項(xiàng)目房地產(chǎn)市場專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告(ppt 79頁).ppt

1、豪豐置業(yè)安丘600畝項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告,謹(jǐn)呈：豪豐置業(yè),2012-7-22,前 言 兵馬未動(dòng)，糧草先行！ 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！ 安丘作為豪豐置業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖的重要版圖，隨著安丘600畝項(xiàng)目的推進(jìn)，前期調(diào)研、定位和產(chǎn)品策劃工作需要逐步相應(yīng)展開。 青島睿智天成作為豪豐置業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴，積極配合豪豐置業(yè)安丘項(xiàng)目工作的開展。于7月13-15日，派出由營銷部和策劃部組成的強(qiáng)力專項(xiàng)市調(diào)小組，共4人3天，對安丘房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面的調(diào)研。在此基礎(chǔ)上形成本次報(bào)告，主要分為以下5大內(nèi)容： 1、市調(diào)回顧 2、安丘房地產(chǎn)整體市場分析 3、項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 4、項(xiàng)目本體分析 5、調(diào)研報(bào)告總結(jié),安丘是我們的重要

2、戰(zhàn)場，我們已經(jīng)漂亮的攻下一城。 在戰(zhàn)斗再次開始之前，先讓我們再重新開始熟悉一下這個(gè)戰(zhàn)場。 因?yàn)閷κ肿兞?，形勢變了，游戲?guī)則也變了！,市調(diào)回顧,安丘房地產(chǎn)整體市場分析,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目競爭環(huán)境分析,調(diào)研報(bào)告總結(jié),報(bào)告結(jié)構(gòu),市調(diào)日期：7月13-15日 市調(diào)人員：趙昌博、全學(xué)球、陳大偉、劉鵬波 調(diào)查范圍：安丘老區(qū)、新區(qū)和市北區(qū) 調(diào)查樓盤：24個(gè) 樓盤名單：三合春城、大華名都、龍耀錦都、世紀(jì)銘城、中央世家、湖景龍灣、青云國際城、青云郡、天源華府、領(lǐng)世新城、大成匯豐園、建安小區(qū)、御景園、錦繡花園、金融中心、云湖華府、汶水綠洲、頤高數(shù)碼城、錦繡華城、錦繡華府、五洲長安、盛世名門、領(lǐng)秀城、天熙苑等,市調(diào)回

3、顧,安丘房地產(chǎn)整體市場分析,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目競爭環(huán)境分析,調(diào)研報(bào)告總結(jié),整體發(fā)展環(huán)境,經(jīng)濟(jì)宏觀大環(huán)境形勢依然嚴(yán)峻，下半年經(jīng)濟(jì)增長趨向平穩(wěn)，政策有望放松。,1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑。今年一季度GDP同比增速還是連續(xù)第五個(gè)季度下滑。 2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始走向?qū)捤伞?012年，中央明確提出經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)。 3、進(jìn)出口形勢不穩(wěn)定。美國經(jīng)濟(jì)艱難復(fù)蘇，歐洲經(jīng)濟(jì)深陷歐債泥潭，其他地區(qū)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩起伏不定。 4、房地產(chǎn)“回光返照”。 5、信貸緊縮，中小企業(yè)資金鏈明顯緊張。 6、股市繼續(xù)探底。,整體發(fā)展環(huán)境,樓市宏觀大環(huán)境下半年起色不會(huì)很大，大體上趨向平穩(wěn)，以價(jià)換量仍是主旋律。,1、自今年6月8日央行

4、降息0.25個(gè)百分點(diǎn)以來，房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的6月份“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，全國100個(gè)城市的住宅均價(jià)結(jié)束自2011年9月以來連續(xù)9個(gè)月的環(huán)比下跌態(tài)勢，其中45個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比上漲。 2、國務(wù)院總理溫家寶于近日在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。 3、總理“誓言決不能讓房價(jià)反彈”的話語讓購房者再度遲疑起來，紛紛選擇了觀望，樓市再次進(jìn)入了深度博弈狀態(tài)。,整體發(fā)展環(huán)境,濰坊樓市環(huán)境上半年依然蕭條，價(jià)格逐步下探，下半年形勢預(yù)估會(huì)繼續(xù)低迷，在低位徘徊。,1、恒大名都4480元/平米開盤超低價(jià)入市，對市場沖擊很大，但市場反饋一般，開盤當(dāng)天成

