【策風(fēng)出品】太原MOMA時代117P.ppt

1、有長壽的花，恒溫恒濕系統(tǒng)增加了室內(nèi)的舒適度，同花的壽命比普通的房間長，更加鮮艷、青翠。 養(yǎng)顏、護(hù)膚、健康、恒濕恒溫保證了身體健康的除塵過濾加濕空氣凈化功能LOW-E玻璃和外遮陽系統(tǒng)能很好地屏蔽紫外線。 不開窗的新鮮住宅、獨(dú)特的新風(fēng)系統(tǒng)、不開窗也讓新鮮空氣流入。 不必?fù)?dān)心沙塵暴。 家私電影院，客廳大，且建筑隔音效果好，外遮光效果好。 夢想廚房，舒適廚房，先進(jìn)設(shè)計(jì)，明牌廚具，女主人社交舞臺。 清潔的廁所，懸掛式座便器安全新穎，廁所的干濕分離過濾地不會泄漏反味。 太原，準(zhǔn)備好了嗎？ MOMA來了，太原、太原、MOMA、時代、T I M E S、一、營銷背景、二、營銷定位、三、營銷戰(zhàn)略、四、營銷組織、

2、五、核心要點(diǎn)。 營銷課題營銷主張，營銷節(jié)奏控制推進(jìn)戰(zhàn)略營銷團(tuán)隊(duì)配置商業(yè)思考，銷售價格預(yù)期速度，一，營銷背景，MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評價太原市場研究本案核心問題，T I M E S，時代，MOMA，MOMA技術(shù)淺析，一， 營銷MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評價太原市場研究本案核心問題，T I M E S、時代、MOMA、MOMA產(chǎn)品評價、MOMA科技核心：現(xiàn)代運(yùn)營商以MOMA技術(shù)為核心，不斷提升和擴(kuò)展MOMA系列品牌。 以恒濕恒溫MOMA為代表的科技主題房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的高舒適性、微型能源住宅產(chǎn)品。 通過外墻維護(hù)系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、屋頂改良保溫系統(tǒng)等一系列系統(tǒng)，MOMA的建筑能耗僅為地區(qū)

3、節(jié)能住宅的三分之一。 外墻采用外保溫方式。 根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)施修訂標(biāo)準(zhǔn)(DBJ01-602-2004 )，采用外保溫方式的5層以上的建筑外壁傳熱系數(shù)為0.6W/m2K，萬國城MOMA的外壁傳熱系數(shù)為0.4W/m2K。 全置換式新風(fēng)系統(tǒng)將室內(nèi)濕度控制在人體舒適范圍內(nèi)。 全年不需要空調(diào)、暖氣，能耗少、舒適，最重要的是不污染環(huán)境，這是室內(nèi)環(huán)境工程和建筑物理的完美結(jié)合。 MOMA品牌形象： 2001年，企業(yè)成功開發(fā)了現(xiàn)代萬國城項(xiàng)目，2002年7月通過了亞太村國際生態(tài)住宅修訂計(jì)劃審查，2003年，現(xiàn)代運(yùn)營商成功開發(fā)了萬國城MOMA， 榮獲國內(nèi)外多項(xiàng)獎項(xiàng)的2003年1月現(xiàn)代都市家項(xiàng)目通過綠色生態(tài)住宅修訂

4、計(jì)劃審查的2004年4月，萬國城MOMA通過評價成為國家住宅和居住環(huán)境工程中心健康住宅項(xiàng)目的試點(diǎn)。 MOMA產(chǎn)品評價、MOMA開發(fā)企業(yè)業(yè)績： 2004年，POP MOMA項(xiàng)目開始，創(chuàng)造了驚人的銷售成績2005年收購萬樹別墅項(xiàng)目的外地戰(zhàn)略擴(kuò)張湖南項(xiàng)目萬國城MOMA、Dance MOMA經(jīng)營和開發(fā)現(xiàn)代運(yùn)營商成立代表項(xiàng)目：萬國城MOMA、萬國城POPMOMA、上第MOMA、萬樹MOMA、長沙萬國城MOMA。MOMA產(chǎn)品評價、專家評價：在房地產(chǎn)行業(yè)“春秋戰(zhàn)國”時期，MOMA (現(xiàn)代企業(yè))率先掛起了“科技房地產(chǎn)”旗幟。 業(yè)界不僅被稱為“中國節(jié)能建筑的領(lǐng)導(dǎo)者”，也被稱為科技房地產(chǎn)領(lǐng)域的蛟龍。 MOMA產(chǎn)品

