《商業(yè)地產(chǎn)融資渠道》PPT課件.ppt

1、,2,我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式屬于項目開發(fā)型，而非資產(chǎn)經(jīng)營型,香港模式,拿地開發(fā)建設銷售物業(yè)管理 縱向一體化，大而全、小而全的生產(chǎn)體系 由私人資本支撐,美國模式,投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營各產(chǎn)業(yè)鏈條相對獨立 縱向專業(yè)化，高度專業(yè)化分工合作 與資本市場接軌的不動產(chǎn)租賃經(jīng)營模式 由公眾資本支撐,制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強的主要障礙,3,產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合是未來510年內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一次大的發(fā)展機會,從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資管理 從物業(yè)驅動到資本驅動 從經(jīng)營項目到經(jīng)營企業(yè),房地產(chǎn)業(yè)分工 企業(yè)經(jīng)營模式 企業(yè)行為方式 產(chǎn)業(yè)人才結構,審視自身的經(jīng)營模式 評估企業(yè)的戰(zhàn)略資源 制定長遠的發(fā)展

2、戰(zhàn)略和策略 確定企業(yè)的市場定位,產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合,變化,應對措施,升級和轉型,4,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式,房地產(chǎn)融資渠道,外部手段,內(nèi)部手段,自有資金,預售房款,關聯(lián)工程款墊資,權益性融資,債務性融資,上市,房地產(chǎn)基金,權益性信托,合作開發(fā),典當,銀行貸款,企業(yè)債券,債務性信托,企業(yè)間拆借,融資租賃,5,上市融資,6,上市融資,優(yōu)點：采用增發(fā)、配股、可轉債等三種再融資方式，可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不良影響 缺點：上市條件苛刻，二板市場遲遲不能成立，國內(nèi)股票市場不成熟和近年來的持續(xù)低迷 適用條件：上市是短期內(nèi)難以實現(xiàn)的目標，不是近期的最佳選擇。,直接上市,買殼上市,門檻高

3、、耗時長、要求企業(yè)實力雄厚,要求企業(yè)有一定的資金實力,方式一,方式二,7,北京萬年花城項目案例怎樣實現(xiàn)私募、銀行貸款、信托、上市等組合融資,土地儲備，業(yè)務模式 11,資產(chǎn)估值,即行銷售，快速周轉的經(jīng)營模式保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，,銀監(jiān)會近日頒發(fā)了加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知(第212號文件)，并已經(jīng)下發(fā)至各地銀監(jiān)局。文件為 風險逐漸顯露的房地產(chǎn)信托定下“鐵規(guī)”，即必須同時滿足“四證齊全、自有資金超過35%以及二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”三項條件的開發(fā)商才能做貸款類房地產(chǎn) 信托。,因為信托的利息率一般都在9%以上，“加上管理費用、銀行監(jiān)管費用等，綜合成本在10%以上”，而同期商業(yè)銀行貸款利率

4、則是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因為其準入門檻不高，如果其門檻抬到同銀行一樣高，自然不如到銀行貸款。,8,案例國美電器借殼上市,國美的房地產(chǎn)業(yè)務原來主要由其旗下的鵬潤房地產(chǎn)經(jīng)營。2002年7月，經(jīng)過一系列資本市場運作，收購了香港上市公司京華自動化（0493HK），更名為中國鵬潤，獲得了對上市公司的絕對控制權，還通過上市 公司的現(xiàn)金支付以及股權轉讓實現(xiàn)了部分套現(xiàn)。 2004年6月，國美電器（0493HK）香港成功借殼上市之后，通過減持共套現(xiàn)25.69億港元。 2005年初，設立國美置業(yè)，國美電器中涉及房地產(chǎn)的業(yè)務陸續(xù)剝離。 4月下旬，國美置業(yè)拿下北京豐臺科技園內(nèi)35萬平方米的兩塊最大

