2010北京通州區(qū)房地產(chǎn)前期市場調(diào)研報告

1、北京通州區(qū)房地產(chǎn)前期市場調(diào)研報告,決戰(zhàn)“通州”,本次報告是對北京市通州區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究，是對項目策劃和決策的基礎(chǔ)，從宏觀（地理位置、政治社會、經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與布局）和微觀（周邊產(chǎn)品分析、剖析價格組合、廣告策略和銷售執(zhí)行）對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對項目進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。,前言,目錄,第一章 通州在北京的地位及通州區(qū)概況 第二章 近期國家有關(guān)樓市的政策面分析 第三章 北京市房地產(chǎn)市場分析 第四章 通州區(qū)房地產(chǎn)市場分析 第五章 通州區(qū)房地產(chǎn)市場個案調(diào)研,第一章 通州在北京的地位及通

2、州區(qū)概況,1、地域方面,五環(huán)路是北京市第一條環(huán)城高速公路，2003年11月全線通車。 北京六環(huán)路全長187.6公里，2009年9月12日實(shí)現(xiàn)全線貫通。 未來北京的快速發(fā)展特別是房地產(chǎn)發(fā)展將集中表現(xiàn)在五環(huán)與六環(huán)之間?？梢哉f五環(huán)六環(huán)之間大有所為。通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)緊鄰北京市中心，六環(huán)路穿越其間，地理位置更加優(yōu)越，必然是北京中長期發(fā)展方向。,2、人口方面,除市中心區(qū)：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)8區(qū)人口密度較大，這里將此八區(qū)稱為“城八區(qū)”，都在5000人/平方公里以上，通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)4區(qū)人口密度也在700人/平方公里以上，通州區(qū)、大興區(qū)人口密度

3、過1000人/平方公里，其中，通州區(qū)為最，達(dá)1146人/平方公里。 也就是說城八區(qū)人口密度皆較大，其他的行政區(qū)則小很多，意味著北京中心城區(qū)人口問題依然突出，仍需向外疏散。而疏散的主要方向?qū)⑹峭ㄖ輩^(qū)、大興區(qū)等。,3、地理位置,通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運(yùn)河北端。西臨朝陽區(qū)、大興縣，北與順義區(qū)接壤，東隔潮白河與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清區(qū)、河北省廊坊市交界。,4、歷史沿革,通州區(qū)歷史悠久，早在新石器時期，境域內(nèi)就有人類活動。金天德三年（1151 年），于縣置通州，取“漕運(yùn)通濟(jì)”之義命名。通州歷為京東交通要道，漕運(yùn)、倉儲重地。 商賈行旅，水陸進(jìn)京必經(jīng)此地，促進(jìn)了通州

4、經(jīng)濟(jì)的繁榮和興旺。享有“一京（北京）、二衛(wèi)（天津）、三通州”之稱。 1997 年4 月29 日，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷通縣，設(shè)立通州區(qū)。區(qū)人民政府駐通州鎮(zhèn)。,5、行政區(qū)劃,通州區(qū)轄4個街道、2個地區(qū)、8個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)：中倉街道、新華街道、北苑街道、玉橋街道、永順地區(qū)、梨園地區(qū)、宋莊鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、漷縣鎮(zhèn)、馬駒橋鎮(zhèn)、西集鎮(zhèn)、臺湖鎮(zhèn)、永樂店鎮(zhèn)、潞城鎮(zhèn)、于家務(wù)回族鄉(xiāng)。區(qū)人民政府駐新華街道。,6、戰(zhàn)略位置,通州以“通”得名，交通十分便捷。京通快速路、朝陽路、朝陽北路、八通輕軌和即將通車的兩廣路延長線等五條通道把通州和北京市區(qū)連為一體；京通快速路貫通了東西長安街；京津塘高速公路和京津公路分別直達(dá)天津新港及天津市；京

5、哈高速公路經(jīng)聯(lián)接?xùn)|北全境；京沈高速穿河北志低沈陽；六環(huán)路貫通北京市；通順路直達(dá)首都國際機(jī)場；京承鐵路、京秦電氣化鐵路、在通州城內(nèi)交匯。在建的京滬高速鐵路、京津城際鐵路也橫穿通州而過。,7、產(chǎn)業(yè)狀況,北京通州區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，產(chǎn)業(yè)的集中度和關(guān)聯(lián)度不高，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)不夠突出，支柱產(chǎn)業(yè)為批發(fā)零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)及交通運(yùn)輸。自2007年起，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已占GDP比值10.6%。 通州新城規(guī)劃的功能定位是北京市重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地，發(fā)展目標(biāo)是區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。未來通州區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃把大力發(fā)展高端商務(wù)

6、、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代物流三大產(chǎn)業(yè)列為構(gòu)建區(qū)域服務(wù)中心的基礎(chǔ)。, 運(yùn)河城市段核心功能板塊 地處通州新城中心位置，是規(guī)劃的通州新城區(qū)的中心和環(huán)渤海區(qū)域服務(wù)中心。規(guī)劃面積25.8 平方公里，由世界文化交流中心、濱河演藝走廊、媒體廣場、探夢中心和金融城等項目組成。項目建成后將成為集行政辦公中心、金融貿(mào)易、文化、會展、旅游度假、商業(yè)服務(wù)、生態(tài)居住為一體的區(qū)域中心。龍頭項目是“運(yùn)河城市段”。 商務(wù)園總部經(jīng)濟(jì)板塊 地處通州新城西北部的溫榆河畔，擁有北京僅存的、區(qū)位最好的、最大的700公頃生態(tài)商務(wù)白地。利用長安街延長線和緊臨首都國際機(jī)場12公里的區(qū)位和商務(wù)優(yōu)勢，發(fā)展與CBD功能互補(bǔ)的低密度、園林式、高科技、商務(wù)總

7、部聚集區(qū)。 龍頭項目是“通州商務(wù)園”。 主題休閑功能板塊 地處新城西南部，六環(huán)以內(nèi)，京沈高速以北地區(qū)。利用專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢和地處京津冀交通要塞的便利條件，規(guī)劃建設(shè)高科技與娛樂相結(jié)合、服務(wù)于東北亞區(qū)域、具有國際現(xiàn)代水平的“環(huán)球影城”主題公園。以主題公園為支撐形成影視文化、娛樂休閑、專業(yè)會展為內(nèi)容的商務(wù)娛樂新區(qū)。 龍頭項目是“國際會展中心”。 醫(yī)療康體功能板塊 位于京哈高速公路以北，六環(huán)路以東地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)高水平的醫(yī)療城。借助大型醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化項目帶動，發(fā)展集醫(yī)學(xué)研究、康體服務(wù)、職業(yè)培訓(xùn)為一體的現(xiàn)代化康體醫(yī)療服務(wù)業(yè)。龍頭項目是“哈佛中美醫(yī)療中心”。,通州規(guī)劃建設(shè)九大經(jīng)濟(jì)板塊：, 八通線樓宇經(jīng)濟(jì)板塊

