資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法.ppt

1、第三章 資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法,第一節(jié) 市場(chǎng)途徑 第二節(jié) 收益途徑 第三節(jié) 成本途徑 第四節(jié) 評(píng)估途徑及其方法的選擇,第一節(jié) 市場(chǎng)途徑,一、市場(chǎng)途徑的基本涵義（替代原則） 市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。,通過(guò)市場(chǎng)途徑及其方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件： （一）是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)； （二）是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。 1.功能可比 2.市場(chǎng)條件可比 3.成交時(shí)間可比,二、市場(chǎng)法的基本前提,三、市場(chǎng)途徑的基本程序,（一）了解被評(píng)估資產(chǎn) （二）選擇參照物。

2、 可比性問(wèn)題，包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等。通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上。 （三）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素。 選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值有較大影響的因素,（四）指標(biāo)對(duì)比、量化差異（資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量、市場(chǎng)條件、交易條件） 差異數(shù)量化和貨幣化 （五）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異 初步評(píng)定結(jié)果與所選擇的參照物個(gè)數(shù)密切相關(guān) （六）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 采用加權(quán)平均的辦法或算術(shù)平均的辦法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。,四、市場(chǎng)途徑中的具體方法,（一）直接比較法 直接比較法是指直接利用參照物價(jià)格或利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行

3、比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種具體評(píng)估技術(shù)方法。 直接比較法通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高,參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度。 評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象特征參照物特征),1.現(xiàn)行市價(jià)法，如上市流通的股票和證券 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候,可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。,2.市價(jià)折扣法 市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 一般只適用于

4、評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。 用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格(1價(jià)格折扣率),例評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元,經(jīng)評(píng)估師綜合分析,認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10(1-40%)=6(萬(wàn)元) 3.功能價(jià)值類(lèi)比法 功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。,（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作功能價(jià)值法： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力) 例被評(píng)估資產(chǎn)年為一臺(tái)年加工

5、60000件零件的機(jī)床，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為4萬(wàn)元,參照車(chē)床一年加工同類(lèi)零件80000件，則： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=460000/80000=3(萬(wàn)元),（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)x 例某企業(yè)欲評(píng)估一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為5000件,經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，有與該設(shè)備基本相同的一種設(shè)備現(xiàn)正在出售，其年生產(chǎn)能力為6000件,出售價(jià)格為3萬(wàn)元, 規(guī)模效益指數(shù)為0.6，則： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=3(5000/6000)0.6=2.69(萬(wàn)元),4.物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)調(diào)整法） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格

6、(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù) ) 或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù) 例：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元,半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%,則： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10(1+5%)=10.5(萬(wàn)元),5.成新率價(jià)格調(diào)整法 成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率),（二）類(lèi)比調(diào)整法 類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)途徑及其方法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與

7、評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。,1.市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異,通過(guò)對(duì)比分析和量化差異,調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值+交易情況差異值 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能修正系數(shù)交易情況修正系數(shù),例具體見(jiàn)教材34頁(yè),解題過(guò)程如下： 1.交易情況修正 A：0%，1；B：-2%，100/98; C：-3%，100/97；D：0%，1 2.區(qū)域因素修正 A：1；B：100/88;C：100/108；D：1 3.交易時(shí)期修正 A：1

8、06/100；B：107/100;C：112/100；D：110/100 4.個(gè)別因素修正： （1）面積修正：各參照物的修正系數(shù)為：102/100=1.02,（2）土地使用年限修正 （A,C）年限修正系數(shù) =1 =（10.0994）（10.0676）=0.9659 5.計(jì)算待估土地的初步價(jià)格 交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為： 870 （元/平方米） 交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為： 820 （元/平方米） 交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為： 855 （元/平方米）,交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為： 840 （元/平方米） 6.采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果 土地評(píng)估單價(jià)為： （909+1038+901+942）4=94

9、8（元/平方米） 土地評(píng)估總價(jià)為： 600948=568800（元）,2.成本市價(jià)法 成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本) 例評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%,已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元,則其市價(jià)接近于30萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20150%=30(萬(wàn)元),3.市盈率倍數(shù)法 市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。市盈率乘數(shù)法是以參照物(企業(yè))的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象(企業(yè))的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象(企業(yè))價(jià)值的方法。 資產(chǎn)