5、公建地塊，計劃開發(fā)包括酒店、寫字樓、公寓等在內(nèi)商業(yè)服務類物業(yè)。,案例,9,投資基金,10,政策缺失造成國內(nèi)尚無嚴格意義上的房地產(chǎn)投資基金,定義 房地產(chǎn)投資基金是指通過合法的方式募集到一筆資金，利用這筆資金按照預期的回報率有選擇地投資房地產(chǎn)項目。 我國目前還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，現(xiàn)行的政策沒有對資金募集進行規(guī)范和保護。 現(xiàn)在的操作模式是對于已經(jīng)談定的項目進行融資，而不是在沒有項目的情況下預先募集基金。 特點 國內(nèi)比較知名的房地產(chǎn)投資基金是中國住宅產(chǎn)業(yè)商會成立的精瑞基金。實際上這個基金也是在國外注冊的，因為如果在國內(nèi)按照公司法注冊，則要求必須有 的自有資金，對于投資基金來說，本質(zhì)就是集合大家的錢共同

6、做一件事，如果基金公司自有資金就達 的話，完全沒有必要再募集資金，自己就可以做房地產(chǎn)開發(fā)了。,11,作為全球經(jīng)濟增長最快的發(fā)展中國家，我國房地產(chǎn)市場的投資回報率吸引了很多外資基金在上海、北京、廣州等繁華城市以各種方式進行投資,目前外資占大陸房地產(chǎn)資金來源的10%20左右。 在我國房地產(chǎn)市場比較活躍的外資基金： 摩根斯坦利 美林銀行 荷蘭國際投資基金（ING） 新加坡凱德置地 高盛公司白廳基金 雷曼兄弟等國際投資銀行 典型的成交案例： 摩根收購富力城 美林入股銀泰中心 揚子基金收購遠洋新干線,12,在選擇項目方面，外資基金有非常成熟、全面和系統(tǒng)的衡量標準,13,上海復地與荷蘭國際集團（ING）合

7、作開發(fā)上海復地香堤苑,分工 開發(fā)商：與地產(chǎn)開發(fā)相關的項目投資可行性研究、規(guī)劃設計、開發(fā)建設及銷售等業(yè)務，確保項目獲得良好投資回報 房地產(chǎn)基金：提供項目融資服務,案例,14,荷蘭ING通過對中國房地產(chǎn)市場的摸索，引入了一個“代甲方”的概念，也就是說，在投資者和房 地產(chǎn)商之間又加上了一個緩沖管理層，投資資金不是直接交給房地產(chǎn)商，而是交給代替甲方(房地產(chǎn)商)的特聘項目經(jīng)理。特聘項目經(jīng)理向上對荷蘭ING股東董事 會和投資管理委員會負責，拿項目，定位，成本控制，獲利水平，都要符合荷蘭ING的要求。特聘項目經(jīng)理都是荷蘭ING在本地化過程中培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)的職業(yè)經(jīng)理人，,15,信托融資,16,房地產(chǎn)信托融資概述,

8、2004年我國商業(yè)地產(chǎn)信托計劃中，主要以土地使用權抵押和第三方擔保為主。,定義 涉及的利益主體 特點 風險保障 土地、房產(chǎn)抵押擔保 第三方擔保 信托公司派遣人員駐守關鍵崗位 參與項目管理 承諾溢價收購資產(chǎn)或股權 處置房產(chǎn)權 股權質(zhì)押 建立監(jiān)管賬戶 資產(chǎn)保險,17,2004年我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品特征,信托計劃發(fā)行數(shù)量明顯增多，發(fā)行集中度提高 住宅類信托占絕對優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)信托迅速崛起 資金應用方式以貸款為主，創(chuàng)新方式開始出現(xiàn) 房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行規(guī)模增大 大多數(shù)房地產(chǎn)信托期限在13年 信托產(chǎn)品的收益率水平與風險相匹配 信托計劃發(fā)行向核心城市集中，沿海14個中心城市信托總融資額占63.08%。,投資

9、物業(yè)類型分布,資金應用方式分布,信托期限分布,產(chǎn)品收益率水平,18,房地產(chǎn)信托融資模式的分類,債務融資,權益融資,直接融資,間接融資,股權信托融資（經(jīng)營性）,優(yōu)先股權融資（非經(jīng)營性）,房地產(chǎn)信托融資,資金信托融資,財產(chǎn)信托融資,混合融資,19,房地產(chǎn)信托債務融資,定義 不滿足商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司貸款，形式和商業(yè)銀行貸款基本相同。 適用范圍 不滿足商業(yè)銀行貸款要求的企業(yè)： 自有資金不足開發(fā)總投資的30% “四證”不齊 土地開發(fā) 類型,我國20022004年推出的信托計劃絕大多數(shù)屬于信托債務融資。 優(yōu)點：取得相對容易，操作性好，資金使用效率高，風險可控性強 缺點：信托貸款的利

