房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力研究

1、北京化工大學(xué) 碩士學(xué)位論文 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力研究 姓名：李昂 申請學(xué)位級別：碩士 專業(yè)：管理科學(xué)與工程 指導(dǎo)教師：姚水洪 20091109 摘要 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力研究 摘要 房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起到了非常重要的作用， 已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在日漸成熟、規(guī)范的房地產(chǎn) 市場和中國加入W T O 的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨來自內(nèi)外的雙重壓 力。企業(yè)的核心競爭力是企業(yè)保持優(yōu)勢的根本所在，能夠強(qiáng)有力地支 撐企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展。因此提升企業(yè)的核心競爭能力成為房地 產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 本文首先對國內(nèi)外企業(yè)核心競爭力研究成果進(jìn)行概述，并對這些 成果做出了綜合評價，為

2、下文奠定理論基礎(chǔ)；其次在闡述了房地產(chǎn)行 業(yè)及龍頭企業(yè)概況，在房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力基本概念的基礎(chǔ)上分析 了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力及其構(gòu)成；再次在問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上運(yùn)用層 次分析法構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指標(biāo)體系，并對構(gòu)建的指標(biāo)體 系進(jìn)行了驗(yàn)證；最后從品牌競爭力、資源整合競爭力、創(chuàng)新競爭力以 及業(yè)務(wù)競爭力四個方面論述了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的培育措施，為 房地產(chǎn)企業(yè)培育核心競爭力提供了借鑒依據(jù)。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，核心競爭力，層次分析法 北京化l ：人學(xué)碩十學(xué)位論文 S T U D YO NT H EC o R EC o M P E T I T I V EC A P A C I T Yo F R E

3、 A LE S T A T EE N T ER P R IS E S A B S T R A C T R e a le s t a t ei n d u s t r yh a sp l a y e da ni m p o r t a n tr o l ei nC h i n a Sn a t i o n a l e c o n o m i cd e v e l o p m e n tp r o c e s s ，a n dh a sg r a d u a l l yb e c o m et h e p i l l a r i n d u s t r yo ft h en a t i o n a

4、 le c o n o m y H o w e v e r , R e a le s t a t ee n t e r p r i s e sh a v e f a c ei n t e r n a la n de x t e r n a lp r e s s u r e sb e c a u s eo ft h er e a le s t a t em a r k e ta n d C h i n a Sa c c e s s i o nt ot h eW T O E n t e r p r i s e Sc o r ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g

5、 e s a r ee s s e n t i a lt om a i n t a i n a d v a n t a g e s a n dc a l l s t r o n g l ys u p p o r t e d e n t e r p r i s e S s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t a n d m a n a g e m e n t T h e r e f o r e ， i m p r o v ec o r ec o m p e t i t i v ec a p a c i t yo fe n t e r p r i s

6、 e si so u rf i r s ti m p e r a t i v e F i r s t l y , t h i sa r t i c l eb e g i n sw i t ht h ec o r ec o m p e t i t i v e n e s so ft h e e n t e r p r i s er e s e a r c ha c h i e v e m e n t s ，a n dm a k e sac o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n o ft h e s ea c h i e v e m e n t s

7、，l a yat h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n S e c o n d l y , a n a l y s i si s p a r t i c u l a rc a r r i e do u t a b o u tt h ec o r ec o m p e t e n c ef o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s a n di t sc o m p o s i t i o na tt h eb a s i so fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dL e

8、 a d i n g e n t e r p r i s e sg e n e r a ls i t u a t i o n T h i r d l y , u s eA n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s st O c o n s t r u c tt h ei n d e xs y s t e mo ft h ec o r ec o m p e t e n c ef o rr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s a tt h eb a s i so fQ u e s t i o n n a i

9、 r e ，a n dt h ei n d e xs y s t e mw a s v e r i f i e d F i n a l l y , c u l t i v a t i o nm e a s u r e so ft h ec o r ec o m p e t e n c ef o rr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sa r e e x p o u n d e dt h r o u g h B r a n d c o m p e t i t i v e n e s s ， I n t e g r a t i n g r e s o u

10、r c e s c o m p e t i t i v e n e s s ，I n n o v a t i v ec o m p e t e n c e ，a n d B u s i n e s s c o m p e t i t i v e n e s s T h e a r t i c l e p r o v i d e sr e f e r e n c e b a s i st o 摘要 c u l t i v a t i o nm e a s u r e so ft h ec o r ec o m p e t e n c ef o rr e a le s t a t ee n t e

11、 r p r i s e s K E YW O R D S ：R e a le s t a t e e n t e r p r i s e ，T h e c o r e c o m p e t i t i v e n e s s ， A n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s I I I 北京化工大學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立 進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含 任何其他個人或集體己經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重 要貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在文中以明確方式

12、標(biāo)明。本人完全意識到本聲 明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 作者簽名：一日期：笙乏乙j 衛(wèi) 關(guān)于論文使用授權(quán)的說明 學(xué)位論文作者完全了解北京化工大學(xué)有關(guān)保留和使用學(xué)位論文的規(guī) 定，即：研究生在校攻讀學(xué)位期間論文工作的知識產(chǎn)權(quán)單位屬北京化工大 學(xué)。學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤，允 許學(xué)位論文被查閱和借閱；學(xué)?？梢怨紝W(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容，可 以允許采用影印、縮印或其它復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。 保密論文注釋：本學(xué)位論文屬于保密范圍，在土年解密后適用本授 權(quán)書。非保密論 作者簽名： 導(dǎo)師簽名： 論文不屬于保密范圍，適用本授權(quán)書。 日期：2 型互! ! ：乞 日期：乒學(xué)一

13、第一章緒論 1 1 問題提出 第一章緒論 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到非常重要的作用，已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為有效創(chuàng)造財政稅收、促進(jìn)投資增 長帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的重要來源。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)又是具有競爭激烈的行業(yè)、 所需資金量大、占用社會資源多、涉及敏感的國民住房問題等特點(diǎn)。作為我國國 民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)其能否快速、穩(wěn)定的發(fā)展將對相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民生產(chǎn)總值的增長起到巨大的影響作用?！緇 】 伴隨著中國加入W T O ，我國房地產(chǎn)業(yè)形成市場化特點(diǎn)，房產(chǎn)企業(yè)將受到越 來越激烈的來自國內(nèi)外競爭的壓力?？傮w看來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企