8、 以八通輕軌為紐帶，連接瑞都國際、長城國際等商務(wù)節(jié)點(diǎn)向東南部發(fā)展至輕軌土橋站。該區(qū)域主要發(fā)展商務(wù)辦公、貿(mào)易流通等樓宇經(jīng)濟(jì)。目前，八通線已形成上百個居民社區(qū)、數(shù)十個高級寫字樓群。龍頭項目是“瑞都國際寫字樓”、“世紀(jì)星城商務(wù)寫字樓”。 長安街東延長線新華大街商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)板塊 東起北苑，沿長安街東延長線新華大街向東擴(kuò)展，西至東關(guān)大橋。該區(qū)域是通州傳統(tǒng)商業(yè)步行街，規(guī)劃通過升級改造形成高端百貨、國際品牌專賣店、五星級酒店、寫字樓等高端商務(wù)業(yè)態(tài)。龍頭項目是“北苑商務(wù)區(qū)”。 中國宋莊文化創(chuàng)意板塊 以宋莊鎮(zhèn)小堡畫家村為中心，北至規(guī)劃一路，南至京哈高速路，東至東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線，西至東六環(huán)路，占地面積近12平方公

9、里。依托北京市十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一的“宋莊當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”，形成藝術(shù)品創(chuàng)作、展示、交易、會展、藝術(shù)教育、學(xué)術(shù)交流于一體的現(xiàn)代文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園。龍頭項目是“宋莊當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。 京津塘產(chǎn)業(yè)帶高端工業(yè)總部板塊 沿京津塘高速公路一、二號線和京津城際快速鐵路沿線，連接亦莊、中關(guān)村科技園區(qū)光機(jī)電基地、中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地、通州物流基地等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，充分發(fā)揮政策區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建設(shè)高端產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。龍頭項目為“北京圖書出版發(fā)行中心”、“北京創(chuàng)展家居示范園”、“聯(lián)東U谷、“新華聯(lián)科技園”、“北京方和正圓科技孵化器”。 行政服務(wù)功能板塊 在運(yùn)河?xùn)|大街兩

10、側(cè)地區(qū)規(guī)劃行政辦公、綜合服務(wù)功能區(qū)。建設(shè)行政服務(wù)中心、標(biāo)志性市民休閑文化設(shè)施，合理布局學(xué)校、檔案館等公共服務(wù)及商業(yè)配套等現(xiàn)代城市功能設(shè)施。,8、規(guī)劃方面,根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（2004-2020），規(guī)劃：在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 （1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 （3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)

11、區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 在“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成中心城新城鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。 （1） 中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)。 （2） 新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對獨(dú)立性。 （3） 鎮(zhèn)是建制鎮(zhèn)的簡稱，是推動北京城鎮(zhèn)化的重要組成部分，包括重點(diǎn)鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)。, 城市規(guī)劃,通州新城規(guī)劃建設(shè)：依據(jù)北京城市總體規(guī)劃（2004-2020），北京市發(fā)布了通州新城規(guī)劃2005-2020。 通

12、州發(fā)展定位：北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，是面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。 通州發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城 城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)：一城、兩軸、三點(diǎn)、四鎮(zhèn) 一城：承接中心城功能疏解與新增職能的通州新城城區(qū)。 兩軸：沿長安街延長線連接北京主城和通州新城的城市空間拓展軸；以運(yùn)河為紐帶向東南方向延伸的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸 三點(diǎn)：宋莊、潞城、張家灣地區(qū)是通州新城發(fā)展的重要組成部分，通州新城新增功能的重要區(qū)域和城鄉(xiāng)一體化的重要節(jié)點(diǎn)。要建設(shè)成為三大城市功能聚集區(qū)。 四鎮(zhèn)：漷縣、臺湖、西集、永樂店四鎮(zhèn)與通州新城相互呼應(yīng)，是通州新城發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)支撐，是承接農(nóng)

13、村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、解決勞動力就業(yè)及資源節(jié)約的重要區(qū)域。要集聚形成四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展組團(tuán)。,宋莊鎮(zhèn)：通州新城與空港聯(lián)系的紐帶，休閑服務(wù)業(yè)和臨空產(chǎn)業(yè)基地。 潞城鎮(zhèn)：通州新城城市空間和職能拓展區(qū)，未來新城行政中心。 張家灣鎮(zhèn)：集約型都市工業(yè)區(qū)、古城文化旅游區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。 臺湖鎮(zhèn)：通州新城南部的生態(tài)旅游小鎮(zhèn)，亦莊新城和通州新城連接的重要紐帶。 馬駒橋鎮(zhèn)：京津城鎮(zhèn)帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京重要的陸路口岸。 西集鎮(zhèn)：通州新城重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 漷縣鎮(zhèn)：東部發(fā)展帶的重點(diǎn)鎮(zhèn)，北京市小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。 永樂店鎮(zhèn)：京津城鎮(zhèn)帶的重要節(jié)點(diǎn)，通州新城面向環(huán)渤海、聯(lián)系京津冀的門戶。 于家務(wù)鄉(xiāng)：北京市重點(diǎn)發(fā)展的民族工業(yè)區(qū)。,

14、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,一河兩翼：通州新城以運(yùn)河為魂，水綠相映，綠廊鑲嵌，突出以運(yùn)河為紐帶的城市形象及文化內(nèi)涵；運(yùn)河西岸改造提升舊城，運(yùn)河?xùn)|岸聚集城市新增功能，新城舊城比翼互動、協(xié)同發(fā)展。 南拓東進(jìn)：南部以通州外環(huán)路、京塘公路為界，東部以六環(huán)路為界，向外拓展，與亦莊新城、國際空港聯(lián)動，形成新的發(fā)展空間。 組團(tuán)發(fā)展：以六環(huán)路、京哈高速路、通州外環(huán)路及京塘公路為分界線，在空間上形成六大功能組團(tuán)。 新城用地發(fā)展方向：通州新城城市用地主要向東、向南方向發(fā)展 。,新城空間結(jié)構(gòu),“一河兩翼，南拓東進(jìn)，組團(tuán)發(fā)展”,鐵路：新北京東站 公路：中心城交通：京沈高速公路；京通快速路、 通朝大街；朝陽路、朝陽北路、潞苑北大街。

