房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理6.ppt

1、1.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型。 2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)不確定分析的主要方法包括盈虧平衡分析、敏感性分析； 3.了解風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概念，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組合策略，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。,本章學(xué)習(xí)要求,第6章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型與特點(diǎn),一、住宅 （一）按產(chǎn)品類型劃分 1、居住建筑的類型 （1）別墅（Villa） 是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供修養(yǎng)的住所。,獨(dú)立別墅：即獨(dú)門獨(dú)院，私密性極強(qiáng)的單體別墅，這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。,聯(lián)排別墅：有天有地，有自己的院子和

2、車庫。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。,雙拼別墅：它是聯(lián)排隊(duì)別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。,具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺(tái)；良好的不可替代的自然環(huán)境；每戶有入戶花園或陽臺(tái)花園。,疊加別墅：有點(diǎn)象復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。,空中別墅：空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。 一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)

3、的大型復(fù)式住宅。,2、獨(dú)立住宅（Detached dwelling） 不與其他建筑相連，有獨(dú)立院子的住宅。13層 3、聯(lián)排住宅（Attached dwelling） 低層住宅單元拼聯(lián)成3戶以上。 4、城鎮(zhèn)住宅（Town house）,當(dāng)城市的發(fā)展突出商務(wù)功能，相對(duì)弱化人們的居住需求時(shí)，一部分人不堪忍受鋼筋水泥堆砌的高樓霸占陽光、綠地，不堪忍受喧鬧的車流和人流污染空氣，無法忍受整齊劃一的樓宇、戶型壓制個(gè)性，而選擇逃離都市，遷往能令身心休憩的鄉(xiāng)村郊野。同時(shí)市政道路向郊外拓展也給郊居化提供了可能，這時(shí)Townhouse的低密度住宅順勢(shì)而生，那一年應(yīng)該是2000年。 Townhouse起源于英國倫敦，

4、其作為全新的產(chǎn)品類型，顧名思義既有Town的支持，又有House的低密度品質(zhì)，事實(shí)上現(xiàn)在京城的Townhouse已經(jīng)偏離了起源概念，目前市場出現(xiàn)有雙拼（兩棟相連）、疊拼、聯(lián)排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。,1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0.6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)

5、系。 6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 8、價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬至180萬元之間為好。 9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 10、文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。,5、公寓（Apartment） 供出租或短期居住，分：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓 6、普通住宅 多層：2-6層 高層：10層以上 小高層：7-11層,外廊式住宅-外廊,內(nèi)廊式住宅-內(nèi)廊,.內(nèi)天井式住宅：借助內(nèi)天井解決部分房間的直接采光通風(fēng)問題的住宅，內(nèi)天

6、井的井壁實(shí)際是內(nèi)向的外墻。利用天井解決采光、通風(fēng)問題，并能加大建筑的進(jìn)深，節(jié)約用地。天井可以設(shè)置在單元的中間，也可以設(shè)置在單元與單元之間或?qū)⑻炀當(dāng)U大成院。一般把小于3乘3米的天井稱為小天井，小天井可解決1-2戶次要房間的采光通風(fēng)問題；而大于3乘3米的天井稱作大天井，它可以解決多戶次要房間的采光和通風(fēng)問題。,塔式住宅：是由一個(gè)單元獨(dú)立修建的，具有與多層獨(dú)立單元式住宅相似的優(yōu)點(diǎn)。但由于設(shè)置了電梯，服務(wù)戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟(jì)性。南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風(fēng)問題；北方則更強(qiáng)調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。,內(nèi)天井式住宅,塔式住宅,躍層 躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有

7、內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。,復(fù)式 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下,（二）按住宅的布置 1）周邊式,2）行列式,3）混合式,4）散點(diǎn)式 將多層點(diǎn)式(墩式)住宅或高層點(diǎn)式(塔式)住宅，圍繞住宅組團(tuán)的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。,5）自由式 在基本滿足功能要求的前提下，綜合地形、地貌，周圍條件，按“規(guī)律中有變化，變化中有規(guī)律”的原則布置住宅，以追求更加豐富的住宅組團(tuán)空間。,一、住宅 2、住宅開發(fā)的特點(diǎn) 1）市場潛力大

8、 2）開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 3）多元化的市場需求 4）對(duì)開發(fā)商投資能力要求較低,二、寫字樓與零售商業(yè)物 1、寫字樓及其分類 用于商務(wù)、辦公的建筑物。 按功能分 單純性寫字樓：基本上只有辦公一種功能 商住型寫字樓：既能提供辦公又能提供宿舍的寫字樓 綜合性寫字樓：即以辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類 甲級(jí)寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良；建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)；有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修與保安服務(wù)。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類 甲級(jí)寫字樓

