外資進入中國投資房地產(chǎn)的路徑和方案電子教案.ppt

1、,外資進入中國投資房地產(chǎn)的路徑和方案,（一）外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入條件 1、外商投資項目準(zhǔn)入條件概述 外商在中國境內(nèi)進行投資，有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件。不僅須符合國內(nèi)外商投資企業(yè)的形式、還須經(jīng)主管部門的審查和批準(zhǔn)方可進行。 在外商投資產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)外商投資企業(yè)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2011年修訂），不同的產(chǎn)業(yè)，外商投資的政策是不同的。外商投資企業(yè)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中將外商投資項目分為四類：鼓勵、允許、限制和禁止四類。 其中，外商投資鼓勵類項目，可按照相關(guān)法規(guī)政策享受優(yōu)惠待遇；外商投資限制類項目，有嚴(yán)格的審批和監(jiān)管要求；外商不得涉足禁止類項目。除鼓勵、限制、禁止類項目外，均歸類于允許類項目。,一、法律規(guī)定,2、

2、外商投資房地產(chǎn)項目主要為允許類，少部分為限制類 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄規(guī)定，以下房地產(chǎn)項目限制外商投資經(jīng)營： 1)土地成片開發(fā)(限于合資、合作)； 2)高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)； 3）經(jīng)營房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司等 除此之外，其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如普通住宅開發(fā)等則屬于允許類項目。 商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函20750號，以下簡稱“50號文”）第一條規(guī)定：“各地商務(wù)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房206171號，以下簡稱“171號文”）和商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)

3、市場外資準(zhǔn)入和管理的意見有關(guān)問題的通知（商資字2006192號），依法加強外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管，嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)?！?（注：所謂“高檔房地產(chǎn)”，國家雖然沒有明確定義，但根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知、國六條等一系列規(guī)定可以間接得出，凡建筑容積率在1.0以下或單套建筑面積在120平方米以上或?qū)嶋H成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上的房屋可能會被視為高檔房地產(chǎn)） 目前，境外機構(gòu)和個人在中國境內(nèi)投資住宅、商業(yè)、辦公等用途的房地產(chǎn)項目或者設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介公司等均已受到嚴(yán)格的審批限制，必須符合171號文的相關(guān)規(guī)定，且不享受任何稅

4、收優(yōu)惠政策。 3、外商投資倉儲設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營為鼓勵類 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中包括：“五、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)。”一般情況下，倉儲類設(shè)施建設(shè)歸類于工業(yè)地產(chǎn)的一種，審批條件上較住宅、商辦、工業(yè)地產(chǎn)中其他類房地產(chǎn)建設(shè)項目來說，比較寬松。 因此，工業(yè)房地產(chǎn)是目前外資房地產(chǎn)基金在中國進行投資和經(jīng)營最活躍的領(lǐng)域。,4、外資進入境內(nèi)投資房地產(chǎn)項目的準(zhǔn)入要求 1）“商業(yè)存在”原則要求 2006年171號文要求外資進入房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，即應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)作為從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的實體，這就排除了境外投資者從境外直接持有中國房地產(chǎn)的形式。至此，外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)有兩種方式，一是

5、向商務(wù)主管部門申請設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，一是通過并購境內(nèi)企業(yè)而成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。第一種方式要履行商務(wù)部門的審批和備案手續(xù)，后一種有嚴(yán)格的資金交付期限要求，而兩種方式都要考慮較高的各種稅負(fù)成本。 2）“投注差”利益減少 外商投資企業(yè)總投資額可以超出其注冊資本一定比例數(shù)額，投資總額與注冊資本之間的差額被稱為是“投注差”，在該投注差范圍內(nèi)可以以外債的形式滿足融資需求，進而節(jié)省稅收費用。171號文要求設(shè)立投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本不得低于投資總額的50%，提高了注冊資本要求，一方面可能引起更大的現(xiàn)金滯留，另一方面使得可借款額度降低，從而導(dǎo)致可稅前