15、 順義交通：六環(huán)路；通順路、東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線；張采路延長線。 亦莊交通：六環(huán)路；通馬路、東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線。 廊坊交通：京哈高速路、京沈高速公路；京榆舊線、運(yùn)河大街、通香路。 軌道：由兩條聯(lián)系中心城的地鐵線路M1線（含M1支線）和M6線（含M6支線），一條聯(lián)系東部發(fā)展帶各新城的市郊鐵路S6線共同組成。,綜合交通規(guī)劃,第二章 近期國家有關(guān)樓市的政策面分析,今年的樓市大致可以分為三個階段：第一個階段是調(diào)控前，即從年初到“國十條”的出臺，這段期間樓市仍處于上升期，城市近郊受到了需求的熱捧；第二個階段是一次調(diào)控，即從4月底“國十條”出臺到9月底“國5條”的出臺，這段期間樓市的關(guān)鍵字是博弈，下行預(yù)期已經(jīng)出

16、現(xiàn)但并不穩(wěn)固；第三個階段是二次調(diào)控，即9月底至今，這段期間調(diào)控和下行預(yù)期得到了顯著強(qiáng)化，行業(yè)開始進(jìn)入“以價換量”的時代。 從土地市場來看，在調(diào)控前，北京市月均推出93萬平米經(jīng)營性用地，主要集中在豐臺、大興、房山等區(qū)域；開發(fā)商拿地踴躍，溢價成交十分普遍，最高溢價甚至高達(dá)700%以上。一次調(diào)控期間，月均供應(yīng)規(guī)模降至42萬平方米；調(diào)控使開發(fā)商的增長預(yù)期發(fā)生動搖，溢價成交的用地大幅減少；遠(yuǎn)郊區(qū)縣的經(jīng)營性用地出讓遇冷，流標(biāo)屢現(xiàn)。二次調(diào)控以來，由于供地規(guī)模與年度計劃相去甚遠(yuǎn)，城市遠(yuǎn)郊的用地開始大規(guī)模入市，朝陽、通州等核心區(qū)也推出大量優(yōu)質(zhì)地塊；然而，隨著貨幣環(huán)境的收緊，開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎，即使是以往受到熱捧

17、的大望京等區(qū)域，土地市場也遭遇到了冷遇，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的土地交易堪憂。從后市來看，土地供應(yīng)的持續(xù)放量以及開發(fā)商拿地?zé)崆榈南耍瑢⑦M(jìn)一步拉低土地的價格水平，繼而對高企的房價產(chǎn)生沖擊。 一旦進(jìn)入新的加息周期，調(diào)控的“政策疊加效應(yīng)”將使開發(fā)商在第四季度加緊推盤以回籠資金在調(diào)控從緊的政策環(huán)境下，最近各地樓市成交量呈現(xiàn)低位波動態(tài)勢。樓市信貸環(huán)境的緊縮，國家多部門相繼加大對房企融資渠道的監(jiān)管和審查力度，同時，政府在年末來臨之際對保障房建設(shè)的加力推動，房企資金鏈進(jìn)一步被收緊。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一旦進(jìn)入新的加息周期，房地產(chǎn)調(diào)控的“政策疊加效應(yīng)”將使開發(fā)商在第四季度加緊推盤以回籠資金，房價或可出現(xiàn)區(qū)域性下調(diào)。,“樓市信貸

18、環(huán)境的緊縮，房企資金鏈進(jìn)一步被收緊?！?各地樓市低位波動,根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，9個重要城市新房市場成交量環(huán)比微增3%。一線城市中，京穗兩城市成交下降一至三成，滬深兩城市環(huán)比增幅均在15%左右；二線城市成交則大多維持在一至二成波動狀態(tài)。 11月份截至20日，北京市商品住宅期房、現(xiàn)房累計成交7546套、77.55萬平方米，環(huán)比10月同期分別大增47.84%、29.40%。其數(shù)字反映出北京商品住宅成交套數(shù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比翻倍，但是這主要是保障性住房項目集中簽約所致。該機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，因?yàn)楸Ｕ闲宰》咳渴瞧诜?，而且面積偏小。扣除保障性住房，11月中上旬北京市期房、現(xiàn)房商品住宅實(shí)際簽約量僅為4877套、54.9

19、0萬平方米，環(huán)比10月同期分別減少14.09%、11.15%。11月中上旬商品住宅成交均價為20468元/平方米，環(huán)比每平方米上漲658元，漲幅僅為3.32%；實(shí)際對商品房的需求環(huán)比銳減。,房企融資被逐步收緊,11月19日央行再次宣布上調(diào)存款儲備金率，央行的貨幣政策定調(diào)已經(jīng)由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。面對年末中、農(nóng)、工、建四大銀行全年信貸額度已經(jīng)用盡停止新增開發(fā)貸款，年底前開發(fā)商大規(guī)模融資幾無可能性。不少開發(fā)商期待再挺上兩三個月爭取拿到下一年度的貸款。然而日前已有消息，明年全年新增貸款規(guī)?？s減將成定局。此時資金鏈已經(jīng)拉緊，對“錢袋子”最關(guān)心的房地產(chǎn)商已經(jīng)不如此前那般悠閑了，而這些政策對中小開發(fā)商影響最

20、大。 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資同比增加約50%，明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。盡管在國內(nèi)開發(fā)商面臨融資難困境之際，對海外融資的相關(guān)政策和措施尚未嚴(yán)格執(zhí)行。但最近主管部門重申2006年頒布的對境外個人、機(jī)構(gòu)購買房產(chǎn)的限制規(guī)定，這應(yīng)該是對國外熱錢投機(jī)內(nèi)地樓市作出的防范，這意味對海外熱錢的收緊也已經(jīng)在中央的視線中，樓市“限外”可能成為下一步政策的著眼點(diǎn)。,市場預(yù)期發(fā)生改變,在房地產(chǎn)資金來源全面收緊的情況下，一旦再進(jìn)入加息周期，其產(chǎn)生的“政策疊加效應(yīng)”從今年第四季度將會比較明顯的反映出來。中央貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的基調(diào)，意味房企融資在未來一段時間將持續(xù)處于困境。最近，開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)

21、整預(yù)期，加緊推盤以回籠資金。 從北京的情況看，由于新政策規(guī)定，12月1日起新增預(yù)售項目將實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，預(yù)售資金將只能用于工程建設(shè)，這使得最近準(zhǔn)備開盤的項目紛紛提前取得預(yù)售證，部分原來準(zhǔn)備12月開盤的項目也已經(jīng)提前到11月中下旬開盤。截至11月20日，北京預(yù)售項目及預(yù)售公示項目合計已經(jīng)達(dá)到了28個，相比8-10月三月同期合計的26個還要多2個預(yù)售項目。合計預(yù)售面積達(dá)到了74.3萬平方米，遠(yuǎn)超過前兩月總和。有機(jī)構(gòu)預(yù)計，11月全月預(yù)售的項目將超過9月份的40個，成為年內(nèi)最高。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月北京市計劃開盤項目有20個，其中純新盤6個，12月開發(fā)商的計劃推盤量相對有限，但出現(xiàn)了城八