9、硬件方面：外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式； 軟件方面：物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。如中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 1、寫字樓及其分類 乙級(jí)寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，由自然磨損存在，收益能力難抵御新落成的同類建筑。 丙級(jí)寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求

10、，因租金較低，尚可保持一個(gè)合理的出租率。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點(diǎn)、輻射區(qū)域分： 區(qū)域購物中心 建面10萬平方米以上，服務(wù)半徑200公里,由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多。,20萬平方米的建筑面積（相當(dāng)于武廣、世貿(mào)、武商之和）,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點(diǎn)、輻射區(qū)域分： 市級(jí)購物中心：310萬平米，服務(wù)30萬人口，年?duì)I業(yè)額在5億元以上，一家或數(shù)家大型百貨公司 地區(qū)購物商場：13萬平米，1030萬人口，15億元，中型百貨商店和超市。 居住區(qū)商場：30001

11、0000平米，15萬人，3000萬1億元。日用百貨商店和超級(jí)市場為主。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點(diǎn)、輻射區(qū)域分： 鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下，服務(wù)1萬人口以下，年?duì)I業(yè)額在3000萬元以上。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。 特色商店：通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營方式構(gòu)成自己的特色。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 從經(jīng)營方式分 以純百貨零售為主的商場 如亞貿(mào)、魯廣等。 以購物中心形式出現(xiàn)的大型綜合賣場 如武漢廣場等。 以大型超市為主的 如中

12、百倉儲(chǔ)、中商平價(jià)、家樂福、麥德龍等。 以出租室內(nèi)高檔商鋪為代表的 如萬達(dá)商業(yè)廣場。 以其他零售（或批發(fā)、零售兼營）為代表 如武漢電腦城。,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特點(diǎn) 寫字樓 要求開發(fā)商具備長期投資能力 把握寫字樓設(shè)計(jì)發(fā)展潮流和趨勢(shì) 要高度重視寫字樓的選址,二、寫字樓與零售商業(yè)物業(yè) 2、零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn) 零售物業(yè) 認(rèn)真分析商業(yè)輻射區(qū)域 具備長期大規(guī)模投資的能力 先租后建、只租不售 對(duì)物業(yè)管理水平的要求高 需要與交通設(shè)施聯(lián)合開發(fā) 要努力實(shí)現(xiàn)商場收益風(fēng)險(xiǎn)管理社會(huì)化 與其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)：寫字樓、住宅、酒店的聯(lián)合開發(fā),三、其他類型 1、旅游度假村 按所處的地域劃分：海

13、濱型、湖泊型、山地型、鄉(xiāng)村型、城市型 按功能劃分：康體型、娛樂型、會(huì)議型 旅游度假村與酒店的差別： （1）服務(wù)對(duì)象不同：酒店主要是商務(wù)和觀光客人，度假村是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議人員。 （2）地理位置不同：酒店在市中心 （3）服務(wù)內(nèi)容不同：酒店以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂為輔。度假村恰好相反。 （4）建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同：酒店追求氣派，度假村追求田園風(fēng)格,2、工業(yè)項(xiàng)目 工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等 3、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 是指政府委托市土地儲(chǔ)備中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地統(tǒng)一

14、組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，是對(duì)特定宗地實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)行為的一次性工作。經(jīng)過實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)和相關(guān)資源的投入，宗地狀態(tài)從收購儲(chǔ)備的初始狀態(tài)轉(zhuǎn)化為可供建設(shè)的熟地。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,一、房地產(chǎn)投資的類型 直接投資 開發(fā)投資 置業(yè)投資 間接投資,是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地 開發(fā)投資。,其對(duì)象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨（市場上的存量房地產(chǎn)）。目的一方面可以使自身居住或經(jīng)營；另一方面可作為投資。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,一、房地產(chǎn)投資

15、的類型 直接投資 間接投資 投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為： 住房抵押貸款證券 房地產(chǎn)債券、股票 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）：是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,二、房地產(chǎn)投資的利弊 1、房地產(chǎn)投資之利 相對(duì)較高的收益水平：大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股份收益率為20% 能夠獲得稅收方面的好處 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 能抵消通貨膨脹的影響 能提高投資者的資信等級(jí),第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,二、房地產(chǎn)投資的利弊 2、房地產(chǎn)投資之弊 變現(xiàn)性差 投資數(shù)額巨大 投資回收期較長 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,三、房地產(chǎn)投資的

16、風(fēng)險(xiǎn) 主要體現(xiàn)在： 投入資金的安全性 期望收益的可靠性 投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 資產(chǎn)管理的復(fù)雜性,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 分為： 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：不易判斷和控制 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資方向與時(shí)機(jī)的選擇,四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響 1、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 2、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力選擇投資方向 3、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī),第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇,一、位置的含義 l

