物業(yè)管理法律制度課件.ppt

1、【核心能力培養(yǎng)】能使學(xué)生從實(shí)體和程序上靈活處理物業(yè) 服務(wù)的綜合性物業(yè)糾紛。 【具體教學(xué)目的】能熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律責(zé)任； 掌握物業(yè)管理糾紛的處理原則和方法。 【教學(xué)重點(diǎn)】運(yùn)用法律知識(shí)處理物業(yè)管理糾紛。 【教學(xué)難點(diǎn)】靈活處理物業(yè)管理糾紛。,第九章 物業(yè)管理法律責(zé)任、糾紛的處理 及綜合案例分析,一、糾紛的起因 二、糾紛的處理 三、民事侵權(quán)案例分析 四、物業(yè)綜合案例分析,第九章 物業(yè)管理法律責(zé)任綜合案例分析及糾紛的處理,一、糾紛的起因 1、起因于合同的糾紛 2、起因于侵權(quán)的糾紛 3、起因于行政的糾紛 行政責(zé)任 4、刑事糾紛 刑事責(zé)任,民事責(zé)任,第九章 物業(yè)管理法律責(zé)任、糾紛的處理 及綜合案例分析,二

2、、糾紛的處理： 1、協(xié)商 2、調(diào)解（民間、行政、司法調(diào)解） 3、行政裁決和行政復(fù)議 4、仲裁 5、訴訟 要注重調(diào)解；在重視證據(jù)和舉證責(zé)任,三、物業(yè)管理民事侵權(quán)案例,【案例一】：,1998年12月13日下午，某工業(yè)區(qū)405棟發(fā)生了一起嚴(yán)重的電梯傷人事故。那天在四樓開(kāi)公司的事主崔家兩兄弟因?yàn)檫M(jìn)貨需要使用電梯，但因電梯的樓層顯示裝置壞了，無(wú)法判明電梯位置，兩個(gè)人只好在各樓層找，找到五樓，走在前面的崔弟看見(jiàn)電梯門(mén)開(kāi)著，里面黑洞洞的，于是便地腳邁了進(jìn)去，墜入電梯井死亡。 事發(fā)后，物業(yè)管理公司檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)五樓的電梯門(mén)鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)稈推開(kāi)電梯廳門(mén)，因用力過(guò)猛失去重心

3、從而導(dǎo)致事故的發(fā)生，而事主方面則宣稱(chēng)，他們從今年上半年開(kāi)始在那里開(kāi)公司，迄今為止沒(méi)收到過(guò)一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用方面的文件或通知。出事時(shí)他并不知道電梯停在哪里，怎么可能無(wú)緣無(wú)枚地去五樓搞壞電梯門(mén)呢？雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。,【案例一提示】：,民法通則第126條：建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。 電梯屬于建筑物必須的附屬設(shè)施。 物業(yè)公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任原則的特殊侵權(quán)責(zé)任。,【案例二】：,某大廈一次突然停電，電梯停在中間樓層，困在電梯里的業(yè)主焦急萬(wàn)分，聞?dòng)嵠饋?lái)維修的電梯工，找開(kāi)另外一層的電梯

4、外門(mén)，此時(shí)，一女業(yè)主來(lái)往里探望，突然滑進(jìn)了電梯井。 提示：施工人的責(zé)任。,【案例三】：,在風(fēng)雨天氣中，李太在住宅樓下的大堂滑倒摔傷。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、精神損失等要求。,【案例四】：,2000年9月5日清晨，深圳市某物業(yè)管理公司清潔工袁某在赤灣西坑3棟6層樓打掃衛(wèi)生時(shí)，見(jiàn)一廢棄的桌板便從陽(yáng)臺(tái)處扔了下去，擊中正在樓下玩耍的男童張某額頭。張當(dāng)場(chǎng)倒地，經(jīng)搶救無(wú)效死亡。 雇主責(zé)任。雇工在受雇期間從事 雇傭活動(dòng)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)由雇主承擔(dān)民事責(zé)任。如果雇工在從事雇傭活動(dòng)中由于過(guò)錯(cuò)造成他人人身?yè)p害的，雇主承擔(dān)民事責(zé)任后有權(quán)向該雇工追償。,【案例五】：,一棟高層樓宇剛剛

