn)率，能夠以較少的資金運(yùn)做較大或多個(gè)項(xiàng)目,企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量：,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量 = 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是評(píng)價(jià)企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、償還能力和支付能力的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入在時(shí)間上或數(shù)量上不能滿足流出的需要時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金缺口

27、?，F(xiàn)金缺口趨于嚴(yán)重時(shí)就會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn),經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是評(píng)價(jià)企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、償還能力和支付能力的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入在時(shí)間上或數(shù)量上不能滿足流出的需要時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金缺口?，F(xiàn)金缺口趨于嚴(yán)重時(shí)就會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn),企業(yè)收益指標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的概念,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 存貨和存貨結(jié)構(gòu)：,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨結(jié)構(gòu)主要包括土地、在建房產(chǎn)和已竣工房產(chǎn)（現(xiàn)房）,存貨是房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)里的絕對(duì)大頭，一般占企業(yè)總資產(chǎn)的2/3左右。存貨的變動(dòng)情況對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響舉足輕重。存貨量過大，擠占企業(yè)現(xiàn)金流，導(dǎo)致短期周轉(zhuǎn)率降低，周轉(zhuǎn)速度下降

28、。一旦遇有政策性或市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)來臨，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)生存危機(jī)。反之，存貨量過低，沒有足夠量的存貨儲(chǔ)備，意味著企業(yè)不能滿足銷售需要或可持續(xù)開發(fā)需要，相對(duì)于地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期而言，同樣導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度降低,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量：,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量 = 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是評(píng)價(jià)企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、償還能力和支付能力的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入在時(shí)間上或數(shù)量上不能滿足流出的需要時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金缺口?，F(xiàn)金缺口趨于嚴(yán)重時(shí)就會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn),對(duì)企業(yè)管理而言，應(yīng)事先設(shè)定經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流偏差

29、預(yù)警界限，在執(zhí)行現(xiàn)金流預(yù)算過程中，應(yīng)時(shí)常關(guān)注各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行情況。一旦現(xiàn)金流數(shù)據(jù)越過預(yù)警界限，應(yīng)及時(shí)采取有效措施在時(shí)間上或數(shù)量上調(diào)節(jié)現(xiàn)金的流入與流出（銷售策略調(diào)整），使其趨于平衡,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 存貨比例：,存貨比例：土地/在建房產(chǎn)/現(xiàn)房的各自占比，三者之和相加應(yīng)為100,其中在建房產(chǎn)又分為未結(jié)算、未結(jié)算但已合同售出的房產(chǎn)和未結(jié)算也未合同售出的房產(chǎn),對(duì)于多項(xiàng)目開發(fā)管理或單項(xiàng)目多期同步滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)衡量企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)是否合理。分析的因素包括：一是看土地儲(chǔ)備規(guī)模是否滿足企業(yè)可預(yù)期的持續(xù)性項(xiàng)目開發(fā)需要；二是需要考慮土地儲(chǔ)

30、備規(guī)模對(duì)外部政策環(huán)境等經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范；三是需要分析在建房產(chǎn)、現(xiàn)房的存量、銷售去化率等指標(biāo)判斷存貨銷售前景和制定存貨銷售策略；四是分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、到期債務(wù)等企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的要求等幾個(gè)方面,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 存貨比例：,企業(yè)的存貨比例中土地投資的比例越高，相應(yīng)的企業(yè)的短期周轉(zhuǎn)率就會(huì)降低。現(xiàn)房比例和在建房產(chǎn)中未結(jié)算、尚未合同售出的房產(chǎn)比例過大，其總量如果是超出企業(yè)年度銷量的總和，企業(yè)的工程建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏就需要調(diào)整。在建房產(chǎn)中未結(jié)算但已合同售出的房產(chǎn)比例過大，同時(shí)現(xiàn)房和在建房產(chǎn)中未結(jié)算、尚未合同售出的房產(chǎn)總量不足企業(yè)年度銷量的總和