6、列支的利息費用減少。 2007年國家外匯管理局下發(fā)的130號文要求各分局對2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)（包括新設(shè)和增資），不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。對2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外匯登記（或登記變更）及資本項目結(jié)售匯手續(xù)。這一要求使得外資進入中國房地產(chǎn)市場不能以外債的形式進入，也限制了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。 3）一次性付股權(quán)并購款清要求 171號文要求，境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)

7、中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。相應(yīng)地，國家外匯管理局發(fā)文表示，對于境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。這里的“其他方式”包括認(rèn)購增資。2009年修訂的關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定要求外國投資者應(yīng)自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東或出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)支付全部對價。即境外投資者通過并購方式進入中國房地產(chǎn)市場的，必須在3個月內(nèi)一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金，從而對資金的及時到位提出了較高要求。 4）嚴(yán)禁固定回報。 外商投資

8、房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。,因中國對于外商直接投資領(lǐng)域?qū)嵭休^為嚴(yán)格的審查和批準(zhǔn)制度，外商投資房地產(chǎn)行業(yè)因具體的投資方向不同，所涉及審批權(quán)限也不同。 2010年國務(wù)院關(guān)于進一步做好利用外資工作的若干意見（國發(fā)20109號）規(guī)定， ）外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中總投資（包括增資）3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除政府核準(zhǔn)的投資項目目錄規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準(zhǔn)之外，由地方政府有關(guān)部門核準(zhǔn)。 之后，國家發(fā)改委、商務(wù)部相繼發(fā)布通知，鼓勵類、允許類總投資3億美元和限制類總投資5000萬美元以下的外商投資企業(yè)的設(shè)立及其變更事項由省、自治區(qū)、直轄市等商

9、務(wù)主管部門負(fù)責(zé)審批和管理。 2007年商務(wù)部50號文要求地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。 2008年商務(wù)部23號文決定，自2008年7月1日起，商務(wù)部將原由其負(fù)責(zé)的外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案的部分工作委托給省級商務(wù)主管部門。地方商務(wù)主管部門在依法批準(zhǔn)外商投資房地產(chǎn)事項（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等）后，將原需報商務(wù)部備案的材料送省級商務(wù)主管部門核對。經(jīng)省級商務(wù)主管部門會同其他部門核對符合規(guī)定的，則由商務(wù)部依法予以備案 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定要求，境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司，以及外國投資者以

10、股權(quán)并購境內(nèi)公司，都應(yīng)報商務(wù)部審批。然而，原則上不予批準(zhǔn)返程投資房地產(chǎn)企業(yè)。原則上不予批準(zhǔn)同一控制人投資，或以股權(quán)置換的方式投資房地產(chǎn)企業(yè)。,（二）外商投資房地產(chǎn)的審批權(quán)限,外商投資房地產(chǎn)相關(guān)項目審批、備案機關(guān)圖,不論是新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，還是非房地產(chǎn)企業(yè)增加房地產(chǎn)經(jīng)營范圍，抑或已設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)增加新的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)預(yù)約出讓/購買協(xié)議。 國有土地使用證是獲取商務(wù)部門審批證書、外匯部門辦理外匯登記以及商務(wù)部備案所需的重要材料。 盡管對于新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，可以在辦理

11、國有土地使用權(quán)證之前經(jīng)由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準(zhǔn)后頒發(fā)一年期的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照，但是要獲得正式的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照必須憑國有土地使用權(quán)證。,（三）外商投資房地產(chǎn)的審批條件,1、采取新設(shè)方式成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè) 這是傳統(tǒng)的投資形式，按照中國相關(guān)法律，外商投資企業(yè)有外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)三種形式。相較于外資企業(yè)而言，中外合資企業(yè)和中外合作企業(yè)有中方合作者參與，在與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)調(diào)、分析當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r等方面能夠較為便利；只是在企業(yè)管理層設(shè)置以及決策方面，外資企業(yè)更為靈活、更有效率。但是不論哪種企業(yè)形式，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立都需要經(jīng)歷一系列程序，如先要參與土地競標(biāo)獲得土地使用