5、竣工，某物業(yè)公司派出保安等相關(guān)人員進(jìn)行前期介入和接管驗(yàn)收。為防止意外事故發(fā)生，公司將電梯的鑰匙交由保安部長(zhǎng)直接掌管。屬下的保安員周某在工作期間接到女友的傳呼，得知已在樓下等候。周某為迅速與女友見(jiàn)面，向保安部長(zhǎng)借用電梯使用。部長(zhǎng)當(dāng)即把鑰匙交給周某，周某把鑰匙插進(jìn)最近的一扇電梯門(mén)的匙孔，門(mén)隨之振動(dòng)了一下，周某誤認(rèn)為就是開(kāi)這扇電梯門(mén)的，強(qiáng)行用手將門(mén)拉開(kāi)，未看清電梯是否停在該樓層一腳踏入，從23層墜落身亡。,【案例六】：,某住宅小區(qū)，西側(cè)規(guī)劃為一商場(chǎng)，靠商場(chǎng)附近一幢住宅樓一層的三戶(hù)業(yè)主在購(gòu)置房屋時(shí)即與物業(yè)建設(shè)單位口頭達(dá)成協(xié)議，將西向房屋外墻拆除作門(mén)店使用。該三戶(hù)業(yè)主入住后，分別向小區(qū)管理處提出裝文告牌

6、。由于該小區(qū)房屋銷(xiāo)售情況不好，入住戶(hù)不多，管理處為了小區(qū)以后的規(guī)范管理，要求三戶(hù)業(yè)主管理處的廣告牌統(tǒng)一制作，并與業(yè)主一起確定了廣告牌位置及面積。三戶(hù)業(yè)主嚴(yán)格按小區(qū)管理處的要求裝好了廣告牌。三個(gè)月后，某單位一次購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)住房50套，分配給職工居住。部分住房發(fā)現(xiàn)，一層的廣告牌剛好在自己的窗下，堆滿(mǎn)了樓上扔下的垃圾，而且下雨天，噪音嚴(yán)重影響休息。為此，上述住戶(hù)要求管理處拆除廣告牌。,（一）推定過(guò)錯(cuò)責(zé)任,1建筑物所有人的責(zé)任。 2施工人的責(zé)任。,（二）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,1產(chǎn)品瑕疵責(zé)任。 我國(guó)民法通則第122條規(guī)定產(chǎn)品制造者、銷(xiāo)售者因質(zhì)量不合格而致人損害的，應(yīng)負(fù)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 我國(guó)的產(chǎn)品瑕疵責(zé)任有如下特點(diǎn)：

7、第一，產(chǎn)品瑕疵責(zé)任是由法律直接規(guī)定的責(zé)任，是一種特殊侵權(quán)責(zé)任，當(dāng)事人無(wú)權(quán)協(xié)商： 第二，產(chǎn)品制造者、銷(xiāo)售者對(duì)產(chǎn)品瑕疵造成的損害負(fù)連帶責(zé)任。如果產(chǎn)品瑕疵屬于產(chǎn)品運(yùn)輸者，倉(cāng)儲(chǔ)者的責(zé)任，由產(chǎn)品制造者，銷(xiāo)售者追償， 第三，受害者即是因產(chǎn)品瑕疵而遭受人身 或財(cái)產(chǎn)損害的消費(fèi)者。,（二）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,2，危險(xiǎn)業(yè)務(wù)責(zé)任。 我國(guó)民法通則第123條明確規(guī)定了從事對(duì)周?chē)h(huán)境有高度危險(xiǎn)作業(yè)的民事責(zé)任。該條規(guī)定的民事責(zé)任有以下特點(diǎn)： 第一高度危險(xiǎn)作業(yè)包括有高空，高壓，易燃，易爆，劇毒，放射性、高速運(yùn)輸工具七種情形。在法律無(wú)特別規(guī)定的情況下，其他事故損害不適用這一規(guī)定， 第二高度危險(xiǎn)作業(yè)在現(xiàn)有技術(shù)水平的條件下，雖然以極為慎重

8、態(tài)度經(jīng)營(yíng)管理，仍然可能對(duì)他人造成損害，行為人即使無(wú)過(guò)錯(cuò)也要承擔(dān)賠償責(zé)任， 第三高度危險(xiǎn)作業(yè)造成的特殊損害是受害人難以警惕和無(wú)法預(yù)防的。因此受害人有權(quán)請(qǐng)求賠償，但是由受害人故意造成的損害，則構(gòu)成免責(zé)事由，行為人不負(fù)責(zé)賠償。,3環(huán)境損害責(zé)任 我國(guó)民法通則第124條規(guī)定，“違反國(guó)家保護(hù)環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任?！敝潞φ叩拿袷仑?zé)任不得以其主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)而免除 但根據(jù)海洋環(huán)境保護(hù)法、水污染防治法等法規(guī)的規(guī)定，環(huán)境損害的發(fā)生系由(1)戰(zhàn)爭(zhēng)行為，(2)不可抗拒的自然災(zāi)害、(3)第三人的故意和過(guò)失等造成的，致害者的行為與環(huán)境損害之間不存在因果關(guān)系，可以免予承擔(dān)賠償責(zé)任。,

