房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

1、3.10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理,王祖和,1,主要內(nèi)容,全過(guò)程管理原理 全過(guò)程管理實(shí)務(wù),2,全過(guò)程管理原理,計(jì)劃與控制原理 系統(tǒng)原理 目標(biāo)管理原理 PDCA循環(huán)原理 執(zhí)行力原理 程序化原理,3,計(jì)劃與控制原理,計(jì)劃與控制過(guò)程概覽 計(jì)劃與控制原理,4,1.項(xiàng)目計(jì)劃與控制過(guò)程概覽,5,2.項(xiàng)目的計(jì)劃與控制原理,什么是計(jì)劃？ 什么是控制？ 一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法，對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、糾正的行為過(guò)程。,6,街道挖溝取土燒磚引水成渠運(yùn)送建材修建皇宮廢料填溝平整建街,北宋皇宮修復(fù)工程 丁渭工程,系統(tǒng)原理,7,目標(biāo)管理原理,目標(biāo)

2、管理中的SMART原則 1. 目標(biāo)必須是具體的（Specific）； 2. 目標(biāo)必須是可以衡量的（Measurable） 3. 目標(biāo)必須是可以達(dá)到的（Attainable）； 4. 目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性（Relevant）； 5. 目標(biāo)必須具有明確的截止期限（Time-based）；,8,PDCA循環(huán)原理,9,執(zhí)行力原理,10,影響項(xiàng)目執(zhí)行的主要因素,人員、制度、流程、文化等方面的問(wèn)題都有可能導(dǎo)致缺乏執(zhí)行力的結(jié)果。 1.缺乏執(zhí)行意識(shí) 2.缺乏執(zhí)行型項(xiàng)目文化 3.缺乏執(zhí)行能力 4.文件自身存在問(wèn)題 5.執(zhí)行機(jī)制 6.項(xiàng)目經(jīng)理 7.執(zhí)行過(guò)程問(wèn)題,11,提高執(zhí)行力的途徑,12,程序化原理,流

3、程的定義：為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過(guò)明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)。,“流程”的六個(gè)要素：目標(biāo)、輸入資源、人員（崗位）、活動(dòng)、活動(dòng)間的相互作用（協(xié)作關(guān)系）、輸出結(jié)果。,13,流程管理,流程象人體的神經(jīng)系統(tǒng),它確保了組織 功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)調(diào)一致性,流程是組織的基本運(yùn)作環(huán)境,直接影響到 人的行為進(jìn)而影響組織的文化,壞人在好的制度下可能會(huì)變好,好人在壞的制度下可能會(huì)變壞,為什么我們總是延遲交房？,已經(jīng)習(xí)慣了!,14,對(duì)內(nèi)： 順暢的內(nèi)部管理秩序 公平的評(píng)價(jià)體制 有效的執(zhí)行準(zhǔn)則 清晰的職責(zé)和責(zé)任 知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累 對(duì)外： 高度的顧客滿(mǎn)意 高度

4、的顧客信任度和忠誠(chéng)度,有責(zé)、有序、有效,流程管理帶來(lái)什么？,15,案例：某房地產(chǎn)公司精細(xì)化流程,80房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達(dá)到規(guī)范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變,16,流程體系-流程清單,17,全過(guò)程管理實(shí)務(wù),18,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程,19,項(xiàng)目設(shè)想,20,項(xiàng)目論證,21,項(xiàng)目立項(xiàng),22,項(xiàng)目策劃,項(xiàng)目目標(biāo)策劃 項(xiàng)目分解 組織設(shè)計(jì) 合同策劃 計(jì)劃體系 創(chuàng)優(yōu)策劃 銷(xiāo)售策劃 制度策劃,23,目標(biāo)策劃,目標(biāo)的三個(gè)方面： 1、成果性目標(biāo) 2、約束性目標(biāo) 3、利害相關(guān)方都滿(mǎn)意,24,案例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目總目標(biāo), 項(xiàng)目交付物：總建筑面積125000平米。三棟六層花園洋房、十四棟小高

5、層建筑以及兩處會(huì)，總戶(hù)數(shù)541個(gè)單位的高檔住宅小區(qū)。 項(xiàng)目工期目標(biāo)：2001年4月項(xiàng)目啟動(dòng)，2003年12月竣工交付（后調(diào)整為2004年9月竣工交付）。 項(xiàng)目成本目標(biāo)：項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用控制在58941萬(wàn)元之內(nèi)。 項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)：項(xiàng)目綜合質(zhì)量達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范合格標(biāo)準(zhǔn)。用戶(hù)滿(mǎn)意率95%。 項(xiàng)目安全目標(biāo)：設(shè)計(jì)無(wú)安全隱患，施工無(wú)重大責(zé)任事故。,25,項(xiàng)目分解,26,案例：某房地產(chǎn)公司部分制度清單,技術(shù)管理制度 質(zhì)量安全考評(píng)制度 工程變更管理制度 進(jìn)度款管理制度 竣工結(jié)算審核制度 風(fēng)險(xiǎn)管理制度 合同管理制度 材料采購(gòu)管理制度 信息管理制度 會(huì)議管理制度 報(bào)告管理制度 工程檔案管理制度,27,項(xiàng)目招標(biāo),