14、業(yè)的發(fā)展不容 樂觀，主要體現(xiàn)在以下幾種問題：企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小、抗風(fēng)險能力差、平時 只熱衷于對概念的炒作、忽視整個價值創(chuàng)造的過程、管理水平低、資產(chǎn)負(fù)債率高 等種種問題。I z J 以外部環(huán)境方面的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生宏觀調(diào)控政策趨緊的變化，由于 跨國公司擁有大量的資本、品牌以及幾百年的開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)它大舉進(jìn)入中 國的房地產(chǎn)行業(yè)時，引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭環(huán)境發(fā)生深刻的變化?？墒窃?市場品牌塑造上中國的房地產(chǎn)企業(yè)還處在起步階段，也不過剛有幾年或幾十年的 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋一直存在在管理上。由此可知，在與跨國公司 的競爭時，我國的房地產(chǎn)企業(yè)將處于劣勢。從消費(fèi)者方面考慮，目前房

15、地產(chǎn)己經(jīng) 由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，面對鋪天蓋地的樓盤廣告，消費(fèi)者已經(jīng)能夠趨入理性。 如果樓盤只是靠盲目炒做和時的概念而無心關(guān)注消費(fèi)者的購房需求，開發(fā)商必 然將為此付出巨大的代價。受到國外企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場搶灘競爭等巨大的挑戰(zhàn)， 只能通過以市場為導(dǎo)向，尋找、積累、整合資源，形成自己獨(dú)特的核心競爭力才 能從根本上改變我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的狀況。 企業(yè)的核心競爭力是企業(yè)保持優(yōu)勢的根本所在，能夠強(qiáng)有力地支撐企業(yè)的可 持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展，【3 J 而建立一個科學(xué)實(shí)用的企業(yè)核心競爭力評價指標(biāo)體系對房地 產(chǎn)企業(yè)來說具有較高的使用價值。因此，準(zhǔn)確的分析和評價房地產(chǎn)企業(yè)的核心競 爭力并不斷提升核心競爭力十分必要。評價房

16、地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力并評價構(gòu)建 一個較為科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價體系是本文的的核心研究問題。 1 2 研究目的及意義 北京化I ：人學(xué)碩十學(xué)位論文 一、研究目的 本文在企業(yè)核心競爭力的綜述研究的基礎(chǔ)上闡述房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的 類型與特征，分析房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成，為研究相關(guān)問題的學(xué)者提供參 考。通過對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成要素的分析，構(gòu)建出科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè) 核心競爭力評價指標(biāo)體系，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)培育核心競爭力的具體措施，以 促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展并為房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策制定提供一些參考依據(jù)。 二、研究意義 房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有很高的地位。雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)歷史較短，

17、還是個比較年輕的行業(yè)，但是卻發(fā)展迅速。目前房地產(chǎn)企業(yè)眾多、規(guī)模較小，并 且業(yè)內(nèi)競爭異常激烈。房地產(chǎn)企業(yè)如何更快地的發(fā)展，怎樣才能維持和提升企業(yè) 的市場位勢，怎樣更加強(qiáng)勢地參與未來的激烈競爭已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶 頸。為了解決這些瓶頸，必須建立強(qiáng)大的核心競爭力，使企業(yè)獲得持久的競爭優(yōu) 勢，這樣才能推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。如何增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力這是現(xiàn)階段擺在 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前非常值得研究的一個的問題。 國內(nèi)外學(xué)者針對企業(yè)競爭力問題，進(jìn)行了很多研究，主要是圍繞一般企業(yè)的 核心競爭力的獲取、整合以及提升來展開的，但是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核 心競爭力的研究目前還不是很多，零散并且不系統(tǒng)，還需要加以

18、結(jié)合和升華。房 地產(chǎn)開發(fā)是預(yù)知未來需求而進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)，這種產(chǎn)品是地產(chǎn)和房產(chǎn)的復(fù)合。土地 具有稀缺性，建筑產(chǎn)品具有定制性，因此很難做到批量生產(chǎn)?！? 】而且產(chǎn)業(yè)鏈較長， 涉及行業(yè)很多，因此房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)鮮明，與其他企業(yè)不同。 許多學(xué)者和企業(yè)家對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的研究，基本上局限于房地產(chǎn)企 業(yè)外部宏觀環(huán)境方面的研究，研究思路是試圖通過對外部環(huán)境分析找到提高房地 產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的方法。這些研究普遍不重視企業(yè)核心競爭力的內(nèi)在動因。因 此，本文提出在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)在核心競爭力評價指標(biāo)體系方面做一些研究 和探討，以期能對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有所作用。 1 3 研究內(nèi)容及方法 一、

19、本課題主要研究內(nèi)容有以下幾個方面： 第一章：本文緒論部分。明確本文研究背景、意義，概述本文研究的思路與 方法。 第二章：企業(yè)核心競爭力理論綜述。對國內(nèi)外企業(yè)核心競爭力研究成果進(jìn)行 概述，包括核心競爭力的相關(guān)概念、內(nèi)涵、特征、構(gòu)成等，并對這些成果做出了 綜合評價，為下文奠定理論基礎(chǔ)。 第三章：房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析。首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)及龍頭企業(yè)概 2 第一章緒論 況，其次概述了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的定義及特征。最后分析了房地產(chǎn)企業(yè)核 心競爭力及其構(gòu)成。 第四章：房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價。首先概述了層次分析法，其次在問卷 調(diào)查的基礎(chǔ)上運(yùn)用層次分析法構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指標(biāo)體系，并對構(gòu)建

20、的指標(biāo)體系進(jìn)行了驗(yàn)證。 第五章：房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力培育。首先說明了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力培 育的前提條件，其次從品牌競爭力、資源整合競爭力、創(chuàng)新競爭力以及業(yè)務(wù)競爭 力四個方面闡述了房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的培育措施，為房地產(chǎn)企業(yè)培育核心競 爭力提供了借鑒依據(jù)。 第六章：結(jié)論。 二、本文的研究方法 本文的研究試圖將一般企業(yè)競爭力研究與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相結(jié)合，嘗試針對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力構(gòu)成及如何構(gòu)建房地產(chǎn)核心競爭力評價指標(biāo)體系 問題提出新的看法。本文主要采用文獻(xiàn)資料研究法、問卷調(diào)查法、層次分析法。 3 第二章企業(yè)核心競爭力理論綜述 第二章企業(yè)核心競爭力理論綜述 2 。1 企業(yè)核心競爭力的內(nèi)涵

21、企業(yè)競爭力是從戰(zhàn)略角度出發(fā)，尤其是指企業(yè)因其產(chǎn)品或服務(wù)上存在的差異 性或成本優(yōu)勢而形成的市場占有以及獲得長期利潤的能力【5 J ；企業(yè)的核心競爭力 大多是從管理學(xué)的視角進(jìn)行研究的，強(qiáng)調(diào)企業(yè)組織內(nèi)部的協(xié)調(diào)、凝聚、學(xué)習(xí)的功 能。的1 目前管理學(xué)研究的熱點(diǎn)問題就是對企業(yè)核心競爭力的研究，國內(nèi)外學(xué)者之 所以對于企業(yè)核心競爭力的研究有許多不同的觀點(diǎn)，主要是由于它涉及了管理 學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等多種學(xué)科的前沿知識。 1 基于“資源論”觀點(diǎn) 首次提出并闡明了企業(yè)核心競爭力概念的是美國管理學(xué)家普拉哈拉德( C K P r a h a l a d ) 和哈默( G a r yH a m e l ) ，他們于1