9、（二）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,4飼養(yǎng)動(dòng)物致人損害的責(zé)任。 我國(guó)民法通則第127條規(guī)定?！帮曫B(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！边@即是一種無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 如果損害系由受害人的過(guò)錯(cuò)造成的，動(dòng)物飼養(yǎng)入或者管理人不承擔(dān)民事責(zé)任，由于第三人的過(guò)錯(cuò)造成的，應(yīng)由第三人承擔(dān)民事責(zé)任。,（二）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,5無(wú)行為能力人，限制行為能力人致人損害的責(zé)任。 我國(guó)民法通則第133條規(guī)定無(wú)行為能力人，限制行為能力人致人損害的，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。但同時(shí)又規(guī)定減輕情節(jié)，即“監(jiān)護(hù)人盡了監(jiān)護(hù)責(zé)任的，可以適當(dāng)減輕他的民事責(zé)任?！?（二）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,我國(guó)民法通則第123條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，可以

10、根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任?！?（三）公平責(zé)任,補(bǔ)：雇主責(zé)任,雇工在受雇期間從事雇傭活動(dòng)造成他人損害的責(zé)任承擔(dān)。 雇工在受雇期間從事雇傭活動(dòng)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)由雇主承擔(dān)民事責(zé)任。如果雇工在從事雇傭活動(dòng)中由于過(guò)錯(cuò)造成他人人身?yè)p害的，雇主承擔(dān)民事責(zé)任后有權(quán)向該雇工追償。 義務(wù)幫工中，因意外事故或幫工人的過(guò)失造成他人損害，或者幫工人本人受到損害的，由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？ 義務(wù)幫工中，因意外事故或幫工人的過(guò)失造成他人損害，或者幫工人本人受到損害的，被幫工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。如果損害是由被幫工人的過(guò)錯(cuò)造成的，則應(yīng)當(dāng)由被幫工人承擔(dān)全部民事責(zé)任。,在工作期間和工作場(chǎng)所內(nèi),因工作原因受到事故傷害. 在

11、工作期間和工作場(chǎng)所內(nèi),從事與工作有關(guān)的預(yù)備性或收尾性工作受到事故傷害的. 在工作期間和工作場(chǎng)所內(nèi),因履行工作職責(zé)受到暴力等意外傷害的. 患職業(yè)病的. 因工作外出期間,由于工作原因,受到傷害或發(fā)生事故下落不明的. 在上下班途中,受到機(jī)動(dòng)車(chē)事故傷害的. 法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷的其他情形。,（一）在工作時(shí)間和工作崗位，突發(fā)疾病死亡或者在小時(shí)之內(nèi)經(jīng)搶救無(wú)效死亡的； （二）在搶險(xiǎn)救災(zāi)等維護(hù)國(guó)家利益、公共利益活動(dòng)中受到傷害的； （三）職工原在軍隊(duì)服役，因戰(zhàn)、因公負(fù)傷致殘，已取得革命傷殘軍人證，到用人單位后舊傷復(fù)發(fā)的。,四、物業(yè)綜合案例分析,【案例一】： 某市海灣區(qū)一住宅小區(qū)內(nèi)有一幢樓名叫某樓，該樓共

12、有30戶(hù)業(yè)主。其中一頂層業(yè)主張某因經(jīng)營(yíng)需要在該樓屋面長(zhǎng)期堆放物品，造成該樓屋面滲雨，落水管道堵塞，致使其他頂層業(yè)主屋內(nèi)滲水，天棚及部分墻面面層裝飾污損、剝落。某日大雨過(guò)后，因滲水使某業(yè)主電器短路被燒毀。眾業(yè)主要求張某對(duì)滲水屋面進(jìn)行修理，疏通落水管道，并對(duì)屋內(nèi)被毀面層裝飾及被 毀電器予以賠償。張某則以屋面屬大家共有、人人都可以使用不由，拒絕修繕和賠償。經(jīng)房屋質(zhì)量管理部門(mén)鑒定，該樓屋面滲雨，確屬?gòu)埬吃谖菝骈L(zhǎng)期堆放重物，造成屋面產(chǎn)生裂縫和落水管道堵塞所致，于是，眾業(yè)主將張某告到人民法院，請(qǐng)求法院保護(hù)合法權(quán)益。 法案如何處理？,【案例二】：方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清