22、區(qū)項目加快推盤的新趨勢。,樓市買方“格局”也在悄然變化,目前，北京購房意愿最強(qiáng)烈的異地在京購房者已明顯入市。自4月份宏觀調(diào)控以來，由于受到“非京籍人員在京貸款購房需提供一年以上繳稅憑證”的限制，5、6兩個月份，異地購房者在京購房比例出現(xiàn)了直線下滑。但是隨著市場對政策的逐漸消化，異地在京購房者比例在近期出現(xiàn)大幅回升。其比例已經(jīng)占到全體購房者的5成，與新政調(diào)控前基本持平。而目前全市全款購房者的比例達(dá)到了55.3%。 “929”新政以來，頒布“限購令”最嚴(yán)厲的深圳市場無論是客源量還是成交量最近均快速增加。上周新增客源量已回升至“929”前最高水平，成交量基本恢復(fù)至8月中旬水平。據(jù)分析，買家認(rèn)為房價并

23、未因調(diào)控得以明顯下降，預(yù)期落空。 CPI的攀升及對未來房價預(yù)期的不確定性使很多人開始躁動，在沒有更好的投資渠道下，部分購房者開始從觀望狀態(tài)走出。一些一線城市的人開始進(jìn)入沒有限購政策的城市或房價相對低廉的三線城市投資購房，保值、跑贏CPI是眼下不少異地購房者出手的直接動因。,政策作用區(qū)域性調(diào)價,最近，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告稱，2010年中國GDP增速預(yù)計為10.1%；2011年上半年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，這一預(yù)測引發(fā)社會各界的關(guān)注。 相比2006年及2008年的樓市調(diào)控，今年9月底開始的二次調(diào)控雖然最為嚴(yán)厲但是效果依然不明顯。

24、由于2009年來樓價的暴漲，使得大部分開發(fā)商的資金壓力短期不會太大。目前大多數(shù)還是處在比較安全的經(jīng)營狀態(tài)，遠(yuǎn)未達(dá)到資金鏈斷裂的危險邊緣。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計也表明，北京城商品房在調(diào)控后仍舊漲價，真正降價的開發(fā)商并不多見。 今后的房價在調(diào)控政策作用下區(qū)域性變化或更為明顯。如北京通州樓市今年3月過度透支新城規(guī)劃利好，使得房價從1.5萬上漲到了2.5萬。而通州現(xiàn)在實(shí)際項目的庫存超過北京庫存量的20%。所以通州最近出現(xiàn)陰跌。,新一輪的調(diào)控歸因于流動性泛濫下愈演愈烈的通貨膨脹增值保值的需求集中在樓市釋放，房價飛速飆升，大量的剛性需求逐漸被“清理”出市場，商品房已經(jīng)成為了投資客的“賭具”，已經(jīng)威脅到社

25、會安全和穩(wěn)定。在這種背景下，以遏制房價快速上漲為目的的樓市調(diào)控已經(jīng)演變成一項政治任務(wù)，調(diào)控的力度和廣度空前，且動用了限購、限貸等強(qiáng)力的行政干預(yù)。整個房地產(chǎn)行業(yè)也在調(diào)控重拳打擊下，發(fā)生著一系列的變化和調(diào)整。 從新房市場來看，調(diào)控前，投資需求旺盛，推動市場交易和價格的持續(xù)上漲。一次調(diào)控前期，受限購、房貸緊縮政策的影響，投資需求快速撤離市場，剛性需求和改善需求陷入觀望導(dǎo)致市場成交量持續(xù)下滑，5月至8月月均成交量不足50萬平米；開發(fā)商因資金鏈尚充裕，仍然保持高調(diào)，僅有少量開發(fā)項目以打折促銷方式變相降價，因此價格下調(diào)幅度不明顯；調(diào)控后期出現(xiàn)投資回流導(dǎo)致成交量大幅反彈進(jìn)而引發(fā)二次調(diào)控。進(jìn)入二次調(diào)控后，隨著

26、市場需求的再度觀望，成交量開始下滑，而隨著調(diào)控的深化，開發(fā)商資金鏈壓力逐步加大，導(dǎo)致其加速推盤和低價入市。從后市來看，受年底市場供應(yīng)量的增加和成交量持續(xù)下滑的影響，開發(fā)商必將迫于資金鏈壓力而不得不降價銷售，進(jìn)一步拉低市場價格，年底的價格戰(zhàn)不可避免。,百信觀點(diǎn)：,“縱觀2010年的樓市調(diào)控，核心是降價，對于這項政治性任務(wù)，政府必將堅定的執(zhí)行下去。如果年底市場調(diào)控效果不明顯，或還將催生第三輪調(diào)控，開發(fā)商資金及市場環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。”,第二章 北京市房地產(chǎn)市場分析,1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,10月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16.4%，比上月提高6.8個百分點(diǎn)。1-10月，工業(yè)增加值比上年同期增

27、長15.4%，增幅比1-3季度提高0.2個百分點(diǎn)。重點(diǎn)行業(yè)中的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)分別增長22.7%、22.2%和10.1%，增幅分別比1-3季度提高0.5個、0.5個和1.2個百分點(diǎn)。通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)受外需恢復(fù)緩慢影響，增速連續(xù)6個月回落，1-10月增長20.2%，增幅低于1-3季度1.5個百分點(diǎn)。1-10月，實(shí)現(xiàn)出口交貨值1342.9億元，增長11.4%，增幅比1-3季度回落1.4個百分點(diǎn)，已連續(xù)5個月回落。,1）工業(yè)生產(chǎn)增勢加快,2）投資增速繼續(xù)回升,1-10月，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資4350.6億元，比上年同期增長11.6%，增幅比1-

28、3季度提高5個百分點(diǎn)。其中，完成基礎(chǔ)設(shè)施投資962.8億元，同比下降14.6%，降幅比1-3季度縮小5.2個百分點(diǎn)。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2402.9億元，增長21.2%，增幅比1-3季度提高4.8個百分點(diǎn)。 第一產(chǎn)業(yè)完成投資33.3億元，下降33%，降幅比1-3季度縮小1.6個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)完成投資374.2億元，增長29.7%，增幅比1-3季度提高16.9個百分點(diǎn)，其中工業(yè)投資371.2億元，增長30.8%，增幅比1-3季度提高15.8個百分點(diǎn)，主要是石化新材料、汽車、熱電廠、電子等大項目帶動；第三產(chǎn)業(yè)（含房地產(chǎn)開發(fā)）完成投資3943.1億元，增長10.7%，增幅提高4個百分點(diǎn)。 國有內(nèi)資單