12、權(quán)，然后向發(fā)改委申請項目審批、向商務(wù)部門申請企業(yè)設(shè)立審批，再進行外匯登記、工商登記，之后還要申請資質(zhì)等級的審批。整個流程不僅要耗費大量的時間，而且在每個環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問題就有可能使得整個方案歸于失敗。 2、 通過并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 這種方式相對而言能夠省去一些繁瑣的設(shè)立、登記程序，可以充分利用境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已有的項目資源、土地資源以及市場資源進行經(jīng)營收益。收購參與現(xiàn)有本土房地產(chǎn)公司尤其是國有房地產(chǎn)公司股份，或直接購買爛尾樓等就成為海外資本參與房地產(chǎn)項目運作的主要方式。然而按照近年來的外資準(zhǔn)入政策，外資進入只能購買境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，對價只能是自有資金，而且需要一次性付清，即不能進行杠桿收購、不

13、能分期付款、不能用股權(quán)支付（以股權(quán)支付需要報商務(wù)部審批，而迄今為止未有獲得批準(zhǔn)的實例）等，從而徒增交易成本和資金沉淀風(fēng)險。 3、以過橋融資方式間接投資 間接投資也是境外機構(gòu)或自然人參與境內(nèi)房地產(chǎn)投資和收益的方式之一。以過橋融資為例，境外機構(gòu)或者個人先在國內(nèi)設(shè)立一個或者幾個外商投資企業(yè)或者外商投資性公司，通過委托貸款形式，即委托銀行向指定的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，或為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款提供保證擔(dān)保，獲取較高額的貸款利息或擔(dān)保費用，以實現(xiàn)收益。這是外商為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供符合法律規(guī)定的短期融資工具，是間接投資境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并分享中國房地產(chǎn)行業(yè)利潤的合法形式。,（四）外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)的主要方

14、式,1、財務(wù)杠桿分析 外商投資企業(yè)可以通過外債的方式取得境外股東或第三方的貸款，外債額度控制在投資總額與注冊資本金的差額之內(nèi)（即舉借外債不得超過企業(yè)的投注差）。因此，外商投資企業(yè)在設(shè)立過程中通常會考慮注冊資本金和投資總額的比例，即財務(wù)杠桿的問題，在此作簡單對比。 171號文第一條第（二）款規(guī)定：“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！睋?jù)此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%

15、。這樣，一方面提高了注冊資本要求，可能引起更大的現(xiàn)金滯留，另一方面使得可借款額度降低，從而導(dǎo)致可稅前列支的利息費用減少，增加投資成本。 2、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)境外貸款（外債） 因中國面臨資本流動性過剩的困境， 2007年國家外匯管理局下發(fā)的130號文，對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)通過外債的方式取得境外股東或者第三方的貸款的結(jié)匯進行了嚴(yán)格限制。（具體內(nèi)容詳見前述論述） 這意味著從2007年6月1日開始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以注冊資本方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。130號文還明確，2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，

16、國家外匯管理局各省分局不予辦理外匯登記（或登記變更）及資本項目結(jié)售匯手續(xù)，不論是第三方貸款還是股東貸款、增加或減少注冊資本、支付或償還外債。 3、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)貸款 目前，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策十分嚴(yán)格：注冊資本需要全部到位，不得舉借流動性貸款，銀行對于項目資金本不足總投資35、“四證”不齊的項目不能發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)除無需遵守“四證”的規(guī)定外，其他信貸條件同境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一致。此外，在注冊資本金未完全繳清、未取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證的情況下，外商投資企業(yè)亦不得辦理任何境內(nèi)外貸款，所舉借的外債不能結(jié)匯。根據(jù)最新的國土政策，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)能夠獲得銀行貸

