第九章-房地產(chǎn)投資規(guī)劃.ppt

1、第九章房地產(chǎn)投資規(guī)劃,黃祝華 主講,本章內(nèi)容,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識,房地產(chǎn)的基本含義 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資的方式 房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn),視頻：80后買房記：幸福在哪里,一、房地產(chǎn)的基本含義,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居?。黄涠谦@得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實(shí)中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。,房地產(chǎn),房屋建筑物,財產(chǎn)權(quán)利

2、,土地,房地產(chǎn)的類型,1、按照性質(zhì)分類 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 房改房 安居房 解圍房 2、按照取得的時間分類 期房 現(xiàn)房 3、按使用性質(zhì) 自住房 投資房（商鋪、車庫）,廣西經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 2009年2月17日,供應(yīng)對象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90的范圍內(nèi)合理確定 城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時符合下列條件： 1. 具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務(wù)工人員； 2. 家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)； 3. 無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)； 4.

3、單身家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。 住房面積控制在6080平方米 購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。 購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。,二、房地產(chǎn)投資的概念,房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)

4、營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。,三、房產(chǎn)投資的方式,四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn) 房產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，為投資盈利提供了廣闊的時間機(jī)會 房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定，具有較好的保值功能 房產(chǎn)具有不斷升值的潛力 缺點(diǎn) 流動性相對較差 投資金額比較大 風(fēng)險較高（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險）,五、房地產(chǎn)價格及影響因素,影響房地產(chǎn)價格的因素 1一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。 2地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。 3個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。,房地產(chǎn)價格的構(gòu)

5、成,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資規(guī)劃,房地產(chǎn)投資規(guī)劃的概念 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資規(guī)劃 房地產(chǎn)投資規(guī)劃流程 購房與租房決策 購房規(guī)劃,一、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念,包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資 居住規(guī)劃包括租房、購房、換房和房貸規(guī)劃 房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過出售賺取價差收入,二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃,如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時候不事先進(jìn)行規(guī)劃，可能會陷入以下困境： 1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。 2.對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實(shí)現(xiàn)。 3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就 4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強(qiáng)迫自己儲蓄 5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇

6、最佳的貸款組合。,案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn),香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機(jī)，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達(dá)24% ，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。 2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。 一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富

7、的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。,二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程,三、購房與租房決策,要考慮的因素,如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費(fèi)等使用成本），而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否會每年調(diào)整。 (2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。 (3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。 (4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房

8、屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。,視頻,買房好還是租房好 量力而行最好 （3：22） 年輕人買房租房的小賬本 租房買房哪個劃算（3：30）,四、購房規(guī)劃,衡量自己的負(fù)擔(dān)能力 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價 按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 學(xué)會計算購房的各種稅費(fèi) 如何選擇房子 投資自住房 投資寫字樓 投資商鋪 投資車庫,1. 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價,例如，李先生年收人為10萬元，預(yù)估收入成長率3，目前凈資產(chǎn)2萬元，儲蓄首期與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40，打算5年后買房，投資報酬率為10，貸款年限20年，利率以6計，可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目前房價為： 首期部分

9、：10406.11+21.611277(萬元) 貸款部分：101.159401147532(萬元) 可負(fù)擔(dān)房價：首期(27.7) +貸款(53.2) 809(萬元),2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,欲購買房屋總價房屋單價需求面積 需要支付的首期部分欲購買房屋總價 (1按揭貸款成數(shù)比串) 需支付的貸款部分欲購買房屋總價按揭貸款成效比率 每月攤還的貸款本息需要支付的貸款部分年金現(xiàn)值,購房的各種稅費(fèi),購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費(fèi)用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費(fèi)用以及各種相關(guān)稅費(fèi)。在我國，涉及購房交易的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有

10、權(quán)登記費(fèi)、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。,南寧2009年商品房均價5002元/,2009年新建商品房成交均價每平方米5001.93元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長21.91%。其中新建商品住房成交均價每平方米4656.02元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長22.03%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價每平方米10553.45元，同比增長17.36%；辦公樓成交均價每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均價為每平方米5791.63元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長35.07%，環(huán)比增長3.01%。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上述成交均價包

11、括了經(jīng)濟(jì)適用房的價格，如果單獨(dú)統(tǒng)計商品房的成交均價，可能成交均價每平方米已超過7000元。 有人算了一下，按照2009年南寧市城市居民人均可支配收入16530.58元的標(biāo)準(zhǔn)來算，既使不吃不喝，買一套60平方米的兩居室，按成交均價每平方米7000元計，總價要42萬元，需25.4年的時間才能支付所有房款。,西鄉(xiāng)塘區(qū)樓盤報價,南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)房價,振寧現(xiàn)代魯班,小高層 毛坯 魯班路4號 入住時間 2010-06-30 物業(yè)費(fèi) 1.3元/月 均價6300元/,背景：房貸七折時代結(jié)束,四銀行首套房貸優(yōu)惠取消 南寧部分銀行仍打7折 當(dāng)前，工行已向全國各分行下發(fā)通知，從4月1日開始取消首套房利率7折優(yōu)惠。對于

12、首次購房的客戶，首付2成，利率優(yōu)惠是8.5折，首付3成，利率優(yōu)惠是8折。二套房貸則執(zhí)行首付4成，利率優(yōu)惠8.5折的政策。此外，中行執(zhí)行的也是首套房貸首付2成，利率優(yōu)惠8.5折的政策，而二套房貸沒有利率優(yōu)惠。除了南寧工行、中行首套房貸取消7折利率優(yōu)惠外，農(nóng)行、建行、華夏銀行還有7折利率優(yōu)惠，但首付均必須是4成。,購房目標(biāo)：3室2廳2衛(wèi)1廚120.54 6300元/ ,總房款 759402 首付（30%） 227821 貸款 538531,根據(jù)2008.12.23后下限8.5折計算,貸款計算器,購房目標(biāo)：2室2廳1衛(wèi)1廚80.86 6300元/ ,總房款 509418 首付（20%） 101884

