XXXX年1月房地產(chǎn)政策解讀報告_15P.ppt

1、,2011政策解讀報告,政策出臺背景,經(jīng)歷2008年的大變局和史無前例的金融風暴后，房地產(chǎn)在2009年意外獲得了復(fù)蘇與改變的契機。然而，金融危機的陰霾剛剛散去，行業(yè)的復(fù)蘇卻戛然而止，新一輪的調(diào)控已然降臨。毫無疑問，2010年對于中國樓市而言，是不折不扣的政策年、調(diào)控年，這一年中國房地產(chǎn)最關(guān)鍵的詞語就是“新政”與“調(diào)控”。進入2011年，國家更是重拳出擊，出臺了新國八條。樓市調(diào)控一輪又一輪的出現(xiàn)，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。,國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好

2、房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。 會議指出，自去年4月份國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定的相關(guān)政策措施，簡稱“新國八條”。,經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過熱 2011年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟。 2010年11、12月CPI分別達5.1%

3、和4.6%，11月PMI達55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟仍存過熱風險，抑制樓市有助于經(jīng)濟回穩(wěn)、防止經(jīng)濟風險。,全國土地市場持續(xù)升溫 2010年12月份，十個品牌發(fā)展商新增土地儲備的用地面積合計為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲備量。至12月份，開發(fā)商拿地金額達到本年度的最高峰值503億元。,9.29政策逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖 2010年9.29新政后，各地樓價并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動再起，預(yù)計1月銀行放貸超1.2萬億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐

4、漸取消，擔心購房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場對政策進一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城市擔心房產(chǎn)稅的出臺、限購政策的出臺而提前購房規(guī)避政策影響。 自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對比上年同期均有所增長。,(一)統(tǒng)一思想，提高認識。 (二)建立考核問責機制。 (三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。 (四)發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。 (五)增加居住用地有效供應(yīng)。 (六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 (七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300

5、萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。 (八)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。 (九)加大交易秩序監(jiān)管力度。 (十)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。,政策出臺背景,（一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。 （二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。 （三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 （四）繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。 （五）加強房地產(chǎn)信貸風險管理。 （六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。 （七）進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 （八）加強市場監(jiān)測。 （九）力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 （十）中央將加大對保障性安居工

6、程建設(shè)的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。 （十一）進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。,(一)要增加普通商品住房的有效供給。 (二)要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。 (三)要加強市場監(jiān)管。 (四)要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。,(一)進一步落實地方政府責任。 (二)加大保障性安居工程建設(shè)力度 (三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。 (四)強化差別化住房信貸政策。 (五)嚴格住房用地供應(yīng)管理。 (

7、六)合理引導(dǎo)住房需求。 (七)落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。 (八)堅持和強化輿論引導(dǎo)。,（一）是各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度。 （二）是完善差別化的住房信貸的政策。 （三）是調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 （四）是切實增加住房有效供給。 （五）是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂 “陰陽合同”等行為。,2011.1.26,2009.12.14,2010.09.29,2010.04.17,2010.01.10,政策條款新國八條,(一)進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

8、的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 (二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 (三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重

9、點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 (四)強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。 (五)嚴格住房用地

10、供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使

11、用權(quán)行為。 (六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 (七)落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標

12、任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責范圍。 (八)堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。,政策條款新國八條,首先，進一步明確住房市場發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產(chǎn)市場是一個消費為主導(dǎo)的市場。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”明確定調(diào)。 其次，為

13、了打擊房地產(chǎn)投機炒作，進一步強化了使用針對炒房的各種稅收工具的預(yù)期。比如加強住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財產(chǎn)稅征收試點展開。對于這些房地產(chǎn)稅，除了住房財產(chǎn)稅沒有出臺還不知道什么內(nèi)容之外，對于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴厲的或高累進稅政策，要想通過房地產(chǎn)稅來達到遏制住房投機炒作是不可能的。比如，在我國香港及新加坡，最近都出臺了對住房交易嚴厲控制的稅收政策，從而使得住房投機炒作得到有效遏制。而國內(nèi)十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對住房投機炒作嚴厲打擊，另一方面不通過嚴厲的房地產(chǎn)稅來限制。兩者在政策及經(jīng)濟邏輯上還有待統(tǒng)一。 第三，對于這次差別化的信貸政策，重點放在