31、，則需要考慮調(diào)整工程分期規(guī)模或加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 存貨周轉(zhuǎn)率：,存貨周轉(zhuǎn)率有兩種計(jì)算方式。一是以成本為基礎(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)率，即企業(yè)一定時(shí)期（通常為1年）內(nèi)銷售成本（項(xiàng)目開發(fā)成本）與平均存貨凈額之間的比例關(guān)系,存貨周轉(zhuǎn)率有兩種計(jì)算方式。一是以成本為基礎(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)率，即企業(yè)一定時(shí)期（通常為1年）內(nèi)銷售成本（項(xiàng)目開發(fā)成本）與平均存貨凈額之間的比例關(guān)系，主要用于流動(dòng)性分析。二是以收入為基礎(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)率，即企業(yè)一定時(shí)期（通常為1年）的銷售收入與平均存貨平均凈額之間的比例關(guān)系，主要用于盈利性分析,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,

32、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 存貨周轉(zhuǎn)率：,存貨周轉(zhuǎn)率的指標(biāo)是反映了企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的重要指標(biāo)，可用來評(píng)價(jià)企業(yè)的存貨（項(xiàng)目開發(fā)）管理水平，還可用來衡量企業(yè)存貨的變現(xiàn)能力。提高存貨周轉(zhuǎn)率，可以縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高企業(yè)的變現(xiàn)能力，提高企業(yè)所有者或股東所獲得的投資回報(bào)率,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)：,存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) = 年度項(xiàng)目開發(fā)成本 存貨平均余額,存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（也有稱存貨消化周期）是指企業(yè)從取得存貨（土地）開始，至消耗（項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程建造），銷售完成為止所經(jīng)歷的天數(shù),根據(jù)2009年房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析

33、報(bào)告，國(guó)內(nèi)上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為41.51，存貨消化周期為125周,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 結(jié)轉(zhuǎn)（一般包括收入結(jié)轉(zhuǎn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)）：,結(jié)轉(zhuǎn)或期末結(jié)轉(zhuǎn)，按財(cái)務(wù)概念是指期末結(jié)賬時(shí)將某一賬戶的余額或差額轉(zhuǎn)入另一賬戶。這里涉及兩個(gè)賬戶，前者是轉(zhuǎn)出賬戶，后者是轉(zhuǎn)入賬戶，一般而言，結(jié)轉(zhuǎn)后，轉(zhuǎn)出賬戶將沒有余額,結(jié)轉(zhuǎn)通俗講就是：這個(gè)月（或者這年），我收了多少錢（收入），我又花了多少錢（費(fèi)用），到了月底（或者年底）我收入減費(fèi)用算算我賺了多少錢（本年利潤(rùn)），亂七八糟分點(diǎn)出去（利潤(rùn)分配），最后把錢存到保險(xiǎn)柜（未非配利潤(rùn)）,對(duì)于上市的房地產(chǎn)

34、企業(yè)，結(jié)轉(zhuǎn)是其計(jì)算或公布企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的重要財(cái)務(wù)行為,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV：,凈現(xiàn)值是指地產(chǎn)項(xiàng)目按地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或根據(jù)期望設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),凈現(xiàn)值指標(biāo)和內(nèi)部收益率指標(biāo)都隱含了投資項(xiàng)目的各年凈現(xiàn)金流量全部用于再投資的假說，常用于投資分析階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資方案優(yōu)劣，或項(xiàng)目策劃、實(shí)施規(guī)劃階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的優(yōu)劣,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 財(cái)務(wù)凈

35、現(xiàn)值NPV：,當(dāng)投資者(含債權(quán)和股權(quán)投資者)將資金投入到某項(xiàng)目上之后，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者按照預(yù)期目標(biāo)，通過生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售，再回到貨幣資本狀態(tài)，回收的貨幣資本折現(xiàn)到投資初期時(shí)的價(jià)值應(yīng)該包括三部分：一是投資者當(dāng)初投入的本金，二是投入資本的利息（按資本的機(jī)會(huì)成本率或者WACC折現(xiàn)，即預(yù)定的貼現(xiàn)率折現(xiàn)），三是按照預(yù)定的貼現(xiàn)率折現(xiàn)后的價(jià)值增值，也就是凈現(xiàn)值部分,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 總資產(chǎn)報(bào)酬率（總資產(chǎn)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)回報(bào)率、資產(chǎn)總額利潤(rùn)率）：,總資產(chǎn)報(bào)酬率是指企業(yè)息稅前利潤(rùn)與平均總資產(chǎn)之間的比率。用以評(píng)價(jià)企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)