17、款的前提條件大致歸納如下： 1）項目資本金達(dá)到總投資的35； 2）該外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本金已全部繳清； 3）土地出讓金已全部付清，并取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證。 根據(jù)各地政府部門對外商投資房地產(chǎn)項目的審批實踐，上述條件可能還會被掌握得更嚴(yán)格。,（五）外資進入的財務(wù)杠桿問題,目前我國對外匯的管制仍是比較嚴(yán)格 的，即：規(guī)定“在中華人民共和國境內(nèi)，禁止外幣流通，并不得以外幣計價結(jié)算。” （一）外商投資企業(yè)外匯管理的一般規(guī)定 中、業(yè)企經(jīng)資合外中的立設(shè)內(nèi)境國中在指系：”業(yè)企資投商外“的文本營外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。196年7月，我國將外商投資企業(yè)的外匯買賣納入銀行結(jié)售匯體系，分“經(jīng)營項目”與“資

18、本項目”兩項分別加以管理。房地產(chǎn)投資項目屬于外匯管理部門對資本項目的嚴(yán)格監(jiān)管范圍內(nèi)，目前仍然存在較為嚴(yán)格的管理。 （二）關(guān)于外商在境內(nèi)投資房地產(chǎn)外匯管理的特別規(guī)定 在國家外匯管理局關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知（匯發(fā)20647號，以下簡稱“47號文”）中明確規(guī)定了“先結(jié)匯，后入賬”的原則，即：不論境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)還是符合條件的境外個人在境內(nèi)購買商品房，從境外匯入購房款，或者從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款，都需要將外匯購房款在外匯指定銀行辦理結(jié)匯后，方可將結(jié)匯后的人民幣資金劃入劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶；上述購房外匯資金不得直接進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。 另外，47

19、號文還規(guī)定，境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。,（六）外資進入結(jié)匯,（一）以外匯方式退出的外資范圍 根據(jù)中外合資企業(yè)法第十一條、中外合資企業(yè)法第二十三條、外商投資企業(yè)法第十九條規(guī)定，可以以外匯方式匯往國外的投資收益有：合法利潤、其他合法收入和清算所得。 （二）外商在境內(nèi)投資房地產(chǎn)外資退出的特別限制 根據(jù)171號

20、文規(guī)定，相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。 又，根據(jù)47號文規(guī)定，境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地 外匯局審核確認(rèn)購匯申請書、商品房轉(zhuǎn)讓合同、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件后，方可購匯匯出。 綜上，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)投資者在境內(nèi)所獲得的收益可以結(jié)匯的方式匯出，但必須符合相關(guān)法律規(guī)定，并經(jīng)外匯管理部門特別審核。,（六）外資退出購匯,1、橫琴概況 2009年6月24日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過橫琴總體發(fā)展規(guī)劃。珠海橫琴島土地總面積106.46平方公里，橫琴總體發(fā)展規(guī)劃提出充分發(fā)揮橫琴地處粵港澳結(jié)合部的優(yōu)勢，推進

21、與港澳緊密合作，融合發(fā)展，逐步把橫琴建設(shè)成為帶動珠三角、服務(wù)港澳、率先發(fā)展的“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)，深化改革開放和科技創(chuàng) 新的先行區(qū)，促進珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的新平臺。 2、特殊政策（摘要） 1）稅收優(yōu)惠政策 企業(yè)所得稅。 在制定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入及優(yōu)惠目錄的基礎(chǔ)上，對橫琴區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)按15%的優(yōu)惠稅率征收企業(yè)所得稅。 專為港澳居民的個人所得稅優(yōu)惠。 在橫琴工作的香港、澳門居民涉及個人所得稅問題，暫由廣東省政府按內(nèi)地與港澳個人所得稅負(fù)差額對港澳居民給予補貼。 2）金融創(chuàng)新政策 允許橫琴區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)開辦外幣離岸業(yè)務(wù)；允許橫琴區(qū)內(nèi)企業(yè)參加跨境人民幣結(jié)算；支持設(shè)立多幣種的橫琴產(chǎn)業(yè)（