14、第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對于第一套住房信貸彈性在商業(yè)銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規(guī)模嚴格控制，那么第一套住房的利率及首付都會提高，甚至于取消優(yōu)惠利率；如果信貸規(guī)模控制不嚴格，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開。這對商業(yè)銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對于第二套以上住房的利率與首付，對于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權(quán)。為了強調(diào)政策嚴肅性，新國八條加上對違規(guī)者的處罰條文。 第四，新國八條要求各地方政府全面落實住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。并且這種限購令在全國

15、所有的城市開展。對此需要嚴防的是，由于對未來買房難度預(yù)期加大，地方政府的限購令反而會鼓勵有了一套住房的本地居民加快再購買一套住房。因為如果沒有針對炒房的稅收政策，已購一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，購買第二套以上住房的居民也可以借機炒作。一方面政策要嚴厲遏制住房投機炒作，另一方面政策又可能會有副作用，一定程度上會鼓勵居民購買第二套以上的住房，因此新國八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門配合執(zhí)行形成合力。否則，新國八條的執(zhí)行實施效果仍會有不確定性。 第五，加大保障性安居工程建設(shè)力度，嚴格住房用地供應(yīng)管理，以及問責制，都是國十條的內(nèi)容，這次屬于再次強調(diào)并增加了一些東西，而且

16、這些方面應(yīng)該不是這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點。重點應(yīng)該放在嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作上，放在擠出房地產(chǎn)泡沫上。不過，問責虛假信息也是新國八條的新內(nèi)容。關(guān)鍵的問題是政府如何來落實，如何來追究這種虛假信息的責任。 總之，新國八條出臺既說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題太糾結(jié)、太嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。,1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國八條。與2010年的國十條相比，新國八條對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

17、又有了新的內(nèi)容。,政策解讀新國八條,政府監(jiān)管方面-房價目標施壓地方政府 【政策一】進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)

18、相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責范圍。 堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。 【解讀】這是首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房價格控制目標”應(yīng)該指的是一個具體的價格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房價。這樣做的好處可以打消投資、投機者對預(yù)期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，特別是價格能保持

19、在合理的區(qū)間。 海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個目標而苦惱不堪。調(diào)控房價的效果肯定比去年好。 保障性住房須擴大覆蓋 【政策二】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 【解讀】今年北京將開工

20、建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達到1萬套左右?！笆濉逼陂g，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達到100萬套，其中六成為公租房。,政策解讀新國八條,金融政策方面-二套房首付款提至六成 【政策三】強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。 【解讀】再次加強了對投

21、資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認房又認貸”的商貸政策標準，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級“門檻”之外。 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點就是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。畢竟資源是有

22、限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。,土地交易方面-保障性住房用地將單列 【政策四】嚴格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。

23、對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 【解讀】“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個 50%”的建設(shè)目標，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上;新開工建設(shè)和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。,交易稅費方面-二手房交易稅按全額征收 【政策五】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強

24、對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 【解讀】北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得 5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5

25、.5萬，而以后將需要交納11萬。 其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預(yù)計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。 第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計調(diào)控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。 第四，嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。,政策解讀新國八條,相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本

26、質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既：調(diào)控目標是抑制房價過快增長，而非下降房價。房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)定，而非過快，過熱?；虼驂汉拖拗啤Ｍ瑫r我們也可以看到，雖然本輪調(diào)控重點是打壓投機，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。,政策條款房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。,上海 本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上 外地戶籍：新購 計稅價格：交易價格70%，以后按評估價 稅率：0.6%低于平均價格2

27、倍的0.4% 免稅額：人均60平（含 ） 第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅,重慶 別墅：存量增量都收 高檔（高于平均價兩倍）：增量收 三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收 稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2% 計稅價格：交易價格，以后按評估價 免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算,政策解讀房產(chǎn)稅,首先：房產(chǎn)稅對市場需求會產(chǎn)生直接影響 從本地人和外地人的差別化待遇來看，影響力由小至大依次為:本地的自住購房需求、本地的改善性購房、外地投資性需求(含外地高端自住需求）、上海本地投資投機性需求、外地自住型需求。 由于此次上海房產(chǎn)稅對本地人與外地人實行