13、潔衛(wèi)生,公共場(chǎng)地每天清掃,無(wú)亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時(shí)值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護(hù)良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20%提高到26%,園林綠化維護(hù)良好,增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所,開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng),因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出:物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕.請(qǐng)問(wèn):方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理 你有什么建議？,【案例三】：為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上，設(shè)置了一座大型的燈

14、光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理公司與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理公司設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。,問(wèn)：(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？ (2) 物業(yè)管理公司設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？,【案例四】：上海某一住宅小區(qū)的綠地上有一兩棵桂花樹(shù)，每年九、十月份，醉人的芳香四處飄溢。但去年秋天，丹桂滿(mǎn)枝的景象卻突然間消失了。住房們到處打聽(tīng)綠地上那兩棵樹(shù)怎么不見(jiàn)了。經(jīng)調(diào)查得知：桂花樹(shù)已被物業(yè)管理單位私下遷移了。此舉引發(fā)了眾怒，小區(qū)的居民紛紛指責(zé)和執(zhí)迷不悟管理單位破壞公共設(shè)施，毀壞綠化。面

15、對(duì)居民的指責(zé)，物業(yè)管理單位以重新設(shè)計(jì)小區(qū)園林、調(diào)整綠化結(jié)構(gòu)為由，拒不遷回桂樹(shù)。 試問(wèn)物業(yè)管理公司有權(quán)改變小區(qū)內(nèi)的園林、綠化設(shè)計(jì)嗎？為什么？,【案例五】： 2000年9月的一天早上，某物業(yè)管理公司清潔工袁某在某住宅區(qū)3棟6樓打掃衛(wèi)生時(shí)，見(jiàn)垃圾桶旁有一廢棄的重達(dá)7.35公斤的方型木板（長(zhǎng)、寬77厘米，厚2厘米），因貪圖方便就將該木板從6樓陽(yáng)臺(tái)扔往樓下，恰巧擊中正在樓下玩耍的僅14個(gè)月大的男童張某。張當(dāng)場(chǎng)倒地，后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。試問(wèn)： (1) 本案可以依法追究哪些法律責(zé)任？由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？法律依據(jù)是什么？ (2) 物業(yè)管理公司依法應(yīng)該承擔(dān)哪些法律責(zé)任？,【案例六】：王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)

16、上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱(chēng)今日臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，讓市民做好防臺(tái)風(fēng)準(zhǔn)備。王軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理公司的巡邏保安員見(jiàn)狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。見(jiàn)到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓王軍家掉下來(lái)的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過(guò)這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱(chēng)花盆不是他的，即使是他的，也是臺(tái)風(fēng)刮下來(lái)的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)

17、管理公司告上法庭。試問(wèn)： (1) 本案可以依法應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ (2) 臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3) 物業(yè)管理公司依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？,【案例七】：深圳某小區(qū)紅線(xiàn)范圍內(nèi)，小區(qū)圍墻外，原發(fā)展商建設(shè)了裝飾性路燈，路燈的燈罩是玻璃、球狀，通過(guò)底部的拖架和螺釘、墊片進(jìn)行固定。一天大學(xué)生A從路燈下經(jīng)過(guò)，燈罩破碎墜落至A臉部受傷送醫(yī)院治療，經(jīng)過(guò)鑒定構(gòu)成十級(jí)傷殘。A起訴至法院，請(qǐng)求賠償醫(yī)藥費(fèi)、傷殘補(bǔ)助費(fèi)、精神賠償費(fèi)等合計(jì)人民幣30萬(wàn)元。,【案例八】：某小區(qū)管理處因維修房屋需要，將一堆沙子臨時(shí)堆放在道路邊，當(dāng)天夜晚，業(yè)主趙老太路經(jīng)該處不小心被沙子滑倒致傷。若趙老太