22、9 9 0 年，在哈佛商業(yè)評論上發(fā)表了 題為“T h ec o r ec o m p e t e n c eo f t h ec o r p o r a t i o n ”的文章。他們指出：企業(yè)核心競爭 力是一種技能和知識，這種技能和知識是在組織內(nèi)部經(jīng)過了整合的，是在經(jīng)營過 程中，企業(yè)形成的能帶來超額利潤的、不易被競爭對手效仿的特殊能力；核心競 爭力的建立是以企業(yè)關(guān)鍵要素和核心資源為基礎(chǔ)的，是企業(yè)的文化、管理、產(chǎn)品、 技術(shù)、智力的整體優(yōu)勢在市場上的反映，是指支撐企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢、獨(dú)具的 核心能力。它是在企業(yè)長期經(jīng)營的過程中形成的，蘊(yùn)涵在企業(yè)的內(nèi)質(zhì)之中的，企 業(yè)特有的，能夠支撐企業(yè)過去、現(xiàn)在和

23、將來的競爭優(yōu)勢，而且可以使企業(yè)在激烈 的競爭環(huán)境中，能夠在長時間內(nèi)取得主動的核心能力?！? 】 蒂斯( T e e c e ) 和舒恩( S h u e n ) 的觀點(diǎn)認(rèn)為，一系列資源的有機(jī)結(jié)合形成企業(yè)， 雖然產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)對企業(yè)興衰有一定的影響，但其并不是關(guān)鍵性的因素，一些企業(yè) 的異質(zhì)性資源才是核心競爭力的主要來源。既然企業(yè)是一系列資源的綜合體，那 么核心競爭力必然是以企業(yè)核心資源為基礎(chǔ)的，是企業(yè)的文化、管理、產(chǎn)品、技 術(shù)、智力的整體優(yōu)勢在市場上的反映，企業(yè)在競爭環(huán)境中爭奪資源的能力就是核 心競爭力的實(shí)質(zhì)。 之后的其他一些學(xué)者從不同的角度對企業(yè)核心競爭力做了進(jìn)一步的研究， 例如在1 9 9 2

24、年，B a r t o n 提出核心競爭力是一種知識體系，它能夠使企業(yè)獨(dú)樹一 幟并為之帶來競爭優(yōu)勢。在帕拉哈德和哈默的較大影響下，這一理論不夠重視能 力的動態(tài)發(fā)展，而是更加強(qiáng)調(diào)能力的知識特性。佟】在1 9 9 7 年，D u r a n d 提出核心 競爭力是一種組織文化，這種組織文化的價值在于其他企業(yè)難以完全仿效的。這 一理論研究著重強(qiáng)調(diào)了企業(yè)文化作為一種無形資產(chǎn)，對企業(yè)競爭優(yōu)勢的影響。同 5 北京化 大學(xué)碩十學(xué)何論文 年，P a t e la n dP a v i t 定義，企業(yè)異質(zhì)性的根本原因是企業(yè)的創(chuàng)新能力和技術(shù)水平 的差異，這一概念忽略了企業(yè)組織文化因素，而是注意了企業(yè)技術(shù)因素。 寧

25、建新作為我國企業(yè)核心競爭力研究方面的專家，在我國企業(yè)核心競爭力 的組合與構(gòu)建中，從不同層次對企業(yè)核心競爭力進(jìn)行了分解，簡述了他對企業(yè) 核心競爭力的定義( 見圖2 1 ) 。他認(rèn)為“核心能力是某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的 性能和知識的結(jié)合，它具有使一項或多項業(yè)務(wù)達(dá)到世界一流水平的能力 。 圖2 1 企業(yè)核心能力分解層次圖 F i g 2 - 1T h eD e c o m p o s i t i o nf i g u r eo fE n t e r p r i s e s c o r ec o m p e t e n c e 資料來源：寧建新我國企業(yè)核心競爭力的組合與構(gòu)建，經(jīng)濟(jì)管理新管理，2 0 0

26、 1 年第1 2 期 2 基于“能力論 觀點(diǎn) 作為核心競爭力研究權(quán)威，詹姆斯邁夫定義核心競爭力，是指“能夠使企 業(yè)以比競爭對手更快的速度推出各種產(chǎn)品的一系列核心能力”。同為能力理論的 代表，M o v e r 和U t t e r b a c k 認(rèn)為核心競爭力即為企業(yè)的市場營銷能力、生產(chǎn)制造 能力、和研究開發(fā)能力，是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的，把產(chǎn)品推向市場的能力。 羅斯比和克旱斯蒂森認(rèn)為能力是一種生產(chǎn)力，這種生產(chǎn)力能夠確定資源的組 合，而能力發(fā)揮的基礎(chǔ)是資源。高知識和高技能的個人集合體并不能自動形成有 效的組織。企業(yè)的能力可以被看作是建立于經(jīng)驗(yàn)資本和團(tuán)隊基礎(chǔ)之上的人力資 本，企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢的源泉

27、是能力的差異。就國內(nèi)而言，丁開盛、周星和柳御 林等學(xué)者分別撰文，闡述企業(yè)具有的獨(dú)特營銷、發(fā)展獨(dú)特技術(shù)和開發(fā)特色產(chǎn)品的 能力就是企業(yè)核心競爭能力。這種能力的核心是企、I p 的技術(shù)能力，是通過生產(chǎn)制 6 第二章企業(yè)核心競爭力理論綜述 造、市場營銷、內(nèi)部組織協(xié)調(diào)管理、戰(zhàn)略決策的相互作用而獲得并能夠讓企業(yè)保 持可持續(xù)競爭優(yōu)勢的能力，是一種資產(chǎn)和知識的互補(bǔ)體系，這種體系是在企業(yè)運(yùn) 營過程中逐漸建立和發(fā)展的，其強(qiáng)弱受企業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)技術(shù)和市場動態(tài)的很大影 響。1 9 】核心因素包括核心的能力、技術(shù)、產(chǎn)品等在內(nèi)，其中的高素質(zhì)核心人才是 核心資產(chǎn)的核心。企業(yè)的核心能力是所有核心資產(chǎn)的綜合反映和運(yùn)用，是企業(yè)互