5、評價、金網(wǎng)絡(luò)觀點(diǎn)：產(chǎn)品成熟：現(xiàn)代集團(tuán)近6年的研究、論證和深化，完善科技化程度高的系統(tǒng)：積累多個項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，豐富和完善MOMA系統(tǒng)的品牌價值：通過良好的市場檢驗(yàn)，形成良好的聲譽(yù)和品牌影響力。、MOMA產(chǎn)品評價、一、營銷背景、MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評價太原市場研究本案核心問題、T I M E S、時代、MOMA、太原市場研究：城市發(fā)展概況地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描，1 .太原市基本概況市區(qū)位于海拔800米的汾河河谷平原。 太行山雄居?xùn)|，呂梁山聳西，云中，舟二山擁北，晉中平原向南延伸，汾水從北向南縱貫。 太原是北溫帶大陸性氣候，冬天不冷，夏天不熱。 年平均降雨量456毫米，年平均氣溫9.5，年日

6、照時數(shù)平均2808小時，無霜期年平均202天。 太原市界總面積6988.7公里，其中市區(qū)面積1460公里，城市化水平約20.89%。 太原市轄迎澤、萬柏林、杏花嶺、尖草坪、晉源、小店6個行政區(qū)域，有清徐、陽曲、婁煩3個縣和古交市，2004年底全市總?cè)丝?41.38萬人，其中，城市人口238.8萬人，占全市總?cè)丝?0的農(nóng)村人口100 全市家庭的平均人口是3.7人。 2、太原市總體規(guī)劃布局2、太原市總體規(guī)劃布局、城市性質(zhì)太原作為山西省省會，歷史文化名城、以能源重化工為主的工業(yè)基地、華北西南部地區(qū)的重要中心城市發(fā)展目標(biāo)是以能源重化工為基礎(chǔ)的高新技術(shù)、大流通、 建設(shè)多功能開放型現(xiàn)代化城市的太原市中心區(qū)

7、用地布局整體堅(jiān)持“集團(tuán)式”布局原則，按自然河溝、城市干線道路和城市的不同功能劃分集團(tuán)，共劃分為12個部分。 各區(qū)劃圍繞城市核心區(qū)布局，市中心區(qū)形成以第三產(chǎn)業(yè)和生活為主，周邊以工業(yè)、居住、教育、倉庫為輔的城市空間布局形態(tài)。 將迎澤街確定為市中心的東西主軸線，發(fā)揮城市中心的作用，主要預(yù)定安排大型公共設(shè)施。 汾河已確定為城市綠化景觀軸線，兩岸建設(shè)為低密度、高綠地率的低層市級文化、娛樂、體育設(shè)施。 汾河十一條邊山支流的綠化與東西山綠林有機(jī)地相關(guān)，形成楔形綠化空間走廊，發(fā)揮呼吸通氣作用，改善城市環(huán)境質(zhì)量。 2、太原市總體規(guī)劃布局、太原都市圈范圍：太原市域全部、陽泉市域全部、晉中市榆次區(qū)(榆次區(qū)未來為太原

8、市行政管轄區(qū))、壽陽縣、太谷縣、平遙縣、祁縣、介休市、忻州市忻府區(qū)國土面積3.1萬平方公里、人口965.8萬、GDP945億元。 城市化目標(biāo)： 2020年75%； 太原城市圈結(jié)構(gòu)：一個核心，兩個圈層，指狀發(fā)展軸一個核心：太原市區(qū)和晉中市榆次區(qū)密集圈層：距核心城市和核心城市中心約50公里區(qū)域內(nèi)的城市，城市和區(qū)域松散的圓層：核心區(qū)域和密集的圓層以外的城市圈的范圍指狀發(fā)展軸：城市圈中東、南、西、 2 .太原市總體規(guī)劃布局；3 .太原市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；3 .太原市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；3 .太原市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；4 .總結(jié)太原市近5年來宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，經(jīng)濟(jì)保持高增長速度太原市場研究：城市發(fā)展概況房地

