2011合生京津新城高爾夫公寓戶型調(diào)整建議

1、高爾夫公寓戶型調(diào)整建議,偉業(yè)營銷二部 京津新城項(xiàng)目組,目錄,第一部分 競品市場分析 第二部分 B區(qū)產(chǎn)品回顧 第三部分 后續(xù)產(chǎn)品建議,高爾夫公寓位于京津新城項(xiàng)目中心位置，緊鄰華北十佳高爾夫球場，地理位置得天獨(dú)厚。 精裝戶型，同時(shí)享受五星級高爾夫會所物業(yè)管理。 與獨(dú)棟別墅共同棲息，分享百億配套資源，同享別墅級物業(yè)服務(wù)。,競品市場分析,開發(fā)目標(biāo)及市場定位,三城中央別墅區(qū)之上，瞰果嶺、享溫泉 養(yǎng)生、度假、投資型公寓,北京項(xiàng)目對比,競品市場分析,北京項(xiàng)目對比,競品市場分析,北京重點(diǎn)項(xiàng)目分析橡樹灣,競品市場分析,熱銷戶型 72一室、93兩室,北京重點(diǎn)項(xiàng)目分析橡樹灣,競品市場分析,臥室設(shè)計(jì)有兩個(gè)窗戶,通風(fēng)透

2、氣性能好,衛(wèi)生間沒有干濕分離,缺乏人性化因素,戶型布局較差, 造成空間浪費(fèi),北京重點(diǎn)項(xiàng)目分析紅山世家,競品市場分析,熱銷戶型 61、72一室,北京重點(diǎn)項(xiàng)目分析紅山世家,競品市場分析,非南北向戶型，西曬比較嚴(yán)重,非南北通透,采光通風(fēng)較差,戶型設(shè)計(jì)比較方正,衛(wèi)生間不是明衛(wèi),通風(fēng)透氣性差,天津項(xiàng)目對比,競品市場分析,天津項(xiàng)目對比,競品市場分析,天津重點(diǎn)項(xiàng)目分析泰富橄欖城,競品市場分析,熱銷戶型 88、89平米兩室,天津重點(diǎn)項(xiàng)目分析泰富橄欖城,競品市場分析,衛(wèi)生間非干濕分離，欠缺居住舒適度,主臥內(nèi)設(shè)計(jì)衣帽間，人性化設(shè)計(jì)，彰顯大氣,戶型布局差，空間浪費(fèi),客廳大落地窗設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)好,戶型布局差，空間浪費(fèi)

3、,主臥內(nèi)窗戶過小，影響通風(fēng)透氣及采光,天津重點(diǎn)項(xiàng)目分析景瑞英郡泊墅灣,競品市場分析,熱銷戶型 82一室、100三室,天津重點(diǎn)項(xiàng)目分析景瑞英郡泊墅灣,競品市場分析,書房可作小臥室使用,空間利用較充分,陽臺人性化設(shè)計(jì)，增加生活情趣,衛(wèi)生間非干濕分離，欠缺居住舒適度,進(jìn)門玄關(guān)處閑置，空間浪費(fèi),天津重點(diǎn)項(xiàng)目分析錦繡香江水城,競品市場分析,熱銷戶型 88、91兩室,天津重點(diǎn)項(xiàng)目分析錦繡香江水城,競品市場分析,衛(wèi)生間干濕分離，方便業(yè)主生活起居,大陽臺、拐角飄窗，增加室內(nèi)采光的同時(shí)，視覺效果較好,戶型設(shè)計(jì)欠缺緊湊感，空間浪費(fèi)較多,京津地區(qū)項(xiàng)目對比,本案所處區(qū)域項(xiàng)目,京津地區(qū)熱銷戶型主要集中在60-75一室，

4、80-99兩室,以上項(xiàng)目配套較為完善，同時(shí)辦理藍(lán)印戶口以及投資為京津新城板塊客戶的主要購房目的,區(qū)域內(nèi)熱銷戶型集中在60一室，80-90兩室,競品市場分析,京津地區(qū)項(xiàng)目總結(jié),競品市場分析,經(jīng)過對北京、天津重點(diǎn)競品項(xiàng)目的調(diào)查，我們得出以下結(jié)論： 熱銷戶型均集中在60-75一室、80-99兩室，其中本項(xiàng)目所處區(qū)域熱銷戶型集中在60一室、80-90兩室； 競品項(xiàng)目周邊建有超市、診所、中小學(xué)等設(shè)施，生活、教育等基礎(chǔ)配套比較齊全； 北京地區(qū)項(xiàng)目客戶主要為項(xiàng)目周邊客戶，因項(xiàng)目配套而購買，以自住為主，投資為輔； 天津地區(qū)客戶主要為外地辦理藍(lán)印客戶，主要來自于山西、內(nèi)蒙、河北等地，同時(shí)兼有部分天津當(dāng)?shù)亟?jīng)商者，

