全球及中國宏觀經(jīng)濟研究暨北京中心城市場研究策略研究報告.ppt

1、全球及中國宏觀經(jīng)濟研究暨北京中信城市場研究策略研究報告,2008年以來海外樓市環(huán)顧,2008年1-9月全國房地產(chǎn)市場回顧,北京近期房地產(chǎn)市場分析,政策面,市場面,項目面,重點公司北京項目銷售分析,近期開盤典型項目銷售分析,各大城市救市政策分析,經(jīng)濟面,世界經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢預測,中國經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢分析,競爭項目分析,經(jīng)濟面 宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢分析,宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,2008年前三季度，世界經(jīng)濟增長全面放緩，通脹壓力仍揮之不去，美國次貸危機不斷深化，全球金融持續(xù)動蕩。受此影響，全球經(jīng)濟增長動力減弱，復蘇乏力，表現(xiàn)為如下特征： 一、世界經(jīng)濟增長速度明顯放緩,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,簡評：從世界主要經(jīng)濟體的經(jīng)濟增

2、長率看，集體表現(xiàn)為下降趨勢。,數(shù)據(jù)來源：中華財經(jīng)網(wǎng),二、通貨膨脹壓力持續(xù)上升,簡評：8月起，全球通脹壓力略有緩解，而發(fā)展中國家通脹壓力依然較大。 根據(jù)世界銀行統(tǒng)計，按季節(jié)調(diào)整后的同比增速計算，2008年1-8月份全球通貨膨脹率均高于4%，平均為4.9%，比2007全年高1.9個百分點。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來源：中華財經(jīng)網(wǎng),三、失業(yè)率總體上升,簡評：從表中可知，世界總體失業(yè)率上升，發(fā)達國家失業(yè)率全部上升，主要受美國金融危機及經(jīng)濟增長放緩的影響。發(fā)展中國家就業(yè)形勢呈現(xiàn)地區(qū)間差異，在總體上升的同時，某些資源出口大國，如俄羅斯和巴西的失業(yè)率呈現(xiàn)小幅下降。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來源：中華財經(jīng)網(wǎng),注

3、：全球貿(mào)易不平衡狀況有所改變：作為最大貿(mào)易逆差大國美國的逆差有所縮小，同為貿(mào)易順差大國的中國和日本順差有所縮?。淮送?，歐元區(qū)由順差轉(zhuǎn)為逆差。不過，全球總體貿(mào)易不平衡狀況未得到扭轉(zhuǎn)。,2008年1-7月個主要經(jīng)濟體進出口額對比表：,四、全球貿(mào)易增長放慢,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來源：中華財經(jīng)網(wǎng),為應(yīng)對經(jīng)濟衰退，刺激經(jīng)濟，美國實行減息政策，房市繁榮,2001年,2004-2005年,為緩和過熱的經(jīng)濟，連續(xù)多次加息,幾輪加息后，房市急劇降溫，出現(xiàn)“拐點”引發(fā)次貸問題。,2007年夏,2008年,次貸危機全面爆發(fā)，金融機構(gòu)惜貸，市場流動性不足，消費和投資受抑制，經(jīng)濟運營受阻。,2006年初,次貸危機演變

4、為金融危機，多家銀行倒閉，股市下跌失業(yè)率上升。,美國近年來經(jīng)濟發(fā)展路線簡圖：,注：美國經(jīng)濟在衰退和繁榮之間交替，同時，各方面的經(jīng)濟問題也不斷涌現(xiàn)。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（美國）,注：每一次的政策調(diào)整都是為了解決當前經(jīng)濟問題，每一次的政策也都能收到一定的成效，然而不可避免地又帶來新的問題，美國經(jīng)濟在不斷的出現(xiàn)問題和解決問題的循環(huán)往復中螺旋發(fā)展。,美國經(jīng)濟發(fā)展循環(huán)圖：,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（美國）,第一輪救市： 當2007年3月次貸危機初露端倪時，美聯(lián)儲最初采取“安撫”策略，此為“第一輪救市”。當時具有標志性的危機事件是：2007年4月2日，美國第二大次級抵押貸款機構(gòu)新世紀金融公司，向法院申請破產(chǎn)保護。很

5、顯然，美國政府當時并未意識到“次貸危機猛于虎”。 第二輪救市： 隨著次貸危機的發(fā)酵，迫使美聯(lián)儲從去年8月放棄了實施兩年之久的貨幣緊縮政策，進入“降息周期”階段，此為“第二輪救市”。2007年9月18日，美聯(lián)儲把基本利率下調(diào)50個基本點；2008年1月21日與22日，面對美國股市接連爆發(fā)“黑色星期一”和“黑色星期二”，迫使美聯(lián)儲主席伯南克在1月22日-30日十天內(nèi)，連續(xù)兩次大幅度降息125個基本點。 第三輪救市： 2008年2月13日，布什簽署減稅1680億美元的經(jīng)濟刺激法案，刺激消費避免經(jīng)濟陷入衰退，此為“第三輪救市”。由于減稅的真正實施拖到了5月，大部分退稅對象在7月才收到退稅支票，減稅對刺

6、激經(jīng)濟的正面影響，至此并未顯現(xiàn)出來。,面對經(jīng)濟僵局，美國對策面面觀：,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（美國）,第四輪救市： 面對全球著名金融機構(gòu)因次貸危機引發(fā)的巨額虧損，美聯(lián)儲聯(lián)合西方央行聯(lián)手干預，分批次給遭受重大損失的銀行注資，此為“第四輪救市”。今年3月份，面對美國第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產(chǎn)的現(xiàn)實，在美國財政部長保爾森、美聯(lián)儲主席伯南克共同撮合下，貝爾斯登由摩根大通并購。據(jù)統(tǒng)計，美國聯(lián)合西方9國共向市場注資2000億美元，大大緩解了因次貸危機帶來的流動性不足壓力。 第五輪救市： 7月23日，美國國會通過議案，內(nèi)容涉及救助包括美國兩大住房抵押貸款融資機構(gòu)“房利美”和“房地美”，以及深陷次貸危機的美國房

7、奴，救市總額達3000億美元，此為“第五輪救市”。9月7日，美國政府宣布接管“兩房”，以避免更大范圍金融危機發(fā)生。 第六輪救市： 美國國際集團（AIG）險象環(huán)生，迫使美聯(lián)儲不斷向華爾街金融市場緊急“輸血”，此為“第六輪救市”。 9月14日，美聯(lián)儲聯(lián)合10大銀行成立700億美元平準基金，用來為存在破產(chǎn)風險的金融機構(gòu)提供資金保障； 9月18日：美國財政部撥出2000億美元，購回房利美和房地美的按揭壞賬； 9月16日晚，美聯(lián)儲宣布向瀕臨破產(chǎn)的AIG提供850億美元緊急貸款； 9月19日，財政部長保爾森和美聯(lián)儲主席伯南克考慮擬推出一項旨在解決信貸危機的新計劃：成立官方信托機構(gòu)，專為金融公司注入資金，估