28、補(bǔ)性資產(chǎn)、運(yùn)行機(jī)制和多方面技能的有機(jī)融合，是不同技能及技術(shù)系統(tǒng)管理規(guī)定 的有機(jī)組合。 3 基于“消費(fèi)者剩余”觀點(diǎn) 核心競爭力是一種以為顧客提供更大的消費(fèi)者剩余為目的的企業(yè)核心能力 的體系，企業(yè)核心價值觀是其主導(dǎo)，消費(fèi)者剩余是其核心競爭力的本質(zhì)內(nèi)涵。消 費(fèi)者剩余是指顧客得到的高于競爭對手的產(chǎn)品或服務(wù)的那部分品質(zhì)與價值。簡而 言之，就是物美、價廉或兩者兼有者，是實(shí)惠的產(chǎn)品或服務(wù)。 4 基于“體制與制度論觀點(diǎn) 企業(yè)最基礎(chǔ)的核心競爭力是企業(yè)的制度與體制。企業(yè)制度和體制是一種生產(chǎn) 關(guān)系，現(xiàn)代企業(yè)制度和體制能夠保證企業(yè)具有決策的科學(xué)性、企業(yè)發(fā)展方向的正 確性以及永久的活力，是企業(yè)最基礎(chǔ)的核心競爭力所在，為

29、企業(yè)發(fā)展其他競爭力 提供了原動力和支持的平臺，在此平臺上延伸其他競爭力，與核心競爭力共同組 成了核心競爭力系統(tǒng)。1 1 o J 5 基于“創(chuàng)新論 觀點(diǎn) 核心競爭力是企業(yè)適應(yīng)市場的一種能力，這種能力通過不斷創(chuàng)造新產(chǎn)品和提 供新服務(wù)來獲得，包括不斷創(chuàng)新營銷手段的能力，不斷創(chuàng)新管理的能力。海爾集 團(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官張瑞敏說過“創(chuàng)新是海爾文化的價值觀，也是真正的 核心競爭力，因?yàn)槠洳灰谆驘o法被競爭對手模仿”。有的研究者認(rèn)為，“企業(yè)技術(shù) 能力以及創(chuàng)新能力與企業(yè)核心能力在概念上具有越來越強(qiáng)的趨同性，一些學(xué)者的 研究把技術(shù)創(chuàng)新能力幾乎等同于核心能力 。I l l 】 6 本文關(guān)于核心競爭力的界定 雖然

30、出于不同研究角度進(jìn)行研究的各種觀點(diǎn)和見解表述不盡相同，但是在以 下幾個方面的認(rèn)識是一致的：企業(yè)在市場中獲得競爭優(yōu)勢之源是核心競爭力，企 業(yè)在競爭中取勝之本是核心競爭力，以及企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)認(rèn)識是一致 的。通過對各種文獻(xiàn)的研究和比較，核心競爭力在本文中被概括為在市場競爭中 企業(yè)比其它企業(yè)擁有更加優(yōu)勢的關(guān)鍵知識、能力或資源，它具備不隨員工的離開 而流失，競爭對手難以模仿，同時也不可移植等特點(diǎn)。它對公司的盈利能力、市 場地位和競爭力起著至關(guān)重要的作用。核心競爭力也許是企業(yè)的知識管理體系或 是完成某項業(yè)務(wù)所需要的技術(shù)訣竅、優(yōu)秀技能，也許是一系列具體技能的組合， 7 北片! 化l ：人學(xué)碩 二學(xué)

31、位論文 這些技能能夠產(chǎn)生很大競爭價值的生產(chǎn)能力。核心競爭力融合于企業(yè)內(nèi)質(zhì)之中， 蘊(yùn)藏在企業(yè)文化里面，將企業(yè)的資源進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和整合，并在其逐漸發(fā)展的 過程中，經(jīng)過長期的培育和積淀而成的難以被其它企業(yè)所模仿和代替的，支撐企 業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢的核心能力。它是企業(yè)產(chǎn)品、技術(shù)資源、能力、文 化和管理的整體綜合優(yōu)勢在市場上的集中反映，是企業(yè)在競爭日益激烈的市場上 取得持續(xù)長久競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)和源泉。【l 2 】 2 2 企業(yè)核心競爭力的特征 根據(jù)各學(xué)者論述和相關(guān)定義，本文將核心競爭力的特征概括為以下幾個方 面：【1 3 】一是價值優(yōu)越性。企業(yè)特有的競爭能力是核心競爭力，核心競爭力應(yīng)該 在有利于

32、提高企業(yè)效率的前提下，與競爭對手相比，使企業(yè)做的更優(yōu)秀，能夠創(chuàng) 造更多的價值，降低更多的成本，同時給消費(fèi)者帶來獨(dú)一無二的利益和價值。二 是異質(zhì)性。一個企業(yè)成功的關(guān)鍵因素是具有獨(dú)特的、其他企業(yè)所不具備的核心競 爭力。核心競爭力的異質(zhì)性決定了各企業(yè)之間的效率差異性和異質(zhì)性。三是難以 模仿性。核心競爭力是企業(yè)的一種特殊資源，它是在長期的生產(chǎn)經(jīng)營活動中累積 沉淀而形成的，是其他企業(yè)很難模仿的。四是不可交易性。隨特定的企業(yè)相伴而 生的核心競爭力，不僅很難感覺到，而且更無法像其他生產(chǎn)要素那樣在市場上通 過交易而進(jìn)行買賣。五是延展性。核心競爭力雖然是以實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)略為基礎(chǔ)建 立的，但是它通過覆蓋多個領(lǐng)域和多

33、種產(chǎn)品，使其延伸到其他經(jīng)營領(lǐng)域，從而可 以實(shí)現(xiàn)范圍經(jīng)濟(jì)。六是系統(tǒng)性。核心競爭力是一個經(jīng)過企業(yè)整合的，貫穿于企業(yè) 的各個層面和整個經(jīng)營過程的系統(tǒng)。核心競爭力的強(qiáng)弱與核心競爭力相匹配的次 能力體系同時影響著企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。七是持久性與動態(tài)性。企業(yè)生存發(fā)展 的持久性取決于企業(yè)核心競爭力，企業(yè)核心競爭力的建立需要一個長期的過程。 但這并不是說，核心競爭力是永久不變的。企業(yè)核心競爭力會隨著知識、經(jīng)驗(yàn)的 不斷積累、市場環(huán)境的變化和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展而不斷發(fā)展變化。核心競爭力的動 態(tài)性，還體現(xiàn)在企業(yè)處于不同時期、不同的發(fā)展階段，核心競爭力不同。所以核 心競爭力的動態(tài)性要求企業(yè)要不斷開發(fā)、維護(hù)已擁有的核心競爭