10、率比銀行貸款高，增加財務成本,20,直接融資操作步驟,項目前期貸款,項目主要貸款,案例：,案例：2005年8月，金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與平安信托合作發(fā)行“平安信托武漢金地格林小城信托計劃” 。募集的資金以信托貸款的方式投向武漢金地用于武漢格林小城項目的開發(fā)，期限2年，年利率為4.75%。,21,間接融資操作步驟,案例 2004年1月，北京今典集團與北京國際信托投資有限公司聯(lián)手推出了蘋果消費信托項目。該項目將募集來的資金用來給“蘋果社區(qū)”的購房人提供短期住宅消費貸款，相當于在項目封頂之前的一段時間里替代了銀行按揭貸款。,將信托資金運用于房地產(chǎn)消費領域,項目前期貸款和間接融資實質(zhì)上是開發(fā)企

11、業(yè)在取得商業(yè)銀行貸款資格前向信托公司取得的“過橋資金”。,22,房地產(chǎn)信托融資模式的分類,債務融資,權益融資,直接融資,間接融資,房地產(chǎn)信托融資,資金信托融資,財產(chǎn)信托融資,混合融資,股權信托融資（經(jīng)營性）,優(yōu)先股權融資（非經(jīng)營性）,23,房地產(chǎn)信托權益融資,定義 權益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權進行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。 適用范圍 類型,我國20022004年推出的信托計劃絕大多數(shù)屬于信托債務融資。,股權信托融資（經(jīng)營性）,優(yōu)先股權融資（非經(jīng)營性）,權益融資,24,股權信托融資（經(jīng)營性）操作步驟接近

12、國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（REITS）,信托投資公司,開發(fā)商,投資者,投資資金,投資憑證,抵押貸款,擔保,第三方,前期投入,償還抵押貸款,房地產(chǎn)項目,銀行,抵押貸款,后期投入,我國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的股權投資信托模式 投資于房地產(chǎn)企業(yè) 投資于房地產(chǎn)項目,25,案例,26,由房地產(chǎn)開發(fā)商自己充當了投資管理機構角色的股權信托融資,案例： 2003 年9 月，中信國安集團所屬大通房地產(chǎn)對“第一城”中的高檔高爾夫公寓現(xiàn)房進行公開發(fā)售，在銷售方案中將投資門檻降低為15萬元，業(yè)主在認購之后可以用于自住，也可以委托經(jīng)營公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，收取租金回報。對于選擇委托出租的業(yè)主，年回報收益率為8.3，其中為凈現(xiàn)金

13、收益，2.3 的消費代金卡和終身的 VIP待遇。投資者完全擁有置業(yè)的所有權，可以在一定期限之后選擇繼續(xù)委托經(jīng)營或將產(chǎn)權轉售以收回投資。中信國安集團對業(yè)主的收益和轉售機制進行第三方連帶責任擔保。 適用條件： 開發(fā)商的實力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，能夠取得投資者信任 項目質(zhì)量高,中信國安集團下屬的大通房地產(chǎn)開發(fā)公司,投資者,“第一城”項目中的高檔高爾夫公寓,案例,27,優(yōu)先股權融資（非經(jīng)營性）操作步驟,信托投資公司不經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關當事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按照約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權和所

14、有權。 運用范圍 開發(fā)企業(yè)自有資金不足開發(fā)項目總投資的30，無法申請銀行貸款。 優(yōu)點：除了實現(xiàn)融資外，通過增資擴股還能提高企業(yè)的信用等級,由于這種股權在退出時附固定比的投資收益，在性質(zhì)上類似于優(yōu)先股，故稱其為優(yōu)先股融資模式,28,房地產(chǎn)優(yōu)先股權融資模式操作的關鍵,信托投資公司關注點： 信托計劃到期時股權回購資金是否有保障,信托投資機構要求處于控股地位，從而對信托資金及銀行后繼貸款資金的使用和其他重要事項具有決定權，以確保資金的合理使用和項目的按期完成。 房地產(chǎn)項目必須有良好的銷售前景，以便在股權回購承諾無法兌現(xiàn)時通過拍賣項目資產(chǎn)進行股權變現(xiàn)。,29,北京世紀星城住宅項目股權投資信托計劃運作案例