8、計需動用5000億美元。 9月25日：美國國會通過布什政府提出的億美元大規(guī)模金融援助計劃。 同時，美聯(lián)儲將資助商業(yè)銀行從貨幣市場基金購入資產(chǎn)票據(jù)，以紓緩流動性不足問題。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（美國）,2007年次貸危機爆發(fā)以來，美國經(jīng)濟大幅減速，經(jīng)濟前景迷霧重重。目前經(jīng)濟學家們對美國經(jīng)濟前景的判斷可以用四個字母的形狀來形容：u、v、w、l。 u型：表示經(jīng)濟將緩慢減速，到達底部后逐步上升，美國1990-1991年經(jīng)濟衰退即呈現(xiàn)此種特征。 v型：表示經(jīng)濟快速下滑，然后快速回升，美國1980年經(jīng)濟衰退即屬此種。 型：表示經(jīng)濟起起伏伏，經(jīng)過兩次探底后方才企穩(wěn)，美國2001年經(jīng)濟衰退即屬此種。 型：表示經(jīng)濟

9、下跌后將經(jīng)歷較長的萎靡期。 觀 點： 美國權(quán)威研究機構(gòu)此前曾預計，在美國政府推出的經(jīng)濟刺激計劃失效后，美國經(jīng)濟將經(jīng)歷第二波下跌，美國經(jīng)濟將呈現(xiàn)型走勢。 而諾貝爾經(jīng)濟學獎得主斯蒂格利茨表示，不少經(jīng)濟學家正為美國經(jīng)濟將呈現(xiàn)u型還是v型走勢爭論，不過他認為美國經(jīng)濟將呈現(xiàn)型走勢，長期低迷。 銀行分析師杰伊布魯也認為，美國經(jīng)濟衰退將持續(xù)到2009年，并將在2到3年內(nèi)持續(xù)萎靡。,美國經(jīng)濟何去何從？,注：信息選編自經(jīng)濟之聲-天下財經(jīng),世界宏觀經(jīng)濟走勢（美國）,歐元區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 在金融市場動蕩、歐元升值和國際油價高企等陰影籠罩下， 年歐元區(qū)經(jīng)濟 “烏云壓頂”，減速已成定局。 目前，歐元區(qū)經(jīng)濟表現(xiàn)出如下特征：

10、 （1）經(jīng)濟增速放緩，消費、投資、出口“三架馬車”均顯疲軟，但總體增速仍高于預期。 2007年歐元區(qū)經(jīng)濟增長率為2.6%，預計2008年為2.2%。2008年投資增長率將為2.9%，遠低于2007年的4.8%。這意味著，歐元區(qū)明年的經(jīng)濟增長不得不更多地依靠消費來支撐。 （2）物價上漲過快，歐元區(qū)各月通脹率均維持在3%的歷史高位。,注： 歐元區(qū)1-9月份通脹率遠高于歐央行2%的通脹控制水平，這已是連續(xù)第11個月高出2%的目標水平。7月達16年來新高，盡管8月份以后通脹率少有下降，但仍處高位，給歐元區(qū)經(jīng)濟帶來較大發(fā)展壓力。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（歐元區(qū)）,數(shù)據(jù)來源：中華財經(jīng)網(wǎng),歐元區(qū)2008年1-9月

11、通脹率對比表：,（3）失業(yè)率不斷上升，經(jīng)濟萎縮跡象明顯,（4）零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等各行業(yè)均顯示下滑，股市大幅下滑 6月，歐元區(qū)零售月降0.6%，年降3.1%，年率跌幅為近13年以來最大跌幅； 7月，歐元區(qū)服務(wù)業(yè)連續(xù)第二個月收縮，服務(wù)業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)由6月的49.1降至48.3，為5年來最低水平； 8月，歐元區(qū)經(jīng)常帳赤字由7月的18億歐元擴大至84億歐元； 制造業(yè)、建筑業(yè)也有所收縮，私營部門活動收縮速度為2001年11月以來最快水平，股市連續(xù)下滑。 在歐元區(qū)的上述統(tǒng)計指數(shù)中，一直被視作衡量未來增長趨勢良好指標的采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）顯示，該區(qū)域私人部門的活動7月出現(xiàn)連續(xù)第二個月收縮，創(chuàng)下2001年

12、11月以來的最低水平。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（歐元區(qū)）,歐元區(qū)應(yīng)對措施： 10月12日，歐元區(qū)15國領(lǐng)導人在巴黎召開峰會,通過了一份應(yīng)對金融危機的“聯(lián)合”行動計劃。該計劃主要內(nèi)容包括，歐元區(qū)成員國政府將通過為銀行發(fā)行債券提供擔?；蛑苯淤徺I銀行股權(quán)的形式,幫助銀行拓寬融資渠道,緩解銀行因信貸緊縮而面臨的融資困境。10月13日歐元區(qū)各國紛紛出臺救市措施： 1、德國：推出總額達5000億歐元的救市方案。其中包括向銀行體系注資800億歐元，提供至多4000億歐元的擔保，及為銀行計提200億歐元的損失準備金。這是自1989年以來，德國政府展開的規(guī)模最大的救援計劃。 2、法國：法國政府公布規(guī)模為3600億歐元

13、的的救援計劃，截止到2009年12月31日，法國政府將為銀行新發(fā)的五年期債券提供總金額為3200億歐元的擔保，同時，還將為受困的銀行提供總計400億歐元的注資。 3、奧地利：推出規(guī)模為1000億歐元的救市方案，內(nèi)容也是涉及政府為再融資提供擔保和向銀行注資。另外，奧地利政府還將對國內(nèi)銀行的私人儲戶存款提供全額擔保。 4、西班牙：為商業(yè)銀行的新發(fā)債券提供多達1000億歐元的擔保，采取政府購買銀行股權(quán)，尚未向銀行體系注資。 5、意大利：在2009年年底之前，意大利將為新發(fā)銀行五年期債券提供擔保，同時，意大利央行將以最多400億歐元的國債來交換銀行的債券。 6、挪威：10月中旬后將發(fā)行554億美元的國

14、債進行融資，以幫助受累于次貸危機的商業(yè)銀行走出 。 7、葡萄牙：將為銀行提供200億歐元的擔保。 8、瑞典和波蘭：將在10月底宣布救助金融體系的具體計劃。 歐元區(qū)救市總金額達1 .3萬億歐元(約合1.8萬億美元)，旨在擔保銀行間貸款及收購銀行股份，阻止金融系統(tǒng)陷入崩潰。 英國應(yīng)對措施： 10月13日，英國政府宣布，向蘇格蘭皇家銀行以及剛剛被勞埃德銀行收購的哈利法克斯銀行注資370億英鎊（約合629億美元），以幫助它們擺脫經(jīng)營困境。,歐元區(qū)應(yīng)對措施,歐元區(qū)經(jīng)濟走勢預測,在歐元區(qū)各國紛紛標識救市意向后，10月13日歐洲股票市場普遍上揚，英國富時100指數(shù)收漲8.26%，德國DAX 30指數(shù)收漲11