36、營(yíng)效益的重耍指標(biāo),總資產(chǎn)報(bào)酬率越高，表明資產(chǎn)利用效率越高，說明企業(yè)在增加收入、節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果；該指標(biāo)越低，說明企業(yè)資產(chǎn)利用效率低，應(yīng)分析差異原因，提高銷售利潤(rùn)率，加速資金周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 總資產(chǎn)報(bào)酬率：,房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)回報(bào)率由三個(gè)因素決定：利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)速度、財(cái)務(wù)杠桿。出于企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，同時(shí)監(jiān)管部門也有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿一般是有限制的。那么決定企業(yè)總資產(chǎn)回報(bào)率的高低，主要在于利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)速度,當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售形勢(shì)不理想時(shí)，降價(jià)可以快速帶來銷售回款，但同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)

37、目利潤(rùn)的降低。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售形勢(shì)上揚(yáng)時(shí)，漲價(jià)可以提高項(xiàng)目利潤(rùn)，但同時(shí)也可能導(dǎo)致銷售回款速度下降。這就需要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和外部市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整,在投資決策和項(xiàng)目定位決策階段，很難準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)的政策、環(huán)境、市場(chǎng)變化，這也是項(xiàng)目管理目標(biāo)設(shè)定的缺陷所在,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 凈資產(chǎn)報(bào)酬率（凈資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)回報(bào)率、凈資產(chǎn)收益率）：,總資產(chǎn)報(bào)酬率反映了企業(yè)總資產(chǎn)獲取收益的能力。但是，資產(chǎn)占用的資金來源包括了兩部分，一是屬于股東的資金，即所有者權(quán)益（或股東權(quán)益，下同），為企業(yè)自有資金，一是來源于債權(quán)人提供的資金，為企業(yè)借入資金，這

38、部分資金對(duì)企業(yè)而言，雖然可以暫時(shí)占用，但卻需要償還甚至是需要付息的。所以，總資產(chǎn)報(bào)酬率不能夠反映出企業(yè)自有資金獲取收益的能力,凈資產(chǎn)報(bào)酬率克服了總資產(chǎn)報(bào)酬率的不足，反映了企業(yè)自有資金獲取收益的能力，更能體現(xiàn)出企業(yè)管理層的經(jīng)營(yíng)管理水平,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 凈資產(chǎn)報(bào)酬率：,評(píng)價(jià)企業(yè)凈資產(chǎn)報(bào)酬率，需要關(guān)注三個(gè)方面：一是企業(yè)自有資金獲取收益的水平，根據(jù)企業(yè)的獲利能力和投入產(chǎn)出狀況，評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；二是將此指標(biāo)與市場(chǎng)利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于市場(chǎng)利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，獲取盡可能多的企業(yè)收益；三是需要與企業(yè)

39、前期的比率、與同行業(yè)其他企業(yè)的利率進(jìn)行比較評(píng)價(jià)，根據(jù)其中的差距，進(jìn)行因素分析，進(jìn)而改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平,對(duì)于企業(yè)的所有者和投資者而言，評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平最重要的有兩個(gè)指標(biāo)：一是資產(chǎn)回報(bào)率；二是凈資產(chǎn)收益的增長(zhǎng)速度,根據(jù)2009年房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，國(guó)內(nèi)上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其凈資產(chǎn)報(bào)酬率為12.90,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 凈資產(chǎn)報(bào)酬率：,評(píng)價(jià)企業(yè)凈資產(chǎn)報(bào)酬率，需要關(guān)注三個(gè)方面：一是企業(yè)自有資金獲取收益的水平，根據(jù)企業(yè)的獲利能力和投入產(chǎn)出狀況，評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；二是將此指標(biāo)與市場(chǎng)利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于市場(chǎng)利率，則表明