15、,項目背景：世紀星城住宅項目預計總投資達8.99億元，前期已投入2.8億元，開發(fā)商注冊資本只有1.5億元，不滿足30 的要求，無法獲得商業(yè)銀行的開發(fā)貸款，從而面臨資金鏈斷裂的風險。 認購本信托的投資者在購買世紀星城住宅時將享受一定的優(yōu)惠。,投資收益,抵押貸款,世紀星城住宅項目,開發(fā)建設,開發(fā)利潤,股權投資 北京順華的現(xiàn)有股東以其在該公司的全部股份質(zhì)押給重慶國投，重慶國擁有了 100 股權,銀行,信托收益 信托計劃滿一年和期滿后對可分配收益進行分配 信托第一年采取按信托資金的9%預付部分溢價收購款方式支付信托收益和信托費用 股權回購 北京順華第一大股東福建順華按信托資金的7.5%溢價收購重慶國信

16、所持股權,集合資金信托計劃 規(guī)模不超過人民幣2億元 單筆資金最低為人民幣60萬元 期限2年 預計年收益率不低于6,北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,重慶國際信托投資有限公司,投資資金,投資者（委托人兼受益人）,案例,30,31,房地產(chǎn)信托融資模式的分類,債務融資,權益融資,直接融資,間接融資,房地產(chǎn)信托融資,資金信托融資,財產(chǎn)信托融資,混合融資,股權信托融資（經(jīng)營性）,優(yōu)先股權融資（非經(jīng)營性）,定義 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結合使用。,32,房地產(chǎn)信托融資模式的分類,債務融資,權益融資,直接融資,間接融資,股權信托融資（經(jīng)營性）,

17、優(yōu)先股權融資（非經(jīng)營性）,房地產(chǎn)信托融資,資金信托融資,財產(chǎn)信托融資,混合融資,33,財產(chǎn)信托融資,定義 開發(fā)企業(yè)將自己擁有的房地產(chǎn)類信托財產(chǎn)委托給信托投資公司，取得信托受益權，然后再將信托受益權轉讓（或抵押）給投資者并取得相應對價實現(xiàn)融資。 適用范圍 已完成或即將完成的房地產(chǎn)項目融資 物業(yè)具有較強的變現(xiàn)能力 特點 較好地回避了資金信托計劃“200份”限制，可現(xiàn)實大規(guī)模融資。 信托標的可以為房地產(chǎn)建筑實物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關權利。,34,財產(chǎn)信托融資操作過程,存在問題 信托受益權轉讓是否符合法律規(guī)定目前尚未定論。但目前國內(nèi)已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)通過此種方式進行融資，

18、也未被監(jiān)管部門叫停。,35,北京國投“盛鴻大廈”信托項目,運作流程： 元鴻公司將其開發(fā)建設的北京盛鴻大廈（市場價值人民幣約4.1億元）委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權。 元鴻公司將其享有的受益權分級為優(yōu)先受益權和普通受益權，北京國投代理其中優(yōu)先受益權（人民幣約 2.5億元）的轉讓或質(zhì)押行為。 北京國投將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。,優(yōu)先受益權轉讓/質(zhì)押,投資者 （受益人）,北京盛鴻大廈及其相關權利,元鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司,北京國投,

19、盛鴻大廈財產(chǎn)信托,信用提升措施 超額資產(chǎn)擔保 優(yōu)先級受益權、普通收益權,投資資金,案例,36,北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃,2003年12月，北京國投推出 的“歐尚信托”仿效REITs 運作模式，集合運用信托計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權，北京國投把房地產(chǎn)出租給法國歐尚超市集團，并簽訂租賃合同，以物業(yè)的租金扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付投資收益。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項目可能上市流通等潛在利益。它被認為是中國大陸第一個真正意義上的REITs 。,銀行,信托合同 質(zhì)押貸款,集合資金信托計劃,投資資金,投資收益,購買產(chǎn)權房產(chǎn),房地產(chǎn)項目,法國歐尚 （