10、評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象(企業(yè))收益額參照物(企業(yè))市盈率 例：某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元,評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)企業(yè)平均市盈率為20倍,則： 企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=100020=20000(萬(wàn)元),五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 1.評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。 2.評(píng)估結(jié)果易于被評(píng)估各方所接受。 缺點(diǎn) 1.需要有公開(kāi)及其活躍市場(chǎng)作為基礎(chǔ)。 2.不適于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。,第二節(jié) 收益途徑,一、收益途徑的基本涵義 收益途徑是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。 二、收益法的基本前提條件 1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收

11、益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量； 2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是可以預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量的； 3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè),三、收益途徑的基本程序 （一）收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等； (二)分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益； (三)確定折現(xiàn)率或資本化率； (四)用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； (五)分析確定評(píng)估結(jié)果。,四、收益法的基本參數(shù) 評(píng)估值= （一）收益額 歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額、未來(lái)的、客觀的收益 收益額的口徑： 利潤(rùn)總額 凈利潤(rùn) 凈現(xiàn)金流量=稅后利潤(rùn)+年折舊額+回收資金 （二）折現(xiàn)率 期望投資報(bào)酬

12、率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 資本化率 折現(xiàn)率與收益額口徑一致 與利率不同 （三）收益期限,五、收益法的主要技術(shù)方法 P評(píng)估值； i年序號(hào)； Pi未來(lái)第i年的評(píng)估值； Ri未來(lái)第i年的預(yù)期收益； r折現(xiàn)率或資本化率； ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率； t收益年期； n收益年期； A年金。,（一）純收益不變 (1)在收益永續(xù),各因素不變的條件下： PA/r 其成立條件是： 純收益每年不變； 資本化率固定且大于零； 收益年期無(wú)限。,（2）在收益年期有限,資本化率大于零的條件下，評(píng)估值p： 其成立條件是： 純收益每年不變； 資本化率固定且大于零； 收益年期有限為n。 （3）在收益年期有限,資本化率等于

13、零的條件下： P=A n,（二）純收益在若干年后保持不變 (1)無(wú)限年期收益。其基本公式為: 其成立條件是： 純收益在n年(含第n年)以前有變化; 純收益在n年(不含第n年)以后保持不變; 收益年期無(wú)限; r大于零。,(2)有限年期收益。其計(jì)算公式為: 其成立條件是： 純收益在t年(含第t年)以前有變化； 純收益在t年(不含第t年)以后保持不變； 收益年期有限為n； r大于零。 這里要注意的是,純收益A的收益年期是(n-t)而不是n。,例：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益額均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率

14、為10%。 要求：(1)永續(xù)經(jīng)營(yíng)下的企業(yè)價(jià)值； (2)50年收益的評(píng)估值. （1） =136.17（萬(wàn)元）,（2）50年企業(yè)價(jià)值 =135.01（萬(wàn)元）,（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化 （1）在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增、收益年期無(wú)限的條件下： （2）在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增、收益年期有限的條件下：,（3）在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減、收益年期無(wú)限的條件下： （4）在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減、收益年期有限的條件下：,（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化 （1）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增、收益年期無(wú)限的條件下： （2）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增、收益年期有限的條件下：,（3）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減、收益年期無(wú)限的條件下： （4）在純收

15、益按等比級(jí)數(shù)遞減、收益年期有限的條件下：,（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格,六、收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 1.能真實(shí)和較準(zhǔn)確的反映企業(yè)本金化的價(jià)值。 2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。 缺點(diǎn) 1.預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大。 2.在評(píng)估中使用范圍較小。,第三節(jié) 成本途徑,一、成本途徑的基本涵義 二、理論依據(jù) 1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本 2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量,三、成本法的基本前提 1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的,四、成本法中的具體評(píng)估方法 （一）重置成本及其核算 1.重置成

16、本的概念 重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額 復(fù)原重置成本：原相同的材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、設(shè)計(jì)、現(xiàn)時(shí)價(jià)格，復(fù)原 更新重置成本：現(xiàn)在的材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、設(shè)計(jì)、現(xiàn)時(shí)價(jià)格，功能相同,（二）重置成本的估算方法 1.重置核算法（成本構(gòu)成） （1）購(gòu)買(mǎi)型 （2）自建型（料工費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理收益） 重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目,逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。,例：某資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)某一廠房進(jìn)行評(píng)估，按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算，耗費(fèi)材料費(fèi)用15600元，人工費(fèi)14450元，機(jī)械使用費(fèi)用6450元，其他直接費(fèi)用14

