2011.7.1瑞亨半山1號一期C區(qū)營銷報告.ppt

1、2011年6月25日惠州中原地產(chǎn)四部甲集團瑞恒半山一期丙區(qū)市場報告第一部分：市場背景、中央商務(wù)區(qū)別墅區(qū)高層及惠城區(qū)資源型物業(yè)市場現(xiàn)狀第二部分：一期丙區(qū)產(chǎn)品分析第三部分：項目丙區(qū)定位第四部分：產(chǎn)品推廣建議第五部分：營銷策略、報告框架第一部分：市場背景：惠城區(qū)中央商務(wù)區(qū)別墅高層及資源型物業(yè)市場現(xiàn)狀。2011年，中央商務(wù)區(qū)別墅和惠城區(qū)的資源型物業(yè)主要吸收了2010年銷售的住宅產(chǎn)品，沒有推出新的住宅產(chǎn)品。第二部分：一期c區(qū)產(chǎn)品分析，產(chǎn)品分析，2，53，54，55，項目指標，項目利用率高，基本保持在85%左右，SWTO分析，項目優(yōu)勢：1，1T2F純板式結(jié)構(gòu)；2.三樓以上視線通暢，可俯瞰中央商務(wù)區(qū)別墅圈、

2、惠伯河景觀綠化帶、東江美景，欣賞湖泊景觀(社區(qū)景觀)；3、使用率高達85%,公寓實用；4.享受江北中央商務(wù)區(qū)一站式國際套餐；5.40萬個純住宅區(qū)和半山地社區(qū)。w項目的缺點：1 .產(chǎn)品都是大型單位；2、朝東朝西；受西方太陽的影響；3.地域的概念還沒有建立很長一段時間，而且缺乏生活氛圍。市場機會：1 .中央商務(wù)區(qū)缺乏高層住宅?，F(xiàn)階段，惠城區(qū)沒有占用資源的高端住宅物業(yè)；2.江北中央商務(wù)區(qū)別墅區(qū)的概念日益成熟，并被消費者所接受。3.深圳等一線城市對購房和貸款的限制，將某些客戶帶到了惠州等鄰近城市。o市場威脅：1 .由于國家監(jiān)管政策的壓制，市場成交量大幅下降；2.在季華江山和保利山水城的早期銷售期間，江

3、北地區(qū)和博羅的客戶已經(jīng)被清理干凈；3.國家政策不明確，消費者有強烈的觀望情緒。營銷啟示：1。運用中央商務(wù)區(qū)別墅區(qū)概念，優(yōu)化區(qū)位優(yōu)勢，提升項目整體核心價值；2.在項目前期，基于中央商務(wù)區(qū)別墅的市場定位，擴大項目的影響力；3.利用項目資源價值塑造“城市第一居所”；4.創(chuàng)造房地產(chǎn)的“極端”特征，增加房地產(chǎn)的附加值；5.高端銷售集中在惠城區(qū)和博羅區(qū)的高端客戶。第三部分：丙區(qū)位置，深圳市博羅惠城區(qū)3、丙區(qū)位置，其他，二類區(qū)，一類區(qū)，三類客戶，四類客戶，客戶定位。根據(jù)以上獲得的市場調(diào)整結(jié)果和項目所在區(qū)域的特殊性，我們可以對瑞恒半山1號丙區(qū)高層住宅的基本客戶區(qū)域進行分析和總結(jié)。顧客描述了25-50歲受過良好

4、教育的社會“智力”階層?；莩菂^(qū)的客戶是新婚或有1-2個孩子的個人、事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員、高級白領(lǐng)、高層客戶描述、置業(yè)心態(tài)描述、熱愛地段和資源的高端物業(yè)、關(guān)注居住環(huán)境和生活場景、關(guān)注主要社區(qū)。顧客受過良好教育，時尚、成熟、克制、有品味。個人、公務(wù)員和公共機構(gòu)的雇員是我們的主要客戶群體。項目一期高層客戶導(dǎo)向的方向：1)立足惠州；2)利用第三市場拓展深圳客戶。通過對目標客戶的分析和對市場資源型物業(yè)的推廣，我們將詳細分析主要目標客戶的購買動機和我們所關(guān)注的房地產(chǎn)狀況：中央商務(wù)區(qū)的極端半山俯瞰江大廈，由此我們可以得出結(jié)論：瑞恒半山一號丙區(qū)的物業(yè)定位為：區(qū)位優(yōu)勢、物業(yè)品位。第四部分：產(chǎn)品推廣和促銷建議