9、產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描、房地產(chǎn)發(fā)展特征、太原市場研究、太原市場研究、房地產(chǎn)發(fā)展特征、房地產(chǎn)發(fā)展特征、太原20012006年第三季度住宅投入情況、單位：億元、萬平方米、太原市場研究、房地產(chǎn)土地開發(fā)面積持續(xù)增加， 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面，商社交易量也在增加。人均建筑面積從95期末的19.99平方米大幅提高到15期末的23.16平方米，太原市商社的銷售平均價格逐年增加，在中部六省已經(jīng)排名第二需求：總體增長速度快，高端市場需求強(qiáng)的供應(yīng)：高端產(chǎn)品極為匱乏，普遍“高價低質(zhì)量”產(chǎn)品太原市房地產(chǎn)市場的“供應(yīng)”和“需求”都處于快速增長階段，供應(yīng)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)過?！焙汀?/p>

10、結(jié)構(gòu)不足”。 房地產(chǎn)發(fā)展缺乏非成熟化土地供給結(jié)構(gòu)經(jīng)營用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓比率高的城中村改造政策壓迫商社銷售市場的政府公務(wù)員福利項(xiàng)目沒有形成占據(jù)商社市場化高端市場的良好項(xiàng)目運(yùn)營環(huán)境，各方面交流支持不足嚴(yán)重的產(chǎn)品同體化越來越嚴(yán)重，基本居住功能太原市場研究表明，房地產(chǎn)發(fā)展不足的非體系化項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，5萬平方米以內(nèi)的項(xiàng)目占60%，5萬10萬的項(xiàng)目占30%，10萬平方米以上的項(xiàng)目占10%； 產(chǎn)品組合雜亂，形狀不同體化的社區(qū)戶型設(shè)置修訂理念落后，缺乏明確的設(shè)置修訂邏輯，立面缺乏質(zhì)量感和價值感，景觀園林設(shè)置修訂和實(shí)現(xiàn)水平低的房地產(chǎn)服務(wù)還停留在門衛(wèi)、清潔衛(wèi)生水平，套餐還沒有上調(diào)。 太原市場研究、房地產(chǎn)發(fā)展不足的非

11、品牌化是由全國品牌地產(chǎn)經(jīng)營者進(jìn)軍，而目前市場上品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目不足的本地也沒有形成獨(dú)立項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的品牌開發(fā)者，具有社會責(zé)任感， 沒有行業(yè)話語權(quán)的開發(fā)者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平低，服務(wù)和營銷意識相當(dāng)弱，沒有形成良好的項(xiàng)目運(yùn)營環(huán)境，市場各方面的交流支持不足嚴(yán)重，供求結(jié)構(gòu)矛盾加劇，開發(fā)者的一般形象差，市場評價低。 太原市場研究、太原市場研究：城市發(fā)展概況房地產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描、太原市場研究、房地產(chǎn)客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征太原房地產(chǎn)住宅市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈啞鈴型客戶群，兩大中間較小，與一般城市的“金字塔”模式不同。即高度富裕、低收入者基數(shù)龐大、中等收入家庭(家庭月收入300010000元)相對

12、不足的高端客群購買力強(qiáng)，但需求尚未滿足的太原市場研究、房地產(chǎn)客戶消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和消費(fèi)特征、太原市場研究、房地產(chǎn)客戶消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和消費(fèi)特征、太原市場研究、 房地產(chǎn)客戶消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求和消費(fèi)特征，太原市場研究，房地產(chǎn)客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)總結(jié)：在外國人購買的太原市商品住宅中，戶型面積為120平方米以上的97.7%； 外國人購房主要集中在平均價格4000元以上的高端項(xiàng)目中的外國人購房太原市商品住宅戶型結(jié)構(gòu)復(fù)式占35.2%； 太原市場研究：城市發(fā)展概況房地產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)客戶消費(fèi)高端項(xiàng)目掃描、太原市場研究、太原高端住宅市場掃描：高端住宅區(qū)的分布太原高端住宅市場的分布特征是以政府內(nèi)部居住地區(qū)為核

