葉昊旅游房地產(chǎn)研究文集之一旅游房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵步驟-北京天一博觀城市規(guī)劃設(shè)計院

1、旅游房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵步驟旅游房地產(chǎn)研究系列之一北京天一和恒投資顧問有限公司葉昊 劉笑川寫在前面的話：旅游房地產(chǎn)是一個邊緣學(xué)科，是“旅游”與“房地產(chǎn)”的結(jié)合，最早發(fā)源于法國地中海沿岸，在美國發(fā)揚光大。我國的旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已經(jīng)有萌芽產(chǎn)生。2004年中央提出4個方面的經(jīng)濟增長點，即：住宅、汽車、旅游、電訊，旅游房地產(chǎn)占了一半。隨著宏觀政策調(diào)控力度增加，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險逐步提升，而旅游業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的良好前景，旅游房地產(chǎn)業(yè)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)交叉的產(chǎn)物，逐步受到業(yè)界及專家學(xué)者的關(guān)注。旅游房地產(chǎn)空間巨大，但周期長、牽扯多、操作復(fù)雜，前期投入大，過程中不可控因素很多，因此在操作過程中首先必須明確關(guān)鍵，以

2、便從一開始就作對選擇。第一重要的是政策與政府支持的獲得。主要的政策支持包括土地政策和稅收政策的優(yōu)惠，如果外資，則需要兌換的政策，包括外商所得利潤和工資等收入?yún)R出的自由。除此以外，相應(yīng)金融政策和必要的財政支持也是必不可少的。政府引導(dǎo)、社會參與是中國政府的原則，政府通過適當?shù)姆绞街笇?dǎo)和支持相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，降低商業(yè)性投資成本，營造適宜社會資金投入的氛圍；對于公共投資之外的經(jīng)營性項目，主要通過企業(yè)自己的渠道來完成。 獲得政府實際資金和政策支持的同時，名義上的支持也是十分重要的，對于后期操作過程中具有特別的意義。中國政府的政策浮動幅度比較大，不同的項目和操作可以獲得不同的結(jié)果。如四川省青

3、城山旅游開發(fā)區(qū)、重慶金佛山旅游風(fēng)景區(qū)等投資金額都在數(shù)十億人民幣，獲得政府非常優(yōu)惠的政策。不同銀行對旅游發(fā)展的重視程度和可以提供的資金額度不同，如中國農(nóng)業(yè)銀行對于旅游的投入是比較大的，如云南省春城高爾夫球場、山西省平遙古城等項目都取得了良好的效果。其次是市場研究與對策。中國旅游房地產(chǎn)市場的最大特點是：中國人口多、旅游資源多、可供開發(fā)的土地少。市場研究的重點是投資環(huán)境和投資基本方向。1）投資環(huán)境 盡管中國旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢，主要表現(xiàn)在： 第一，積極發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為中國各級各地政府特別是

4、旅游資源豐富地區(qū)政府的共識，并已體現(xiàn)在各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，相關(guān)財政、金融政策不斷完善，支持力度增強。 第二，加入WTO后，中國的開放和國際化進程加快，政策透明度提高，旅游業(yè)投資壁壘減少，為各類投資者營造了公平合理的市場競爭環(huán)境。旅游業(yè)作為關(guān)聯(lián)性和依托性很強的產(chǎn)業(yè)，與旅游業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開放也將有利于從社會服務(wù)的各環(huán)節(jié)推動旅游業(yè)投資的發(fā)展。如金融業(yè)的擴大開放將方便海外資金的進出，方便旅游匯兌支付，彌補旅游服務(wù)缺項，提高整體服務(wù)競爭力，使海內(nèi)外客商對投資中國旅游業(yè)更有信心；信息產(chǎn)業(yè)的擴大開放，將推動電子商務(wù)系統(tǒng)的發(fā)展和旅游企業(yè)信息化建設(shè)，從而促進旅游運作方式的現(xiàn)代化，市場經(jīng)營的國際化與網(wǎng)絡(luò)化，減少

