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文檔簡介

1、淮南上品印象四期營銷推廣提案,金玉堂(安徽區(qū)) 二0一三年一月三十日,本報告著重解決以下三點內容,1、營銷策略 2、推廣策略 3、產品建議,第一篇章,Chapter 1,四期整體營銷策略,合理有序的推售策略,是提升去化速度與溢價能力的關鍵。,目 標,根據(jù)2013年1月5日四期提報內容,上品印象四期整體銷售目標 超越6億元!,推售回顧,推售原則,1、先商業(yè)、再住宅、后公寓,博取高價 2、商業(yè)分批推,保證熱銷,逐步提價 3、明線推商業(yè)、公寓,暗線推住宅,第一波推售首批商業(yè),推售時間:2014年1月 推售面積:局部一層臨街1501,二層7182.5 預計售價:一層均價1.8萬元/,一層均價1.2萬元

2、/ 銷售金額:1.13億元 推售條件:新銷售中心投入使用、工程達到預售條件、主力商家簽約進駐,第二波推售高層住宅,推售時間:2014年3月 推售面積:18770 預計售價:均價4800元/ 銷售金額:0.9億元 推售條件:取得預售證,第三波推售二批商業(yè),推售時間:2014年5月 推售面積:局部一層6155、三層6749 、四層3300 預計售價:一層均價1.8萬元/、三層均價0.85萬元/ 、四層均價0.65萬元/ 銷售金額:1.75億元 推售條件:商家進駐達到60%以上,第四波推售產權式酒店,推售時間:2014年10月 推售面積:10000 預計售價:均價6500元/ 銷售金額:0.65億元

3、 推售條件:酒店簽約進駐,第五波推售毛坯公寓+精裝公寓,推售時間:2014年12月 推售面積:14836毛坯公寓+10000精裝公寓 預計售價:毛坯公寓均價5500元/,精裝公寓均價6500元/ 銷售金額:1.47億元 推售條件:取得預售證,在工程進度及推廣到位的情況下: 2013年主要工作:招商 2014年主要工作:銷售 預期銷售周期1年半,2014年1月首批銷售,2015年6月前清盤,小 結,第二篇章,Chapter 2,四期整體推廣策略,依次發(fā)射五大推廣沖擊波,實現(xiàn)銷售名利雙收,四期整盤推廣五波核心策略,第一波 舊貌換新顏,第二波 一鋪定天下,第三波 無聲勝有聲,第四波 投資最強音,第五

4、波 做足青春范,首期商業(yè),住宅,產權式酒店,公寓,前期形象,第一波:舊貌換新顏 核心攻擊點 全新形象出街新售樓部啟用四期開工炒作,公寓 V派公寓,上品印象4期,住宅 MIN公館,商業(yè) 邦德街,先建立四期綜合體形象,再次喚醒市場對本案關注,然后分物業(yè)形象依次出街,2013年5月 新售樓部啟用,2013年9月 四期開工典禮,2014年8月 公寓推廣啟動,商業(yè)形象出街,公寓形象出街,四期綜合體形象出街,四期全新形象出街,商業(yè)形象定位,形象上突顯地段價值、稀缺性、綜合體物業(yè),城市副中心餐飲休閑中心,2013年5月四期形象出街,全新形象正式發(fā)布,商業(yè)形象定位,上品邦德街 源自英國的時尚餐飲文化街區(qū),20

5、13年9月商業(yè)形象出街,正式啟動商業(yè)蓄客,事件啟動之新售樓部啟用,時間:2013年5月中上旬。 目的:重新喚起市場對上品印象的高度關注,為四期宣傳預熱。 活動執(zhí)行:營銷中心開放舉行氣勢宏大的儀式,活動規(guī)格要高,另外邀請淮南主流媒體當天全部到場,并以媒體發(fā)布會的形式進行四期首次宣傳預熱。,主題:上品印象新營銷中心絢麗開放暨四期媒體發(fā)布會,事件高潮之四期開工典禮,活動目的:項目高調亮相,引發(fā)市場關注 活動時間:2013年9月中上旬 活動內容: 1、邀請政府領導、老客戶和主流媒體參加開工盛典; 2、配合淮南各主流媒體進行項目品牌炒作傳播; 3、網(wǎng)上跟蹤報道,對項目進行持續(xù)炒作。,主題:上品印象4期開