40、企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，獲取盡可能多的企業(yè)收益；三是需要與企業(yè)前期的比率、與同行業(yè)其他企業(yè)的利率進(jìn)行比較評(píng)價(jià)，根據(jù)其中的差距，進(jìn)行因素分析，進(jìn)而改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平,對(duì)于企業(yè)的所有者和投資者而言，評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平最重要的有兩個(gè)指標(biāo)：一是資產(chǎn)回報(bào)率；二是凈資產(chǎn)收益的增長(zhǎng)速度,根據(jù)2009年房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，國(guó)內(nèi)上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其凈資產(chǎn)報(bào)酬率為12.90,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別,企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)中一些容易被忽視的指標(biāo)：, 凈資產(chǎn)報(bào)酬率：,根據(jù)2009年房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，國(guó)內(nèi)上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其凈資產(chǎn)報(bào)酬率為12.90,根據(jù)2009年房地產(chǎn)

41、行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，可以很明顯的看出，2009年龍湖地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率為16.10，萬科地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率為12.25，但二者的凈資產(chǎn)報(bào)酬率相差不大，龍湖地產(chǎn)略高。從總資產(chǎn)報(bào)酬率的對(duì)比，萬科地產(chǎn)甚至還高于龍湖地產(chǎn)。也就是說雖然龍湖地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率高出萬科地產(chǎn)31.42，二者獲取收益的能力卻相差無幾,萬科地產(chǎn)之所以沒有被龍湖地產(chǎn)落下太多，主要原因就是高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，即便是2008年大市不好的情況下，萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也做到了0.37，而龍湖地產(chǎn)僅為0.14。而萬科地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的背后，就是以較低的銷售價(jià)格，快速銷售，并通過做大規(guī)模發(fā)展，彌補(bǔ)了低利潤(rùn)率這一短板,房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程、管控要點(diǎn)及部門協(xié)作,一、 房地產(chǎn)

42、企業(yè)不同模式的項(xiàng)目總體開發(fā)流程,二、 項(xiàng)目投資論證階段,三、 項(xiàng)目策劃計(jì)劃階段,四、 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段,五、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段,六、 項(xiàng)目施工管理階段,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,十二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)與優(yōu)化,八、 項(xiàng)目交付保修階段,九、 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建,十、 項(xiàng)目成本控制,七、 項(xiàng)目銷售實(shí)施階段,十一、項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu),房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程：以土地資源為核心，一切均圍繞著土地屬性特點(diǎn)，進(jìn)行一系列市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品等開發(fā)工作,土地項(xiàng)目信息,項(xiàng)目投資論證,市場(chǎng)客戶產(chǎn)品定位,項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),營(yíng)銷策劃,工程建設(shè),銷售實(shí)施,項(xiàng)目交付,銷售清盤,物業(yè)服

43、務(wù),房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,萬科地產(chǎn)零五年之前的項(xiàng)目開發(fā)流程總圖,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,項(xiàng)目拓展及論證流程,項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃流程,項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期管理流程,項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編審管理流程,項(xiàng)目成本管理程序流程,項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)管理流程,項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)管理流程,施工供應(yīng)商選擇控制管理流程,工程施工 至規(guī)劃驗(yàn)收,銷售及入伙配合,項(xiàng)目工程施工組織管理流程 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理流程 項(xiàng)目工程質(zhì)量管理流程,招標(biāo)采購(gòu)管理流程,合同管理流程,分戶驗(yàn)收管理流程,入伙保修管理流程,資金、付款管理流程,項(xiàng)目營(yíng)銷策劃流程,營(yíng)銷承包商選擇控制流程,銷售過程流程,客戶投訴管理流程,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,龍湖地產(chǎn)的

44、項(xiàng)目開發(fā)流程總圖,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,發(fā)展,報(bào)建,設(shè)計(jì),工程,成本采購(gòu),營(yíng)銷,物業(yè)商運(yùn),土地中標(biāo) 通知單,概念設(shè)計(jì)招標(biāo),概念設(shè)計(jì)調(diào)整及論證決策,項(xiàng)目一、二級(jí)開發(fā)計(jì)劃,成本預(yù)設(shè),項(xiàng)目定位報(bào)告,商業(yè)定位,完成方案 設(shè)計(jì)任務(wù)書,地質(zhì)初勘,完成方案設(shè)計(jì)及論證決策,完成初步設(shè)計(jì)任務(wù)書,地質(zhì)詳勘,完成景觀方案設(shè)計(jì)及決策,完成初設(shè)、景觀綜合評(píng)審,完成項(xiàng)目 工程管理規(guī)劃,提供設(shè)計(jì)條件及規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)化可行性分析,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,建筑方案設(shè)計(jì)審查意見書,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建筑初設(shè)方案設(shè)計(jì)審查意見通知書,方案設(shè)計(jì)成本測(cè)算及驗(yàn)算,初步設(shè)計(jì)陳本測(cè)算及驗(yàn)算,確定項(xiàng)目 目標(biāo)成