5、交約200套。 2、市場低迷，促銷變相降價(jià)手段層出不窮，更有部分大手筆讓利，如恒大名都交五萬抵十五萬等。 3、中建大觀天下新推出樓棟，以一口價(jià)3888元/平米，引起市場瘋搶，說明剛需在超低價(jià)格前面，會(huì)適度的迸發(fā)。,1、2012年上半年濰坊市區(qū)的整體房價(jià)比較平穩(wěn)，總體呈現(xiàn)“微降”態(tài)勢。從上半年的整體房價(jià)走勢來看，1-2月份房價(jià)上漲9元/；2-3月份房價(jià)微降3元/；3-4月份上漲5元/；紅五月濰坊樓市成色不足，環(huán)比4月份跌幅達(dá)35元/；5-6月份再降10元/，跌至4420元/，為上半年最低水平。面對目前濰坊購房者持幣觀望的現(xiàn)狀，開發(fā)商推出各種各樣的促銷打折政策，以價(jià)換量刺激剛需購房群體，2012年

6、上半年濰坊房價(jià)主基調(diào)依舊以“穩(wěn)”為主。 2、2012年上半年濰坊市內(nèi)六區(qū)平均房價(jià)整體下降0.76%。從上圖中可以看出上半年里1月份房價(jià)漲幅最大，究其原因，2011年末開發(fā)商低價(jià)拋售房源和2012年初品牌開發(fā)商的提價(jià)，導(dǎo)致1月份環(huán)比去年12月份房價(jià)差距較大；2月份，部分樓盤漲價(jià)，使得整體房價(jià)上升；進(jìn)入3月份，受限購、限貸調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場降溫，房價(jià)首次下跌；4月份房價(jià)再次呈現(xiàn)小幅上漲。5月份“以價(jià)換量”唱主調(diào)，房價(jià)下降0.78%，開發(fā)商的打折促銷政策和新樓盤的低價(jià)入市是下降的主要原因。6月份環(huán)比5月份房價(jià)下降0.23%?？傮w來看，濰坊市區(qū)上半年整體房價(jià)波動(dòng)不大。,整體發(fā)展環(huán)境,安丘宏觀經(jīng)

7、濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。,GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 庫茲涅茨,數(shù)據(jù)來源：安丘市統(tǒng)計(jì)年鑒,2005年至2011年安丘市GDP年均增長率保持在10%左右的水平，在所有縣市中處于中等偏低水平。2011年達(dá)到地區(qū)生產(chǎn)總值約188.8億元。,整體發(fā)展環(huán)境,安丘人口增長相對平穩(wěn)，外來人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力保障。,單位：萬人,數(shù)據(jù)來源：安丘市統(tǒng)計(jì)年鑒,2005年至2011年整體上安丘市總?cè)丝诰徛鲩L，其中從2009年開始增速加快，截止到2011年總?cè)丝谶_(dá)到近95萬，其中農(nóng)業(yè)人口約55萬，非農(nóng)業(yè)人口約40萬，城市人口約30萬。 根據(jù)2011年濰坊市各縣區(qū)人

8、口統(tǒng)計(jì)情況來看：安丘市人口總數(shù)占整個(gè)濰坊市的11%，在濰坊各縣市（除濰坊市）中排名第三。 注：濰坊市包括奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、寒亭區(qū)和坊子區(qū)。,整體發(fā)展環(huán)境,安丘大量的產(chǎn)業(yè)人口，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量的客戶支撐。,安丘市大型知名企業(yè)及產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模： 山東景芝股份有限公司，產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模在5000至6000人之間； 山東奧寶化工集團(tuán)有限公司，產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模在3000左右； 安丘市汶瑞機(jī)械制造有限公司，產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模在2000至3000人之間； 安丘市魯安藥業(yè)有限責(zé)任公司，產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模在2000至3000人之間； 濰坊長安鐵塔股份有限責(zé)任公司，產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模在2000至3000人之間； 另外，山