22、股權(quán)）投資基金，促進股權(quán)投資基金集聚。 3）推行國際化公司登記制度改革 試行有限公司注冊資本認(rèn)繳制；試行企業(yè)法人住所與經(jīng)營場所相分離登記；試行企業(yè)主體資格與經(jīng)營資格相分離登記；試行對特定市場主體豁免登記制度。 4）獲得國家工商總局關(guān)于轄區(qū)內(nèi)行使省一級外資登記管理的授權(quán)。 登記范圍為：一是轄區(qū)內(nèi)由廣東省人民政府、珠海市人民政府及其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資企業(yè)、外商投資企業(yè)分支機構(gòu)、外國企業(yè)常駐代表機構(gòu)，以及批準(zhǔn)從事承包工程、承包或受托經(jīng)營管理等生產(chǎn)經(jīng)營活動的外國企業(yè)；二是依法應(yīng)當(dāng)由國家工商總局登記管理而經(jīng)其授權(quán)的。,（七）外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)的捷徑 通過在橫琴新區(qū)設(shè)立PE企業(yè),1）橫琴新區(qū)鼓勵股

23、權(quán)投資基金企業(yè)及股權(quán)投資基金管理企業(yè)發(fā)展的試行辦法，主要規(guī)定： 概念： 股權(quán)投資基金業(yè)（PE）包括股權(quán)投資基金企業(yè)和股權(quán)投資基金管理企業(yè)。股權(quán)投資基金企業(yè)是指，以非公開方式募集的，用于投資非公開交易企業(yè)股權(quán)的企業(yè)；股權(quán)投資基金管理企業(yè)是指，受托管理股權(quán)投資基金企業(yè)并為所投資企業(yè)提供增值服務(wù)的企業(yè)。 組織形式： 組織形式包括公司制和合伙制，其中公司制包括股份有限公司和有限責(zé)任公司，合伙制包括有限合伙和普通合伙。但是，股權(quán)投資基金企業(yè)不能以普通合伙形式設(shè)立。 以股份有限公司形式設(shè)立的股權(quán)投資基金企業(yè)和股權(quán)投資基金管理企業(yè)投資人數(shù)不得超過200人，股東以其認(rèn)購的股份為限承擔(dān)責(zé)任；以有限公司形式設(shè)立的

24、投資人數(shù)不得超過50人，以其認(rèn)繳的出資額為限承擔(dān)責(zé)任。 有限合伙與普通合伙的區(qū)別在于有限合伙以其認(rèn)繳的出資額為限承擔(dān)責(zé)任，而普通合伙對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。有限合伙企業(yè)中至少有一個普通合伙人，由該普通合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)。 注冊資本： 股權(quán)投資基金企業(yè)的注冊資本不少于5000萬元，其中首次實繳不得少于1000萬元，合伙制的股權(quán)投資基金企業(yè)首期實繳資本不少于1000萬元。出資人中每個機構(gòu)投資者最低認(rèn)繳500萬元，如果股權(quán)投資基金管理企業(yè)作為投資者出資不受此限。以有限合伙形式設(shè)立的普通合伙人為機構(gòu)投資者的不受最低認(rèn)繳限制。每個自然人投資者最低認(rèn)繳100萬，普通合伙人為自然人的不受此限。普通合