45、本,項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案,項(xiàng)目售樓處、樣板房、展示區(qū)選址及定位,售樓處、樣板房委托設(shè)計(jì),售樓處、樣板房施工管理,確定銷售計(jì)劃銷售指標(biāo),商業(yè)規(guī)劃及 招商規(guī)劃,設(shè)計(jì)過程跟蹤及商業(yè)設(shè)計(jì)前期需求確認(rèn),土地拆遷,國(guó)有土地使用權(quán)證,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,發(fā)展,報(bào)建,設(shè)計(jì),工程,成本采購(gòu),營(yíng)銷,物業(yè)商運(yùn),當(dāng)?shù)卣?、土地方關(guān)系協(xié)調(diào),場(chǎng)平施工圖,項(xiàng)目三通一平,甲供甲分包 采購(gòu)規(guī)劃,銷售推廣方案及項(xiàng)目推廣,完成樁基施工圖,完成開挖圖,完成基礎(chǔ)施工圖,基礎(chǔ)工程驗(yàn)收,施工圖強(qiáng)審審查備案,建設(shè)工程提前準(zhǔn)備工程批復(fù)意見書,建設(shè)工程施工許可證,確定樁基、土方降水護(hù)坡單位,確定總包單位,乙供材料供應(yīng) 認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià),項(xiàng)目銷售

46、前準(zhǔn)備,銷售培訓(xùn),售樓處、樣板間開放,設(shè)計(jì)過程跟蹤及商業(yè)設(shè)計(jì)前期需求確認(rèn),確定監(jiān)理單位,完成景觀擴(kuò)初,完成施工圖設(shè)計(jì),二次設(shè)計(jì)綜合設(shè)計(jì)變更,樁基、土方降水護(hù)坡施工,基礎(chǔ)施工,確定甲供、分包單位,主體結(jié)構(gòu)施工,砌體工程施工,簽證變更、隱蔽工程驗(yàn)收、進(jìn)度款審核,銷售內(nèi)部認(rèn)籌,主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收,產(chǎn)權(quán)測(cè)量登記預(yù)售許可證,設(shè)計(jì)施工跟蹤及意向商戶跟蹤,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程,發(fā)展,報(bào)建,設(shè)計(jì),工程,成本采購(gòu),營(yíng)銷,物業(yè)商運(yùn),裝飾裝修材料選樣及封樣,內(nèi)外檐抹灰,甲供甲分包 采購(gòu)規(guī)劃,銷售定價(jià)確認(rèn),商業(yè)定位,景觀施工圖 深化設(shè)計(jì)確認(rèn),裝飾裝修,隱蔽工程、變更簽證完成量、價(jià)確認(rèn),進(jìn)度款審核,展示區(qū)開放 銷售

47、開盤,銷售管理（強(qiáng)銷、持銷、尾盤）,業(yè)主開放日,商業(yè)規(guī)劃及 招商規(guī)劃,設(shè)計(jì)過程跟蹤及商業(yè)設(shè)計(jì)前期需求確認(rèn),外墻保溫防水,市政站房 配套設(shè)備安裝,水電設(shè)備安裝,門窗欄桿,室外管網(wǎng)施工,外腳手架拆除,道路景觀施工,工程竣工備案,工程結(jié)算,成本管理后評(píng)估,業(yè)主預(yù)驗(yàn)收,設(shè)計(jì)管理后評(píng)估,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,客戶研究,尋找項(xiàng)目,項(xiàng)目可研,項(xiàng)目決策,導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)流程：以客戶資源為核心，為客戶拿地，根據(jù)客戶的需求選擇對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)流程針對(duì)不同發(fā)展模式存在的缺陷, 如何準(zhǔn)確的判明土地價(jià)值？, 如何獲得理想的土地付款節(jié)奏？,政策條件？行業(yè)前景？市場(chǎng)需求？區(qū)域條