15、.4%，法國CAC 40指數(shù)收漲11.18%。 然而短暫的繁榮過后，歐元區(qū)經(jīng)濟走勢仍不容樂觀，對于歐元區(qū)經(jīng)濟走勢，各方觀點不一： 歐洲央行： 多次表示，單憑經(jīng)濟減速還不足以將通貨膨脹率拉回至其適宜的水平，經(jīng)濟增長放緩目前還難以說服歐洲央行下調(diào)利率。歐央行理事雷貝舒： 在承認“歐元區(qū)經(jīng)濟第二和第三季度會更加疲弱”的同時表示，歐央行仍有余地緊縮利率。他還樂觀地認為，歐元區(qū)第四季度經(jīng)濟能出現(xiàn)些許復蘇。 金融市場人士： 認為歐洲央行將在2008年年底到2009年2月之間將主導利率上調(diào)25個基點至4.5%。 多數(shù)經(jīng)濟學家： 歐元區(qū)決策者將在2008年維持4.25%的利率，明年將減息。 部分媒體： 也認為

16、歐洲央行“有在明年減息的可能”，理由是隨著企業(yè)和消費者信心減弱以及油價下跌等，最近歐元區(qū)信貸和貨幣供給增長出現(xiàn)放緩，這意味著下一階段通貨膨脹水平可能降低，歐洲央行采取加息措施以抵御通脹的壓力也因而減小。,世界宏觀經(jīng)濟走勢（歐元區(qū)）,一、財政赤字繼續(xù)嚴重 日本財務(wù)省發(fā)表的2008年8月國際收支報告顯示，日本已經(jīng)連續(xù)6個月出現(xiàn)了赤字，最大原因是對美國貿(mào)易大幅減少。 二、對外貿(mào)易持續(xù)萎縮 2008年8月，日本對美國的出口額比去年同期減少了21.8%，尤其是作為主打產(chǎn)品的汽車和相關(guān)零部件的出口量減少了30%以上。這是1980年以來日本對美出口的最大減幅。 三、股票市場一再下跌 日本股市近期來遭遇連續(xù)下

17、挫。10月20-24日，日經(jīng)指數(shù)大幅下挫了24.33%。日本經(jīng)濟新聞網(wǎng)站指出，目前的日經(jīng)平均股價水平已背離實體經(jīng)濟基本面。10月27日，日經(jīng)225股指再次暴跌6.36，以7162.9點報收，不僅刷新了2003年4月創(chuàng)造的泡沫經(jīng)濟破滅后的最低紀錄，而且是自1982年10月7日26年以來的最低收盤價。 在今年全球下跌最嚴重的股市排行中，日本以50.6%的跌幅排名第四，僅落后于中國、俄羅斯和香港地區(qū)。 四、實體經(jīng)濟窘境難改 今年上半財年(49月)日本全國倒閉企業(yè)數(shù)量和負債總額同比雙雙大幅增加。其間，日本共有包括18家上市公司在內(nèi)的6343家企業(yè)倒閉，比去年同期增加15.3%，倒閉企業(yè)數(shù)量連續(xù)3年同比

18、增加。 僅8月份，受地價下跌和金融機構(gòu)放貸審查收緊等因素影響，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的倒閉企業(yè)，分別為42家和43家，同比增加23.5%和13.8%，房地產(chǎn)從2007年7月開始與上年同期相比跌了40%左右。 五、日元匯率不斷上升 10月24日，日元對美元匯率創(chuàng)13年來新高，飆升至1美元兌9424日元；日元對歐元匯率升至6年來新高，為1歐元兌11898日元。 六、外國資本紛紛逃離 2008年初，美國波音公司已經(jīng)取消了在東京的上市。法國興業(yè)銀行、德國著名制藥公司拜耳也相繼取消在東京證券交易所的上市。1988年日本經(jīng)濟鼎盛時，有130多家外國公司在東京證券交易所上市，而目前則不到30家。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（

19、日本）,當全球經(jīng)濟衰退蔓延到日本的初期，日本政策面并沒有出臺顯著的政策以防止經(jīng)濟下滑，當10月27日日本股市跌倒 26年以來的最低谷時，日本開始緊急出臺措施救市。 10月27日，日本首相麻生太郎要求執(zhí)政黨官員緊急制定追加經(jīng)濟對策。據(jù)悉，追加經(jīng)濟對策的細則尚未出臺，可能 包括設(shè)備投資減稅、證券交易特別優(yōu)待稅等政策性減稅措施，以及大幅降低高速公路費、增加對中小企業(yè)的融資援助計 劃等內(nèi)容。預計該項緊急追加對策其總規(guī)模有可能超過本財年補充預算1.8萬億日圓的水平。 日本政府對銀行機構(gòu)實施更大規(guī)模的救助行動，將日本政府在這方面可以動用的資金上限從2萬億日元提高到10萬億 日元（約合1100億美元）。 目

20、前，日本安定市場對策主要為三部分：安定股市、加強金融機能和擴大證券投資。內(nèi)容包括加強對賣空的管制、 恢復購買銀行擁有的股票、銀行自有資本比率規(guī)定的放寬及擴大對金融機構(gòu)注入資金等。,日本應(yīng)對措施,日本經(jīng)濟走勢,在美國次貸危機擴散、國際市場原油及資源性產(chǎn)品價格攀升的國際經(jīng)濟環(huán)境下，全球經(jīng)濟增速放緩，日本經(jīng)濟發(fā)展勢頭也明顯減弱。 1、居民消費仍將低迷 居民消費占日本GDP的56%，對經(jīng)濟增長貢獻巨大。但從2007年7月起，日本居民可支配收入連續(xù)出現(xiàn)負增長，專家預計，這一趨勢仍將繼續(xù)。 2、企業(yè)設(shè)備投資下降，收益減少 設(shè)備投資約占日本GDP的15%，一直是推動日本經(jīng)濟增長的主要動力。2007年12月至

21、2008年3月，日本大型制造企業(yè)的信心指數(shù)從19跌至11，是2003年12月以來的最低水平。大型制造業(yè)及非制造業(yè)2008年度的投資設(shè)備計劃也降為6年來的最低點。 3、住宅投資繼續(xù)下降 建筑業(yè)一直是日本的重要產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值占GDP的8%左右，就業(yè)人口超過560萬，約占職工總數(shù)的近10%。 2008年2月比去年同期減少5.0%，連續(xù)8個月下滑。專家預測，在全球房地產(chǎn)業(yè)普遍低迷的打環(huán)境下，日本住宅投資的下降趨勢不會改變。 4、股市短期內(nèi)難以恢復 日經(jīng)平均股價從2004年開始上漲，2007年7月9日達到18261.98點峰值之后一路下跌，10月27日以7162.9點報收，資產(chǎn)價格縮水不僅使上市企業(yè)收益驟