17、450元，按規(guī)定間接成本按直接成本的15%提取，該廠房的重置成本為： 重置成本=直接成本+間接成本 =（ 15600+ 14450+ 6450+ 14450 ） （1+15%） =58592.5元,2.價(jià)格指數(shù)法 價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù),將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價(jià)值)調(diào)整為重置成本的一種方法,其計(jì)算公式為： 重置成本=資產(chǎn)的賬面原值(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)) 或=資產(chǎn)帳面原值價(jià)格指數(shù) 價(jià)格指數(shù)分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 式中,價(jià)格指數(shù)主要采用定基價(jià)格指數(shù)。 定基價(jià)格指數(shù)=(評(píng)估時(shí)點(diǎn)定基價(jià)格指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)定基價(jià)格指數(shù))100。,例：某機(jī)床是2000年購(gòu)置安裝的，賬面價(jià)值為6萬(wàn)

18、元。2003年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，若定基價(jià)格指數(shù)2000年為1.05，2003年定基價(jià)格指數(shù)為1.1，則： 機(jī)床的重置成本：61.1/1.05=6.29萬(wàn)元,3.功能價(jià)值類(lèi)比法 核心要素是功能成本函數(shù) A.功能成本線性函數(shù)-生產(chǎn)能力比例法 這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。,B.功能成本指數(shù)函數(shù)-規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4-1,如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9.我國(guó)目前為止尚沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中藥謹(jǐn)慎使用

19、這種方法。 例：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬(wàn)元,年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本4000/50005000040000(元),4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法） 為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù),節(jié)省評(píng)估時(shí)間,還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本,這種方法運(yùn)用的步驟是： 第一,在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別,如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等；機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。 第二,在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或

20、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。,第三,依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本,計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),其計(jì)算公式為： K=R/R 公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； R為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本； R為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。 根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本K 某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄取得。,例：評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái),估算其重置成本之和為30萬(wàn)元,而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬(wàn)元,該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。則： K=3020=

21、1.5 該類(lèi)通用設(shè)備重置成本5001.5=750(萬(wàn)元),（三）實(shí)體性貶值的估算 是由于使用和自然力作用形成的貶值 1.觀測(cè)法（成新率法） 是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定,并進(jìn)行綜合分析,將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響,判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率,從而估算實(shí)體性貶值。 資產(chǎn)實(shí)體性貶值重置成本(1實(shí)體性成新率) 式中:實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率,2.使用年限法 使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率,進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。 使用年限法

22、數(shù)學(xué)式表達(dá)為： =(重置成本-預(yù)計(jì)殘值) 實(shí)體性貶值率 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率,由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。 名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為： 資產(chǎn)利用率=(截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間)100%,例：某資產(chǎn)1995年2月購(gòu)進(jìn),2005年2月評(píng)估時(shí),名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo),正常使用情況下,每天應(yīng)工作8小時(shí),該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小

23、時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率： 資產(chǎn)利用率103607.5/(103608)100% 93.75% 由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。 3.修復(fù)金額法（修復(fù)費(fèi)用法）,（四）功能性貶值的估算 是由于技術(shù)相對(duì)落后而造成的貶值。 （1）超額投資成本形成的功能性貶值 即復(fù)原重置成本減去更新重置成本（實(shí)際上不計(jì)算） （2）超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值 =(被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)) =(被評(píng)估資產(chǎn)年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅 率）折現(xiàn)系數(shù)),例：被評(píng)估資產(chǎn)為某類(lèi)機(jī)器設(shè)備，經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上已有功能更好的設(shè)備出現(xiàn)。由于技術(shù)先進(jìn)，新設(shè)備可以使操作人員減少，每月節(jié)約工資費(fèi)用4000元。新設(shè)備和被評(píng)估設(shè)備的年產(chǎn)量相同，預(yù)計(jì)被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，折現(xiàn)率為10%。 被評(píng)估設(shè)備功能性貶值 4000125（P/A,10%,5）=909792(元) 也可能存在功能溢價(jià),例：某種機(jī)器設(shè)備,技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高,節(jié)約工資費(fèi)用,有關(guān)資料及