20、承租人）,租金,租賃合同,出租,歸還本金,“歐尚信托”的基本運作流程,投資者（委托人兼受益人）,北京國投（受托人）,開發(fā)商,發(fā)行下一個信托計劃或開發(fā)商回購房產(chǎn),案例,37,房地產(chǎn)信托成功案例分析,38,萬年花城貸款項目集合資金信托計劃項目案例,2,項目簡介：,39,房地產(chǎn)證券化,40,定義：把流動性較低的、非證券化形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。 優(yōu)點： 缺點：,房地產(chǎn)項目融資證券化,房地產(chǎn)抵押貸款證券化,ABS（Asset-Backed Security，資產(chǎn)支持的證券化）,41,各融

21、資模式的特點匯總,42,私募股權（PE）融資完全手冊私 募股權投資（Private Equity Investment）是對非上市公司進行的股權投資，廣義的私募股權投資包括發(fā)展資本（Development Finance），夾層資本（Mezzanine Finance），基本建設（Infrastructure），管理層收購或杠桿收購（MBO/LBO），重組（Restructuring）和合伙制 投資基金（PEIP）等。翻譯的中文有私募股權投資、私募資本投資、產(chǎn)業(yè)投資基金、股權私募融資、直接股權投資等形式，這些翻譯都或多或少地反映了私募股權投資的以下特點：對非上市公司的股權投資，因流動性差被視為

22、長期投資，所以投資者會要求高于公開市場的回報沒有上市交易，所以沒有現(xiàn)成的市場供非上市公司的股權出讓方與購買方直接達成交易。而持幣待投的投資者和需要投資的企業(yè)必須依*個人關系、行業(yè)協(xié)會或中介機構來尋找對方資金來源廣泛，如富有的個人、風險基金、杠桿收購基金、戰(zhàn)略投資者、養(yǎng)老基金、保險公司等 投資回報方式主要有三種：公開發(fā)行上市、售出或購并、公司資本結構重組對引資企業(yè)來說，私募股權融資不僅有投資期長、增加資本金等好處，還可能給企業(yè)帶來 管理、技術、市場和其他需要的專業(yè)技能。如果投資者是大型知名企業(yè)或著名金融機構，他們的名望和資源在企業(yè)未來上市時還有利于提高上市的股價、改善二級市 場的表現(xiàn)。其次，相對

23、于波動大、難以預測的公開市場而言，股權投資資本市場是更穩(wěn)定的融資來源。第三，在引進私募股權投資的過程中，可以對競爭者保密，因 為信息披露僅限于投資者而不必像上市那樣公之于眾，這是非常重要的。企業(yè)可以選擇金融投資者或戰(zhàn)略投資者進行合作，但企業(yè)應該了解金融投資者和戰(zhàn)略投資者的特點和利弊，以及他們對投資對象的不同要求，并結合自身的情況來選擇合適的投資者。戰(zhàn) 略投資者 - 是引資企業(yè)的相同或相關行業(yè)的企業(yè)。如果引資企業(yè)希望在降低財務風險的同時，獲得投資者在公司管理或技術的支持，通常會選擇戰(zhàn)略投資者。這有利于提高公司 的資信度和行業(yè)地位，同時可以獲得技術、產(chǎn)品、上下游業(yè)務或其他方面的互補，以提高公司的盈

24、利和盈利增長能力。而且，企業(yè)未來有進一步的資金需求時，戰(zhàn)略 投資者有能力進一步提供資金。戰(zhàn)略投資者通常比金融投資者的投資期限更長，因為戰(zhàn)略投資者進行的任何股權投資必須符合其整體發(fā)展戰(zhàn)略，是 出于對生產(chǎn)、成本、市場等方面的綜合考慮，而不僅僅著眼于短期的財務回報。例如，眾多跨國公司近年在中國進行的產(chǎn)業(yè)投資是因為他們看中了中國的市場、研究 資源和廉價勞動力成本。因此，戰(zhàn)略投資者對公司的控制和在董事會比例上的要求會更多，會較多的介入管理，這可能增加合作雙方在管理和企業(yè)文化上磨合的難 度。,43,引資企業(yè)要注意的一個風險是戰(zhàn)略投資者可能成為潛在競爭者。如果一家跨國公司在中國參股數(shù)家企業(yè)，又出于總部的整體