9、東檸檬生化有限公司、山東海龍博萊特化纖有限責(zé)任公司等企業(yè)規(guī)模較大，產(chǎn)業(yè)人口較為密集。,安丘全市產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模大致在2萬人左右； 安丘重要企業(yè)主要以化工、機(jī)械、制藥等為主。,數(shù)據(jù)來源：安丘市統(tǒng)計(jì)年鑒,整體發(fā)展環(huán)境,安丘人均可支配收入和人均消費(fèi)支出的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了資金支持。,23.8%,14.9%,單位：元,根據(jù)2006年至2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析： 安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平穩(wěn)速度發(fā)展，2011年已達(dá)到18165元； 年人均消費(fèi)支出按照14.9%的平穩(wěn)速度發(fā)展，2011年已達(dá)到10365元； 人均可支配收入增幅大于人均消費(fèi)支出增幅。,數(shù)據(jù)來源：安丘市統(tǒng)計(jì)年鑒,小結(jié),通過分

10、析宏觀環(huán)境和安丘房地產(chǎn)發(fā)展中微觀環(huán)境，有利于思考項(xiàng)目的開發(fā)思路和方向。,小結(jié)1：在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房地產(chǎn)宏觀市場“低迷”的下半年，項(xiàng)目將會(huì)以怎樣的形式和姿態(tài)面市，是接下來需要重點(diǎn)思考的問題之一。 小結(jié)2：安丘城市整體發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)迎來強(qiáng)勢發(fā)展時(shí)機(jī)，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，項(xiàng)目如何抓住機(jī)遇和迎接挑戰(zhàn)，也是我們重點(diǎn)思考的問題之一。,整體概況,分布房地產(chǎn)發(fā)展形成三大區(qū)域：老城區(qū)、新城區(qū)和市北區(qū)，新城區(qū)為最火熱發(fā)展區(qū)域。,老城區(qū),新城區(qū),市北區(qū),三合春城,大華名都,龍耀錦都,世紀(jì)銘城,中央世家,湖景龍灣,青云國際城,天源華府,領(lǐng)世新城,大成匯豐園,建安小區(qū),豪豐天熙苑,錦繡花園,青云郡,汶水綠洲,金融

11、中心,錦繡華府,錦繡華城,云湖華庭,御景園,領(lǐng)秀城,盛世名門,五洲長安,頤高數(shù)碼城,擬建/待售項(xiàng)目,在售項(xiàng)目,典型個(gè)盤（在售）,中央世家市政府核心地段純高層，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，其余樓棟已入住。,地理位置：開發(fā)區(qū)青云大街東首南側(cè) 總建面：90000平方米 建筑類型：6棟高層 14層 16層 17層 18層不等 價(jià)格：三期12層3628一平米 均一平米優(yōu)惠160170元 （尾盤） 周邊配套：機(jī)關(guān)幼兒園分園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東埠中學(xué)分校、青云學(xué)府雙語學(xué)校 人民醫(yī)院 戶型信息：98.69二室二廳一廚一衛(wèi) 116.38三室二廳一廚一衛(wèi) 104三室二廳一廚一衛(wèi)推廣主題：政務(wù)中心 頭等艙生活,典型個(gè)盤（在售）,湖景龍灣

12、市政府核心地段純多層，二期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，一期已經(jīng)入住。,地理位置：市北區(qū)擁翠街以南明湖以東 總建面：162000平方米 建筑類型：5+1層多層 價(jià)格：3550元/平米，5樓2888元/平米 周邊配套：項(xiàng)目鄰近 人民廣場 安丘市政府 汶河生態(tài)濕地 青云湖假日酒店 戶型信息：80-130多層戶型面積供選擇 推廣主題：濰坊純正的水岸養(yǎng)生名盤,典型個(gè)盤（在售）,青云郡青云山腳下英倫風(fēng)格大盤，洋房、多層、小高層混合。,地理位置：泰華城購物中心向東800米 總建面：280000平方米 建筑類型：青云郡一期。由6棟寬景洋房、5棟花園洋房，4棟電梯多層組成。青云郡設(shè)計(jì)戶型大部分為100平方米的大戶型，還有躍層、

13、復(fù)式，面積從110的三居到280的四居、五居室都有。 價(jià)格：二期4000元/平米 周邊配套：美化國際學(xué)校（籌辦）綜合商場 安丘泰華城幼稚園 美化幼稚園 銀行 濰坊銀行、交行、農(nóng)信醫(yī)院 中醫(yī)院、白求恩醫(yī)院 戶型信息：二期戶型三室兩廳一衛(wèi) 128-138平米電梯洋房 推廣主題：一座詩境的英倫公園城邦,典型個(gè)盤（在售）,天源華府曼哈頓二期，著力打造安丘豪宅代表，以大面積為主。,地理位置：商場路與206國道交匯處 總建面：90000 建筑類型：2棟21層高層 2棟11層小高層 10棟多層組成 價(jià)格：二期住宅多層均價(jià)4600元/，高層均價(jià)3600元/ 周邊配套：福樂多超市 安丘中醫(yī)院 戶型信息：137.