29、位完成投資1485.6億元，下降26.5%；非國有內(nèi)資單位完成投資2580.8億元，增長68.2%；外商及港澳臺單位完成投資284.2億元，下降17.5%。,3）消費(fèi)品市場保持活躍 1-10月，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額5043.6億元，增長16.5%，增幅比1-3季度提高0.2個百分點(diǎn)。其中，吃、穿類商品零售額分別增長12.9%和16.7%，用、燒類零售額分別增長16.9%和26.8%。1-10月，全市共銷售機(jī)動車104.5萬輛，同比增長14.6%，增幅比1-3季度提高2.4個百分點(diǎn)。其中新車65.6萬輛，增長19.7%，增幅提高1.9個百分點(diǎn)；舊車38.9萬輛，增長6.8%，增幅提高2.8個

30、百分點(diǎn)。 4）旅游市場發(fā)展較好 1-10月，接待入境游客416.3萬人次，比上年同期增長21.3%，增幅比1-3季度回落0.8個百分點(diǎn)。其中，接待外國游客358.8萬人次，增長25.8%；接待港澳臺胞57.4萬人次，下降0.7%。1-10月，全市198家A級及主要旅游區(qū)（點(diǎn)）共接待游客1.5億人次，同比增長12.3%，增幅比1-3季度提高0.7個百分點(diǎn)。,5）消費(fèi)、生產(chǎn)價格月度同比漲幅均出現(xiàn)較快上揚(yáng) 1-10月，居民消費(fèi)價格比上年同期上漲2%，漲幅高于1-3季度0.2個百分點(diǎn)；其中低收入層消費(fèi)價格上漲3.6%，漲幅高于1-3季度0.3個百分點(diǎn)。1-10月，工業(yè)品出廠價格比上年同期上漲2.3%，

31、漲幅與1-3季度持平。1-10月，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格比上年同期上漲11%，漲幅比1-3季度回落0.5個百分點(diǎn)。 6）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加 1-10月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24308元，比上年同期增長8.9%，扣除價格因素，實(shí)際增長6.8%。工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別增長10.7%和4.3%，共拉動總收入增長8.4個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出16505元，增長11.5%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入13128元，比上年同期增長11.8%，扣除價格因素，實(shí)際增長9.6%。其中，工資性收入和財產(chǎn)性收入分別增長12.1%和29.4%，合計拉動現(xiàn)金收入增長9.3個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出821

32、4元，增長9.9%。,2、房地產(chǎn)市場情況,1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況,1-10月北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2402.9億元，比上年同期增長21.2%，環(huán)比前三季度擴(kuò)大近5個百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資1181.5億元，增長79.6%，環(huán)比前三季度擴(kuò)大1個百分點(diǎn)。1-10月房地產(chǎn)投資增速擴(kuò)大5個百分點(diǎn)，但住宅投資增速只擴(kuò)大1個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增速的擴(kuò)大主要來源于商業(yè)地產(chǎn)或?qū)懽謽恰?前三季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2065.2億元，比上年同期增長16.4%，增幅比1-8月回落0.4個百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資1049.7億元，增長78.6%；寫字樓完成投資201.6億元，增長83.1%；商業(yè)及服務(wù)

33、業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資201.6億元，增長45.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費(fèi)用為966.2億元，增長1.7倍，占全市房地產(chǎn)投資比重為46.8%。,2）土地市場情況,1-10月土地成交量總計203宗，合計土地面積是2013.85萬平方米，其中建設(shè)用地面積是1400.35萬平方米；實(shí)現(xiàn)了土地出讓收入990.68億元，已經(jīng)超去年全年收入總額。今年全年土地收入將突破千億元已成定局。,住宅用地供應(yīng)進(jìn)展較快，政策性住房用地供應(yīng)計劃基本完成。 19月，全市住宅用地供應(yīng)1811公頃，完成計劃72%，較2009年同期增長81%。其中，保障性住房用地供應(yīng)1263公頃。完成計劃指標(biāo)（1250公頃）的101%。

34、廉租房及公租房用地供應(yīng)55公頃，完成計劃的110%，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)164公頃，完成計劃的82%，限價商品房用地供應(yīng)182公頃，完成計劃的101%，定向安置房用地供應(yīng)862公頃，完成計劃的105%。廉租房及公租房、限價商品房、定向安置房供地已提前完成計劃任務(wù)。 商服用地供應(yīng)節(jié)奏加快，為擴(kuò)大內(nèi)需、提升經(jīng)濟(jì)總量奠定基礎(chǔ)。 19月，全市商服用地供應(yīng)290公頃，完成全年計劃的97%，較2009年同期增長45%。 基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)基本與2009年同期持平。 19月，全市基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)1875公頃，工業(yè)倉儲及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)603公頃，分別完成計劃的82%和55%。 嚴(yán)控樓堂館所等行政辦公用地

35、供應(yīng)，保障科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等民生工程用地。 19月，全市科教文衛(wèi)體和行政辦公用地供應(yīng)92公頃，較2009年同期下降53%。,4）房地產(chǎn)市場供給情況,新開工面積增速略有擴(kuò)大。1-10月，全市商品房新開工面積為2049.4萬平方米，比上年同期增長50.9%，比前三季度擴(kuò)大0.26個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為1438萬平方米，增長69.7%，比前三季度縮小1.23個百分點(diǎn)。商品房新開工面積和住宅新開工面積維持在較高增速，說明開發(fā)企業(yè)目前投資熱情較高。如果開發(fā)企業(yè)不調(diào)整開盤計劃，目前較高的新開工面積有望在明年年初形成實(shí)際供應(yīng)，將在一定程度上緩解北京市場供不應(yīng)求的狀況。,3）房地產(chǎn)開發(fā)企

36、業(yè)項目資金到位情況,1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金4601.6億元，比上年同期增長1.3%。其中，金融貸款為1268億元，同比下降32.8%;自籌資金為1416.8億元，增長1.1倍;定金及預(yù)收款為1167.1億元，下降4%。開發(fā)資金來源同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。開發(fā)企業(yè)資金來源停止了同比下滑，10月份實(shí)現(xiàn)回升，其中主要是開發(fā)貸款環(huán)比1-9月降幅縮小6.39個百分點(diǎn)，使得開發(fā)企業(yè)資金情況有所改善。,本年度新建商品房供給量大幅增加，各類房地產(chǎn)供應(yīng)量有增有減。 北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，110月，全市商品房竣工面積為1465.6萬平方米，比上年同期增長5.4%。其中，住宅竣工面積為930.6萬平方米，