22、減，還打擊了國內(nèi)外投資家和企業(yè)家的投資信心，同時產(chǎn)生逆資產(chǎn)效應(yīng)，直接影響消費心理。 分析人士認為，目前日本經(jīng)濟的停滯狀態(tài)不會一瞬即過，但是否會形成長期趨勢，需要觀察。從總體上說，日本仍然保持著相當強的經(jīng)濟實力和產(chǎn)品創(chuàng)新能力及競爭力，產(chǎn)品和技術(shù)的出口能力仍然強勁；就業(yè)形勢穩(wěn)定，失業(yè)率較低；國民對住宅需求逐漸回升，住宅投資可能出現(xiàn)反彈；公共工程建設(shè)投資緩慢增加。這些因素使日本的內(nèi)需進一步擴大成為可能，因此，從長遠趨勢看，日本經(jīng)濟進入緩慢發(fā)展的可能性大于陷入長期停滯的可能性。,一、自由化程度高的新興市場經(jīng)濟體遭受空前危機 冰島銀行負債9倍于GDP，國家面臨破產(chǎn)；韓國股市匯市持續(xù)暴跌，大有重蹈冰島破產(chǎn)

23、覆轍的趨勢；烏克蘭經(jīng)濟和金融市場也風雨飄搖。中印等新興經(jīng)濟體因為在市場化的道路上沒有更多地放開資本管制，因此在這場金融風暴中暫免厄運。中國的資本管制限制了金融衍生品的泛濫，在金融危機中起到了防火墻的作用。 二、出口普遍受打擊 金融風暴引起的美歐內(nèi)需減緩，對新興市場經(jīng)濟體實現(xiàn)出口和經(jīng)濟快速增長的目標是個沉重的打擊。美國經(jīng)濟占全球比重達30%，其進口占世界貿(mào)易的15%。美國經(jīng)濟走軟甚至出現(xiàn)衰退將導致全球商品貿(mào)易量下降，新興市場經(jīng)濟體的發(fā)展將首當其沖受到影響。 三、多個新興市場經(jīng)濟體貨幣對美元明顯貶值 進入2008年以來，印度、南非、韓國、越南、菲律賓、印度尼西亞、泰國、巴基斯坦、阿根廷等多個新興市

24、場經(jīng)濟體貨幣對美元明顯貶值。 四、新興經(jīng)濟體已成為全球經(jīng)濟的一個重要穩(wěn)定因素甚至是中流砥柱 新興經(jīng)濟體以年均6%的速度增長，賦予世界經(jīng)濟以活力。即使美國和其他工業(yè)化國家的增長率降至2%或更低，世界經(jīng)濟2009年仍可能以4%的速度增長。 新興市場經(jīng)濟體為美國擴大出口提供了可能，而正是出口強勁增長減緩了美國經(jīng)濟的衰退。美國出口在過去4年里年均增長8%，是進口增速的5倍，而且出口到新興市場的美國商品比重已經(jīng)從38%上升到45%。,新興經(jīng)濟體泛指俄羅斯、羅馬尼亞等中歐、東歐國家，中國、印度等亞洲國家、墨西哥等美洲國家及巴西、南非等非洲國家 和地區(qū)。隨著全球經(jīng)濟的惡化，新興經(jīng)濟體也正面臨股市急劇下跌、金

25、融市場流動性短缺等嚴峻挑戰(zhàn)。,世界宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀（新興經(jīng)濟體）,新興經(jīng)濟體應(yīng)對措施,俄羅斯： 通過金融法案，法案規(guī)定，明年年底前俄羅斯外經(jīng)銀行可為俄金融機構(gòu)提供總額不超過500億美元的資金，用于俄金融機構(gòu)償還2008年9月25日之前所借的貸款。法案還規(guī)定，俄中央銀行將為貸款機構(gòu)提供擔保，并將俄公民銀行存款的完全保險補償金調(diào)高至70萬盧布。俄央行還承諾，無論銀行發(fā)生什么情況，儲戶都可領(lǐng)取自己的存款。 韓國： 9月26日宣布動用100億美元的外匯儲備扶助出口企業(yè)，緩解其外匯資金不足的局面。10月9日，通過韓國進出口銀行向韓國中小型出口企業(yè)提供總額為5000億韓元的資金支持，用于向這些企業(yè)提供外匯貸款

26、，以幫助它們克服因韓國外匯市場外匯短缺造成的困難，并為其提供資金擔保。 印度： 10月6日，印度監(jiān)管部門調(diào)高六類機構(gòu)投資者投資股市的上限，由5%調(diào)高至15%。這六類投資者是：公共金融機構(gòu)、證交所、存款機構(gòu)、代理商品交易公司、銀行和保險公司；與此同時印度解除對外資最高40%的股市投資限額，以期“挽留”正迅速流出的國外資金。 冰島： 受金融危機影響，冰島外匯交易已幾乎停止運行。目前，冰島正試圖限制外匯流出來保護本國貨幣。10月7日宣布，將尋求從俄羅斯借債40億歐元以渡過難關(guān)。 柬埔寨： 采取一系列的措施增加銀行資產(chǎn)，保證資本充足率。將銀行存款準備金率從8%提高至16%。并將銀行的房貸比嚴格控制在1

27、5%之內(nèi)，以降低商業(yè)銀行所面臨的風險，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險。,新興經(jīng)濟體經(jīng)濟走勢,一、經(jīng)濟發(fā)展速度減緩，但趨勢仍向上 印度等新興經(jīng)濟體難以脫離可能出現(xiàn)的美國經(jīng)濟衰退的影響。國際貨幣基金組織（IMF）總裁多米尼克斯特勞斯卡恩表示，美國經(jīng)濟每衰退1%將使新興市場國家經(jīng)濟增速減緩0.5%至1%。 2007年，全球經(jīng)濟增長有一半來自三個國家：中國、印度及俄羅斯。該組織預計，在今明兩年，中國經(jīng)濟增速有望分別達11.5%和10%，印度則可能為8.9%和8.4%，俄羅斯經(jīng)濟也可望分別增長7.0和6.5。 二、亞洲新興經(jīng)濟體將繼續(xù)發(fā)展 相對而言，在中國和印度經(jīng)濟快速增長的帶動下，盡管受金融危機影響，但亞洲

28、國家經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長的趨勢。 三、拉美新興經(jīng)濟體受到美國經(jīng)濟影響 2006年拉美經(jīng)濟增長達到5.5%，2007年和2008年這一局面難以為繼，2007年為5，預計2008年為4.8。美國是拉美國家對外出口的主要國家，同時在美國工作的拉美移民的匯款是當?shù)鼐用竦闹匾杖?，在美國?jīng)濟增長放緩的情況下出口和匯款必將受到影響。 四、歐洲新興市場國家經(jīng)濟失衡孕育著金融風險 由于國內(nèi)需求旺盛，商品進口超過出口，歐洲新興市場每個國家都保持著不同程度的經(jīng)常項目赤字，經(jīng)濟失衡現(xiàn)象比較嚴重。國際金融市場的波動很容易波及這些國家，美國次級抵押貸款危機爆發(fā)后，國際資本快速撤離新興資本市場，股價迅速下跌，本幣也隨之貶

