深圳地產(chǎn)解析.ppt

1、BIRTHIDEA博思堂,1,BIRTHIDEA博思堂移花接木, 深圳地產(chǎn)解析 ,BIRTHIDEA博思堂,2,一、戰(zhàn)局：政府是幕后策動者,1、深圳地產(chǎn)的競爭局勢總是由政府決策的，政府的目標(biāo)在于賣地，賣地只有動新區(qū)才有土地，新區(qū)只 有成為熱點區(qū)域才能值錢，深圳地產(chǎn)的市場熱點也由此而產(chǎn)生； 97年 98年 99年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 * 歐風(fēng)一條街 * 福強路南中心區(qū) * 濱海大道南山片區(qū) * 新中心區(qū)核心 * 填海地濱海片區(qū) * 2.9平方公里地王 *龍華片區(qū) * 鹽田片區(qū) 解局：* 深圳政府目前核心發(fā)展點是完成深圳花園城市濱海高尚住宅區(qū)，國土局交易中心

2、近三年 的土地計劃是2002年動濱海片區(qū)（重點是70億的2.9平方公里地王）、2003年啟動深圳后 花園龍華片區(qū)、2004年發(fā)展旅游地產(chǎn)鹽田區(qū)；目前濱海片區(qū)仍是以深南路作為啟動點；,BIRTHIDEA博思堂,3,二、主角：7大地產(chǎn)諸侯鼎立,萬科地產(chǎn) 華僑城地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 天健地產(chǎn) * 萬科四季花城 * 普托菲諾鎮(zhèn) * 陽光帶海濱城 *天健世紀 * 萬科金域藍灣 * 招商海月二期 * 天然居 * 萬科金色家園 * 花園城 * 天健陽光華苑 * 萬科溫馨家園 * 雍華府 振業(yè)地產(chǎn)建設(shè)控股中海外 * 星海名城* 新新家園* 中海陽光棕櫚灘 * 翠海花園* 寶珠花園 * 中海深圳灣畔,BIRTHIDE

3、A博思堂,4,三、布局：6大兵團市場割據(jù),3 龍華兵團 *萬科四季花城 * 江南水鄉(xiāng) * 美麗家園 4 深南路兵團 2 香蜜湖兵團 1 中心區(qū)兵團 * 華僑城普托菲羅 * 水榭花都 * 黃埔雅苑 深南路 * 沙河世紀村二期 * 東?；▓@ * 嘉里頌雅居 * 中海深圳灣畔 * 新天國際 * 天健世紀 5 南山兵團 6 紅樹灣兵團 *西海灣 * 碧海云天 *星海名城 * 陽光帶海濱城 * 招商海月 * 翠堤灣 * 陽光棕櫚,BIRTHIDEA博思堂,5,四、競爭：不同優(yōu)勢的展現(xiàn),各兵團主力核心賣點 中心區(qū)兵團 香蜜湖兵團 龍華兵團 深南路兵團 南山兵團 濱海兵團 *中心區(qū)市政優(yōu)勢 * 環(huán)境優(yōu)勢 *

4、 規(guī)模優(yōu)勢 *交通優(yōu)勢 *價格優(yōu)勢 *位置方便 *中心區(qū)位置優(yōu)勢 *高尚社區(qū)優(yōu)勢 *價格優(yōu)勢 *地鐵優(yōu)勢*規(guī)模優(yōu)勢 * 海的環(huán)境 *地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢 *單體規(guī)劃優(yōu)秀 *環(huán)境優(yōu)勢 *指標(biāo)性概念,BIRTHIDEA博思堂,6,五、較量：2001最高水準(zhǔn),新世界豪園2期 華僑城普托菲羅鎮(zhèn) 信托水榭花都 都市內(nèi)的別墅 108萬平方米 熙園 深南路 世紀村二期 招商陽光帶海濱城 （和記黃埔）70億地王 京基碧海云天 萬科金域藍灣 泰然紅樹林花園 高爾夫景觀 海景住宅 2.9平方公里 海景住宅 3棟43層超高海景 紅樹林保護區(qū) 解局 1、幾乎深圳最優(yōu)秀的地產(chǎn)商都集中在該片區(qū)，萬科、華僑城、招商、信托、和記黃

5、埔，深圳第一 領(lǐng)導(dǎo)品牌陣營幾乎囊括； 2、幾乎深圳最優(yōu)秀的項目都集中在一起，108萬平米的普托菲羅鎮(zhèn)、43層超高住宅、環(huán)境最好的 直接臨湖豪宅、最大的2.9平方公里的地王，深圳絕對代表性項目全線出臺； 3、幾乎最優(yōu)秀的房子都在同一時點出手，2002年5月全面推出市場；,BIRTHIDEA博思堂,7,六、抗衡：3大頂尖項目的攻略,3大頂尖項目 優(yōu)勢 劣勢 水榭花都 * 最好的景觀：直面香蜜湖+38萬湖景公園 * 規(guī)模不足 * 最成熟的社區(qū)：地鐵、中心區(qū)西線、Walmar * 相對缺少濱海的大熱點 高爾夫、水上樂園、國賓館 * 最優(yōu)秀的規(guī)劃：1.4容積率+澳大利亞柏濤 華僑城普托菲羅 * 最大的規(guī)

6、模（目前）：108萬平米 * 容積率非常高 * 最成熟的社區(qū)：華僑城終極住宅區(qū) * 湖面景觀現(xiàn)場非常小 學(xué)校、OCT廣場、購物、休閑 * 世界花園高層直視，周邊環(huán)境非常差； 碧海云天 * 深圳未來的城市代表 * 環(huán)境無絕對； * 市級熱點 * 周邊生地； * 未來最好的周邊 解局：從3大頂尖級項目的優(yōu)劣勢來看，各有優(yōu)勢；,BIRTHIDEA博思堂,8,七、對策：瞄準(zhǔn)市場的攻擊點,各家的主攻點 2001年8月18日 2001年9月20日秋交會 2002年4月28日春交會 華僑城普托菲羅VIP計劃 開盤：華僑城普托菲羅 開盤：京基碧海云天 展示：萬科金域藍灣 招商陽光帶海濱城 招商陽光帶海濱城 萬

7、科金域藍灣展示 京基碧海云天 政府：濱海片區(qū)專館 政府：濱海片區(qū)集中展示 2.9平方公里地王拍賣 解局： * 濱海片區(qū)各家展示的時間基本相同，開盤的時間也基本相同，市場競爭非常慘烈； * 市場主力決戰(zhàn)點是在2002年5月；目前各家都在全力攻擊市場，華僑城普托菲羅4個連 續(xù)整版、京基碧海云天特區(qū)報跨整版等全部是超強勢攻擊，市場都是超強攻擊事態(tài)；,BIRTHIDEA博思堂,9,附1、中心區(qū)區(qū)域主力布局,2 香梅路 新洲路 天健天然居 宏浩花園 馨庭苑 萬科溫馨家園 俊景豪園 豪峰園 新天國際 熙園 萬科金色家園 黃埔雅苑 天健世紀 嘉里頌雅居 香榭里花園 振業(yè)翠海 景煜花園 水榭花都 聚豪園 東?；▓@二期 天健名苑 香逸名苑 壹世界