48、件？競(jìng)爭(zhēng)樓盤？客戶認(rèn)知？,行業(yè)趨勢(shì)？市場(chǎng)調(diào)查？客戶調(diào)研？競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析？,地價(jià)占售價(jià)的比例？取得土地開發(fā)權(quán)資金條件？銀行土地抵押貸款條件？,政府公關(guān)？銀行公關(guān)？預(yù)售前開發(fā)周期壓縮？,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,與標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工作周期對(duì)比, 與標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的差距往往在前端：,國(guó)內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)，在方案最終確定后，其設(shè)計(jì)周期、招標(biāo)周期、工程周期往往并不落后，甚至還要快于于一些地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè),國(guó)內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)，與標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)周期上存在較大的差距，其主要原因在于取得土地項(xiàng)目后：,不知道應(yīng)該做什么樣的

49、產(chǎn)品能夠獲取最大的項(xiàng)目利潤(rùn)？,不知道如何評(píng)判概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)的合理性和價(jià)值分析？,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總希望做的最好，不斷的調(diào)整和變化，但很難量化價(jià)值增量？,自取得土地項(xiàng)目開始，地產(chǎn)公司即開始支付資本利息和損失資本收益,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程, 投資分析階段銷售測(cè)算結(jié)果與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格、去化率之間的關(guān)系？, 土地客觀價(jià)值的衡量因素有哪些？,政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)趨勢(shì)、按揭貸款、限購(gòu)細(xì)則？,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)流程針對(duì)不同發(fā)展模式存在的缺陷,今天 VS 3個(gè)月 VS 6個(gè)月 VS 12個(gè)月, 土地的客觀屬性與客戶認(rèn)知產(chǎn)品或服務(wù)的關(guān)系？, 結(jié)合具體土地屬性的個(gè)性化設(shè)計(jì)與規(guī)?；焖匍_發(fā)的矛盾？,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目

50、開發(fā)總流程,設(shè)計(jì),拿地,定位,銷售、工程,物管,以客戶為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,萬科的客戶是誰？,為客戶在哪里拿地？,客戶需要什么樣的產(chǎn)品？,為客戶提供什么樣的服務(wù)？,對(duì)客戶需求的細(xì)分，找出客戶需求、土地屬性和產(chǎn)品品類三者之間的關(guān)系,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,客戶細(xì)分的三個(gè)核心指標(biāo)：生命周期、支付能力、購(gòu)買動(dòng)因,高,低,富貴之家,社會(huì)新銳,望子成龍,健康養(yǎng)老,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)（包含中年之家）,家庭結(jié)構(gòu)/家庭生命周期,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,社會(huì)標(biāo)簽：富貴之家 9,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 25 ：包括沒有特殊要求的中年之家 11,一、不同的生命周期、不同的家庭核心、產(chǎn)生不同的產(chǎn)品需求,

51、 單核心：青年之家、老年一代, 雙核心：青年持家、小太陽、后 小太陽、中年之家、老年二代, 三核心：孩子三代、老年三代,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,一、 制作土地屬性清單：,1、確定客戶需求對(duì)應(yīng)的土地屬性,2、確定客戶需求對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品類,3、確定土地和產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶,4、確定產(chǎn)品品類的核心價(jià)值,為客戶在哪里拿地？,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,土地屬性需求清單,區(qū)域意義,所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上的好區(qū)域 。,所在區(qū)域文化氛圍濃厚 。,所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 。,所在區(qū)域是具有發(fā)展

52、潛力的新興區(qū)域 。,所在區(qū)域靠近歷史文化區(qū)域 。,靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 。,靠近繁華商業(yè)區(qū)域 。,可選擇的交通工具比較多 。,比較方便的公交路線選擇 。,區(qū)域內(nèi)涵,交通設(shè)施,生活設(shè)施,教育設(shè)施,休閑設(shè)施,自然設(shè)施,周邊道路好，交通順暢 。,出行道路兩邊景觀好 。,靠近地鐵、城鐵站 。,靠近比較好的醫(yī)院 。,靠近大型超市、購(gòu)物中心、餐飲區(qū)域 。,靠近大學(xué)等高等教育設(shè)施 。,靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)教育設(shè)施 。,靠近公園、城市大型景觀綠化帶 。,靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施。,城市風(fēng)水、地域風(fēng)水比較好 。,靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景景觀 。, 客戶土地需求清單化：,近期規(guī)劃,區(qū)域發(fā)展