34、力的同時，關(guān)注 培養(yǎng)新的核心競爭力，以適應(yīng)市場的需求。 2 3 企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成 以系統(tǒng)論的方法來看，構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的要素有很多，差不多涉及企業(yè) 管理和經(jīng)營的各個方面，企業(yè)通過多個層次的學(xué)習(xí)和重組不斷積累而實(shí)現(xiàn)的，算 得上是企業(yè)能夠戰(zhàn)勝競爭對手的關(guān)鍵性技術(shù)，也可以是企業(yè)中杰出的管理人員， 或者是企業(yè)優(yōu)秀的營銷能力與精準(zhǔn)的市場預(yù)測?？偠?，只要是企業(yè)獨(dú)有的， 8 第二章企業(yè)核心競爭力理論綜述 可以戰(zhàn)勝對手的經(jīng)營決策、市場營銷、人力資源開發(fā)、研究開發(fā)、品牌戰(zhàn)略、企 業(yè)文化以至于企業(yè)的制度和產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新等一系列關(guān)鍵能力、程序、機(jī)制經(jīng)系統(tǒng)的 整合和資源都可以被看作是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的要素?！?/p>

35、1 4 】由此可見，想要能 夠清晰地定義企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成是有難度的。 對于企業(yè)核心競爭力構(gòu)成要素的研究，來自國內(nèi)外的研究學(xué)者普遍一致的認(rèn) 為在企業(yè)核心競爭力中，很重要或者是最關(guān)鍵的組成部分之是企業(yè)的核心技 術(shù)。因?yàn)樗鼪Q定了企業(yè)可以將技術(shù)資源轉(zhuǎn)化為技術(shù)優(yōu)勢的能力的水平?！緇5 】除此 之外，理論界對于核心競爭力組成要素的觀點(diǎn)還是存在很多的分歧，這基本上可 以總結(jié)成為六種要素理論。 一、兩類競爭力構(gòu)成論。王秉安以為，硬核心競爭力和軟核心競爭力組成企 業(yè)的核心競爭力。硬核心競爭力的主要特征是核心技術(shù)或技能和核心產(chǎn)品形式， 對于技術(shù)密集型行業(yè)這種的核心競爭力是非常重要的。而企業(yè)在長期運(yùn)作中形成 的

36、具備核心競爭力特征的經(jīng)營管理方面的能力就叫做軟核心競爭力。與前者相 比，它更加無形化，也更難被學(xué)習(xí)或模仿。 二、兩維系統(tǒng)構(gòu)成論。王毅等學(xué)者認(rèn)為企業(yè)核心能力是一個兩維知識系統(tǒng)， 這一系統(tǒng)是由能力及能力構(gòu)架和層次組成的。企業(yè)是一個能力系統(tǒng)，那么它的子 系統(tǒng)就是核心能力，企業(yè)所涉及的每一個層次都有它的體現(xiàn)，由能力元和能力構(gòu) 架組成，使得企業(yè)能夠保持以一種持續(xù)競爭優(yōu)勢在動態(tài)中發(fā)展。 三、三要素構(gòu)成論。周卉萍認(rèn)為領(lǐng)先于競爭對手的三要素構(gòu)成了企業(yè)的核心 競爭力。它們分別是：技術(shù)和體現(xiàn)這一技術(shù)的新服務(wù)方式、新產(chǎn)品、新經(jīng)驗(yàn)的傳 遞率和學(xué)習(xí)率新理論、管理文化氛圍。 四、五要素構(gòu)成論。鄒海林則認(rèn)為是五個要素構(gòu)成核

37、心競爭力。它們分別是： 創(chuàng)新能力、應(yīng)變能力、研究開發(fā)能力、協(xié)調(diào)組織各個生產(chǎn)要素進(jìn)行生產(chǎn)的能力將 發(fā)明成果和技術(shù)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品或者是現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力的能力。 五、全要素構(gòu)成論。管益忻認(rèn)為，I l6 】只要是企業(yè)獨(dú)有的，可以勝出競爭對 手的所有要素都是構(gòu)成核心競爭力的部分。這些要素包括、研究開發(fā)、市場預(yù)測、 加工制作、經(jīng)營決策、市場營銷、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)文化、人力資源開發(fā)。 六、制度基礎(chǔ)要素構(gòu)成論。左建軍【1 7 】認(rèn)為基礎(chǔ)的核心競爭力是制度，企業(yè) 最基礎(chǔ)的核心競爭力是先進(jìn)的企業(yè)制度與體制，它是企業(yè)競爭力系統(tǒng)的平臺，企 業(yè)的核心競爭力系統(tǒng)是由制度和體制與企業(yè)競爭力系統(tǒng)平臺上延伸的技術(shù)創(chuàng)新、 人才、品牌、專業(yè)

38、化、管理等因素共同組成的。 2 4 企業(yè)核心競爭力研究成果綜合評價 9 北京化l ：人：學(xué)碩卜學(xué)位論文 在詮釋企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢源泉方面，核心競爭力理論的說服力是很強(qiáng)的， 而且突破了企業(yè)所在的行業(yè)局限。它在回答了同一行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)問的績效差異 的同時，而且強(qiáng)有力地闡釋了企業(yè)在儲備上的差異及核心競爭力上的強(qiáng)弱是不同 行業(yè)間的不同企業(yè)績效差異的主要原因。核心競爭力理論把管理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)有機(jī) 結(jié)合起來，把企業(yè)視為能力的集合體，不僅在本質(zhì)上分析與認(rèn)識企業(yè)，而且根植 于企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)踐，對于指導(dǎo)我國企業(yè)的成長、改革和發(fā)展以及進(jìn)行國際化 的經(jīng)營都有較強(qiáng)的理論指導(dǎo)意義。然而，應(yīng)該了解這一理論還很不成熟，仍然有

39、 許多待于進(jìn)一步研究和統(tǒng)一的問題。 第一，近十年來，盡管涌現(xiàn)出相當(dāng)多的國內(nèi)外關(guān)于核心競爭力研究的理論著 述和觀點(diǎn)，然而公正客觀地講，這一理論仍處于一種支離破碎的、不成體系的狀 態(tài)還。 第二，核心競爭力理論過分強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)在成長，包括企業(yè)內(nèi)部能力的積累、 內(nèi)部研究和運(yùn)用以創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，而對于外部環(huán)境的關(guān)注以及與SW O T 等分析 方法的結(jié)合相對薄弱。因此核心競爭力理論作為一種還不夠完善的應(yīng)用型的企業(yè) 理論，應(yīng)加強(qiáng)和其他理論分析方法的結(jié)合應(yīng)用。 第三，大多分析和研究還只停留在理論分析的層面上的核心競爭力理論，在 企業(yè)經(jīng)營實(shí)踐和戰(zhàn)略管理方面的結(jié)合性還較差，即缺乏如何在方法論的層面上， 指導(dǎo)企業(yè)在核心