37、增長2.7%；寫字樓為127.7萬平方米，下降10.1%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為193.7萬平方米，增長42.6%。 商品住宅占據(jù)商品房供應(yīng)市場的主導(dǎo)。 數(shù)據(jù)顯示第三季度北京市商品房總供應(yīng)面積為2960330平方米。其中商品住宅供應(yīng)面積為2637626平方米，占總供應(yīng)面積的89%，總計供應(yīng)25106套；辦公樓供應(yīng)面積為255036平方米，占總供應(yīng)面積的8.6%；商業(yè)等經(jīng)營性用房供應(yīng)面積為67669平方米，僅占總供應(yīng)面積的2.4%。 第三季度北京市普通住宅供應(yīng)量占據(jù)商品住宅供應(yīng)量的首要位置，酒店式公寓供應(yīng)量超過別墅供應(yīng)量。 數(shù)據(jù)顯示，北京市第三季度商品住宅供應(yīng)面積為2,637,626平方米，

38、總供應(yīng)套數(shù)為25106套，其中普通住宅供應(yīng)面積為2,169,332平方米，占總體的82.2，酒店式公寓供應(yīng)面積為346,887平方米，占總體的13.2%，而別墅的供應(yīng)量最少，為121407平方米，僅占總體的4.6%。 第三季度各類房型供給中二房、三房供給面積最大。 數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度北京市各類房型商品住宅總供給面積為2,628,760平方米，其中二房供給面積為991326平方米，占總供給面積的37.7%，緊隨其后的是三房，供給面積為945813平方米，占總供給面積的36.0%，其余的不到30%的供給房型分別為復(fù)式、一房、獨(dú)棟、四房、聯(lián)排、疊加。,5）房地產(chǎn)市場銷售情況,根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，

39、第三季度朝陽、大興、房山、昌平四區(qū)商品住宅成交量最大,房屋銷售面積年內(nèi)下降已成定局。1-10月，全市新建商品房銷售面積為1169.7萬平方米，比上年同期下降33.4%。其中，住宅銷售面積為847.8萬平方米，下降40.8%；寫字樓為155.4萬平方米，下降11.4%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為109.5萬平方米，增長5.4%。10月當(dāng)月，全國房屋銷售環(huán)比下降11.2%，而北京能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長的成績難能可貴，同比4.2%的增長更是實(shí)現(xiàn)了“扭虧為盈”，改變了銷售面積同比連續(xù)7個月為負(fù)的局面。但目前2010年僅剩2個月，北京市商品房銷售實(shí)現(xiàn)同比下降已成定局，重點(diǎn)布局北京的開發(fā)企業(yè)今年受調(diào)控影響較大。

40、,6）房地產(chǎn)市場銷售價格情況,根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京市各房型住宅市場上二房成交面積為945172平方米，占比34.58%；三房成交面積798942平方米，占比29.23%。這兩類房型占據(jù)了市場總成交面積的70%。,銷售價格環(huán)比、同比增速下降。10月份，全市房屋銷售價格同比上漲11.1%，漲幅比9月回落0.3個百分點(diǎn)，同比漲幅連續(xù)6個月回落；環(huán)比價格微升0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。政府調(diào)控再次對購房行為產(chǎn)生影響。,7）市場成交價格分析,根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全市房屋銷售價格同比上漲11.1%，漲幅比9月回落0.3個百分點(diǎn)，同比漲幅連續(xù)6個月回落；環(huán)比價格微升0

41、.1%,漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。分結(jié)構(gòu)看：,新建商品住宅銷售價格與二手房價格同比均上漲 與上年10月份相比，全市新建住宅銷售價格上漲17.5%，漲幅比上月回落0.7個百分點(diǎn)。其中，純商品住宅上漲19.3%，比上月回落0.7個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房和限價房上漲2.5%，比上月回落0.6個百分點(diǎn)。全市二手住宅交易價格同比上漲5%，比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。 普通住宅與其他住宅上漲最快 分房屋類型看，新建住宅中普通住宅類銷售均價為19054元/m2,同比上漲23.2%，比上月回落0.8個百分點(diǎn)；公寓銷售均價為21056元/m2，別墅銷售均價為25395元/m2，公寓、別墅類住宅同比上漲8.8%，比

42、上月回落0.5個百分點(diǎn)；其他住宅類上漲18.2%，比上月回落0.7個百分點(diǎn)。 北京全市商品住宅期房平均售價均過萬 據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-7月份，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達(dá)到34074元/平方米，四至五環(huán)路為20452元/平方米，五至六環(huán)路為15403元/平方米，六環(huán)路以外為10864元/平方米。 第三季度各房型商品住宅接近2萬 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市各房型商品住宅成交均價為19967元/平方米，其中四房的均價已超過3萬。,百信觀點(diǎn)：,2010年前三季度房地產(chǎn)業(yè)趨于穩(wěn)定，北京市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度北京市房地產(chǎn)業(yè)的增加值為602.7億元，增速為-24.3%。前三

43、季度現(xiàn)房銷售面積僅為234.8萬平方米，同比增長-39%，期房銷售面積僅為763.9%，同比增長-36.8%。房地產(chǎn)空置面積為1347.9萬平方米，同比增長1.7%。其中各類型的銷售面積與上年同期相比也出現(xiàn)了負(fù)增長。,“二次調(diào)控的影響正在日益加深，購房需求被大大抑制?！?第三章 通州區(qū)房地產(chǎn)市場分析,1、宏觀環(huán)境分析,總體：1-10月，通州區(qū)經(jīng)濟(jì)增速放緩，但運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長。工業(yè)生產(chǎn)、銷售穩(wěn)步增長，增幅擴(kuò)大；全社會固定資產(chǎn)投資增速放緩；社會消費(fèi)品市場流通規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)亮點(diǎn)突出；財政稅收保持較快增長；金融信貸較上月有所擴(kuò)大；城鄉(xiāng)居民收入保持增長。,1）工業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)、銷售穩(wěn)

44、步增長，增幅擴(kuò)大,1-10月，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)累計實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值459.7億元，同比增長29.3%，增幅比1-9月擴(kuò)大了0.8個百分點(diǎn)。累計實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值453.8億元，同比增長29.3%，環(huán)比1-9月增長12.3%。,2）全社會固定資產(chǎn)投資保持較快增長，但增幅回落,1-10月，全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資273.8億元，同比增長20.4%，較1-9月增速放慢0.7個百分點(diǎn)，較1-8月增速放慢19.5個百分點(diǎn)。2010年前十個月各月累計增速與2009年相比，呈反向走勢。自4月份開始，2010年全社會固定資產(chǎn)投資增速逐月回落。,3）消費(fèi)品市場流通規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)亮點(diǎn)突出,1-10月，通州區(qū)社會消費(fèi)品零

