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文檔簡(jiǎn)介

1、福建福州潘氏機(jī)構(gòu) 2011年6月15日,夏華商廈項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與招商工作安排,2,目錄,一、將樂(lè)縣宏觀經(jīng)濟(jì) 二、將樂(lè)縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀 三、將樂(lè)縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 四、將樂(lè)縣目前在售的商業(yè)分析 五、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的定位 六、招商工作安排 七、廣告推廣安排,3,一、宏觀經(jīng)濟(jì)篇,三明市簡(jiǎn)介,三明市地處福建省西北部,東依福州、南靠泉州、西南接龍巖、西瀕 江西、北連南平,是一座新興的工業(yè)城市。城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)220平方公 里,建成區(qū)面積17.65平方公里,城市人口達(dá)27萬(wàn)人,步入中等城市行列, 成為福建省重要的工業(yè)城市, 榮獲“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家優(yōu)秀旅游城 市”、“全國(guó)精神文明先進(jìn)城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”

2、等稱(chēng)號(hào),成為八閩 大地上一顆璀璨的山城明珠。,4,三明市行政區(qū)別,三明轄二區(qū)一市九縣 (二區(qū):梅列、三元;九縣:永安、明溪、清流、寧化、大田、尤溪、沙縣、將樂(lè)、泰寧、建寧) 土地總面積2.29萬(wàn)平方公里,人口約270萬(wàn)人,5,將樂(lè)簡(jiǎn)介,將樂(lè)位于福建省西北部,處武夷山將樂(lè)縣,總體面積大,人口少,城市鎮(zhèn)率不足30%脈東南麓,扼閩江支流金溪中下游,東臨順昌,西接泰寧,南連明溪,北毗邵武,東南與沙縣接壤,總面積2246.7平方公里。 境內(nèi)山峰林立,溪流密布,最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8C ,年平均降雨量2027毫米。 戶(hù)籍人口17.41萬(wàn)人(2010年),其中非農(nóng)人口4.71萬(wàn)人。

3、全縣轄6個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)鄉(xiāng):古鏞鎮(zhèn)、萬(wàn)安鎮(zhèn)、高唐鎮(zhèn)、白蓮鎮(zhèn)、黃潭鎮(zhèn)、水南鎮(zhèn)、光明鄉(xiāng)、漠源鄉(xiāng)、南口鄉(xiāng)、萬(wàn)全鄉(xiāng)、安仁鄉(xiāng)、大源鄉(xiāng)、余坊鄉(xiāng)。 距三明市中心128千米。 礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風(fēng)景區(qū)有天階山下的玉華洞等景點(diǎn)。,6,將樂(lè)經(jīng)濟(jì)資源,將樂(lè)資源豐富,全縣山地面積288萬(wàn)畝,其中有林地面積283萬(wàn)畝,毛竹林44萬(wàn)畝,森林覆蓋率達(dá)84.5% 林木蓄積量1598萬(wàn)立方米,立竹量4600多萬(wàn)根,是我國(guó)南方重點(diǎn)林業(yè)縣、中國(guó)毛竹之鄉(xiāng)。 全縣可開(kāi)發(fā)水電資源31.5萬(wàn)千瓦。 已發(fā)現(xiàn)的地下礦產(chǎn)有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種,其中石灰石遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)13億噸,居福建之首。 2012年向莆鐵路通車(chē)后,為將樂(lè)打開(kāi)

4、通往沿海及內(nèi)陸地區(qū)的財(cái)富通道。,7,將樂(lè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的總體規(guī)劃,將樂(lè)經(jīng)濟(jì)一發(fā)區(qū)是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),規(guī)劃總用地面積為1554公頃(23310畝)。 開(kāi)發(fā)區(qū)下設(shè)三園,即:北郊工業(yè)園80公頃,洋仂工業(yè)園274公頃,積善工業(yè)園1200公頃。 2010年園區(qū)建設(shè)初具規(guī)模。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)完成投資近4億元,完成一、二期場(chǎng)地平整近6000畝,供水、供電、道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。已完成簽約入園項(xiàng)目10個(gè),累計(jì)合同投資額41.15億元,有8個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè),8,將樂(lè)縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo),將樂(lè)縣近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng),但與其他縣市相比,經(jīng)濟(jì)水平偏低,9,【 商圈概述 】 各區(qū)域均有商業(yè)分布,