40、競爭力的確定、培育、應(yīng)用等方面進(jìn)行有效管理的可操作具體的 意見。 1 0 第三章房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析 第三章房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析 3 1 1 房地產(chǎn)行業(yè)及龍頭企業(yè)發(fā)展概況 3 1 1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 我國房地產(chǎn)行業(yè)開始起步于二十世紀(jì)8 0 年代，但是由于當(dāng)時我國實(shí)行的依 舊是計劃經(jīng)濟(jì)，從而真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成。9 0 年代中后期，積極 的財政政策開始在全國實(shí)施，整個社會的固定資產(chǎn)投資總額快速增長，其中在房 地產(chǎn)方面的投資額所占比例逐漸增加，標(biāo)志著開啟了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大門。進(jìn) 入2 1 世紀(jì)以來，我國城市化進(jìn)程由于我國工業(yè)化水平的不斷提高而不斷加快， 房地產(chǎn)業(yè)在需求和投資

41、的推動下迅速發(fā)展。近年來，隨著在全國固定資產(chǎn)投資總 額中的比例逐年增加( 2 0 0 7 年己達(dá)到2 0 ) ，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為發(fā)展國民經(jīng) 濟(jì)的新增長點(diǎn)?！? 8 】 2 0 0 8 年是中國房地產(chǎn)業(yè)加速行業(yè)調(diào)整的一年，也是動蕩不安的一年。2 0 0 8 年上半年，房地產(chǎn)市場在5 1 2 汶川大地震的影響下一度蕭條；下半年，由美國 次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)波及全球，又給了我國的地產(chǎn)行業(yè)重重一擊，幾近使其 步入了歷史最低谷。從近幾年整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)行層面來看，我國房地產(chǎn)市場 目前的現(xiàn)狀可以從以下幾個方面概括： ( 1 ) 開發(fā)投資增速加快 近幾年，住宅投資開發(fā)的發(fā)展趨勢一直保持穩(wěn)定地增長，2

42、 0 0 5 年、2 0 0 6 年、 2 0 0 7 年 分別增長2 1 。9 ，2 6 。4 ，3 2 1 。2 0 0 8 年上半年的商業(yè)住宅累計完成的投資 開發(fā)同比增長3 6 。6 ，高達(dá)9 4 9 7 0 9 億元，比2 0 0 7 年同期高出5 8 個百分點(diǎn)。 住宅投資開發(fā)增長有所放緩開始于2 0 0 8 年下半年。 ( 2 ) 商品住宅供求差距縮小，供求矛盾有所緩解 2 0 0 7 年上半年商品住宅的竣工面積比銷售面積少了1 3 1 7 7 萬平方米，2 0 0 8 年同期二者的差距為9 7 4 8 萬平方米，相比之下減少了3 4 2 9 萬平方米，由此可見 其供求差距得到了進(jìn)一

43、步地縮小。2 0 0 8 年上半年商品住宅銷竣比例與去年同期 的2 0 8 相比有明顯的下降，達(dá)到了1 7 ， ( 3 ) 商品房銷售面積、銷售額同比下降，市場形勢嚴(yán)峻 2 0 0 8 年，商品房銷售面積呈現(xiàn)持續(xù)下降并且下降幅度逐月增加的趨勢。四 十個重點(diǎn)城市中，商品房銷售面積同比下降4 0 以上的城市達(dá)到了百分之四十， 北京化I ：人學(xué)碩士學(xué)位論文 其中北京、上海、寧波、深圳、石家莊、福州、鄭州等城市的下降程度較高。住 宅交易量的大幅萎縮主要表現(xiàn)在銷售額及銷售面積兩個指標(biāo)的下降上。 ( 4 ) 樓市泡沫收縮，價格下降 全國特別是一線主要城市，絕大多數(shù)的樓盤房價出現(xiàn)松動，打折促銷現(xiàn)象便 隨之普

44、遍的而來，與去年高峰時相比一些樓盤的價格也有了較大幅度的下降。例 如：萬科以7 折傾銷的魅力之城和金色雅筑等。 ( 5 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力增大 目前，我國房地產(chǎn)商面臨著巨大的資金壓力。根據(jù)有關(guān)來自經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析， 我國房地產(chǎn)商目前面臨5 0 0 0 億元以上的資金缺口。在2 0 0 7 年的“圈地行動”中， 一些大型房地產(chǎn)企業(yè)收獲頗為豐厚。由于目前市場低迷而不能盲目投資，導(dǎo)致大 量資金壓在了項目用地上。小型的開發(fā)商多數(shù)要保證其正常的現(xiàn)金流主要是依賴 項目銷售的資金回籠，因此一些中小地產(chǎn)商面臨著資金鏈隨時斷裂的風(fēng)險。 ( 6 ) 力1 1 ：1 大住房保障建設(shè) 2 0 0 8 年，經(jīng)濟(jì)適

45、用房投資額同比增加1 8 2 。在今后三年內(nèi)我國要用于保 障性住房建設(shè)的投資達(dá)9 0 0 0 億元，平均每年3 0 0 0 億元，這是擴(kuò)大內(nèi)需、改善民 生的一項重大舉措。這也會成為一些地產(chǎn)企業(yè)投入到保障性住房項目的開發(fā)之中 的一種推動力。 ( 7 ) 市場分化開始，行業(yè)加速洗牌 由于市場低迷、資金緊張、土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)困難成為一 些中小房地產(chǎn)面臨的主要問題，而更具有實(shí)力的大型房地產(chǎn)通過價格戰(zhàn)來清洗市 場。房地產(chǎn)市場在這些因素的共同作用下將會走向分化，市場集中度伴隨著一些 實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)被清洗出市場而被提高。當(dāng)然，中小房地產(chǎn)企業(yè)在一些二 線、三線城市還是有其存活的基礎(chǔ)的。

46、房地產(chǎn)行業(yè)從2 0 0 5 年以來一直被國家施以全面從嚴(yán)控制政策，抑制房地產(chǎn) 行業(yè)的發(fā)展并不是其目的，其真正的目的是打擊炒房行為、投機(jī)行為等，從而控 制過熱的房地產(chǎn)市場的局面，逐步引導(dǎo)市場回歸健康和理性發(fā)展，促使房地產(chǎn)行 業(yè)從暴利行業(yè)逐步發(fā)展為社會平均利潤水平行業(yè)。 但是，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)畢竟是房地產(chǎn)行業(yè)，具有投資和拉動內(nèi) 需的雙重作用，從2 0 0 8 年在其步入低谷之際，開始對其全面從嚴(yán)的控制政策出 現(xiàn)松動。政府為了大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于房地產(chǎn)的行業(yè)政策也發(fā)生了轉(zhuǎn)向， 由前期的打壓轉(zhuǎn)變?yōu)橹С?。徐滇慶教授對于中國房地產(chǎn)市場的剛性需求分析的很 到位，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，中圍房地