53、規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃 。,生活設(shè)施發(fā)展規(guī)劃、教育設(shè)施發(fā)展規(guī)劃。,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,二、 制作城市地圖：,城市發(fā)展空間分析,片區(qū)市場(chǎng)劃分,重點(diǎn)片區(qū)選擇,片區(qū)定位分析,劃分土地組團(tuán),確定客戶群,土地資源分析,組團(tuán)優(yōu)先發(fā)展順序,哪的土地適合誰？,哪有土地？?jī)?yōu)先拿哪塊地？,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)總流程,項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成,各部門工作計(jì)劃審定,項(xiàng)目銷售策略審定,項(xiàng)目部成立（工程、成本、銷售）,樁基、基礎(chǔ)、全套施工圖,承建商,監(jiān)理單位,材料采購(gòu), 費(fèi)率與工程量清單招標(biāo), 戰(zhàn)略供應(yīng)商選擇, 樁基、土方、基礎(chǔ)提前, 施工報(bào)建圖提前出圖, 工程施工管理標(biāo)準(zhǔn)化, 施工工藝技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化,項(xiàng)目投資論證階段

54、, 項(xiàng)目投資論證的定義：,項(xiàng)目投資論證就是在土地或項(xiàng)目（收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目）投資決策前，對(duì)與意向土地或項(xiàng)目有關(guān)的政策、市場(chǎng)、資源、開發(fā)周期、成本、投資收益等進(jìn)行全面的分析和論證，判斷該土地或項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的可行性、經(jīng)濟(jì)上的合理性，形成土地項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告。并最終由企業(yè)決策層對(duì)該項(xiàng)目的可行性研究進(jìn)行綜合論證，形成土地或項(xiàng)目投資決策的完整過程,項(xiàng)目投資論證階段, 項(xiàng)目投資論證的重要性：,作為資源密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大前提要素是資金和土地，其他任何專業(yè)資源都可以此為基礎(chǔ)組織,一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源相對(duì)稀缺，開發(fā)商選擇土地往往處于被動(dòng)環(huán)境，可挑選的余地非常有限，必須在很小的范圍內(nèi)做出選擇

55、, 土地的不可復(fù)制性和稀缺性：,對(duì)于以房地產(chǎn)開發(fā)為企業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的企業(yè)，土地資源是公司經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的前提,項(xiàng)目投資論證階段, 項(xiàng)目投資論證的重要性：,產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、銷售包裝、工程建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等，相當(dāng)程度上可以按開發(fā)商的設(shè)想和專業(yè)能力水平?jīng)Q定。發(fā)展商可以主動(dòng)控制產(chǎn)品的品質(zhì),土地所在城市的區(qū)位位置，客戶對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知，決定了項(xiàng)目最基礎(chǔ)的市場(chǎng)定位和未來可能達(dá)到的銷售價(jià)格, 土地的不可控性：,土地則具有不可控性，一旦確定土地后，土地的位置、價(jià)格、規(guī)劃控制要求等是不可改變的條件,項(xiàng)目投資論證階段, 項(xiàng)目投資論證的重要性：,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)一旦受阻，開發(fā)商可以通過調(diào)整開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品定

56、位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售策略、銷售包裝等多種管理方法予以改進(jìn)。但土地的位置、區(qū)域形象、區(qū)域功能、規(guī)劃控制不可更改,土地所在城市的位置，區(qū)域規(guī)劃、客戶對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形象的的認(rèn)知，決定了項(xiàng)目最基礎(chǔ)的市場(chǎng)定位和未來可能達(dá)到的銷售價(jià)格, 土地的不可更改性：,在國(guó)內(nèi)，由于發(fā)展商的運(yùn)作水平差異很大，市場(chǎng)和客戶成熟度不是很高，還有前期土地決策失誤，但通過后期策劃成功的案例。在香港、日本這樣的成熟市場(chǎng)，發(fā)展商的專業(yè)水平趨于社會(huì)平均化，客戶成熟度相對(duì)較高，土地決策占到項(xiàng)目成功與否的70，后期調(diào)整效果很微小,項(xiàng)目投資論證階段, 項(xiàng)目投資論證的重要性：,建筑形式不同、產(chǎn)品檔次的不同和地段不同，土地成本在總成本中的比重不盡相同