5、但主消費(fèi)要集中于城關(guān)中心區(qū)域。 根據(jù)各業(yè)的分布情況,可將樂(lè) 的商圈劃分3大商圈。 城關(guān)區(qū):老城區(qū)、新城關(guān)區(qū) 水南區(qū):三華南路與濱河路 本項(xiàng)目地處新城區(qū)。,二、將樂(lè)縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀,10,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀,布局較為散亂,缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃,11,將樂(lè)商業(yè)現(xiàn)狀分析,經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展 商業(yè)體量增大 檔次逐步增高,隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,將樂(lè)市經(jīng)過(guò)五年滯長(zhǎng),在近幾年的一些大型的商業(yè)項(xiàng)目和沿街門(mén)市紛紛亮相。這其中既有專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng),也有大型的綜合體。目前將樂(lè)的商業(yè)立足老城區(qū)中心并向東區(qū)域輻射。,12,三、將樂(lè)縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析,城關(guān)七星步行街,13,七星步行街商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、七星步行街位于老城區(qū)繁華地帶,

6、商業(yè)氛圍濃厚,許多街鋪?zhàn)饨鹩猩仙嫩E象。 2、但該商圈無(wú)高品質(zhì)、有影響力的商家?guī)?dòng)。 3、購(gòu)物環(huán)境較好,整體檔次中等。 4、街中心人流量大,價(jià)格比兩頭更高;,14,城關(guān)南門(mén)街,【 綜合分析 】 1、商業(yè)氣氛成熟。 2、老式超市沒(méi)有重新整修,目前較為破舊。 3、價(jià)格較為便宜,但人氣較差。 4、新超市-永輝全新植入,吸引大部份人群。,15,城關(guān)三華北路,16,三華北路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、三華北路為市政要道,又位于老城區(qū)繁華地帶,街尾是縣政 府與縣一中,商業(yè)氛圍濃厚,許多街鋪?zhàn)饨鹩猩仙嫩E象。 2、但該商圈街頭服飾店,檔次較高、有一定影響力。 3、購(gòu)物環(huán)境較好,整體檔次中等。 4、該縣目

7、前唯一一家電影院是老式,較破舊,人流量較少。,17,城關(guān)新將路,18,新將路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、該街環(huán)境較差,街頭是農(nóng)貿(mào)市人氣較旺,租金較高; 2、二層燈飾、家居在此形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),運(yùn)營(yíng)情況一般; 3、街尾是安置房臨街店面,在本案對(duì)面,其租金對(duì)本案有一定的參照性。,19,城關(guān)俯前路,20,俯前路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、該街是新街,環(huán)境較好,人氣較差, 2、該街是臨街商鋪(一托二),中間馬路車(chē)流量大,面寬為4米左右,層高5.4米,面積較大,總租金較高。 3、建材行業(yè)已經(jīng)在此形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),但運(yùn)營(yíng)情況較差,轉(zhuǎn)讓率較高。,21,城關(guān)日照廣場(chǎng),【 綜合分析 】 1、剛開(kāi)業(yè)不久,購(gòu)物環(huán)境

8、較好,人氣火爆, 人流較大。 2、周邊沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)超市。 3、周邊小區(qū)日照東門(mén)已入住。,22,水南商圈,23,濱河路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、該街業(yè)為單面臨街商鋪,街尾的房子較新主要建材經(jīng)營(yíng)為 主,街頭靠市政道三華路較為破舊,主要以餐飲為主。 2、該街環(huán)境較好,街頭人流量,街中與街尾人流較少; 3、隨著該街環(huán)境改善與周邊新樓盤(pán)商業(yè)與住宅帶動(dòng),租金有 上升的趨勢(shì)。,24,水南商圈,【 綜合分析 】 1、將樂(lè)縣的主車(chē)站,新建不久,環(huán)境較好。 2、人流量大,商業(yè)體量小,商業(yè)氣氛較差。 3、沿街商鋪是一托二,總面積較大,總租金較高。,25,主要商圈對(duì)比分析,市場(chǎng)空白點(diǎn):大型百貨,高檔消費(fèi)區(qū),一站式購(gòu)