47、產(chǎn)市場還是非常樂觀的。相信經(jīng)過這一 番的行業(yè)調(diào)整和調(diào)控之后，中國地產(chǎn)行業(yè)將會更有秩序、更穩(wěn)健、更健康的發(fā)展。 1 2 第三章房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析 3 1 2 房地產(chǎn)龍頭企業(yè)發(fā)展概況 一、行業(yè)龍頭企業(yè)銷售額穩(wěn)步增長 2 0 0 9 年一季度，在全國樓市成交量回升的同時，萬科、中海等行業(yè)龍頭企 業(yè)的銷售額保持穩(wěn)步增長，萬科一季度銷售額達(dá)1 2 2 2 億元，盡管增速2 1 O 不 及同期全國銷售額增速2 3 1 ，但仍是全國唯一一家一季度即完成1 0 0 億元銷售 的企業(yè)，規(guī)模優(yōu)勢十分突出；中海一季度銷售額達(dá)9 2 6 億元，同比增長5 1 2 ， 增速遠(yuǎn)高于同期全國水平，市場占有率穩(wěn)步上升；

48、尤為突出的是保利地產(chǎn)，一季 度實(shí)現(xiàn)銷售額6 4 8 億元，同比增長近兩倍；此外，世茂房地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)銷售 額4 5 5 億元，同比增長達(dá)3 4 6 O ；截至4 月2 4 日，世茂已完成合約銷售6 6 億 元，同時將其年度銷售目標(biāo)從之前的1 5 0 億元上調(diào)至1 7 0 億元，是第一家公開 表示上調(diào)銷售目標(biāo)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，表明部分企業(yè)切實(shí)感受到市場銷售的好 轉(zhuǎn)，對市場短期走勢的信心正在逐步恢復(fù)。 行業(yè)龍頭企業(yè)銷售額的穩(wěn)步增長，與市場調(diào)整期消費(fèi)者更傾向于品牌企業(yè)不 無關(guān)系。與此同時，龍頭企業(yè)憑借更優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和更積極的營銷舉措，促使 去年積累的剛性需求得到釋放，帶動了全國樓市成交量的逐步回升

49、，有利于房地 產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 二、營業(yè)收入仍保持增長但營業(yè)利潤同比下降 2 0 0 9 年1 季度，滬深房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4 3 7 4 億元，同比小 幅增長5 3 ，增速比上年同期下降近5 0 個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤6 8 4 億元， 同比下降1 2 3 ；營業(yè)利潤率( 營業(yè)利潤營業(yè)收入) 為1 5 6 ，較2 0 0 7 年和2 0 0 8 年同期分別下降0 8 和3 2 個百分點(diǎn)。營業(yè)利潤率的下滑，與部分企業(yè)在2 0 0 8 年 主動降價和2 0 0 7 年高價拿地不無關(guān)系。由于2 0 0 9 年一季度上市公司預(yù)售狀況 較好，預(yù)計接下來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司的營業(yè)收入將保

50、持增長，但營業(yè) 利潤率可能下滑。 三、預(yù)收款項增長突出，未來業(yè)績增長可期 由于房地產(chǎn)上市公司一般遵循“竣工結(jié)算 原則，通過預(yù)收款項的變化一般 可以看出企業(yè)未來收入的高低。2 0 0 9 年一季度，由于市場銷售回升，上市公司 銷售回款增長明顯，滬深上市公司整體預(yù)收款項達(dá)1 1 7 0 3 億元，較2 0 0 8 年末 增長1 4 8 ，增速較上年同期加快7 4 個百分點(diǎn)。 具體到不同企業(yè)，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍遍布全國， 受益于一季度良好的銷售狀況，預(yù)收款項增長明顯，萬科季度末預(yù)收款達(dá)2 7 3 9 億元，較2 0 0 8 年末增長1 4 4 ，為企業(yè)2 0 0 9 年實(shí)現(xiàn)較

51、高的結(jié)算收入奠定良好 基礎(chǔ)。金融街、招商地產(chǎn)等企業(yè)預(yù)收款項增長同樣明顯。 1 3 北京化l ：人學(xué)碩十學(xué)位論文 四、企業(yè)存貨增速顯著放緩，貨幣資金增速加快，去庫存化初見成效 2 0 0 9 年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快庫存消化速度，同時放慢買地步伐。 2 0 0 9 年一季度未，滬深房地產(chǎn)上市公司存貨達(dá)4 9 7 3 9 億元，比2 0 0 8 年末小幅 增長1 8 ，而2 0 0 8 年一季度增長率高達(dá)1 5 4 ；貨幣資金方面，一季度末滬深 房地產(chǎn)上市公司貨幣資金達(dá)1 3 4 0 6 億元，較上年末增長1 7 9 ，而上年同期增 速僅為7 6 。貨幣資金增速加快，存貨幾乎保持不變，表明房地

52、產(chǎn)上市公司在 2 0 0 9 年一季度紛紛放慢買地步伐，轉(zhuǎn)而加強(qiáng)銷售回款，持有資金增速較快。 具體到不同企業(yè)，存貨規(guī)模位居最前列的房地產(chǎn)上市公司中，萬科、金地集 團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)等多個企業(yè)存貨規(guī)模下降。 五、經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流量首次為正，資金壓力明顯降低 2 0 0 9 年一季度，由于市場銷售回升，上市公司銷售回款大增，同時又放緩 了拿地和開工步伐，滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流入達(dá)6 2 9 億元， 是近年來首次為正。2 0 0 7 年和2 0 0 8 年的一季度，滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活 動的現(xiàn)金凈流出分別高達(dá)1 2 0 4 億元和2 5 7 6 億元。綜合三項活動( 經(jīng)營、投資、

53、融資) ，滬深房地產(chǎn)上市公司一季度現(xiàn)金凈流入為2 0 7 0 億元，而在2 0 0 7 年和 2 0 0 8 年的一季度分別為1 4 6 億元和6 1 2 億元，表明經(jīng)營活動由現(xiàn)金凈流出轉(zhuǎn) 為凈流入，大大緩解了企業(yè)的資金壓力。 六、主要企業(yè)貨幣資金持有量明顯增長，短期償債能力提升 由于經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金量大為增加，主要上市公司貨幣資金持有量明顯上 升，且增速明顯高過短期有息負(fù)債的增長率，短期償債能力加強(qiáng)。2 0 0 9 年一季 度末，萬科持有貨幣資金2 6 9 2 億元，較2 0 0 8 年末增長3 4 8 ，而短期有息負(fù) 債僅為1 8 7 3 億元，增長率僅為4 8 ，短期償債能力大為提升。