29、值，歐洲新興市場國家經(jīng)濟失衡孕育著金融風險 。 五、獨聯(lián)體經(jīng)濟快速發(fā)展，但受到多重因素困擾 由于獨聯(lián)體國家具有豐富的石油和礦產(chǎn)資源，石油和原材料價格的上漲推動了該區(qū)域經(jīng)濟快速增長。外資快速流入構(gòu)成了獨聯(lián)體國家的巨大隱患；通貨膨脹是困擾獨聯(lián)體國家的重要問題；自主生產(chǎn)能力不足影響?yīng)毬?lián)體的進一步發(fā)展。事實上，美國金融危機對獨聯(lián)體國家的沖擊超過任何新興市場經(jīng)濟體，該區(qū)域潛在的金融風險不容忽視。,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢分析,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,在全球經(jīng)濟萎縮的背景下，中國經(jīng)濟持續(xù)下滑，在金 融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、工業(yè)等方面表現(xiàn)明顯： 一、金融業(yè)日漸式微 股市：熊市變牛有待時日 2008年9月18日，上證指數(shù)跌

30、到1802點，從6124點重 新回到1802點，指數(shù)的絕對跌幅，達到71%之高；最近兩年 以來上市的所有金融類股票，幾乎全線“破發(fā)”。 據(jù)上交所公布的數(shù)據(jù)，2008年1月14日，中國股市的 市值，是34.47萬億。但到9月18日，已跌至12.59萬億元的 水平，把年內(nèi)上市的所有新股算在內(nèi)，股市市值的縮水為 21.88萬億元。 基金：四季度倉位已降無可降 2008年三季度基金虧損2749億 ，數(shù)據(jù)顯示，396只公 募基金中有304只基金出現(xiàn)虧損，虧損面達到76%。其中， 股票型基金和混合型基金虧損合計達到2621.87億元，占全 部基金虧損總額的95%。,注：滬深300指數(shù)一年來市盈率逐步下滑，

31、2007年10月高達68%， 2008年9月跌至15%，跌幅巨大。,二、貿(mào)易領(lǐng)域受創(chuàng)嚴重 簡析：由上表可知，進出口對經(jīng)濟增長作用大幅減弱，一、二季度增長率大幅減弱，三季度有所緩和。 貿(mào)易順差同比增速在三季度出現(xiàn)回升的主要原因有兩方面： 一是國內(nèi)固定資產(chǎn)投資需求降溫以及國際大宗商品價格回落導致進口增速回落快于出口增速； 二是國內(nèi)產(chǎn)能過剩壓力加大導致一般貿(mào)易出口增長繼續(xù)維持高位。 今年前三季度凈出口拉動經(jīng)濟增長1.2個百分點，比上年同期回落1.2個百分點，主要原因是貿(mào)易順差增速同比大幅回落。 全球經(jīng)濟正在經(jīng)歷嚴重下滑，今年四季度，我國外需回落壓力將進一步加大，凈出口對經(jīng)濟增長拉動作用將進一步減弱。

32、,2008年前三季度進出口順差額及增長率比較：,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,注：出口增速下行，近期平穩(wěn),注：新出口訂單指數(shù)連續(xù)三個月低于 50%,數(shù)據(jù)來源：WIND資訊，東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,三、房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蕭條,注：全國固定資產(chǎn)投資每月起伏不定，但2007年12月以后一直呈上升態(tài)勢，與此相反，2008年以來，房地產(chǎn)投資 額總體呈下降趨勢，除6月份小幅反彈，7月份急劇下滑，8月份以后一直處于低位，回落到2007年12月的水平。,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,注：房地產(chǎn)銷售面積自2007年10月起開始下滑，2008年2月起出現(xiàn)負增長，且負增長率逐月下滑，短期內(nèi)， 房地產(chǎn)銷售沒有回暖跡象。,中國宏

33、觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,注：全國房地產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資額、還是土地購置面積、新開工面積，均出現(xiàn)環(huán)比下滑態(tài)勢，其中國房景氣指數(shù)下跌尤為嚴重，說明公眾對房地產(chǎn)信心嚴重不足。,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,四、工業(yè)企業(yè)衰退明顯,注：2008 年前三季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 201631 億元，按可比價格計算，同比增長 9.9%，比上年同期回落 2.3 個百分點。 在GDP整體減速背景下，工業(yè)部門下滑最為明顯，第二產(chǎn)業(yè)增長率已經(jīng)下滑至本輪經(jīng)濟周期啟動前期的水平，創(chuàng)下2003年以來的最低點（見圖1）。 本輪我國經(jīng)濟增速調(diào)整受到經(jīng)濟體內(nèi)部宏觀調(diào)控和全球次貸危機“內(nèi)外雙重”壓力影響，經(jīng)濟增速自 2007年第3季度見頂

34、下行，此后逐季減速和降溫，季度GDP增長率呈現(xiàn)逐季回落趨勢，2008年1、2季度經(jīng)濟增長分別為10.6%和10.1%，2008年第3季度已經(jīng)降至9.0%，較二季度下降1.1個百分點，比去年同期回落 2.5 個百分點，創(chuàng)下 2004 年以來的最低水平。專家預計，2008 年中國經(jīng)濟增速放緩至 9.6-9.7%。 在經(jīng)濟增速未來趨勢判斷上，有專家認為本輪經(jīng)濟調(diào)整持續(xù)時間較長，即從2007年第四季度至2010年上半年，都將成為調(diào)整期，預計 2009 年底至 2010 年初實現(xiàn)軟著陸，經(jīng)濟增速將降至 8.5%左右。,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,注：由左圖可知，我國工業(yè)增加值 波動較大，自2008年3月以來，呈

35、逐月下降的趨勢。,注：由左圖可知，我國工業(yè)企業(yè)利 潤曾提呈增加趨勢，但增長率自 2008年2月份以來一直在不足20% 的相對低位徘徊，相對2007年2月 超40%的高增長率遜色很多。,另：據(jù)東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所統(tǒng)計，降幅前兩位行業(yè)分別是石油加工業(yè)增長降幅為-397%（1-8月虧損達960億元），電力、熱力行業(yè)為-81%，主要原因是前期石油、煤炭價格高擠壓了相關(guān)下游行業(yè)利潤。 此外，公共事業(yè)類企業(yè)虧損企業(yè)不斷增多。,中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀,2008年9月19日起：證券交易印花稅由現(xiàn)行的雙邊征收改為單邊征收，即只對賣出方（或繼承、贈與A股、B股股權(quán)的出 讓方）征收證券（股票）交易印花稅，對買入方（受