14、13-141.48 三室兩廳兩衛(wèi) 141.61-146.20 三室兩廳兩衛(wèi) 推廣主題：新都中心、300席、終極闊府,典型個(gè)盤（在售）,領(lǐng)世新城市北區(qū)最大綜合社區(qū)，前期已入住，但游泳池、步行街等配套荒廢。,地理位置：市北區(qū)建設(shè)路 總建面：300000平方米 建筑類型：多層6層。66棟，3座會(huì)所 價(jià)格：領(lǐng)世新城剩余房源150余套，戶型面積為90-240，多層均價(jià)2900元/，起價(jià)2400元/。 周邊配套：青云學(xué)府、雙語學(xué)校 蓮花山公園、汶河濕地公園 戶型信息：83.8892.85兩室兩廳一廚一衛(wèi) 99.2514.33125.07 三室兩廳一廚一衛(wèi) 推廣主題：完美生活、感受城市絕版風(fēng)華,典型個(gè)盤（在

15、售）,大成匯豐園老城區(qū)項(xiàng)目，沒出彩地方，周邊成熟氛圍為核心賣點(diǎn)。,地理位置：永安路與和平路交叉路口南300米 總建面：80000平方米 建筑類型：多層6層 價(jià)格：2888元一平米起 ，均價(jià)：多層：3600 高層：3200 周邊配套：南苑商貿(mào)城 世紀(jì)泰華 人民醫(yī)院 農(nóng)業(yè)銀行 農(nóng)村信用社等 戶型信息：84.01-130.99面積 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 推廣主題：都市之巔 從此擁有,東方明珠花園,地理位置：位于該市國稅局以北、濰徐路以南(泰華城西北方，商場路北側(cè)) 總建面：16萬多平方米，18棟多層（5+1），6萬平方米高層（17層） 建筑類型：多層、高層 價(jià)格：高層1層3300

16、元/ 9層3600元/ 16層4100元/ 均價(jià) 3700元 周邊配套：醫(yī)院,幼兒園,中小學(xué),超市,銀行,商場 戶型信息：75.44- 143面積 三室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 推廣主題：“以人為本，尊重自然”,典型個(gè)盤（在售）,典型個(gè)盤（在售）,建安小區(qū)新城區(qū)一般化項(xiàng)目，以多層和新城區(qū)中心地段吸引客戶。,地理位置：長安路以北、建安路西側(cè) 總建面：（一期）2萬（二期）15萬，占地面積52553 ，容積率2.57 建筑類型：多層（一二層底商），高層 價(jià)格：起價(jià)2888元/ ； 均價(jià)：多層3600元/；高層3200元/； 周邊配套：長安路商業(yè)街，加油站，汽車站、餐飲、超市等 戶型信息：60平米-12

17、3平米 一室一廳一衛(wèi)-三室兩廳一衛(wèi) 推廣主題：連接兩城占據(jù)未來,典型個(gè)盤（在售）,御景園青云花園三期，以品牌吸引客戶，品質(zhì)目前屬于安丘最好。,地理位置：青云山路與建安路交匯處往東100米路南 總建面：273000平方米 建筑類型：多層（5層）高層（11層 18層）電梯洋房（7層） 價(jià)格：2、3樓，4500元/，一樓帶院5100元/，電梯洋房均價(jià)4800元/ 周邊配套：興華學(xué)校、新大雙語、安丘二中、世紀(jì)泰華、佳樂家永安店等 戶型信息：89-138，2居3居 推廣主題：締造高尚生活 心歸于此 典藏奢華,典型個(gè)盤（待售）,青云國際城青云國際片區(qū)最廣受關(guān)注項(xiàng)目，品牌強(qiáng)和定位高端。,地理位置：汶河與20