9、物Shopping Mall,26,商鋪面積對(duì)比,27,商鋪面積對(duì)比,商鋪面積跨度大,15-300不等,主力面積30-150。 經(jīng)營(yíng)商家對(duì)商鋪的面積要求主要集中在40120平米之間,其中3090平米的商鋪?zhàn)钍芙?jīng)營(yíng)商家的青睞。 200300平米的商鋪多滿(mǎn)足大賣(mài)場(chǎng)、藥店的經(jīng)營(yíng)商家需求。,28,商鋪?zhàn)饨饘?duì)比,29,商鋪?zhàn)饨鹦〗Y(jié),商鋪?zhàn)饨鹬饕性?5-100元/。 臨主干道商鋪?zhàn)饨疠^高,可達(dá)150-200元/。 七星步行街廣場(chǎng)人流量較大,商鋪?zhàn)饨疠^高。 地段、人流量、商業(yè)氛圍、商鋪環(huán)境決定租金高低。,30,目標(biāo)客戶(hù)群體分析,31,在營(yíng)業(yè)步行街及沿街商鋪投資回報(bào)分析,32,投資回報(bào)小結(jié),類(lèi)型,社區(qū)底商

10、,購(gòu)物中心與超市,步行街,整體出租,2.9%-4.8%,2.6%-6%,33,【 小結(jié) 】 : 目前重點(diǎn)在售項(xiàng)目的商業(yè)總和約6.3萬(wàn),未來(lái)的商業(yè)體量將達(dá)到12萬(wàn)左右,多數(shù)為滿(mǎn)足居民日常購(gòu)物需求,同時(shí)部分項(xiàng)目商業(yè)配置星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、超市、商場(chǎng)等,構(gòu)建形式完整的商業(yè)綜合體。 目前商業(yè)體量較大的在建商業(yè)項(xiàng)目多位于新城區(qū)、水南三華,除夏華商廈(本案),其它均未對(duì)外銷(xiāo)售。,四、將樂(lè)縣目前在售的商業(yè)分析,34,在售重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目東方世貿(mào)廣場(chǎng),項(xiàng)目情況,項(xiàng)目位置:本案旁邊 總建面積:1.2萬(wàn)平米 樓盤(pán)價(jià)格: 一層40000元/ 五層8000元/ 項(xiàng)目公灘:40% 項(xiàng)目層高:地上五層,地下一層 投資回報(bào):6%

11、 商鋪的面積范圍:13-85 左右 運(yùn)營(yíng)公司:廈門(mén)世貿(mào)公司 已入住商家:時(shí)代今典3D影院、淘寶商城 開(kāi)發(fā)商:恒發(fā)地產(chǎn),35,東方世貿(mào)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布,一層面積和業(yè)態(tài):3000 銀行、服裝、珠寶、化妝品,三層面積和業(yè)態(tài):2800 數(shù)碼、電器,四層面積和業(yè)態(tài):2800 男士精品、休閑服裝,五層面積和業(yè)態(tài):2000 3D影院、臺(tái)球等娛樂(lè),二層面積和業(yè)態(tài):3000 皮具、少女時(shí)尚服裝、電器,36,東方世貿(mào)廣場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析,商業(yè)優(yōu)勢(shì),1、銷(xiāo)售與招商同步進(jìn)行。 2、單鋪面積13-85,總價(jià)少,承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)小。 3、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司管理。 4、形象宣傳較好,在當(dāng)?shù)刂容^高 5、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、停