13、心， 推進(jìn)周邊地區(qū)定位和發(fā)展的高端住宅分布在四個版本：太原市場研究、太原市場研究、太原高級住宅市場掃描：價格和銷售速度高端住宅市場平均價格現(xiàn)狀： 4500元5600元其中個別項(xiàng)目銷售均為5600元，銷售速度慢， 很多月平均2000平方米的項(xiàng)目的平均售價在4700元左右，月平均售速在2800平方米左右，銷售額在4000平方米左右(上期市場的預(yù)熱期至少在半年左右)。 一、營銷背景、MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評價太原市場研究本項(xiàng)核心問題、T I M E S、時代、MOMA、本項(xiàng)核心問題、高級產(chǎn)品VS初期市場高成本VS低價環(huán)境成熟品牌VS顧客認(rèn)知、太原、MOMA。 二、營銷定位三、營銷策略四、營銷組

14、織五、核心要點(diǎn)、MOMA技術(shù)淺析MOMA產(chǎn)品評價太原市場研究本案核心問題、項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)有兩個思考本案的定位和客戶定位產(chǎn)品補(bǔ)充建議、營銷課題營銷主張、 營銷節(jié)奏控制推進(jìn)戰(zhàn)略包括營銷團(tuán)隊(duì)配置商業(yè)思考、售價期待速度二、營銷定位、項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)比較本案定位和顧客定位考慮產(chǎn)品補(bǔ)充建議、T I M E S、時代、MOMA、項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)比較、缺點(diǎn)和短處量：規(guī)模小訂劃：容積率高的立項(xiàng)：公建立項(xiàng)，40年產(chǎn)權(quán)(現(xiàn)在不到40年)產(chǎn)品：結(jié)構(gòu)單一，戶型大的位置：臨路，噪音成本：技術(shù)產(chǎn)品，成本比當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品高的市場：一次市場，需要檢驗(yàn)新產(chǎn)品的接受度。 項(xiàng)目優(yōu)劣比較，劣勢VS優(yōu)勢，優(yōu)勢區(qū)域：核心位置，成熟富裕區(qū)域，增值潛力大的交通：公

15、交系統(tǒng)完善，道路暢通，流動方便的產(chǎn)品：創(chuàng)新產(chǎn)品，市場領(lǐng)先環(huán)境：自然環(huán)境，人文環(huán)境都非常出色的套裝：周邊的高端套裝齊全教育齊全的標(biāo)志：象征性強(qiáng)、易于傳播、易于識別、身份證品牌：山西第一位品牌房地產(chǎn)開發(fā)商。項(xiàng)目優(yōu)劣的比較，二、營銷定位、項(xiàng)目優(yōu)劣的比較兩個思路本案的定位和客戶定位產(chǎn)品的補(bǔ)充提案的解讀，T I M E S，時代，MOMA，高端市場的發(fā)展預(yù)測，兩個思路，一，山西房地產(chǎn)的高端消費(fèi)力有很高的市場份額國內(nèi)一、二線品牌開發(fā)者晉升，目標(biāo)都是占領(lǐng)中高端市場，從2007年開始引起太原地產(chǎn)高端市場競爭結(jié)構(gòu)。 3、太原高端市場“高價無質(zhì)”也結(jié)束，目前高端市場產(chǎn)品面臨市場危機(jī)，高端市場發(fā)展預(yù)測，4、橫向空間發(fā)展有限：地區(qū)特征決定客戶群消費(fèi)量有限，因此，大規(guī)模高端產(chǎn)品供應(yīng)面臨一定危機(jī)品牌開發(fā)商占領(lǐng)高端市場的危機(jī)取決于占領(lǐng)時機(jī)5、縱向空間發(fā)展無限：“發(fā)展中部經(jīng)濟(jì)”、“山西主體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占據(jù)國內(nèi)話語權(quán)”等政策可以說明山西經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好。高端市場發(fā)展預(yù)測、濱河西路地區(qū)市場、兩種思維、城市名片身份標(biāo)簽、濱河西路地區(qū)市場、城市名片、1、城市坐標(biāo)：以汾河為中軸，形成太原最大的城市輝點(diǎn)，地位如上?！巴鉃?。 2、景觀優(yōu)勢：占太原市中心最大的水景資源，視野開闊，特別是包括汾橋到迎澤橋是整個城市的亮點(diǎn)3、體育健身：汾河公園太原最佳戶外體育健身場所4、環(huán)境調(diào)節(jié)：凈化空氣，增加濕度該區(qū)域是太