2014房地產(chǎn)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)防范入賬票據(jù)審核及納稅籌劃技巧ppt課件.ppt

1、1,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)全程各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)防范入賬票據(jù)審核及納稅籌劃技巧,許明信,2,第一節(jié) 公司設(shè)立與規(guī)劃環(huán)節(jié),一設(shè)立房地產(chǎn)公司股東身份與稅負(fù)差異 二股東抽逃出資的稅收風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避 三公司組織形式差異與稅收待遇 四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增、減資 五公司籌建階段賬務(wù)處理與所得稅申報(bào) 六立項(xiàng)與分期、規(guī)劃戶(hù)型設(shè)計(jì)與土增清算,3,第二節(jié) 土地征用環(huán)節(jié),一取得土地使用權(quán)的不同方式及稅負(fù)比較 1.變更開(kāi)發(fā)主體 2.收購(gòu)股權(quán)方式 二規(guī)劃紅線外支出的稅務(wù)處理 1.無(wú)償代建市政設(shè)施的處理 2.BT抵出讓金/配套費(fèi)的處理 三土地出讓金返還的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 四承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收,案例:某舊城改造改造項(xiàng)目,圖示分解理論,銷(xiāo)售安置房,支

2、付補(bǔ)償費(fèi),第二件事 買(mǎi)地,第一件事 賣(mài)房,4,5,合并前 合并后,股東B,股東B,股東A,股東A,被合并 企業(yè)B,合并 企業(yè)A,合并企業(yè) A+B,6,重組前 重組后,股東乙 20%,股東甲 80%,被分立企業(yè) A+B,被分立企業(yè) A,分立企業(yè) B,股東乙 20%,股東甲 80%,7,第三節(jié) 設(shè)計(jì)與前期工程,一設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)取得什么類(lèi)型票據(jù) 二前期工程票據(jù) 三、預(yù)算與稅負(fù)測(cè)算 四融資業(yè)務(wù)中的稅收處理 五成本對(duì)象確定與開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容 稅后500，轉(zhuǎn)化含稅： 500*（1+6%）/（1-6%*12%）,8,9,企業(yè)集團(tuán)融資處理,統(tǒng)借統(tǒng)還示意圖,金融機(jī)構(gòu),集團(tuán)公司 (核心企業(yè)）,子公司1,子公司2,子公司

3、3,借款付息,分撥貸款,收息,統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議,10,委托中介銀行貸款,中介金融機(jī)構(gòu),關(guān)聯(lián)方A (資金提供方),關(guān)聯(lián)方B,關(guān)聯(lián)方C,關(guān)聯(lián)方D,委托貸款協(xié)議,借款付息,借款方,11,第四節(jié) 項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié),一施工建設(shè)階段合同與票據(jù)結(jié)算 1、銷(xiāo)售方同時(shí)負(fù)責(zé)安裝 混合銷(xiāo)售 2、工程大包合同與甲定 3、清包工合同與甲供,12,甲方甩項(xiàng)工程（供貨方施工）,大包,銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物同時(shí) 提供建筑業(yè)勞務(wù),商貿(mào)公司外購(gòu)貨物 同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù),建筑公司外購(gòu)貨物 同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù),分別納稅,增值稅,營(yíng)業(yè)稅,13,供貨并安裝,是否為自產(chǎn)貨物,是,否,自產(chǎn)貨物 增值稅,勞務(wù) 營(yíng)業(yè)稅,建筑業(yè) 營(yíng)業(yè)稅,商業(yè) 增值稅,要分別注明 否則

4、核定,一般混合,特殊 混合,14,甲方供料（供貨方不施工）,甲供,合同內(nèi)甲供（甲定）大包,清包工裝飾,清包工設(shè)備安裝,營(yíng)業(yè)稅,裝飾材料不征營(yíng)業(yè)稅,設(shè)備不征營(yíng)業(yè)稅,清包工建筑,建筑材料征營(yíng)業(yè)稅,15,甲方采購(gòu),合同價(jià)是否含甲方采購(gòu),是,甲定 施工方 全額 工程票,否,設(shè)備,材料,裝飾工程,裝飾以外 其它工程,不征營(yíng)業(yè)稅,甲供材料征稅,大包,16,甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別,甲供,材料購(gòu)銷(xiāo)合同,清包工工程合同,銷(xiāo)售附帶安裝,甩項(xiàng),甲供乙安,注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供,17,建 設(shè) 方 采 購(gòu),判斷 是否 設(shè)備,判斷 是否 自產(chǎn) 自銷(xiāo),非設(shè)備的 材料,設(shè)備,非自產(chǎn)自銷(xiāo),自產(chǎn)自銷(xiāo),裝飾工程,其它建筑