57、。土地成本一般占到銷售價(jià)格的40左右，是最重要的成本之一,土地成本往往需要開發(fā)前期現(xiàn)行支付，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資金影響極大, 土地的成本唯一性：,項(xiàng)目建安、配套的費(fèi)用，很大程度上可以通過項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)自主支付、攤低成本。稅費(fèi)等是法規(guī)必須承擔(dān)的項(xiàng)目。而土地的成本則具有不可變性,項(xiàng)目投資論證階段, 項(xiàng)目投資論證的重要性：, 客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知首先來源于土地地段：, “低容積率、中高容積率、高容積率 ”, “獨(dú)棟、聯(lián)排、多層、小高層、高層”,項(xiàng)目投資論證階段,一、準(zhǔn)備階段：,基礎(chǔ)研究,土地信息收集、甄別,二、立項(xiàng)階段：,立項(xiàng)報(bào)告,合作意向書或框架協(xié)議,三、可研階段：,市場(chǎng)分析、客戶及產(chǎn)品定位,規(guī)劃

58、設(shè)計(jì),成本測(cè)算,銷售測(cè)算,總體開發(fā)計(jì)劃模擬及評(píng)估,財(cái)務(wù)測(cè)算,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析,合約法律風(fēng)險(xiǎn)分析,四、決策階段：,通過決策論證,與土地方簽署協(xié)議或參與競(jìng)標(biāo),五、移交階段：,向項(xiàng)目工程管理部門移交土地, 項(xiàng)目投資論證基本業(yè)務(wù)流程,萬科特有的以客戶為核心的業(yè)務(wù)程序,典型的全國(guó)性開發(fā)、三級(jí)架構(gòu)設(shè)置，總部風(fēng)險(xiǎn)控制與效率平衡的需要,項(xiàng)目投資論證階段, 萬科地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展業(yè)務(wù)流程,項(xiàng)目投資論證階段, 項(xiàng)目投資論證業(yè)務(wù)流程分支子程序分析：,一、準(zhǔn)備階段：, 常規(guī)的業(yè)務(wù)程序：以土地為核心,1. 承擔(dān)土地拓展、土地研發(fā)、土地儲(chǔ)備職能的部門或人員,2. 承擔(dān)報(bào)批報(bào)建的部門或人員,3. 承擔(dān)市場(chǎng)分析、營(yíng)銷策劃的部門或人

59、員,4. 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指定的部門或人員,市場(chǎng)容量和市場(chǎng)趨勢(shì)判斷,區(qū)域市場(chǎng)土地、商品房（開竣工、預(yù)售、存量）、投資等核心指標(biāo) 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展和重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)特征 區(qū)域客戶群體特征 區(qū)域熱點(diǎn)產(chǎn)品和熱點(diǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目投資論證階段,一、準(zhǔn)備階段：, 有土地市場(chǎng)研發(fā)職能的業(yè)務(wù)程序：以客戶為核心，通常為總部或區(qū)域公司,項(xiàng)目投資論證階段, 土地研發(fā)基礎(chǔ)研究：,一、土地市場(chǎng)研發(fā)基礎(chǔ)研究的內(nèi)容：,1.宏觀市場(chǎng)研究：,2.經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究：,3.政策法規(guī)研究：,4.公司戰(zhàn)略研究：,5.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：,6.城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究：,7.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究：,8.土地信息研究：,項(xiàng)目投資論證階段,二、土地市場(chǎng)研發(fā)基礎(chǔ)研究需要解決的問題：, 從城市發(fā)展戰(zhàn)略和布局角度看：,有沒有適合企業(yè)開發(fā)的市場(chǎng),市場(chǎng)的容量和發(fā)展趨勢(shì)是否支持可持續(xù)開發(fā),市場(chǎng)可以支撐我們到