17、ocation、location、location “地段論”、“地頭經(jīng)” 狹義：指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 廣義：除了地理位置外，往往還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇,二、影響房地產(chǎn)開發(fā)場地選擇的要素分析 1、區(qū)位分析 需要綜合考慮特定的國家、地區(qū)或城市的政府政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長率、增長方式、就業(yè)狀況以及家庭收入、發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)市場價(jià)格水平的可能影響。 2、場地分析 3、開發(fā)潛力分析 4、獲取場地開發(fā)權(quán)的方式 5、影響場地選擇的因素匯總,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇,三、不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置的特殊要

18、求 1、居住項(xiàng)目 市政公用和公建配套設(shè)施完備程度 公共交通便捷程度 環(huán)境因素 居民人口與收入,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇,三、不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置的特殊要求 2、寫字樓項(xiàng)目 與其他的商業(yè)設(shè)施接近的程度 周圍土地利用情況和環(huán)境 易接近性,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇,三、不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置的特殊要求 3、零售商業(yè)項(xiàng)目 公共和私人交通方式的便利程度 與大型商業(yè)零售項(xiàng)目規(guī)模匹配的區(qū)域購買能力 競爭性零售商業(yè)項(xiàng)目的影響 4、工業(yè)項(xiàng)目,第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位,一、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn) 1、功能的含義 按性質(zhì)分：使用功能、美學(xué)功能 按重要程度分：基本功能、輔助功能,第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定

19、位,一、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn) 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn) 產(chǎn)品功能住宅功能 家居生活功能 子女教養(yǎng)功能 交往及其溝通、事業(yè)發(fā)展 休閑娛樂功能 投資收益功能,第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位,二、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位含義及重要性 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位 是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，對(duì)擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。 目的 為市場提供適銷對(duì)路、有較高性能價(jià)格比的產(chǎn)品。,第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位,三、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的原則與方法 原則：以需求特征為導(dǎo)向 方法與步驟： 明確目標(biāo)使用群體 分析研究目標(biāo)使用者

20、的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力 針對(duì)目標(biāo)使用者群體設(shè)計(jì),第五節(jié) 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、心理等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要求投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)應(yīng)充分了解投資的風(fēng)險(xiǎn)情況，應(yīng)用科學(xué)的分析方法和手段，正確做出決策。,風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)分析,（1）風(fēng)險(xiǎn)的定義 引起風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性 風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給活動(dòng)和預(yù)期目標(biāo)造成的損益程度 （2）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的定義 房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的 可能導(dǎo)致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性 風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)和預(yù)期

21、目標(biāo)造成的損失。,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征,房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素,（1）房地產(chǎn)開發(fā)全過程的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí) 投資決策階段 前期工作階段 工程建設(shè)階段 租售與物業(yè)管理階段 （2）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素結(jié)構(gòu)框圖 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性特征：一般來說，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經(jīng)濟(jì)的和非經(jīng)濟(jì)的因素，不確定性比較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)大。在住宅、寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房之間的比較中，它們之間的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)一種遞增趨勢(shì)，即住宅房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較，工業(yè)廠房、寫字樓商業(yè)用房和之間的風(fēng)險(xiǎn)依次比前面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高。其風(fēng)險(xiǎn)從高到低的次序?yàn)椋荷虡I(yè)、辦

22、公、工作、住宅等房地產(chǎn)。,二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析,敏感性分析,盈虧平衡分析的基本原理,盈虧平衡分析是指在項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下，通過盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point,簡稱BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即在這一點(diǎn)，銷售（經(jīng)營）收入等于總成本費(fèi)用，正好盈虧平衡，用以考察項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一般而言，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目盈利的可能性就越大，對(duì)不確定性因素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)的承受能力就越強(qiáng)。,敏感性分析,（1）敏感性分析的含義 （2）敏感性分析的方法 單因素敏感分析 多因素敏感分析 “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”敏感性分析 （3）

23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析的步驟 確定不確定性因素 確定不確定行因素可能的變動(dòng)范圍 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值，并計(jì)算相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的臨界點(diǎn)。,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析,不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的區(qū)別與聯(lián)系,聯(lián)系：由于人們對(duì)未來事物認(rèn)識(shí)的局限性，可獲信息的有限性以及未來事物本身的不確定性，使得投資建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果可能偏離預(yù)期目標(biāo)，這就形成了投資建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的不確定性，從而使項(xiàng)目可能得到高于或低于預(yù)期的效益，甚至遭受一定的損失，導(dǎo)致投資建設(shè)項(xiàng)目“有風(fēng)險(xiǎn)”。 通過對(duì)擬建項(xiàng)目具有較大影響的不確定性因素進(jìn)行分析，計(jì)算基本變量的增減變化引起項(xiàng)目財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目的投資決策建立在較為穩(wěn)妥的基礎(chǔ)上，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防范的目的。不確定性分