36、讓方）不再征稅。稅率仍保持3）。 2008年10月9日起：對證券市場個人投資者取得的證券交易結(jié)算資金利息所得，比照儲蓄存款利息所得，暫免征收個人 所得稅。 2008年10月9日-12日：十七屆三中全會發(fā)出“促內(nèi)需，保增長”的動員令。 2008年11月1日起：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，最低首付款20%，個人住 房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點 ；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此 外，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 2008年11月1日起：再次上調(diào)部分商品的出口退稅率：將部分紡織品、服裝、玩具出口退稅

37、率提高到14%；將日用及 藝術(shù)陶瓷出口退稅率提高到11%；將部分塑料制品出口退稅率提高到9%；將部分家具出口退稅率提高到11%、13%；將艾滋病 藥物、基因重組人胰島素凍干粉、黃膠原、鋼化安全玻璃、電容器用鉭絲、船用錨鏈、縫紉機、風扇、數(shù)控機床硬質(zhì)合金刀、 部分書籍、筆記本等商品的出口退稅率分別提高到9%、11%、13%。 注：在剛剛過去的2008年的前三個季度，中國經(jīng)濟基調(diào)也經(jīng)歷了一個季度一種基調(diào)的變化頻率，從 “雙防”到“一防一 控”，再到“一控一保”，直至今天的全面“保增長”。 2008年9月至10月，我國中央銀行被迫放棄“從緊”的貨幣政策，并連續(xù)兩次調(diào)低“雙率”（即存款準備率與存貸利率

38、） 展開救市，總體宗旨是為了刺激出口、擴大內(nèi)需，并盡可能減輕世界性經(jīng)濟衰退對中國經(jīng)濟的沖擊，以期保住經(jīng)濟增長、穩(wěn) 定就業(yè)。,中國的應(yīng)對措施：,中國應(yīng)對措施,中國社科院經(jīng)濟學部中國經(jīng)濟形勢分析與預測： 2008年中國經(jīng)濟增速將有所放緩至10.1%左右，2009年GDP有望保持9.5%左右的較快增長。今明兩年的實際投資增速將達到15.8%和14.5%，預計2008年我國全社會固定資產(chǎn)投資占GDP的比例將超過58%，2009年可能將超過60%。報告預計，消費將成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力之一，2008年的社會消費品零售額將超過10萬億元大關(guān)，達到10.7萬億元左右；2009年將達到12.5萬億元左右。

39、 汪同三（中國社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所所長）： 20082009年經(jīng)濟增長速度的減緩屬于經(jīng)濟增長調(diào)整性波動，出現(xiàn)下行拐點的證據(jù)尚不充分。 李泊溪（國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）： 經(jīng)濟將保持持續(xù)增長，中國處于信息化帶動工業(yè)化的長期上升區(qū)間。 鄭京平（國家統(tǒng)計局總工程師）： 當前世界局勢對中國的影響主要是在信心方面，消費和投資可能會受到一定的影響，預計明年中國經(jīng)濟將會平穩(wěn)較快發(fā)展，增速不會低于2008年，為9%左右。外部環(huán)境的變化有利于中國經(jīng)濟持續(xù)增長。預計原油、原材料的需求會有所下降。而這將減少國內(nèi)的通脹壓力，為宏觀調(diào)控增加更多的操作空間。 王毅（中國人民銀行調(diào)統(tǒng)司經(jīng)濟分析處處長）： 隨著貿(mào)易順差下降

40、，央行被動發(fā)行人民幣對沖外匯的壓力下降，下一步央行政策操作性的主動性將更強，經(jīng)濟增長可以更加依靠消費。,觀點：,中國宏觀經(jīng)濟走勢,梁優(yōu)彩（國家信息中心經(jīng)濟學家）： 保增長的基調(diào)至少要保持至少兩年的時間。因為經(jīng)濟衰退有一個周期的，不太可能一下子就復蘇。 哈繼銘： 中國經(jīng)濟需要幾年時間調(diào)整。第一個階段是金融危機，第二階段是信貸危機，第三階段就是實體經(jīng)濟萎縮，中國現(xiàn)在還是在第二階段，相比第二階段，第三階段還是比較漫長的。 張明（中國社科院國際金融研究中心秘書長)： 目前還沒到大幅放松貨幣政策的時候。應(yīng)盡快地加快結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，放開對要素市場的管制，向民間開放服務(wù)業(yè)，盡快地形成人民幣匯率機制的市場化。

41、王曉輝(國金證券宏觀經(jīng)濟分析師): 全球經(jīng)濟放緩，原油等大宗商品價格的下降已經(jīng)成為必然，9月PPI回落是對國際大宗商品價格回落的滯后反應(yīng)。,簡 評： 中國GDP 同比增幅下降的趨勢已經(jīng)形成，但并不會持續(xù)快速下跌。 消費增長內(nèi)在動力仍然強勁，成為穩(wěn)定內(nèi)需的重要力量。 工業(yè)企業(yè)利潤增速放緩和利潤率下行趨勢將持續(xù)至2009年。 股市升溫有待時日，因外貿(mào)、建筑行業(yè)短期內(nèi)將繼續(xù)低迷。 對房地產(chǎn)的未來的政策將傾向于保障性住房建設(shè)和支持居民購房，類似降低利率“變相降價、政府買單”的政策將持續(xù)。,中國宏觀經(jīng)濟走勢,【宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)九宮圖迷局】,政策面 各大城市救市政策分析,上?！笆臈l”： 一、對個人首次

42、購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由市房地產(chǎn)交 易中心出具。 二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 四、對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 五、下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。 六、個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔營業(yè)稅。 七、個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。 八、購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，對第一次購買

43、自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。 九、免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費。 十、調(diào)整本市普通住房標準。 十一、繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度。 十二、建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源。 十三、加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。 十四、嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，加強土地供應(yīng)管理。 南京： 10月起買房政府補貼1%和0.5%

44、。在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購買90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手房），給予房款總額1%的補貼；凡購買90-144平方米以下（含144平方米）的，按0.5%計算補貼，補貼在辦理產(chǎn)權(quán)證時發(fā)放。 杭州：10月13日出臺關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見。其中有：住房公積金貸款最高額度由50萬元提高到60萬元，購房者為非杭州市區(qū)戶籍人員（不含境外人員）在杭州購買80萬元、100萬元以上的房子后便將有一個落戶的名額，購買商品房首付款比例由30%降低至20%。此外，購買第二套房的貸款政策也有所松動。,各大城市救市政策分析,救市新政策分析,【調(diào)公積金】 個人住

45、房公積金貸款利率將全面下調(diào)，其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%， 五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點。 【免印花稅】 從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 【免增值稅】 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 【降低首付】 對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。,表1：新政后50萬20年月供少還多少 (資料來源：偉嘉安