18、6國道交匯處以西，南150米 總建面：36萬平方米,容積率1.7 建筑類型：別墅、洋房、高層（11層、17層、26層） 價(jià)格：規(guī)劃階段 周邊配套：汶河濕地公園 社區(qū)配套 戶型信息：暫未定 推廣主題：中央公園區(qū)的濱水大宅,典型個(gè)盤（待售）,三合春城毗鄰老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，地段優(yōu)越，有一定品牌度。,地理位置：濰徐路與永安路交匯處向西路北 總建面：48萬平米 建筑類型：一棟26層寫字樓，30棟住宅樓 價(jià)格：一期價(jià)格在3600元/ ，即將開盤 周邊配套：青云山小學(xué)，城北小學(xué)新佳樂家，天下客商場，機(jī)關(guān)幼兒園，中國銀行,建設(shè)銀行，工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行，中醫(yī)院、市立醫(yī)院 戶型信息：85兩室兩廳；95、98、

19、128三室兩廳 推廣主題：百年建筑 水岸生活,典型個(gè)盤（待售）,世紀(jì)銘城老城區(qū)中心地段，市場關(guān)注度較高，整體品質(zhì)一般。,地理位置：和平路與濰安路交匯處北100米路東 總建面：75000平米 建筑類型：11棟多層，2棟高層 周邊配套：鄰近南關(guān)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)育英中學(xué)、工商銀行、信用社 戶型信息：70.38兩室一廳一衛(wèi)，108兩室兩廳一衛(wèi)，105三室兩廳一衛(wèi)，140165、94三室兩廳兩衛(wèi) 推廣主題：靜界人生盡享城中豪華,典型個(gè)盤（待售）,大華名都市北區(qū)為數(shù)不多待售項(xiàng)目，多層產(chǎn)品數(shù)量龐大，市場關(guān)注多年。,地理位置：市北建設(shè)路與學(xué)府街交匯處東南角 總建面：24.28萬平方米，地上17.96萬平方，地下

20、6.27萬方，容積率2.1 建筑類型：28棟5+1多層，3棟11+1小高層，8棟17+1高層 價(jià)格：多層均價(jià)3200元/，高層約3000元/ ，現(xiàn)計(jì)生委進(jìn)行內(nèi)部團(tuán)購 周邊配套：鄰近安丘市政府、市財(cái)政局、計(jì)生委、人民醫(yī)院、佳樂福超市 戶型信息：82.5、138.42、111.94、113 推廣主題：城市新貴 風(fēng)范名都,典型個(gè)盤（待售）,龍耀錦都托斯卡納風(fēng)格，產(chǎn)品囊括別墅、洋房、多層和高層。,地理位置：汶河北岸濰徐路東側(cè) 總建面：276200平方米，容積率2.5 建筑類型：10棟高層洋房、3棟小高層、花園洋房；8棟普通多層、3棟電梯多層、高層23層；小高層：11層、9層 多層：6+1層 聯(lián)排別墅：

21、4層 獨(dú)棟別墅：3層 電梯洋房6+1層 價(jià)格：高層團(tuán)購中，團(tuán)購均價(jià)3100元/ 周邊配套：一中雙語學(xué)校 中醫(yī)院、人民醫(yī)院、白求恩醫(yī)院 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 戶型信息：戶型大部分為100的大戶型，還有躍層、復(fù)式，面積從110的三居到280的四居/五居 推廣主題：城市新貴 風(fēng)范名都,典型個(gè)盤（待售）,錦繡花園老城區(qū)汶河源頭唯一大盤，汶河景觀無可匹敵。,地理位置：華安路西人民路北汶河南岸 總建面：40多萬平方米 建筑類型：多層、小高層、高層 （6層、11層、17層、23層） 價(jià)格：暫未開盤、前期團(tuán)購均價(jià)3200元/ 周邊配套：人民銀行 汶水小學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 檢察院 銀座商場 人民醫(yī)院 戶型信

22、息：60160 兩室、三室、四室不同戶型 推廣主題：40萬平米純養(yǎng)生大宅,典型個(gè)盤（待售）,汶水綠洲目前在建11棟高層回遷區(qū)，明年才推出商品房，市場關(guān)注度極高。,地理位置：北臨大汶河，東臨永安路，南靠長安路 總建面：40.97多萬平方米（地上35.7萬方，地下5.27萬方），占地面積101552平方米，占地容積率3.52 建筑類型：洋房、多層、小高層、高層，新古典主義風(fēng)格 價(jià)格：暫未開盤、年前團(tuán)購均價(jià)3200元/ 推廣主題：依水、觀景、品天下,典型個(gè)盤（待售）,五洲長安規(guī)劃階段暫未動(dòng)工，市北區(qū)純高層大型社區(qū)。,簡介：項(xiàng)目位于濰徐北路西側(cè)、原濰坊長安鐵塔公司用地內(nèi) ，占地面積約103945平方米