28、差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對于普通的自住型購房家庭而言，購買住房應(yīng)該不會超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。 對于上海本地改善行購房而言，其最主要的影響在于心購房和原有住房面面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。 對于投資投機性需求，基本可以肯定會成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對而言這部分的購房者經(jīng)濟實力最強，支付能力強勁，因此對于每年0.6%或（0.4%）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會很強。 而受影響最大的恐怕會是普通自住型。這部分人或許是大學(xué)畢業(yè)生留在城市，或許是新近城市謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較差，對納稅敏感度較強，購房自住特征明顯。滬

29、版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟實力就偏弱人群的購房、養(yǎng)老成本，壓力顯而易見。 但同時，滬版房產(chǎn)稅對“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。由此對于持有居住證且居住超過三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會影響其首次剛性需求。,政策解讀房產(chǎn)稅,其次，房產(chǎn)稅對房價上漲預(yù)期影響較小 從上海房產(chǎn)稅的稅率來看0.6%（或0.4%)的稅率并不高，不會對市場產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。

30、（1）對普通自住者免稅，無影響： （2）對投資者而言，每年0.6%（或0.4%）的稅率，相較動輒10%的年收益率，根本難以組織其投資需求。更何況目前看來，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。 從“既往不咎”免稅規(guī)則來看，一方面鼓勵了以投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負擔也比預(yù)期減少許多。買房依然會作為家庭資產(chǎn)保值增值的主要途徑。 此外，按市場價格的70%為納稅依據(jù)、房價低于前一年平均價格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實際對購房者的影響更低。 因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對房價預(yù)期形成直接影響。,房產(chǎn)稅出臺在新“國八條”之后，相較兩大政策，不但

31、沒有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國八條”中最為嚴厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。由此我們認為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點意義遠大于其對房價可能產(chǎn)生的影響。,政策市場影響分析,價格控制：地方政府制定的價格控制目標仍會保持合理的漲幅 “價格控制目標”的制定是基于各地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均收入增長目標等，政府

32、的目的并非是讓房價下降，而是希望房價保持一個和經(jīng)濟、收入增速較為匹配的增速。 春節(jié)假期后，“新國八條”調(diào)控導(dǎo)致的置業(yè)淡季已明顯開始。但是因為目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，而保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實際對房價特別是城區(qū)房價的抑制作用，依然需要看政策的落實及持續(xù)力度。即使在春節(jié)后因為調(diào)控抑制了部分需求，但是因為供應(yīng)的絕對稀缺，預(yù)計上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，所以房價下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。 限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購行情 “直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從

33、嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”。 首次置業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價格控制目標明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市；三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，預(yù)計細則出臺前高端市場將有一輪集中推貨、搶購行情，同時高端物業(yè)價格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。而在各地細則出臺后且限購政策被嚴格執(zhí)行，高端市場將隨即陷入低迷。 限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長；限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長。2010年10月15日，廣州出臺限購細則，在十區(qū)實行限購，增城、從化不在限購范圍，細則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一

34、輪限購細則制定時，有可能被納入限購范圍。,房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場 “對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。” 目前廣州有約4成購房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣，對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大；對于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計劃，或根據(jù)自身的資金實力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對。 改善型買家比例約30%，其中約15%短時間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長線投資型買家約占10%，其中約3%的長線投資客短時間內(nèi)難以承受七成首付；

35、由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。,政策市場影響分析,商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道 新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機提高價格。部分住宅開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。 長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗以及目前市場情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。,資金來源：防止國際熱錢涌入

36、房地產(chǎn)市場 “加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明?！?2010年國際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國面臨更大的熱錢沖擊，進一步助長國內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實際操作可能有較大的靈活空間。,房企：向三四線城市轉(zhuǎn)移，對資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)影響較小 限購令旨在限制一二線城市購房價格，控制投機置業(yè)，在三四線城市并不執(zhí)行限購令，因此房企會轉(zhuǎn)向三四線城市進行投資開發(fā)，針對三四線城市的開發(fā)商便可能搭上順風車以便趕超。另外對于資金流動快的企業(yè)，采用降價銷售的方式回收