6、工奠基盛典,新售樓部布局建議,沙發(fā)卡座區(qū),沙發(fā)洽談區(qū),整體沙盤,戶模,主接待臺,新售樓部要滿足銷售接待洽談及售樓部辦公使用功能。 辦公區(qū)空間劃分:會議室、財務室、銷售經理室、更衣室、VIP室。 售樓部布局考慮了從沙盤講解到戶型解說、再到入座洽談等銷售動線。 建議做一個四期整體沙盤,另外商業(yè)街及住宅、公寓均要做空間模型。,商鋪模型,水吧區(qū),門前廣場,沙發(fā)卡座區(qū)域,辦公區(qū)域,兒童娛樂區(qū),新售樓部外立面包裝原則,售樓部外觀要達到視覺上的沖擊力、時尚感、昭示性。 以絢麗多彩、現(xiàn)代時尚為主基調,體現(xiàn)本案所處中心地段及綜合體物業(yè)的屬性。 外立面以鋼架玻璃幕墻為主材料,搭配顏色各異的色彩,打造時尚動感形象。

7、,時尚絢麗 + 昭示大氣,新售樓部外立面包裝建議,將新售樓部的外立面玻璃幕墻進行改造,打造炫麗多彩、時尚現(xiàn)代的視覺鑒賞中心,新售樓部外立面包裝建議,新售樓部門前廣場,門前廣場設置精神堡壘、休閑座椅、移動花缽,人物雕塑,售樓部門前廣場,售樓部內部背景墻建議,時尚簡約的主背景墻,給到客戶進入售樓部內部的第一震撼,簡約 時尚 大氣,售樓部內裝建議風格,(方案一),空間靈感自由釋放,讓空間“飄動”起來,活力感更強,售樓部內裝建議風格,(方案二),第二波:一鋪定天下 攻擊點:1、炒概念 2、炒鋪王 3、炒商家,招商說明會,活動目的:炒作商業(yè)概念、展示主力店招商成果,增強投資客及商家進駐信心 活動時間:2

8、013年11月中上旬 活動地點:星級酒店 活動內容: 1、聯(lián)合政府、商家速引爆市場,形成全城新聞轟動; 2、邀請意向客戶和主流媒體參加招商說明會,引爆投資; 3、借力打力,商鋪首期VIP卡震撼發(fā)售; 4、配合淮南各主流媒體進行項目價值升級炒作傳播;,活動主題 上品邦德街招商說明會暨商鋪VIP發(fā)放,鋪王拍賣暨首批商鋪開盤,活動目的:商業(yè)高調開盤落定商鋪意向客戶,鋪王拍賣拉升四期整盤價值 活動時間:2014年1月(農歷年前) 活動地點:銷售中心或酒店(待定),活動主題:鋪王駕臨,眾鋪平身,活動內容: 1、邀請投資客參加鋪王拍賣,轟動全城; 2、商業(yè)首期開倉放鋪,旗開得勝; 2、配合淮南各主流媒體持

9、續(xù)炒作項目;,商業(yè)價值高峰論壇暨商家簽約儀式,活動目的:為商鋪加推造勢,進一步提升客戶購買信心 活動時間:2014年4月 活動地點:銷售中心或酒店(待定) 活動內容: 1、主力店及次主力店簽約儀式,給客戶信心 2、縱論商鋪投資,釋放商鋪投資價值,引導客戶投資 3、配合淮南各主流媒體進行項目整體價值持續(xù)炒作傳播,活動主題 邦德街商業(yè)價值高峰論壇暨商家簽約儀式,第三波:無聲勝有聲 攻擊點: 1、老客戶深挖 2、行銷拓客 3、暖場活動,鑒于本案住宅體量較小,且銷售壓力相對較低,因此住宅營銷策略以線下為主,線上只做配合,即可實現(xiàn)住宅持續(xù)穩(wěn)定的去化。,老客戶挖掘,活動主題: 新春業(yè)主感恩季老帶新送金條

10、活動目的:促進住宅老帶新成交 活動時間:2014年3-4月 活動內容:老業(yè)主上門領取精美禮品+業(yè)主答謝會并釋放老帶新信息+規(guī)定時間內老帶新成交最多的客戶,獲得金條獎勵。,行銷拓客,海量派單:海報全城海量派發(fā),集中地毯式掃街 集中巡展:商圈、社區(qū)、企業(yè)巡展 精準拓客:專業(yè)市場掃街,精準鎖定客群 競案攔截:主要競爭對手售樓部門口戶外、派單、桁架客戶攔截 行銷保障:金玉堂組建行銷特別足,招募小蜜蜂主動“出訪”拉客上門,社區(qū)巡展,商超巡展,海量派單,以“行銷+座銷”的營銷模式,主動走出去拉客上門,暖場活動,暖場活動一:喜迎新年,民俗賀歲 暖場活動二:植樹節(jié),樹木認領 暖場活動三:3.8節(jié)砸金蛋贏大獎