18、起訴到法院，管理處是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，為什么？,【案例九】：一天清晨，某車(chē)主找到某物業(yè)管理公司大廈停車(chē)場(chǎng)，稱(chēng)其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入口處的一輛紅色跑車(chē)不見(jiàn)了。停車(chē)場(chǎng)的值班人員查閱了車(chē)輛登記本，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該車(chē)前一天在停車(chē)場(chǎng)停放的任何記錄，于是就讓車(chē)主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后，物業(yè)管理公司接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)公司的起訴書(shū)副本，稱(chēng)保險(xiǎn)公司已經(jīng)將紅色跑車(chē)?yán)碣r給了車(chē)主獲得了代位索賠權(quán)，車(chē)主在車(chē)輛丟失前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一年的停車(chē)場(chǎng)停放管理費(fèi)，車(chē)主與停車(chē)場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)車(chē)輛丟失的賠償責(zé)任。試問(wèn)： (1) 物業(yè)管理公司應(yīng)車(chē)輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎？法律依據(jù)是什么？ (2)

19、依據(jù)中華人民共 和國(guó)合同法的規(guī)定， 如何具備保管合同關(guān)系？,【案例十】：一天，某物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶(hù)家門(mén)口，值勤保安聽(tīng)到住戶(hù)家中有響動(dòng)的人聲，但卻敲不開(kāi)門(mén)，于是值勤保安就用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶(hù)家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。后來(lái)業(yè)主就向該物業(yè)管理公司提出了要求賠償?shù)囊?。試?wèn)： (1) 接到住戶(hù)家中報(bào)警信號(hào)后，物業(yè)管理公司是否可以破門(mén)而入？ (2) 在什么情況下，物業(yè)管理公司可以破門(mén)而入？,【案例十一】：婦女因

20、與丈夫爭(zhēng)吵賭氣,將自家陽(yáng)臺(tái)上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個(gè)小女孩,被追究法律責(zé)任. 問(wèn): 1.該婦女應(yīng)承擔(dān)哪幾種法律責(zé)任 2.受害人家屬能否向責(zé)任人或其法定代理人要求民事賠償 法律依據(jù)是什么,【案例十二】：李先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買(mǎi)時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中.但李先生稱(chēng)入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn).而發(fā)展商則稱(chēng)物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn). 談?wù)勀愕目捶?。,【案例十三】：河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人

21、民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.談?wù)勀銓?duì)此事的看法.,【案例十四】：業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí),因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個(gè)多月,花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元.李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi),誤工費(fèi)和精神損失費(fèi).請(qǐng)問(wèn)此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任 談?wù)勀愕目捶?,【案例十五】：某業(yè)主投訴:我買(mǎi)的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來(lái).因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問(wèn)題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門(mén)窗歪斜.找物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門(mén)窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此

22、,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理 請(qǐng)你回答該業(yè)主提出的問(wèn)題并提出你的處理意見(jiàn).,【案例十六】：大廈入伙時(shí),由于個(gè)別業(yè)主對(duì)業(yè)主公約中的部分條款有意見(jiàn),并以他們沒(méi)有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司的做法有何不妥 你會(huì)如何處理,【案例十七】：先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi).請(qǐng)問(wèn):物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.,【案例十八】：大廈管理員小朱在客戶(hù)下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門(mén)未關(guān),叫了幾次里

23、面也沒(méi)回應(yīng).于是他馬上走進(jìn)A公司查看有無(wú)財(cái)物失竊.請(qǐng)問(wèn):小朱的做法有無(wú)不妥 你有什么建議,【案例十九】：先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒(méi)有代其保管物品.剛到該公司的幾位實(shí)習(xí)生有不同看法:小李認(rèn)為管理員做得對(duì),因?yàn)樵摯髲B管理委托合同沒(méi)有代客保管物品的規(guī)定;小陳認(rèn)為管理員做得不對(duì),因?yàn)樗`反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒(méi)有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請(qǐng)問(wèn):你有什么看法,【案例二十】：某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車(chē)輛保管站,要求業(yè)主把車(chē)輛停放在保管站內(nèi).除自行車(chē)免費(fèi)保管外,物業(yè)公司每月向摩托車(chē),汽車(chē)的車(chē)主收繳一定的費(fèi)用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停

24、亂放雖然不好,但保管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛的保管費(fèi).請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛收取管理費(fèi)是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性,【案例二十一】：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開(kāi)發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會(huì),故由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開(kāi)發(fā)商接到居民投訴,指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時(shí),環(huán)境綠化無(wú)人管.開(kāi)發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問(wèn)題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無(wú)任何明顯改善.于是開(kāi)發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,起訴到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.1.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效 為什么 2.開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除合同 為什么 ？,【案例二十二