25、考慮來安排產(chǎn)品和 市場或自建獨資企業(yè)，就可能與引資企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略或目標相左。此外，戰(zhàn)略投資者還可能在投資條款中設置公司出售時的“優(yōu)先購買權”（即投資方有權按同 等條件優(yōu)先購買原股東擬轉讓的股權）和其他條款來保護其投資利益。因此，引資企業(yè)需要了解投資方的真實意圖，并運用談判技巧來爭取長期發(fā)展的有利條件。金融投資者 指私募股權投資基金?；鹞幢夭皇切袠I(yè)專家，而且有些投資基金有行業(yè)傾向和豐富的行業(yè)經(jīng)驗與資源。金融投資者和戰(zhàn)略投資者對所投資企業(yè)有以下三個方面的不同要求：對公司的控制權投資回報的重要性（相對于市場份額等其他長期戰(zhàn)略的考慮）退出的要求（時間長短、方式）多 數(shù)金融投資者僅僅出資，除了在董

26、事會層面上參與企業(yè)的重大戰(zhàn)略決策外，一般不參與企業(yè)的日常管理和經(jīng)營，也不太可能成為潛在的競爭者。一旦投資，金融投資 者對自己的投資就很難控制，因此挑選出管理好、成長性高和擁有值得信賴的管理團隊的投資對象就十分關鍵。在中國，很多外國投資基金往往要求自己選派合資公 司的財務總監(jiān)，以保障自己對企業(yè)真實財務狀況的了解。金融投資者關注投資的中期（通常35年）回報，以上市為主要退出機制。唯有如此， 他們管理的資金才有流動性。所以在選擇投資對象時，他們就會考查企業(yè)3至5年后的業(yè)績能否達到上市要求，其股權結構適合在哪個市場上市，而他們在金融方面 的經(jīng)驗和網(wǎng)絡也有利于公司未來的上市。在國外，金融投資者大多以優(yōu)先

27、股（或可轉債）入股，通過事先約定的固定分紅來保障最低的投資回報， 并且在企業(yè)清算時有優(yōu)先于普通股的分配權 (中國的公司法尚未明確優(yōu)先股的地位，投資者無法以優(yōu)先股入資)。另外，國外私募股權融資的常見條款還包括賣出選擇權和轉股條款等。賣出選擇權要求引 資企業(yè)如果未在約定的時間上市，必須以約定價格回購引資形成的那部分股權，否則投資者有權出售公司，這將迫使經(jīng)營者為上市而努力。轉股條款是指投資者可以 在上市時將優(yōu)先股按一定比率轉換成普通股，同享上市的成果。私募股權投資基金的種類 - 在中國投資的私募股權投資基金有四種：一是專門的獨立投資基金，擁有多元化的資金來源。二是大型的多元化金融機構下設的投資基金。

28、這兩種基金具有信托性 質(zhì)，他們的投資者包括養(yǎng)老基金、大學和機構、富有的個人、保險公司等。有趣的是，美國投資者偏好第一種獨立投資基金，認為他們的投資決策更獨立，而第二種 基金可能受母公司的干擾；而歐洲投資者更喜歡第二種基金，認為這類基金因母公司的良好信譽和充足資本而更安全。三是關于中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金的法規(guī)今年出 臺后，一些新成立的私募股權投資基金。四是大型企業(yè)的投資基金，這種基金的投資服務于其集團的發(fā)展戰(zhàn)略和投資組合，資金來源于集團內(nèi)部。,44,資金來源的不同會影響投資基金的結構和管理風格，這是因為不同的資金要求不同的投資目的和戰(zhàn)略，對風險的承受能力也不同。投資運作流程項目選擇和可行性核查 - 由于私募股權投資期限長、流動性低，投資者為了控制風險通常對投資對象提出以下要求：優(yōu)質(zhì)的管理，對不參與企業(yè)管理的金融投資者來說尤其重要。至少有2至3 年的經(jīng)營記錄、有巨大的潛在市場和潛在的成長性、并有令人信服的發(fā)展戰(zhàn)略計劃。投資者關心盈利的“增長”。高增長才有高回報，因此對企業(yè)的發(fā)展計劃特別關心。行業(yè)和企業(yè)規(guī)模（