11、暖場活動四:插花DIY培訓暨現(xiàn)場評比 .,住宅強銷期內,做足暖場活動,保證現(xiàn)場人氣,第四波:投資最強音 攻擊點: 1、強化產權酒店投資價值 2、媒體短平快強勢出擊,投資賣點強化,產權酒店 低首付零月供15年輕松再賺一套房 莫泰進駐專業(yè)運營回報無憂增值無限,媒 體 短 平 快 強 攻 知 曉 度 一 夜 傾 城,戶外:集中投放,強勢出擊 短信:全城覆蓋,強勢引爆 電視:節(jié)點強攻,橫掃視野 報廣:節(jié)點強攻,快速引爆 網(wǎng)絡:軟硬兼施,主流覆蓋 派單:海量派發(fā),全城矚目,短時間內強勢推廣酒店式公寓價值,讓淮南投資客注意力快速集中過來,成功實現(xiàn)殲滅戰(zhàn)。,第五波:做足青春范 攻擊點:1、渠道創(chuàng)新 2、V青

12、年評選活動造勢,渠道創(chuàng)新,網(wǎng)絡水軍 淮房網(wǎng)、新地產等網(wǎng)站合作,推出版主軍?;顒?,通過組織版主體驗本案及并給予利益(如小禮品、聚餐等),于項目節(jié)點強勢發(fā)帖給予支持。 微博營銷 新興的網(wǎng)絡營銷手段,在全國在合肥不乏在微博營銷中嘗到甜頭的項目(萬科、華潤),預計此渠道在淮南將逐漸主流化。 QQ群 目標客戶的行業(yè)QQ群的潛入滲透,傳播項目信息或引出項目相關話題,購房交流群,汽車車主群等。 線上線下聯(lián)動 項目的實體活動,充分運用網(wǎng)絡預熱與跟蹤。網(wǎng)上報名、踩樓活動、秒殺活動、網(wǎng)絡評選、網(wǎng)上征集等。,轉發(fā)+活動+獎品,目前地產微博營銷的主要方式。,公寓推廣除大眾媒體外,做足論壇+QQ群+微博等新興媒體,病毒

13、一:中高檔餐飲、酒店、會所的雜志閱覽架廣告 覆蓋淮南市區(qū)主要中高檔餐飲、酒店、會所,每天有很多準客戶會光臨這些餐飲娛樂場所。,病毒二:聯(lián)合百大、商之都發(fā)行購物卡 全線覆蓋政府、事業(yè)單位、大型企業(yè)等,實現(xiàn)客戶聯(lián)動及形象提升。,病毒四:電影貼片及ktv包廂開機屏廣告 全線覆蓋城市年輕群體。,病毒五:淮南各銀行合作 信用卡客戶資源共享,聯(lián)合講座活動,病毒三:寫字樓框架廣告 主要針對市中心商務圈的主要寫字樓,點對點的針對性年輕上班族營銷。,相關行業(yè)資源利用,實現(xiàn)病毒式傳染擴散,渠道創(chuàng)新,活動時間:2014年8-9月 活動目的:配合公寓推廣蓄客制造話題,吸引全城年輕人群目光,短時間內快速引爆公寓關注度

14、活動內容:登陸網(wǎng)站進行注冊,上傳照片,發(fā)布個人置業(yè)夢想。即可拉人投票,憑投票數(shù)量贏得獎品:一等獎:一輛價值6-7萬的汽車十年使用權/二等獎:IPAD/三等獎:數(shù)碼相機 活動陣地:現(xiàn)場售樓部+網(wǎng)絡專題活動頁面,活動主題:尋找淮南V青年,品牌汽車開回家,尋找淮南V青年,上品印象,第三篇章,Chapter 3,產品優(yōu)化建議,對商業(yè)布局、戶型設計做合理優(yōu)化,提升物業(yè)價值,促進銷售。,商業(yè)優(yōu)化建議,增加垂直交通,強化此區(qū)域商業(yè)價值,增加垂直交通,強化此區(qū)域商業(yè)價值,增加垂直交通,強化此區(qū)域商業(yè)價值,建議外部挑廊或者內部內退連廊,強化2層以上商業(yè)價值,給餐飲娛樂預留排煙排污管道,便于銷售和后期經營使用,修改后,住宅產品優(yōu)化建議,1、原產品線配置為124三房配102兩房,產

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