12、車(chē)方便。,1、單價(jià)較高,回報(bào)較慢 2、商場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)較差。 3、層數(shù)較高,商業(yè)的運(yùn)作比較困難,風(fēng)險(xiǎn)性大。,缺點(diǎn),37,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共利,該項(xiàng)目與本案可形成共利的關(guān)系!,1、打造新商圈,2、借助東方世貿(mào)宣傳提升本案知名度,3、資源共享,互贏互利。,38,五、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,商業(yè)功能 業(yè)態(tài)定位,39,本項(xiàng)目具體位置,40,目前項(xiàng)目現(xiàn)狀與未來(lái)打造平面,理念:打造未來(lái)城市以購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)一體的商業(yè)城,41,項(xiàng)目SWOT分析,42,業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則, 區(qū)別不同消費(fèi)人群,依據(jù)動(dòng)線分析,確定業(yè)態(tài)分布與聯(lián)動(dòng)。 聯(lián)動(dòng)白天人流與晚上人流,有效延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間,提升商業(yè)價(jià)值。 滿(mǎn)足多種功能與檔次需求。,43,業(yè)態(tài)

13、規(guī)劃方法,一、統(tǒng)籌法,根據(jù)已有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)籌分析。,44,二、差異法,做到人無(wú)我有,人有我精,45,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,整體中檔、局部中高檔的城市綜合商業(yè)項(xiàng)目,定位說(shuō)明: 在契合將樂(lè)商業(yè)需求的基礎(chǔ)上,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃以適應(yīng)將樂(lè)未來(lái)商業(yè)發(fā)展為目標(biāo),形成引領(lǐng)將樂(lè)商業(yè)發(fā)展的旗幟項(xiàng)目!,夏華商廈定位,46,項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃(扣除蘇寧后,按比例調(diào)整各業(yè)態(tài)配比),47,地下一層(大型超市),電子數(shù)碼城,音像圖書(shū)城,動(dòng)漫城,48,一層,49,二層,美體 沙龍,50,三樓,蘇寧電器,童裝/游樂(lè)場(chǎng)/動(dòng)漫城,51,四樓,西式餐飲/休閑吧 占整體13% 占整層整體62%,中式餐飲 占整體8% 占整層整體38%,52

14、,五樓,53,六、招商工作安排,招商前期(籌備期),招商推廣預(yù)熱期,四、招商執(zhí)行期,五、持續(xù)招商期,六、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)期,商業(yè)定位,包裝,團(tuán)隊(duì)組建,54,招商工作時(shí)間安排表,6月2日-6月15日,7月1日-7月15日,7月26-9月29日,7月16-7月25日,10月1-10月30日,完成前期市場(chǎng)定位,人員培訓(xùn),接受招商咨詢(xún),正式招商開(kāi)始,產(chǎn)品招商說(shuō)明會(huì)籌備,招商說(shuō)明會(huì),9月30日,招商活動(dòng),6月15日-6月30日,完成推廣定位及前期包裝 招聘隊(duì)伍組建,完成現(xiàn)場(chǎng)包裝,55,招商策略 招商前提條件,招商前提條件 返租回報(bào)率確定 業(yè)主返租協(xié)議完成 對(duì)外租金確定及租賃期確定,56,招商策略蘇寧租金及回報(bào)分析,目前蘇寧租金比例分析,小結(jié):從回報(bào)比例分析,商業(yè)有一定的潛在價(jià)值, 是投資者的首選,主力店的入住可帶動(dòng)次主力店與 商機(jī)入住及物業(yè)升值.,57,招商策略返租測(cè)算,返租租金按照平均5.5%比例換算,第一年招商租金完成:870萬(wàn)元,58,招商策略租金建議,租金建議,委托招租回報(bào)比例: 一樓:4.5%5% 二、三樓:5%5.5% 四、五樓:5.5%6% 租金每?jī)赡赀f增6-8%,合同簽訂建議:(3+2)簽訂制,前三年簽固定三年制,后面兩年可續(xù)約。 建議業(yè)主給商家一定的裝修時(shí)間(三個(gè)月、半年、一年);,59,一層出租回報(bào)率建議,5%,4.5%,120元,60

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