25、伙人可以以勞務(wù)出資，評估辦法由全體合伙人協(xié)商，有限合伙人不能以勞務(wù)出資。股權(quán)投資基金管理企業(yè)無注冊資本的限制，但是首次實繳最低100萬且不得少于注冊資本的20%。 股權(quán)投資基金企業(yè)注冊資本大于5億元的，需報國家發(fā)改委備案，注冊資本大于5千萬小于5億元的報基金服務(wù)機構(gòu)申請備案，且管理企業(yè)需附帶備案。 經(jīng)營范圍： 股權(quán)投資基金企業(yè)的經(jīng)營范圍核準(zhǔn)為：從事對未上市公司的投資，對上市公司非公開發(fā)行股票的投資以及相關(guān)服務(wù)。 股權(quán)投資基金管理企業(yè)的經(jīng)營范圍核準(zhǔn)為：受托管理股權(quán)投資基金企業(yè)，從事投資管理及相關(guān)咨詢服務(wù)。,3、橫琴新區(qū)外資PE企業(yè)的設(shè)立依據(jù)和優(yōu)惠措施,2）橫琴新區(qū)促進股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展的實施意見

26、，主要規(guī)定： 合伙制股權(quán)投資基金企業(yè)及合伙制股權(quán)投資基金管理企業(yè)按照國家稅收有關(guān)規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅，合伙人是法人的，根據(jù)法人合伙人的需要，采取“先分后稅”方式繳納企業(yè)所得稅。 以有限合伙制設(shè)立的合伙制股權(quán)投資基金企業(yè)中，自然人有限合伙人，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，按照“利息、股息、紅利所得”或“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，稅率適用20%；自然人普通合伙人，既執(zhí)行合伙業(yè)務(wù)又為基金的出資人的，取得的所得能劃分清楚時，對其中的投資收益或股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益部分，稅率適用20%；其他營業(yè)收入按照5-35%征收；合伙人是法人和其他組織的，按有關(guān)國家政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 合伙制股權(quán)投資基金企業(yè)從被投資

27、企業(yè)獲得的股息、紅利等投資性收益屬于已繳納企業(yè)所得稅的稅后收益，該收益可按照合伙協(xié)議約定直接分配給法人合伙人，其企業(yè)所得稅按有關(guān)國家政策執(zhí)行。 在橫琴新區(qū)新設(shè)立的股權(quán)投資基金管理企業(yè)自其完成工商注冊之日起，前兩年按營業(yè)收入所繳納營業(yè)稅橫琴新區(qū)留存部分的100%給予補貼，后三年按照營業(yè)收入所繳納營業(yè)稅橫琴新區(qū)留存部分的60%給予補貼。在橫琴新區(qū)新設(shè)立的股權(quán)投資基金管理企業(yè)自其獲利年度起，前兩年按其利潤所繳納企業(yè)所得稅橫琴新區(qū)留存部分的100%給予補貼，后三年按照其利潤所繳納企業(yè)所得稅橫琴新區(qū)留存部分的60%給予補貼。 對股權(quán)投資基金企業(yè)及股權(quán)投資基金管理企業(yè)的高級管理人員，按照其當(dāng)年所得形成個人

28、所得稅橫琴新區(qū)留存部分的80%給予獎勵，用于鼓勵和支持其深造培訓(xùn)、購買自用住房等。本辦法所稱高級管理人員，系指法人制企業(yè)中的董事、經(jīng)理、副經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人和公司章程約定的其他人員，以及合伙型企業(yè)中負(fù)責(zé)執(zhí)行合伙事務(wù)的普通合伙人和合伙協(xié)議約定的其他人員。 股權(quán)投資基金企業(yè)投資于橫琴新區(qū)的企業(yè)或項目，除前述第四條優(yōu)惠外，在項目退出時再按項目退出后形成的所得稅橫琴新區(qū)留存部分的10%給予額外獎勵。 對在橫琴新區(qū)租賃自用辦公用房的，且注冊資本與募集資金均已到位的股權(quán)投資基金企業(yè)，自到位之日起，按實際租賃面積，連續(xù)3年給予房租補貼，補貼標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金市場價的30%，每年補貼總額不超過20萬元。,1）如投資