6、28,項(xiàng)目設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)管理的目的 為了規(guī)范項(xiàng)目從前期方案設(shè)計(jì)至工程完成整個(gè)過(guò)程中的勘察設(shè)計(jì)管理流程，明晰勘察設(shè)計(jì)管理中的參與各方職責(zé)及工作界面，制定設(shè)計(jì)管理規(guī)定。設(shè)計(jì)管理的基本目標(biāo)是通過(guò)對(duì)整個(gè)勘察設(shè)計(jì)過(guò)程有效的管理，確?？辈煸O(shè)計(jì)質(zhì)量、控制勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度，提高項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性，保證項(xiàng)目實(shí)施的順利進(jìn)行。,29,案例：某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理,勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量管理目標(biāo)：通過(guò)對(duì)勘察設(shè)計(jì)任務(wù)策劃、明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、勘察設(shè)計(jì)合同約定及其實(shí)施過(guò)程的審查，保證勘察設(shè)計(jì)單位投入足夠的勞動(dòng)力和在預(yù)定的計(jì)劃工期內(nèi)完成勘察設(shè)計(jì)工作，按要求提供合格的、滿(mǎn)足建設(shè)需求及行政審批要求的各階段設(shè)計(jì)成果。,30,勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度管理目標(biāo)： 勘

7、察設(shè)計(jì)準(zhǔn)備目標(biāo)，包括勘察設(shè)計(jì)條件確定的時(shí)間目標(biāo)和勘察設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料提供的目標(biāo)，其影響設(shè)計(jì)能否順利進(jìn)行和設(shè)計(jì)時(shí)間； 時(shí)間目標(biāo)，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、巖土及場(chǎng)地工程地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)交付時(shí)間； 各有關(guān)階段勘察設(shè)計(jì)審批目標(biāo)。,31,勘察設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)：初步設(shè)計(jì)概算不超過(guò)可行性研究報(bào)告中總投資估算；施工圖預(yù)算不超過(guò)初步設(shè)計(jì)概算，且由設(shè)計(jì)變更引起的費(fèi)用增加不超過(guò)總投資。,32,勘察設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容,勘察設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容包括： 勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量管理 勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度管理 勘察設(shè)計(jì)階段投資管理。,33,設(shè)計(jì)質(zhì)量管理 編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)； 組織進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)方案比選及勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)； 對(duì)設(shè)計(jì)單位的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)

8、、施工圖設(shè)計(jì)及專(zhuān)業(yè)深化設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理； 對(duì)勘察單位的勘察方案進(jìn)行評(píng)估以及對(duì)勘察報(bào)告的質(zhì)量進(jìn)行管理； 負(fù)責(zé)組織施工圖審查及施工圖發(fā)放管理； 參加圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更管理。,34,勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度管理 制定并審核詳細(xì)的勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響總進(jìn)度計(jì)劃； 滿(mǎn)足總進(jìn)度計(jì)劃要求； 滿(mǎn)足招標(biāo)進(jìn)度，使勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度為招標(biāo)服務(wù)，并作為進(jìn)度目標(biāo)值； 參與相關(guān)報(bào)審的時(shí)間,35,勘察設(shè)計(jì)階段投資控制 勘察設(shè)計(jì)階段的投資控制工作不單純是項(xiàng)目財(cái)務(wù)方面的工作，也不單純是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方面的工作，而是包括組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施在內(nèi)的一項(xiàng)綜合性工作。,36,施工管理,四

9、控 進(jìn)度控制； 質(zhì)量控制； 費(fèi)用控制； 安全控制。,四管 生產(chǎn)要素管理； 合同管理； 信息管理； 現(xiàn)場(chǎng)管理。 一協(xié)調(diào) 組織； 協(xié)調(diào)。,37,案例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制,進(jìn)度控制： 確定項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn) 審核施工總進(jìn)度計(jì)劃/月進(jìn)度計(jì)劃 召開(kāi)工程例會(huì) 組織進(jìn)度專(zhuān)項(xiàng)檢查考評(píng) 召開(kāi)進(jìn)度專(zhuān)題協(xié)調(diào)會(huì),38,案例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制,質(zhì)量控制： 施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理，具體包括： 審核參建各方質(zhì)量管理體系； 審核監(jiān)理規(guī)劃； 評(píng)審施工組織設(shè)計(jì)（方案）； 組織并完成施工現(xiàn)場(chǎng)的“七通一平”工作； 組織測(cè)量交接樁及申請(qǐng)放樣復(fù)驗(yàn)； 組織工程質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)； 審查開(kāi)工條件； 開(kāi)復(fù)工令簽發(fā)。,39,施工階段質(zhì)量管理，具體包括

10、： 確定工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收要求； 材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收 隱蔽工程、分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量檢查與驗(yàn)收； 召開(kāi)監(jiān)理工作會(huì)及質(zhì)量專(zhuān)題會(huì)議； 組織質(zhì)量檢查與考評(píng)； 組織質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故處理。,40,某房地產(chǎn)項(xiàng)目安全控制,安全控制： 安全生產(chǎn)目標(biāo)交底工作； 審查安全生產(chǎn)相關(guān)文件，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制； 審核進(jìn)場(chǎng)人員的安全資質(zhì)和證明文件，檢查施工過(guò)程中的各類(lèi)持證上崗人員資格，驗(yàn)證施工過(guò)程所需的安全設(shè)施、設(shè)備及防護(hù)用品，檢查和驗(yàn)收臨時(shí)用電設(shè)施； 審核并簽署現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)安全技術(shù)簽證文件； 對(duì)施工單位落實(shí)各分項(xiàng)工程或工序及關(guān)鍵部位的安全防護(hù)措施進(jìn)行檢查，對(duì)施工單位提交的關(guān)于工序交接檢查、分部、分項(xiàng)工程安全檢查報(bào)告進(jìn)行審核； 組織安全綜合考評(píng)。,41,竣工交付,辦理市政配套設(shè)施 組織專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收 組織單位工程驗(yàn)收