13、 貸款 407534,根據(jù)2008.12.23后下限8.5折計算,貸款計算器,購房目標(biāo)：1室2廳1衛(wèi)1廚51.19 6300元/ ,總房款 316197 首付（20%） 63239.4 貸款 252957.6,根據(jù)2008.12.23后下限8.5折計算,貸款計算器,換房規(guī)劃,階段性換房 換房的步驟 先買后賣 先賣后買 視頻：賣房的困惑,購新房的各種稅費(fèi),契稅 金額是房價的1.5%，一般情況下是在交易簽證時交一半，入住后拿房產(chǎn)證時交另一半 印花稅 金額為房價的0.05%，在交易簽證時交納 交易手續(xù)費(fèi) 一般是每平方米2.5元，也在交易簽證時交納 權(quán)屬登記費(fèi)100元到200元之間,第三節(jié) 個人住房消

14、費(fèi)貸款,個人住房消費(fèi)貸款種類 個人住房貸款的還貸方式,一、個人住房消費(fèi)貸款種類,住房公積金貸款 繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種貸款額度根據(jù)所購房屋不同適用不同的比例。 個人住房商業(yè)性貸款 是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。 個人住房組合貸款 是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。,二、個人住房貸款的計息方法,等額本金還款法 等額本息還款法 組合還款法,（一）等額本金還款法,就是把全部的貸款本金

15、平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少 其計算公式是： 每月還款金額=貸款本金貸款期數(shù)（按月計）+（貸款本金累計已歸還本金額）月利率,（二）等額本息還款法,每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。 計算公式是： 每月還款額貸款本金月利率（1月利率）還款月數(shù)（1月利率）還款月數(shù)1,貸款計算器,1. 兩種貸款的

16、利息計算方式,等額本息貸款 采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。,等額本金貸款 采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。,因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。,兩

17、種還款方式前5個月還款總和及本金與利息所占比重對照表,2.兩種貸款的每期還款特點(diǎn),等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同,等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同,雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點(diǎn)”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點(diǎn)”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。,等額本息還款法與等額本金還款法的比較,結(jié)論,兩種還款

18、方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點(diǎn)是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。,（三）組合還款法,首先

19、將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個階段的還款期限（等本），接著在每個階段里又按等額本息還款方式歸還（等額） 一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢。任意型是指在貸款期內(nèi)各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來收支情況，來制定還款計劃，通俗的講就是賺多的時候多還一點(diǎn)，賺少的時候少還一點(diǎn)。,三、節(jié)省貸款利息的方法,加速還款 額外還款 存抵貸,關(guān)鍵在于盡可能多的提前償還本金,（一）加速還款,縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)雙周加速還款 假設(shè)貸款30年50萬元，貸款年

20、利率為6.39%。 標(biāo)準(zhǔn)的月還款 (等額本息) 雙周加速還款 (等額本息）,貸款結(jié)果對比,（二）額外還款提前還貸,提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。 在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時間的基本方法，也是最有效的方法。,提前還貸計算器,第四節(jié) 個人支付能力評估,目標(biāo)和需求分析 個人投資動機(jī)分析 個人支付能力評估,一、目標(biāo)和需求分析,房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，這要通過數(shù)據(jù)收集合分析來明確。一般而言，個人對于房地產(chǎn)投資的需求取決于年

21、齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。在確定目標(biāo)和需求時，必須把握以下幾個原則： 首先是要分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產(chǎn)投資項目是可遇不可求的，我們會面臨對于各種因素的權(quán)衡和取舍，因此應(yīng)該分析哪些因素對于自己是最重要的，按重要性程度進(jìn)行排列，以便于在這些因素發(fā)生沖突的時候做出合理的選擇。 其次，要具有前瞻性。隨著個人的成長和際遇，收入、債務(wù)以及責(zé)任都會隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和需求時應(yīng)該將這些考慮進(jìn)去，以便能靈活的對待這些變化。,二、個人投資動機(jī)分析,自己居住,賺取租金,出售獲利,減免稅收,首要考慮的是居住質(zhì)量，可以選擇具有成熟的居住氛圍的社區(qū)

22、，如擁有便捷的交通，宜人的環(huán)境、配套的生活設(shè)施等。,首先要考慮的是方便出租，可以選擇流動人口大的小型住宅進(jìn)行投資，或者購買適宜出租給經(jīng)營者的沿街鋪面。,如果是為了獲取差價收入，則適合投資現(xiàn)時房價相對便宜，但未來規(guī)劃前景看好，有升值潛力的住宅或店面。,國家出臺相應(yīng)鼓勵政策，例如規(guī)定購房支出可以用來抵扣個人所得稅等，房地產(chǎn)投資無疑是個一舉兩得的投資方式。,三、個人支付能力評估,投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實(shí)際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計劃。 確定個人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時，不僅要看個人的凈資產(chǎn)，還要分析個人的固定收入、臨時收入、未來收入、個人支出和預(yù)計的未來支出。 如果個人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預(yù)期，最終確定用于購買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿足個人的房產(chǎn)投資需求，同時又不必為自己帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。,購房能力計算器,舉例,個人凈資產(chǎn)中可用于購買房產(chǎn)的金額為12萬元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投資支出1000元，預(yù)期未來收入保持平穩(wěn)，則其投資房地產(chǎn)的支付能力為10萬元首付款，月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大數(shù)額為8000-4000-1000300