5、；4.產(chǎn)品景觀推廣建議。從以上丙區(qū)產(chǎn)品景觀示意圖可以看出，丙區(qū)有3棟樓6個單元，其中53棟景觀最好，其次是54棟，55棟稍差。結(jié)合目前同類產(chǎn)品的市場情況，建議在建設(shè)階段在丙區(qū)進行促銷；考慮到整體銷售價格策略，有必要創(chuàng)造一個市場氛圍，以最大化項目的價值，并促進第一批產(chǎn)品的銷售和銷售；因此，綜合考慮，項目銷售順序為：54棟、53棟、55棟，前54棟、后53棟、后55棟。第五部分：營銷策略，營銷策略，5，營銷階段，形象塑造期從2011年7月中旬到7月底，2011年8月1日?？蛻艏写鎯ζ?，2011年高層次廣告投放到街道和沃爾瑪展廳，8月28日公開銷售信息，推廣推廣策略、營銷目標和營銷技巧，不斷提升市

6、場形象，提升項目知名度。中層的高端客戶是高端住宅社區(qū)，而中央商務(wù)區(qū)的高端人群銷售良好。，內(nèi)部團隊培訓(xùn)、開展外部表彰活動、工作重點、媒體見面會、高端經(jīng)濟論壇新產(chǎn)品發(fā)布講座(別墅業(yè)主、別墅和平房對客戶感興趣)、表彰和開展活動、開設(shè)樣板房、提高團隊戰(zhàn)斗力、培訓(xùn)活動、表彰現(xiàn)場活動合作、項目第一批高水平單位掛牌銷售、籌備開業(yè)工作、團隊培訓(xùn)和項目合作等，樣板房裝修至12層后。 1-4層外架基本脫落，外墻展示樣板房的通道包裝和綠化到位，樣板房展示區(qū)對外開放。 配合電梯、場地清理等。推廣策略，策略1:設(shè)立展覽場地拓寬客戶渠道，策略2:整合現(xiàn)有媒體，多渠道拓寬渠道，策略3:通過活動貫穿項目C區(qū)高水平的宣傳展覽場

7、地。成立沃爾瑪展廳的背景：由于是高端物業(yè)，在項目前期，惠州別墅的推廣只做了報紙、短信和戶外廣告。因此，建議該項目在市區(qū)沃爾瑪設(shè)立一個室外展廳；目的：利用其強大的人流，使項目提前與市民接觸，拉近項目與市民的距離，為項目的啟動積累真誠的客戶；時間：7月10日進駐。，選定主要媒體，主要節(jié)點南方都市報惠州版惠州日報醒目的戰(zhàn)略合作(預(yù)定在選定的時間，至少每周三或周四后的進度場一次)主要節(jié)點惠州日報全頁A3或封底上演惠州日報軟文交付主要節(jié)點東江時報全頁今天的媒體封面已放在展廳入口以來的關(guān)鍵節(jié)點，報紙廣告，網(wǎng)絡(luò)， 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)惠州站主頁自登陸以來已進行了3個月的戰(zhàn)略采購(投入10天，停止10天進行戰(zhàn)略交

8、付)。 搜房惠州站主頁自進入網(wǎng)站3個月以來已經(jīng)進行了戰(zhàn)略采購(投入10天，停止10天進行戰(zhàn)略交付，補充信息網(wǎng)絡(luò))。方博士惠州版主頁自進入網(wǎng)站以來，已進行了3個月的戰(zhàn)略采購，以協(xié)助媒體和渠道拓展。放置康帝酒店、金華悅酒店、凱悅酒店、凱賓斯基酒店的廣告和宣傳資料，爭取在大堂放置易拉寶惠州其他四星級酒店的廣告和宣傳資料，在大堂放置易拉寶港輝和彩虹購物中心上空的廣告和宣傳資料，放置超級牛排、康帝自助餐等菜板的廣告，在雙子座等寫字樓的大堂放置宣傳資料，以達到覆蓋的目的。地點：半山一號俱樂部；參會人員：瑞恒領(lǐng)導(dǎo)、別墅業(yè)主、前期注冊的高層客戶、別墅意向客戶；費用：30萬元。在高級別推廣之前，預(yù)定位將由“標桿”來塑造。2.高級產(chǎn)品新聞發(fā)布會將于7月31日舉行；地點：康迪酒店；參會人員：瑞恒領(lǐng)導(dǎo)、別墅業(yè)主、前期注冊的高層客戶、別墅意向客戶；費用：8萬元。高層樣板房開放時間：8月13日；地點：半山一號俱樂部；參會人員：瑞恒領(lǐng)導(dǎo)、別墅業(yè)主、前期注冊的高層客戶、別墅意向客戶；費用：5萬元；這項活動貫穿于項目的宣傳過程。8月28日，舉行了高層開幕式?；I集資金的目