45、售額153.7億元，同比增長13.1%，增幅較1-9月微升0.7個百分點(diǎn)。消費(fèi)品市場流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場銷售總體趨旺。 其中，限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額101.3億元，同比增長18.7%，占全區(qū)社會消費(fèi)品零售額的65.9%，是全區(qū)消費(fèi)品市場健康穩(wěn)步發(fā)展的動力。,4）財稅、金融信貸、實(shí)際外資情況,（1）財政稅收較快增長，增速放緩 1-10月，全區(qū)地方財政收入111.6億元，同比增長186.1%，比1-9月增速回落38.3個百分點(diǎn)。其中，一般預(yù)算收入29.2億元,同比增長28.7%，較1-9月增速回落5.5個百分點(diǎn)。1-10月，各項稅收總額94.4億元，同比增長30.3%，較1-9月增幅下降4.7

46、個百分點(diǎn)。 （2）存貸款規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 截至10月底，全區(qū)各項人民幣存款余額突破千億元大關(guān)，達(dá)1024.4億元，同比增長22.7%，增速較9月末增加0.6個百分點(diǎn)。 （3）實(shí)際利用外資微升 1-10月，通州區(qū)實(shí)際利用外資0.8億美元，較去年同期增長1.8%。新增三資企業(yè)個數(shù)32個，而去年同期新增三資企業(yè)數(shù)是22個。,5）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長,城鎮(zhèn)及農(nóng)村住戶調(diào)查資料顯示，通州區(qū)城鄉(xiāng)居民收入保持穩(wěn)步增長。1-10月，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入23059.5元，同比增長9.4%；人均可支配收入20368.6元，同比增長9.4%。從構(gòu)成看，四項收入全面增長。工資性收入同比增長12.1%；經(jīng)營收入同比增長9.

47、1%;財產(chǎn)性收入同比增長5.2%；轉(zhuǎn)移性收入同比增長3.7%。1-10月,農(nóng)民人均現(xiàn)金收入11850.6元，同比增長15.8。其中，工資性收入5594.6，同比增長17.7%。農(nóng)民現(xiàn)金收入快速增長主要由工資性收入帶動，工資性收入對農(nóng)民總體增收貢獻(xiàn)率達(dá)到52.9%。,從全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，盡管隨著財政刺激政策的逐漸退出，全社會固定資產(chǎn)投資增速放緩，但經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)向前的良好運(yùn)行態(tài)勢。投資放緩從長遠(yuǎn)來看，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的風(fēng)格轉(zhuǎn)換，保持生產(chǎn)、消費(fèi)、投資之間的合理平衡，更有利于今后全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。 另外，隨著消費(fèi)旺季的到來及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，盡管物價指數(shù)居高不下，但由于全國、全市、全區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步

48、向前發(fā)展的方向不可逆轉(zhuǎn)以及企業(yè)的內(nèi)生力量不斷增強(qiáng)，加上國家隨后可能采取的控制物價措施的出臺，可以預(yù)計通州區(qū)第四季度經(jīng)濟(jì)將保持平穩(wěn)運(yùn)行。,百信觀點(diǎn)：,2、房地產(chǎn)市場情況,1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長，增幅收窄,1-10月，全區(qū)房地產(chǎn)投資205.3億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的七成以上，同比增長36.3%。增幅收窄，較1-9月回落1.9個百分點(diǎn)。,2）房地產(chǎn)開復(fù)工、新開工、竣工面積三增長,1-10月，房地產(chǎn)開復(fù)工面積為701.6萬平方米，同比增長22.3%。其中，住宅開復(fù)工面積552.7萬平方米，同比增長27.7%。1-10月，房地產(chǎn)新開工面積163.1萬平方米，同比增長86.2%。其中，普通住房新開

49、工104.9萬平方米，同比增長60.2%。隨著辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房和其他用房的增加，通州區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)也開始朝多元化發(fā)展。1-10月，房地產(chǎn)竣工面積為65.2萬平方米，同比增長27.6%。,3）銷售面積、銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大,受國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，通州區(qū)銷售面積、銷售額全部下行。1-10月，全區(qū)商品房銷售面積93.3萬平方米，較去年同期下降47.6%，降幅比1-9月擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn);商品房銷售額135.1億元，同比下降6.5%，降幅較1-9月擴(kuò)大3.3個百分點(diǎn)。商品房銷售面積、銷售額同比降幅盡管繼續(xù)擴(kuò)大，但環(huán)比增幅仍保持正增長。,4）竣工面積增加以及銷售市場低迷，待售面積增幅較大,根據(jù)數(shù)據(jù)

50、顯示,第三季度通州地區(qū)的成交比例處在整個北京市中下游水平。,1-10月，通州區(qū)待售面積88.2萬平方米，同比增長22.8%。其中，住宅31.7萬平方米，同比增長32.6%。,5）房地產(chǎn)企業(yè)資金較為充裕,1-10月，通州區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金659.8億元，較去年同期增長89.2%。其中，金融貸款187.9億元，同比增長104%；自籌資金99.2億元，同比增長113.2%。,百信觀點(diǎn)：,通州作為距離首都最近、最大的衛(wèi)星城；又因其靠近CBD商圈，又被稱為“CBD的后花園”。 在業(yè)內(nèi)曾不被看好的物業(yè)品質(zhì)普遍提升，眾開發(fā)商充分利用臨近CBD的優(yōu)勢，開發(fā)以白領(lǐng)階層為主要客戶群的中高檔住宅，這些項目中涌

51、現(xiàn)了一批高品質(zhì)、大規(guī)模的生活社區(qū)，在整個北京市的房地產(chǎn)市場中擁有了相當(dāng)不俗的表現(xiàn)。 由于房地產(chǎn)企業(yè)資金較為充裕，房地產(chǎn)價格博弈仍將持續(xù)。但隨著金融、稅費(fèi)、交易環(huán)節(jié)限購等政策的持續(xù)作用，將會抑制需求，增加市場觀望情緒。房地產(chǎn)價格在行政手段干預(yù)和市場季節(jié)性趨冷的影響下，將繼續(xù)小幅回落。通州依托CBD 輻射及新城規(guī)劃利好，交通配套日趨完善，逐步呈現(xiàn)由“城市升級為都市”的發(fā)展趨勢。,“通州樓市今年3月過度透支新城規(guī)劃利好，使得房價從1.5萬上漲到了2.5萬。而通州現(xiàn)在實(shí)際項目的庫存超過北京庫存量的20%。所以通州最近出現(xiàn)陰跌。”,第四章 通州區(qū)競爭個案調(diào)查,案名 米拉VILLAGE 地址 通州區(qū)亦莊新