46、捷),表2：政府全面支持居民購房新老政策對比表 (資料來源：鏈家地產(chǎn)),業(yè)內(nèi)人士對新政的看法,【易居中國】免稅降利率對購房者影響將滯后 購房者出手買房相對于政策調(diào)整是滯后的，有可能滯后到明年，成交量的增長是一個逐步放量的過程。 【我愛我家】救市新政并未真正緩解購房人壓力 現(xiàn)在新調(diào)整后的計稅和貸款方式并未真正緩解房價虛高對于購房人的壓力，市場短時間內(nèi)依舊不會走出觀望情緒。 【北大房地產(chǎn)研究所陳國強】新政后市場走向取決于開發(fā)商應(yīng)對策略 目前政策的出臺使得市場趨穩(wěn)的可能性增強，但是否會很快顯現(xiàn)效應(yīng)還有其他因素影響，主要取決于外部經(jīng)濟環(huán)境、補充政策的出臺實施及開發(fā)商的反應(yīng)等幾個方面。其中開發(fā)商以什么樣

47、的策略應(yīng)對尤其重要。政策面暖風品吹，但不能保證市場很快回暖，要看房企是趁機漲價還是用比較理性、靈活的策略把房價降到購房者能夠支付的水平畢竟不能承受高房價才是出現(xiàn)低迷市場的根本原因，這個問題不解決，交易量也不能上去，還需要各方面積極的配合。,北京暫不出臺救市政策,北京盡管沒有“順勢”推出 “救市政策”，但10月22日、10月23日上午，北京市政府都召集了建委、國土局等主管部門參與的會議，研判北京房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及未來的政策對策。 【救市方案初步形成 未能最終簽發(fā)】接近建委的人士稱，實際上北京的“救市方案”目前初步形成，只是未能最終簽發(fā)。這份方案目前還在市領(lǐng)導的反復討論與修改當中，其中主要包括稅

48、收、費用的減免，普通自住房面積的界定等方面，地產(chǎn)業(yè)界人士稱，這份擬議中的方案不亞于杭州的救市力度。 【北京建委】北京市建委方面的分管領(lǐng)導，其實本來有意在22日國務(wù)院下發(fā)文件當晚，順勢下發(fā)北京市的房地產(chǎn)市場救市政策，但由于部門間的協(xié)調(diào)問題，未能成行。此間，分管城市建設(shè)與房地產(chǎn)的副市長陳剛就此問題做出批示，要求暫緩下發(fā)這份救市方案。 【開發(fā)商】目前開發(fā)商正在加緊游說央行盡量松動第二套住房貸款的松動，并向北京市政府提出控制保障性住房開發(fā)、供應(yīng)規(guī)模的建議，由于保障性住房年內(nèi)有望達到760萬平方米的開發(fā)總量，繼而在未來實現(xiàn)將近10萬套的房源供應(yīng)，開發(fā)商擔心其對商品住房市場形成巨大沖擊，但對于這樣的建議，

49、北京市有關(guān)部門未予回復。 預計隨著北京房地產(chǎn)成交量萎靡現(xiàn)狀的持續(xù)，未來會有救市政策出臺。,樓市低迷導致購房能力下降,市場面 2008年以來海外樓市環(huán)顧,各國的經(jīng)濟隨著全球化的發(fā)展緊密地被聯(lián)系在一起，各國的經(jīng)濟周期也越來越受到美國經(jīng)濟周期的影響，尤其在本輪以原油等大宗商品價格的瘋漲和美元的極度疲軟為特征的全球經(jīng)濟調(diào)整中，房地產(chǎn)市場更是表現(xiàn)出很多共性。,美國,俄羅斯莫斯科,海外樓市環(huán)顧（美國、俄羅斯）,【開工量逐年降低】美國新建住宅開工量從2006年開始就呈現(xiàn)逐年下降趨勢。 【均價逐漸走低 】 2008年以來美國新建住宅均價不斷走低。,【房價不斷攀升 】俄羅斯莫斯科的房價從 2000 年到今天，已

50、經(jīng)持續(xù)上漲了 10 倍，而且沒有停滯的跡象。08 年 9 月份，房價仍然環(huán)比上漲了 1.15%。莫斯科的房價上漲，得益于俄羅斯的經(jīng)濟恢復與快速增長，作為世界最重要的能源輸出國之一，高漲的能源價格為俄羅斯積累了巨額的財富。,海外樓市環(huán)顧（英國、法國）,英國,法國巴黎,【成交量逐漸降低】英國新房訂單從2006年開始呈現(xiàn)震蕩下滑的局面。 【房價逐漸走低 】 英國房價同比漲幅不斷下降，進入2008年以來，同比出現(xiàn)負增長。,【成交量跌宕起伏】法國巴黎新建公寓成交量極度不穩(wěn)定，跌宕起伏。 【房價逐漸攀升 】 法國公寓價格走勢不斷攀升，尤其是2000年至今出現(xiàn)了大幅度增長。,海外樓市環(huán)顧（日本、韓國）,日本

51、東京,韓國漢城,【成交量震蕩萎縮】日本東京公寓成交量震蕩起伏較大，整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。 【房價震蕩上揚 】 日本東京公寓價格震蕩起伏，整體呈現(xiàn)震蕩上揚局面。,【開工量震蕩萎縮】韓國漢城新建房屋開工量震蕩縮減 【房價逐漸上揚 】 韓國漢城房屋價格逐年上揚,海外樓市環(huán)顧（新加坡、中國香港）,新加坡,中國香港,【供應(yīng)量/房價高位盤整】新加坡住宅供應(yīng)量和房價從2006年開始出現(xiàn)大幅度攀升，目前在高位盤整，有下降趨勢。,【成交量震蕩萎縮】中國香港住宅成交量整體呈現(xiàn)震蕩萎縮現(xiàn)象。 【房價高位盤整 】 中國香港房價目前在高位盤整，整體呈現(xiàn)下跌趨勢。,第一類：美國和英國【量先于價格調(diào)整，量價雙跌】 房地產(chǎn)價格和

52、開工量或訂單量都已經(jīng)歷了長時間的下跌調(diào)整。可以看出，開工量和定單量的調(diào)整總是先于價格的調(diào)整，美國的新開工量更是早于房價兩年于 2005年 3 月就開始了向下的調(diào)整格局。英國房價調(diào)整要滯后于美國半年，于 2007 年 10 月開始，到今天已向下調(diào)整 10%以上，而英國的新房訂單數(shù)量在 2007年 3月就確立了下滑的趨勢。 2008年8 月份美國新房價格環(huán)比下跌 12%，是 10 年來下跌幅度最大的一個月，相比最高時的2007年 3 月份，均價已下降了 20%。同時住宅新開工面積也環(huán)比下降了 11.4%。英國房價同比下跌12%，而新房的私人訂單數(shù)量更是同比下跌了 60%。美國和英國的房屋新開工面積