54、金融街2 0 0 9 年 一季度末持有貨幣資金8 4 6 億元，而短期有息負(fù)債僅為3 8 6 億元，償債能力良 好。招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等企業(yè)持有貨幣資金均高于同期短期有息負(fù) 債，短期償債能力較強(qiáng)。 七、融資通道有所放開，龍頭企業(yè)優(yōu)勢更為突出 2 0 0 9 年，隨著股市、樓市逐步回暖，房地產(chǎn)行業(yè)融資重現(xiàn)生機(jī)。首先，近 期世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)先后獲得銀行巨額授信，S O H O 中國更是獲得高達(dá)1 0 0 億 元并購重組授信，華遠(yuǎn)地產(chǎn)于3 月2 7 日獲得1 億元的首筆并購貸款，用于長 沙一項目的并購。更值得關(guān)注的是，金科、隆鑫兩家重慶企業(yè)的借殼上市取得重 大進(jìn)展，金地集團(tuán)、深振業(yè)、世茂

55、房地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等多家房企擬發(fā)行新股，關(guān) 閉多時的股市融資重現(xiàn)生機(jī)( 以首丌股份為例，早在2 0 0 8 年7 月即公布了“定 向增發(fā)公告”，但2 0 0 9 年4 月2 2 日，首開股份的增發(fā)才獲得證監(jiān)會的“有條 件通過”) 。此外，龍湖地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)等企業(yè)的債券發(fā)行計劃也得到了發(fā)改委或 1 4 第三章房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析 證監(jiān)會的批準(zhǔn)。值得注意的是，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等企業(yè)均為品牌 知名度較高的行業(yè)龍頭企業(yè)，獲得銀行大額授信的世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)等亦如此， 更進(jìn)一步表明了龍頭企業(yè)在當(dāng)前具有更好的資金支持，這將進(jìn)一步增強(qiáng)其資金實(shí) 力，行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高。 3 2 房地產(chǎn)企業(yè)

56、核心競爭力概述 3 2 1 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的定義 榮明生( 2 0 0 2 ) 認(rèn)為：“三大資源和三大能力”即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭 力，即資金資源、人力資源、營銷策劃能力、土地資源，技術(shù)創(chuàng)新能力和規(guī)劃設(shè) 計能力?！緇9 】吳偉1 曼( 2 0 0 3 ) 認(rèn)為：在企業(yè)的技術(shù)能力為基礎(chǔ)的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的核心競爭力是通過企業(yè)的開發(fā)建設(shè)、戰(zhàn)略決策、市場營銷、物業(yè)管理服務(wù)、 內(nèi)部組織協(xié)調(diào)的交叉作用而獲得的一種能力，這種能力可以使企業(yè)保持競爭的優(yōu) 勢，是在企業(yè)經(jīng)營過程中發(fā)展和建立起來的一種知識和資產(chǎn)的互相補(bǔ)充體系?！? 0 】 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及國內(nèi)、外研究學(xué)者對核心競爭力的

57、理論研究，房地產(chǎn) 企業(yè)的核心競爭力可以被界定為：在經(jīng)營和開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對知識 和資源進(jìn)行有效的整合而形成的難以被競爭對手效仿的、唯一的，同時能夠帶來 超額利潤的知識、能力和資源。 對知識和資源進(jìn)行合理的配置以及有效的整合是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的 實(shí)質(zhì)。經(jīng)過對知識和資源的協(xié)調(diào)和整合，達(dá)到整個業(yè)務(wù)流程中的所有子過程內(nèi)部 關(guān)聯(lián)均得到增強(qiáng)的目的，從而使競爭對手不易復(fù)制、難以模仿，并且企業(yè)的核心 子過程的創(chuàng)新及管理也得到了促進(jìn)，企業(yè)在一個系統(tǒng)之中把很多有形資源和不同 的能力、知識整合在一起以獲得競爭的優(yōu)勢，由此企業(yè)特殊的協(xié)調(diào)、整合方法被 演化出來，從而形成企業(yè)的核心競爭力【2 1 1 。 3

58、 2 2 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征 房地產(chǎn)業(yè)之所以不同于其他行業(yè)是因?yàn)槠渚哂械赜蛐詮?qiáng)、資金密集、投資 周期長、市場需求多樣化、國家政策對其影響大、以及風(fēng)險程度高等特點(diǎn)，所以 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力除了具有一般核心競爭力的特點(diǎn)之外，還有其獨(dú)特的特 征。 價值性 房地產(chǎn)企業(yè)通過對核心競爭力的構(gòu)建，不僅可以提高企業(yè)的創(chuàng)造價值、降低 生產(chǎn)成本和生產(chǎn)效率從而獲得高額的利潤，而且可以使企業(yè)以同樣的成本向用戶 15 北京化：人學(xué)碩十學(xué)位論文 提供更多的價值或以較低的成本向用戶提供同等的價值來獲得強(qiáng)有力的競爭優(yōu) 勢。核心競爭力作為房地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)，用戶所看重的核心價 值必須有利于被實(shí)現(xiàn)，它可

59、以給客戶帶來與競爭對手相比更顯著的超值效益，即 價值性?！? 2 】除了表現(xiàn)在客戶所在乎的核心價值以外，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的 價值性特點(diǎn)還應(yīng)該包括企業(yè)對用戶價值的增值和維護(hù)，即價值創(chuàng)新、價值提升、 保值等環(huán)節(jié)，主要體現(xiàn)在確保客戶在對住房的經(jīng)濟(jì)性、安全性和適用性要求的前 提下，在配套、戶型、區(qū)位、環(huán)境設(shè)施等方面，產(chǎn)品具有性價比優(yōu)勢和超前性。 延展性 企業(yè)最核心、最根本的能力是核心競爭力，它統(tǒng)領(lǐng)著企業(yè)的其他各種能力， 支撐企業(yè)以某一種核心競爭力為基礎(chǔ)，衍生出一系列服務(wù)和產(chǎn)品，并且拓展新的 行業(yè)領(lǐng)域、打開多種產(chǎn)品的潛在市場。它就好比是企業(yè)的“發(fā)動機(jī) ，將動力源 源不斷地傳遞給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售、生產(chǎn)、售后服務(wù)、管理過程中，并且不 斷推進(jìn)其向更深、更廣的環(huán)節(jié)擴(kuò)散，主要表現(xiàn)為“核心競爭力一一核心技術(shù)( 核 心能力) 一一核心產(chǎn)品一一最終產(chǎn)品”的延伸過程?！? 3 】換言之，就是企業(yè)通過對 核心競爭力的構(gòu)建而達(dá)到形成某項或者幾項核心技術(shù)( 核心能力) 的目的，然后該 核心能力或技術(shù)在核心產(chǎn)品中得到應(yīng)用，進(jìn)而又衍生出某個或者多個最終產(chǎn)品。 最終達(dá)到區(qū)域市場提供、打開多種產(chǎn)品，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 獨(dú)特性 鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，一般來說，不存在專有權(quán)或獨(dú)特的技術(shù)構(gòu)成的進(jìn)入 障礙，各項管理方法、技術(shù)的模仿性、復(fù)制性較強(qiáng)。然而假如核心競爭力很容易 被