52、城馬駒橋新橋南側(cè)(青年餐廳對面) 起價 18000元/平方米 均價 20000元/平方米 最高價 25000元/平方米 價格詳情 均價20000元/平米，平均總價130萬元/套 戶型面積 零居 44平米；一居 66平米；二居 88平米；三居 108平米 建筑類型 高層 物業(yè)類別 普通住宅 建筑面積 54335.28平方米 占地面積 21734.113平方米 裝修情況 毛坯 容積率 2.5 綠化率 30% 得房率 80% 總戶數(shù) 380 物業(yè)費(fèi) 住宅2.95元/月/平米 車位費(fèi) 地下280元/月 車位數(shù) 機(jī)動車：192輛（地上19輛、地下173輛）;自行車：760輛（地下） 投資商 北京城建三地

53、產(chǎn) 開發(fā)商 北京京成遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 北京城建遠(yuǎn)東物業(yè)管理有限公司 售樓地址 通州區(qū)亦莊新城馬駒橋新橋南側(cè)(青年餐廳對面) 售樓處電話 400-606-6969 80820088,案名 富力金禧花園 地址 通州區(qū)新華大街與新華南路交匯口 均價 20000元/平方米 價格詳情 均價18000-20000元/平米 建筑類型 板樓，塔樓，板塔結(jié)合 物業(yè)類別 住宅，公寓 建筑面積 287700平方米 占地面積 87000平方米 裝修情況 精裝 戶型面積 二居 87-90平米、四居 138-144平米 容積率 2.77 綠化率 30% 總戶數(shù) 1618 車位數(shù)

54、 1430 開發(fā)商 富力地產(chǎn)集團(tuán) 物業(yè)公司 北京恒富物業(yè)管理公司 售樓地址 東三環(huán)中路雙井橋西北角富力萬麗酒店一層 售樓處電話 400-606-6969案名 IN北京 地址 通州亦莊馬駒橋 均價 9800元/平方米 價格詳情 平層9800元/平、LOFT13500元/平 戶型面積 一居 50平方米、二居 80平方米 建筑類型 板樓 物業(yè)類別 普通住宅 建筑面積 259000平方米 占地面積 145000平方米 裝修情況 毛坯 容積率 2.2 綠化率 30% 得房率 72% 總戶數(shù) 617 物業(yè)費(fèi) 平層2.8元/月/平米,LOFT3.92元/月/平米 車位配比 1：0

55、.5 開發(fā)商 北京顥世中鴻科技發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計 德國萊茵之華設(shè)計集團(tuán) 建筑施工 建工路橋 景觀設(shè)計 日本鳳咨詢景觀設(shè)計公司 售樓地址 亦莊融商五路接待中心 售樓處電話 400-606-696960571089,案名 金隅花石匠 地址 通州區(qū)土橋地鐵站東1200米 均價 16000元/平方米 價格詳情 均價16000元/平方米 戶型面積 80平米-150平米 建筑類型 板樓 物業(yè)類別 花園洋房 建筑面積 166060平方米 占地面積 85000平方米 裝修情況 毛坯 容積率 2.2 綠化率 30% 總戶數(shù) 1652 車位數(shù) 1156 開發(fā)商 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開

56、發(fā)有限公司 售樓地址 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)土橋中街金隅花石匠接待中心 售樓處電話 400-606-6969轉(zhuǎn)96663案名 京貿(mào)國際城 地址 通州區(qū)新城中央核心區(qū)，京杭大運(yùn)河旁 均價 19800元/平方米 價格詳情 均價19800元/平方米 戶型面積 一居 63平米、二居 87平米、三居 130平米 建筑類型 高層 物業(yè)類別 住宅 建筑面積 690484.31平方米 占地面積 206943.537平方米 裝修情況 毛坯 容積率 2.50 綠化率 45.57% 總戶數(shù) 5089 車位數(shù) 4683個 開發(fā)商 北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 售樓地址 通州芙蓉路1號(京哈高速

57、通州新城出口路南) 售樓處電話 400-606-6969案名 新華聯(lián)運(yùn)河灣 地址 通州區(qū)玉帶河?xùn)|大橋東側(cè) 均價 23000元/平方米 價格詳情 北區(qū)精裝華宅23000元/平米 戶型面積 二居 80平米 三居 150平米 建筑類型 板樓、小高層、高層 物業(yè)類別 住宅 建筑面積 310306平方米 占地面積 101345.79平方米 裝修情況 毛坯 產(chǎn)權(quán)年限 70年 容積率 2.5 綠化率 37.5% 物業(yè)公司 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 2.5元/月/平方米 投資商 新華聯(lián)置地 開發(fā)商 北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計 北京市新廈建筑設(shè)計有限責(zé)任公司 售樓

58、地址 通州區(qū)焦王莊靶場路新華聯(lián)培訓(xùn)中心一層 售樓處電話 400-606-6969案名 汀香麗舍 地址 通州萬盛北里城鐵九棵樹站 建筑類型 花園洋房、板樓 物業(yè)類別 普通住宅 裝修情況 毛坯 容積率 1.5 綠化率 30% 總戶數(shù) 1400 戶型面積 一居 50平米 二居 80-100平米 三居 130平米 物業(yè)費(fèi) 帶電梯1.88元/月/平方米，不帶電梯1.3元/月/平方米 車位費(fèi) 地上150/月、地下300/月 車位數(shù) 1160 開發(fā)商 曼城置業(yè)(北京)有限公司 物業(yè)公司 北京天酬物業(yè)管理有限公司 售樓地址 通州萬盛北里城鐵九棵樹站向南約1800米 售樓處電話 40

59、0-606-6969,案名 K2清水灣 地址 通州區(qū)京哈高速北側(cè) 均價 25000元/平方米 價格詳情 均價25000元/平方米 建筑類型 板塔結(jié)合、多層、高層 物業(yè)類別 住宅、公寓、別墅、花園洋房、聯(lián)排別墅 建筑面積 136792.64平方米 占地面積 77100.44平方米 裝修情況 毛坯 容積率 2.2 綠化率 30% 總戶數(shù) 1225 戶型面積 40平米大開間 60平米一居 57-80平米二居 120平米三居 物業(yè)費(fèi) 2.80元/月/平方米 車位費(fèi) 地上150元/月 開發(fā)商 北京古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 北京綠城物業(yè)管理有限公司 售樓地址 通州區(qū)京哈高速路北側(cè) 售樓處電話 400-606-6969案名 中建紅杉溪谷 地址 通州區(qū)通燕高速（原京哈高速）北側(cè) 戶型面積 聯(lián)排 350-400平米 疊拼 270-300平米 建筑類型 雙拼,聯(lián)排 物業(yè)類別 別墅 建筑面積 115000平方米 裝修情況 毛坯 產(chǎn)權(quán)年限 70 綠化率 30% 總戶數(shù) 556 開發(fā)商 中建國際 建筑設(shè)計 中建國際設(shè)計顧問有限公司（CCDI） 景觀設(shè)計 北京源樹景觀規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所（R-lan