53、和訂單量仍然在繼續(xù)萎縮中，兩國的房價還有進一步下調(diào)的空間。 第二類：東京、新加坡、香港、漢城和巴黎【量跌 價格高位盤整】 房屋的銷量或新開工量進入20 08 年以來，出現(xiàn)了明顯的負增長態(tài)勢，但是房價到目前為止仍然在高位盤整。中國也屬于這種情況。這類國家價格的向下調(diào)整可能會像第一類的美國和英國，需要等待成交量進一步向下調(diào)整。 第三類：莫斯科【價格不斷上揚】 莫斯科的房價從 2000 年到今天，已經(jīng)持續(xù)上漲了10 倍。而且沒有停滯的跡象。2008 年 9 月份，房價仍然環(huán)比上漲了 1.15%，但是增速從年初以來逐漸放緩。莫斯科的房價上漲，得益于俄羅斯的經(jīng)濟恢復與快速增長，作為世界最重要的能源輸出國

54、之一，高漲的能源價格為俄羅斯積累了巨額的財富，同時俄羅斯的私有化進程也讓普通民眾擁有了更多的財富的所有權(quán)。作為“金磚四國”中的能源輸出國，俄羅斯的房價有充足的理由比中國，印度這樣的能源凈輸入國更堅挺。,市場面 2008年1-9月全國房地產(chǎn)市場回顧,整體市場狀況分析 分區(qū)域市場分析,市場面 整體市場狀況分析,整體市場狀況【投資增速明顯放緩】,全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額（單位：億元）,整體市場狀況【土地購置/開發(fā)增速明顯放緩】,全國土地累計開發(fā)、購置面積（單位：萬平米）,整體市場狀況【施工/竣工/銷售面積增速大幅回落】,全國商品住宅各供需指標增速,整體市場狀況【成交量大幅度銳減】,【成交量大幅度萎縮

55、】 【成交量同比增幅大幅度回落】,整體市場狀況【成交均價高位盤整 同比增幅回落】,全國商品住宅銷售價格（單位：萬/平米）,整體市場狀況【開發(fā)成本快速上升】,房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源占比,2008年1-7 月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款 4572 億元，占比 20.5%，較 2007 年度提高了 1.9個百分點；自籌資金比例明顯提高，房地產(chǎn)融資困難，面臨資金壓力,整體市場狀況【開發(fā)商面臨融資壓力】,多數(shù)城市庫存量遠大于年銷售量 要去化這些庫存量需要12-27個月 未來競爭激烈 形勢嚴峻,繁榮階段（膨脹）,交易量急劇上升，市場中投機者活躍;房價越來越高，逐漸達到頂點;房地產(chǎn)經(jīng)營利潤非常高，投資量急

56、劇增加;期房交易大。整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。,衰退階段（收縮）,交易量急劇減少，房價雖仍在上升但漲幅減緩，并出現(xiàn)下跌跡象;市場推出樓盤逐漸減少，實力差的發(fā)展商難以維持。,蕭條階段（停滯）,交易量銳減，期房交易量降幅更大，期房價格繼續(xù)下降，甚至大大低于現(xiàn)樓價。,復蘇與增長（調(diào)整與恢復）,交易量回升，房價上升并呈持續(xù)增長趨勢;房地產(chǎn)投資逐漸增加，整個房地產(chǎn)市場又進入繁榮階段。,目前市場正處于衰退期向蕭條期轉(zhuǎn)變階段,多家投行分析 2008年房價將下跌15%-30%左右 2009年房價將繼續(xù)下跌 市場企穩(wěn)至少到2010年以后,全國房地產(chǎn)市場存量與日俱增，銷售量不斷下滑，價格依舊堅挺 市場調(diào)整

57、不到位，量價將進一步下行，未來形勢更為嚴峻,市場面 分區(qū)域市場狀況分析,環(huán)渤海灣區(qū)域【北京：市場極度萎靡】,環(huán)渤海灣區(qū)域【北京：市場極度萎靡】,環(huán)渤海灣區(qū)域【北京：市場極度萎靡】,環(huán)渤海灣區(qū)域【天津：量跌價漲】,環(huán)渤海灣區(qū)域【天津：量價雙跌】,環(huán)渤海灣區(qū)域【大連：量跌價漲】,8月份，大連新建商品住宅成交 30.1萬平米，同比下降 66.2%，環(huán)比下降 16.0%； 1-8月份，大連新建商品住宅成交 263.2萬平米，同比下降 33.1%。 8月份，大連新建商品住宅成交均價 6715元/平米，環(huán)比上漲 75.1%。,環(huán)渤海灣區(qū)域【青島：量價雙跌】,8月份，青島新建商品住宅成交 27.1萬平米，同

58、比下降 52.5%，環(huán)比下降 54.6%； 1-8月份，青島新建商品住宅成交 398.7萬平米，同比下降 6.7%。 8月份，青島新建商品住宅成交均價 5800元/平米，環(huán)比下跌 2.0%。,長三角區(qū)域【上海：成交量繼續(xù)下滑 價格高位盤整】,長三角區(qū)域【上海：成交量繼續(xù)下滑 價格高位盤整】,長三角區(qū)域【杭州：量跌價漲】,長三角區(qū)域【南京：量價雙跌】,8月份，南京新建商品住宅成交 33.8萬平米，同比下降 44.7%，環(huán)比下降 33.0%； 1-8月份，南京新建商品住宅成交 365.3萬平米，同比下降 39.7%。 8月份，南京新建商品住宅成交均價 5671元/平米，環(huán)比下跌 8.3%。,長三角

59、區(qū)域【蘇州：量跌價穩(wěn)】,8月份，蘇州新建商品住宅成交 73.5萬平米，同比下降 51.3%，環(huán)比下降 17.0%； 1-8月份，蘇州新建商品住宅成交 556.4萬平米，同比下降 36.0%。 8月份，蘇州新建商品住宅成交均價 5543元/平米，環(huán)比下跌 0.2%。,珠三角區(qū)域【廣州：量跌價漲】,8月份，廣州新建商品住宅成交 69.5萬平米，同比下降 23.5%，環(huán)比增長 14.2%； 1-8月份，廣州新建商品住宅成交 477.1萬平米，同比下降 27.0%。 8月份，廣州新建商品住宅成交均價 9695元/平米，環(huán)比上漲 24.2%，為今年以來月度最高價格。,珠三角區(qū)域【深圳：供應(yīng)量與日俱增】,珠三角區(qū)域【深圳：量穩(wěn)價跌】,中西部區(qū)域【成都：量價雙跌】,8月份，成都新建商品住宅成交 86.6萬平米，同比下降 58.5%，環(huán)比下降 26.8%； 1-8月份，成都新建商品住宅成交 784.8萬平米，同比下降 35.9%。 8月份，成都新建商品住宅成交均價 4576元/平米，環(huán)比下跌 4.6%。,中西部區(qū)域【重慶：量升價跌】,中西部區(qū)域【武漢：量跌價穩(wěn)】,8月份，武漢新建商品住宅成交 26.4萬平米