5、作為投資購買。,公寓市場預(yù)判,競品市場分析,政策層面：藍(lán)印戶口辦理門口可能調(diào)整至60萬元； 客戶層面：未來客戶以投資、藍(lán)印、度假型為主； 產(chǎn)品層面：滿足藍(lán)印客戶需求（即60萬總價(jià)門檻）的同時(shí)，度假及改善大戶型、投資小戶型產(chǎn)品為輔； 價(jià)格層面：前期以較低的價(jià)格入市，控制總價(jià)，后續(xù)提高單價(jià)，80、90產(chǎn)品保證提價(jià)空間； 配套層面：完善配套設(shè)施，增加產(chǎn)品舒適度及宜居性，將產(chǎn)品的影響客群范圍擴(kuò)大。,B區(qū)產(chǎn)品回顧,基本信息,B區(qū)產(chǎn)品回顧,戶型展示,56、59一室,142兩室,170三室,戶型設(shè)計(jì)緊湊,戶型設(shè)計(jì)較大，但整體設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，且非南北通透戶型，居住舒適度欠佳，空間布局浪費(fèi)，使用率較低,雖達(dá)到一定

6、景觀效果，但陽臺設(shè)計(jì)無亮點(diǎn),180景觀陽臺，視覺效果較好,優(yōu)勢： 56、59小戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，比較適合投資客戶購買； 每個(gè)戶型均設(shè)計(jì)均有觀景陽臺，增加視覺效果。 劣勢： 戶型設(shè)計(jì)非南北通透，缺乏居住舒適度； 戶型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)缺乏緊湊感造成空間浪費(fèi)； 戶型面積跨度較大，其中142、170戶型面積偏大，總價(jià)高，增加投資、置業(yè)成本； 戶型設(shè)計(jì)比較單一，客戶選擇性較小，增加銷售難度。,戶型分析,B區(qū)產(chǎn)品回顧,銷售情況： 高爾夫公寓B區(qū)產(chǎn)品自去年5月份開盤，均價(jià)7000元/，開盤共認(rèn)購240套，銷售率達(dá)58.82%，其中56、59戶型最為暢銷?？傮w而言，開盤取得了良好銷售業(yè)績； 由于本案不包

7、辦藍(lán)印，公寓產(chǎn)權(quán)問題遲遲得不到解決，之前承諾的溫泉入戶沒有得到兌現(xiàn)，以及限購限貸政策等諸多因素的影響，導(dǎo)致認(rèn)購客戶相繼退房，流失大量客戶，最后僅成功簽約40套。 客群分析： 客戶主要為中小型私營業(yè)主，以投資為主； 部分購房客戶為辦理藍(lán)印戶口，自住、改善及剛需較少。,銷售情況及客群分析,B區(qū)產(chǎn)品回顧,后續(xù)產(chǎn)品建議,參考北京、天津地區(qū)公寓項(xiàng)目的熱銷戶型，我們得出以下戶型配比建議：,以中小戶型做為主打產(chǎn)品，控總價(jià)，預(yù)留調(diào)價(jià)空間 借低總價(jià)之名抵消高單價(jià)的抗性，激發(fā)客戶購買欲望,凸窗的強(qiáng)化方式有： 弧形凸窗、衛(wèi)生間凸窗、步入式凸窗，270轉(zhuǎn)角凸窗具體做法見右圖； 270轉(zhuǎn)角凸窗適當(dāng)變形和強(qiáng)化，可形成舒適

8、更高的陽光房。,步入式凸窗,270轉(zhuǎn)角凸窗能大大提高舒適度和品質(zhì)感，建議在臥室中廣泛采用。,步入式凸窗,建議一：考慮高爾夫資源的充分利用，可以在三室戶型中設(shè)計(jì)凸窗/270轉(zhuǎn)角凸窗，增加觀景效果。,后續(xù)產(chǎn)品建議,參考戶型設(shè)計(jì),弧形凸窗的設(shè)計(jì),外 景,陽光房優(yōu)勢： 方正實(shí)用 景觀良好 附送面積,陽光房為市場常用贈送面積方式，提高情趣空間，但成本投入較多。,陽光房內(nèi)景,陽光房內(nèi)景,建議二：可在頂層附送陽光房, 270轉(zhuǎn)角凸窗可強(qiáng)化為陽光房，為室內(nèi)采擷更多陽光。,后續(xù)產(chǎn)品建議,參考戶型,參考戶型設(shè)計(jì),陽光房的設(shè)計(jì),獨(dú)立的空中院館（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)； 讓客戶有

9、更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可部分改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈一般花園的面積空中院館與景觀陽臺的連接，使觀景面積增大。,空中庭院（內(nèi)凹式）,空中庭院的創(chuàng)新方式在高檔戶型中較為稀缺，可適當(dāng)在大戶型房源中設(shè)計(jì)，以吸引客戶購買。,建議三：建議將頂層設(shè)計(jì)為躍層，增加空中庭院與景觀陽臺。,后續(xù)產(chǎn)品建議,內(nèi)庭院的設(shè)計(jì),參考戶型設(shè)計(jì),后續(xù)產(chǎn)品建議,從產(chǎn)品升級角度來講，建議高爾夫公寓采用菜單式可選裝修，可分為毛坯、精裝兩種。,本項(xiàng)目主要客戶為投資型經(jīng)商者以及外地辦理藍(lán)印客戶。 為使兩類客戶擁有更多的選擇，高爾夫公寓可采用毛坯、精裝兩種裝修模式，逐步推出不同形式房源。 同時(shí)建議每棟樓統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，以便于后期交房。,從產(chǎn)品服務(wù)角度來講，建議發(fā)展商包辦藍(lán)印，同時(shí)引進(jìn)超市、診所等生活基礎(chǔ)配套。,考慮到外地辦理藍(lán)印客戶的需求