29、人以境外人民幣認(rèn)繳注冊資本金的，可直接走人民幣銀行跨境交易系統(tǒng)，使資金免走外匯結(jié)匯流程。 2）外資PE企業(yè)在橫琴新區(qū)設(shè)立后，對其投資方向由橫琴新區(qū)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。據(jù)了解，目前，橫琴新區(qū)相關(guān)職能部門并未限制或禁止外資PE企業(yè)對境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)進行轉(zhuǎn)投資。,4、外資PE企業(yè)轉(zhuǎn)投資房地產(chǎn)的豁免規(guī)定,（一）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)立中外合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)公司核準(zhǔn)需提交的文件資料： 1、設(shè)立申請報告（所有投資人簽名、蓋章的原件兩份）。 2、國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同（復(fù)印件各兩份）。 3、項目申請報告及發(fā)改委的外商投資項目核準(zhǔn)批復(fù)文件（原件、復(fù)印件各一份）。 4、

30、合營各方簽署的合營企業(yè)的合同和章程及附件（所有投資人簽名蓋章的原件、復(fù)印件各一份）。 5、合營各方主體資格證明（注冊登記證明及法定代表人證明文件；若為自然人投資，提交身份證明）（復(fù)印件兩份）；外國投資者的所在國家公證機關(guān)對其主體資格證明的公證書、以及我國駐該國使（領(lǐng)）館的認(rèn)證（香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者僅提交當(dāng)?shù)毓C機關(guān)的公證書）（原件、復(fù)印件各一份）。 6、合營各方資信證明（合營各方在注冊地開戶銀行出具的資信證明，自然人投資者出具存款證明）（復(fù)印件兩份）。 7、合營各方委派的合營企業(yè)董事長、副董事長、董事委派書（原件、復(fù)印件各一份），合營企業(yè)董事會名單（含各董事簽名）（原件、復(fù)印件各一份），

31、各位董事的身份證或護照（復(fù)印件兩份）。 8、工商局出具的合營企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)表（復(fù)印件兩份）。 9、公司注冊地使用許可證明或租賃協(xié)議、出租方產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件兩份）。 10、商務(wù)部門根據(jù)國家法律法規(guī)及項目具體情況需投資者補充的其他文件。 設(shè)立外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)公司需提交的文件資料： 1、設(shè)立外資房地產(chǎn)開發(fā)公司申請報告（投資人簽名蓋章的原件、復(fù)印件各一份）。 2、設(shè)立外資企業(yè)申請書（固定格式）（投資人簽名蓋章的原件、復(fù)印件各一份）。 3、國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同（復(fù)印件各兩份）。 4、項目申請報告及市發(fā)改委的外商投資項目核準(zhǔn)批復(fù)文件（原件、復(fù)印件各一份）。 5、外資企

32、業(yè)章程（投資人簽名蓋章的原件、復(fù)印件各一份）。 6、外國投資者主體資格證明（注冊登記證明及法定代表人證明文件；若為自然人投資，提交身份證明）（復(fù)印件兩份）；外國投資者的所在國家公證機關(guān)對其主體資格證明的公證書、以及我國駐該國使（領(lǐng)）館的認(rèn)證（香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者僅提交當(dāng)?shù)毓C機關(guān)的公證書）（原件、復(fù)印件各一份）。 7、外國投資者資信證明（其在注冊地開戶銀行出具的資信證明，自然人投資者出具存款證明）（復(fù)印件兩份）。 8、外資企業(yè)董事會董事長、副董事長、董事委派書（原件、復(fù)印件各一份），外資企業(yè)董事會名單（含各董事簽名）（原件、復(fù)印件各一份），各位董事的身份證或護照（復(fù)印件兩份）。 9、市工商局出具的企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)表（復(fù)印件兩份）。 10、公司注冊地使用許可證明或租賃協(xié)議、出租方產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件兩份）。 11、商務(wù)