《金融服務(wù)》

1、XXXXXXXXXXXXXX有限公司,金融服務(wù),講師：,課 題,01,02,03,按揭抵押的條件,按揭抵押、還款的流程,注意事項(xiàng)及風(fēng)險,課題一,01,按揭、抵押的條件,什么是按揭,指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。,什么是按揭（通俗）,按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所

2、有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞帧Ａ硗?，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭權(quán)人（銀行）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預(yù)付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結(jié)束。,什么是抵押,抵押，在銀行或地產(chǎn)界稱為按揭，是指提供私人資產(chǎn)（不論是否為不動產(chǎn)）作為債務(wù)擔(dān)保的動作，多發(fā)生于購買房地產(chǎn)時銀行借出的抵押貸款或在典當(dāng)商折現(xiàn)非不動產(chǎn)的物品。一般，借款可以分為“有抵押借貸”和“

3、無抵押借貸”兩種，而抵押就是屬前者。,什么是抵押（通俗）,抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。,按揭的條件：,一、辦理按揭抵押的資格和所需手續(xù),1、所需資格,（1）按揭對象： 具有完全民事行為能力的中國自然人。,（2）、按揭條件：,（1）有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь?/p>

4、留身份（身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）； （2）有一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明的外地人； （3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入； （4）信用良好，有按期償還貸款本息的能力； （5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人； （6）有購買住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件； （7）所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值； （8）貸款行規(guī)定的其他條件。 （9）以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款

5、人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。,2、按揭所需手續(xù)：,（1）有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口簿、軍人證件、暫住證等）； （2）有一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明的外地人； （3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入； （4）信用良好，有按期償還貸款本息的能力； （5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人； （6）有購買住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件； （7）所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值； （8）貸款行規(guī)定的其他條件。 （9）以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證

6、所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。,（2）、按揭條件：,1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復(fù)印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明）； 2、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件； 3、購房協(xié)議書正本。 4、房價40%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份； 5、申請人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等； 6、出售方的收款帳號1份。,二、房屋抵押貸款需要準(zhǔn)備資料：,1.本人及配偶的身份證復(fù)印件（驗(yàn)原件）； 2.婚姻證明（如果已婚）； 3.戶口； 4.職業(yè)和收入證明（單位蓋公章證明或工資收入

7、賬戶復(fù)印件并驗(yàn)原件）； 5.抵押物所有權(quán)證明； 6.評估機(jī)構(gòu)所做的抵押物評估報告； 7.貸款用途證明（貸款只能用于借款人及其家庭購房、購車、房屋修繕、購買耐久性消費(fèi)品等目的。不得用于以下目的和用途：貸款資金不得以任何形式進(jìn)入證券市場，或用于股本權(quán)益性投資；貸款資金不得用于國家明令禁止或限制的經(jīng)營活動；貸款資金不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。外籍人士貸款用途不得用于購買非自用、非自住商品房）,課題二,02,按揭抵押、還款的流程,按揭抵押流程,1、首先要征求出售方的同意； 2、購買方帶齊以上資料到銀行申請并接受銀行審查，并確定貸款額度（買賣雙方都需到場簽字）； 3、辦理借款合同，且由銀行代辦保險。； 4、

8、辦理交易過戶； 5、銀行發(fā)放貸款,還款流程,1、提前一個月致電銀行申請?zhí)崆斑€款； 2、一個月后前往銀行辦理提前還款手續(xù)，填寫申請表； 3、由銀行計算還款金額及違約金； 4、還款； 5、銀行前往房管局辦理撤銷抵押按揭手續(xù)； 6、房管局市場科撤銷按揭抵押； 7、領(lǐng)取房產(chǎn)證。,課題三,03,注意事項(xiàng)及風(fēng)險,買房付全款還是辦按揭？,選好了房子，接著遇到的問題就是付款。不是所有的買房人都能拿出全部房款的，所以就有了貸款買房，或叫按揭買房，花明天的錢圓今天的夢。,付全款的三大優(yōu)點(diǎn),1.付全款省錢 雖然第一次付的錢多，但從買房的總數(shù)來看，可以免除各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。而且因?yàn)槭且淮涡愿犊?，所以能和開發(fā)商討

9、價還價，進(jìn)一步節(jié)省購房款。,付全款的三大優(yōu)點(diǎn),2.無債一身輕 付全款購房日后沒有經(jīng)濟(jì)壓力，因?yàn)橘彿空咭呀?jīng)可以不再為房款操心，從容安排以后的金融計劃。同時也節(jié)省時間，不必進(jìn)行任何資信認(rèn)證，今日事今日畢。,付全款的三大優(yōu)點(diǎn),3.轉(zhuǎn)手容易 從投資角度說，付全款購買的房子再出售方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房價上升，轉(zhuǎn)手套現(xiàn)快，退出容易。即便不想出售，要發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難時，還可以向銀行進(jìn)行房屋抵押。,付全款的兩項(xiàng)缺點(diǎn),1.資金壓力大 如果不是資金充裕，畢竟一次性投入很大，也許影響消費(fèi)者其他投資項(xiàng)目。,付全款的兩項(xiàng)缺點(diǎn),2.投資風(fēng)險大 除非對其房產(chǎn)項(xiàng)目有相當(dāng)了解，包括建筑質(zhì)量、開發(fā)商技術(shù)和資金實(shí)力等，需要購房者有相當(dāng)?shù)募夹g(shù)專業(yè)水準(zhǔn)，普通人無法達(dá)到。,辦按揭的三大優(yōu)點(diǎn),1.花明天的錢圓今天的夢 按揭就是代款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費(fèi)很多錢就可以買到自己的房子，所以按揭購房的第一個優(yōu)點(diǎn)就是錢少也能買房。,辦按揭的三大優(yōu)點(diǎn),2.把有限的資金用于多項(xiàng)投資 從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分開投資，貸款買房出租，以租養(yǎng)貸，然后再投資，這樣資金使用靈活。,辦按揭的三大優(yōu)點(diǎn),3.銀行替你把關(guān) 辦借款是向銀行借錢，所以房產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣銀行自然關(guān)心，銀行除了審查你本身外，還會你審查開發(fā)商，為你把關(guān)，自然保險性高。,辦按揭的缺點(diǎn),1