5、業(yè),商貿(mào)企業(yè),建筑企業(yè),兩票結(jié)算,18,建筑行業(yè)材料（設(shè)備）稅收政策對(duì)比表,19,二.稅務(wù)機(jī)關(guān)如何查處虛開(kāi),1、預(yù)算 VS 決算結(jié)算 VS 開(kāi)發(fā)成本 2、本地定額單位成本 VS 周邊單位成本 VS 本盤(pán)單位成本 3、大額發(fā)票檢查-異地發(fā)票 4、外調(diào)-造價(jià)管理站 5、資金流向（未付/回流/方向不符）,20,21,三票據(jù)審核管理與風(fēng)險(xiǎn)防范 1、合法有效憑證 2、票據(jù)審核管理 3、發(fā)票丟失如何處理 四、房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)合法憑證類(lèi)型 五取得假票如何處罰，企業(yè)如何應(yīng)對(duì),22,第五節(jié) 預(yù)售環(huán)節(jié),一預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算 二、預(yù)售階段納稅要求及年度匯算清繳 三代收款項(xiàng) 四轉(zhuǎn)讓車(chē)位/車(chē)庫(kù)如何確認(rèn)收入 五售樓處、樣

6、板間 六違約金專(zhuān)題 七、促銷(xiāo)方式中的稅收風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避,23,1、房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金 （1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金 甲企業(yè)同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售一批工程材料1000萬(wàn)元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應(yīng)向甲支付未付貨款每天0.05%的滯納金。乙企業(yè)在推遲60天后向甲方付款，另支付滯納金1000萬(wàn)*60* 0.05% =30萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （2）合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 丙企業(yè)同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款500萬(wàn)元（含稅），約定三個(gè)月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。丙最終

7、四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的5%作為賠償金。請(qǐng)問(wèn)：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？,24,（3）合同解除，一方支付違約金 丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款200萬(wàn)元（含稅），約定一個(gè)月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無(wú)法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議，同時(shí)支付乙企業(yè)20萬(wàn)元作為違約金。請(qǐng)問(wèn)：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？,25,2、房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金 （1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來(lái)了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對(duì)乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額200萬(wàn)元。

8、請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （2）合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來(lái)了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對(duì)甲方進(jìn)行賠償，數(shù)額100萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？,26,（3）合同解除，一方支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開(kāi)工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？,27,3、房地產(chǎn)企業(yè)同購(gòu)房業(yè)主之間的違約金 （1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署

9、商品房銷(xiāo)售合同，約定2011年5月30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成9月30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金3000元。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （2）合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時(shí)付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金）15萬(wàn)元，雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？,28,（3）合同解除，一方支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷(xiāo)售協(xié)議，丁繳納2萬(wàn)元定金，約定一周內(nèi)付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒(méi)收作為違約金。請(qǐng)問(wèn)雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？,29,違約金涉稅處理

10、關(guān)鍵點(diǎn) 1、是否價(jià)外費(fèi)用？ 判斷點(diǎn)：售貨方（勞務(wù)提供方）向收貨方（接受勞務(wù)方）收?。ㄍN(xiāo)售貨物或提供勞務(wù)相關(guān)）。 處理：做為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)額，跟隨主稅種交稅。 2、反方向違約金不是價(jià)外費(fèi)用，則區(qū)分情況，看合同是否繼續(xù)履行？若繼續(xù)履行，則： （1）收貨方向售貨方收取，不交增值稅 （2）接受勞務(wù)方向提供勞務(wù)方收取，不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，不交營(yíng)業(yè)稅。 3、若合同不再履行，為解約違約金，不繳納流轉(zhuǎn)稅。,30,第六節(jié) 項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié),一完工條件及重要性 二、現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)計(jì)核算處理 三收入與計(jì)稅成本的結(jié)轉(zhuǎn) 四完工后續(xù)支出對(duì)稅收的影響 五租賃與自持物業(yè) 六完工年度企業(yè)所得稅匯繳 七、土地使用稅納稅義務(wù)的減除時(shí)

11、間,31,后 續(xù) 支 出,配套設(shè)施,日常維修 保養(yǎng)支出,前期已發(fā)生 后期取得發(fā)票,已預(yù)提過(guò),未預(yù)提過(guò),直接當(dāng)期扣除,視為后續(xù)支出 不得追溯,如已預(yù)提，差額 視為后續(xù)支出,預(yù)提與實(shí)際發(fā)生 二次調(diào)整,二次調(diào)整,二次調(diào)整,預(yù)提與發(fā)票 差額二次調(diào)整,地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理,32,成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用,已完工成本對(duì)象,未完工成本對(duì)象,開(kāi)發(fā)成本,已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 銷(xiāo)售成本,未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,完工后續(xù)支出在清算土地增值稅時(shí)不予確認(rèn)扣除,33,第七節(jié) 土地增值稅清算環(huán)節(jié),一、清算對(duì)象與清算條件 二、增值額與扣除項(xiàng)目中的疑難問(wèn)題 三、清算收入中的疑難問(wèn)題 四、土地增值稅的優(yōu)惠政策 五、開(kāi)發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路,34,開(kāi)發(fā)連體樓如何清算 1、是否可以按售價(jià)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目 2、是否可以按層高系數(shù)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目 3、可否合并為非普通住宅清算 4、同期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品共同成本的轉(zhuǎn)移調(diào)整 5、直接成本單獨(dú)歸集,35,取得一次性收入的納稅問(wèn)題,1.年終獎(jiǎng)分次發(fā)放不一定節(jié)稅