5、客商的運營成本；汽車進口關(guān)稅的降低將使多年來一直困擾旅游業(yè)發(fā)展的旅游用車問題得以緩解，促進旅游車船公司的發(fā)展，提高相關(guān)行業(yè)的投資收益預(yù)期。 第三，經(jīng)過20多年的高速增長，中國已經(jīng)進入了加快實現(xiàn)現(xiàn)代化和全面建設(shè)小康社會的新的發(fā)展時期。經(jīng)濟總量擴展、結(jié)構(gòu)升級和居民收入水平的提高為旅游資源的開發(fā)利用乃至整個旅游業(yè)的健康發(fā)展提供了強有力的支撐。 2）投資的基本方向 第一，在投資結(jié)構(gòu)上，以資源開發(fā)為重點，實現(xiàn)多元化發(fā)展?！熬盼濉币郧?，中國旅游業(yè)投資的重點集中于旅游飯店等接待設(shè)施。隨著旅游接待能力供求矛盾的緩解和市場需求的變化，中國旅游業(yè)投資已經(jīng)開始向資源開發(fā)轉(zhuǎn)移。能夠吸引國際國內(nèi)旅游者的度假和專項旅游產(chǎn)

6、品，特別是加快海濱度假、溫泉療養(yǎng)、會展旅游、游船游艇旅游等新產(chǎn)品的開發(fā)，逐步成為旅游業(yè)投資的新熱點，形成觀光產(chǎn)品、度假產(chǎn)品、專項產(chǎn)品相協(xié)調(diào)的多元化投資結(jié)構(gòu)。 第二，在投資項目上，以國內(nèi)旅游為基礎(chǔ)，以國際旅游為導(dǎo)向，注重國際、國內(nèi)兩個市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。國內(nèi)旅游的發(fā)展不僅表現(xiàn)為單純的規(guī)模擴張，而且還表現(xiàn)在消費層次的提高上，出現(xiàn)了國際、國內(nèi)兩個市場趨同化的態(tài)勢，特別是在中低檔次旅游產(chǎn)品的消費上，兩個市場的融合程度更高。這意味著中國旅游業(yè)相對穩(wěn)定的發(fā)展結(jié)構(gòu)已初見端倪，不僅為旅游項目的投資開發(fā)創(chuàng)造了更廣闊的空間，而且也表明旅游業(yè)的投資必須兼顧兩個市場的需求，實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。特別是東南沿海一帶，由于旅游業(yè)發(fā)展

7、已經(jīng)具備一定基礎(chǔ)，市場發(fā)展相對成熟，因而在投資項目的選擇上側(cè)重于市場的縱向開拓項目，注重旅游產(chǎn)品的深層次開發(fā)和更高層次上的多樣性開發(fā)。項目開發(fā)目標可以分為三個層次：一是有吸引力的休閑地，以鄰近城市和地區(qū)的居民為市場主體；二是有想象力的度假地，這是該項目的發(fā)展重點；三是有魅力的居住地，要適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境，積極開發(fā)第二住宅區(qū)。第三是規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)的發(fā)展方向是精品化、市場細分化、營造度假環(huán)境和氛圍、活動多樣化、特色化和人性化。對于區(qū)域性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，中國政府和旅游權(quán)威一般要求規(guī)劃要遵循七個原則：組團發(fā)展原則、特色原則、因地制宜原則、綜合性開發(fā)原則、可持續(xù)發(fā)展原則、合理分區(qū)原則、分期開發(fā)原則。在具體操作過程中需要注意的：一是盡量整體開發(fā)或大地段開發(fā)，避免小地塊切割開發(fā)；二是確保低層、低密度、低容積率、高綠化率，三是加強環(huán)境整治，協(xié)調(diào)風(fēng)格和色彩，四是將高中低檔市場在地段上分開發(fā)展。規(guī)劃的內(nèi)容包括框架總體策劃發(fā)展規(guī)劃（概念性）總體規(guī)劃控規(guī)和修規(guī)營銷規(guī)劃景觀景點設(shè)計等?？傮w策劃主要包括項目的發(fā)展戰(zhàn)略、市場定位、形象、主題產(chǎn)品等，對于規(guī)劃具有指導(dǎo)性影響，是編制規(guī)劃的前提和基礎(chǔ)；總體規(guī)劃包括旅游發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。成功的規(guī)劃可以吸引政府、業(yè)內(nèi)專家和市場，獲得政府、業(yè)內(nèi)專家和市場更多關(guān)注和支持，吸引其他合作伙伴加入，對于項目后期的運營具有決定性影響。最后是合作伙伴。包括二個