23、、總建筑面積26.1萬平方米、地上建筑面積21.7萬平方米、地下建筑面積 4.4萬平方米，容積率2.5,典型個(gè)盤（待售）,金融中心新大集團(tuán)在青云國際片區(qū)又一大型項(xiàng)目，包括商業(yè)寫字樓、住宅、公寓。,典型個(gè)盤（待售）,云湖華庭市北區(qū)又一純高層項(xiàng)目，目前尚未動(dòng)工。,簡介：項(xiàng)目新安路東側(cè)，安丘金明坊食品有限公司南側(cè)用地，占地面積約42079平方米、總建筑面積13.9萬平方米、地上建筑面積 10.6萬平方米 地下建筑面積 3.3萬平方米,容積率2.52,典型個(gè)盤（待售）,盛世名門新城區(qū)第一個(gè)純高層社區(qū)，內(nèi)部認(rèn)購中，均價(jià)3300元/，2、3樓2988元/ 起。,簡介：項(xiàng)目長安路南側(cè)、建安路東側(cè)，原安丘博萊

24、特公司用地內(nèi)，占地面積約57536平方米 總建筑面積約 23.69萬平方米、地上建筑面積 18.07萬平方米、地下建筑面積 5.62萬平方米，容積率3.14。,整體概況,規(guī)模整體以5-20萬方總建面中小規(guī)模項(xiàng)目為主，新規(guī)劃小區(qū)大多突破30萬方總建面，進(jìn)入大盤時(shí)代。,整體概況,供應(yīng)量不完全統(tǒng)計(jì)，新規(guī)劃項(xiàng)目總體量高達(dá)395萬方，加上在售項(xiàng)目剩余貨量74萬方，總供應(yīng)量470萬方。未來市場消化壓力巨大。,整體概況,建筑布局和風(fēng)格舊項(xiàng)目大部分布局死板，傳統(tǒng)的兵營陣列式布局，建筑毫無風(fēng)格可言，大多為現(xiàn)代風(fēng)格，但做得不出彩。,建筑風(fēng)格較好的幾個(gè)樓盤： 青云郡英倫風(fēng)格 御景園略帶簡歐風(fēng)格,青云郡,御景園,整體

25、概況,會(huì)所配套一般以幼兒園、社區(qū)商業(yè)為主力配套；新建高品質(zhì)項(xiàng)目，配置有會(huì)所等高端配套。,整體概況,配套和智能化技術(shù)材料大部分小區(qū)采用常規(guī)的小區(qū)配套和智能化，先進(jìn)的配套和智能化技術(shù)材料較為鮮見。,整體概況,物業(yè)管理大部分小區(qū)為封閉管理，但物業(yè)管理檔次不高，目前口碑最好的物業(yè)是青云花園的新大物業(yè)。,整體概況,園林綠化大部分小區(qū)園林綠化很一般，無風(fēng)格可言，目前園林綠化較好的是御景園和領(lǐng)秀城。,御景園歐式園林綠化。,領(lǐng)秀城以大面積和多種綠植搭配為主。,整體概況,戶型設(shè)計(jì)大部分項(xiàng)目戶型一般，新項(xiàng)目逐漸采用大面積飄窗、多陽臺、入戶花園等增值設(shè)計(jì)。,常規(guī)的戶型設(shè)計(jì)不注重衛(wèi)生間的采光、增值空間少。,較好的戶型

26、設(shè)計(jì)天源華府、青云郡、領(lǐng)秀城等多陽臺、飄窗、入戶花園等增值設(shè)計(jì)。,整體概況,熱銷戶型90-120平米三房設(shè)計(jì)，為市面最熱銷戶型，根據(jù)定位和客群不同，戶型設(shè)計(jì)不一。,一般而言，受眾最廣的戶型為90-120平米的三房；根據(jù)項(xiàng)目定位和客群需求，戶型設(shè)計(jì)包括空間布局設(shè)計(jì)和戶型配比，不盡相同。,整體概況,營銷環(huán)境大部分項(xiàng)目銷售中心檔次不足，銷售人員整體素質(zhì)有待提高。,一般的營銷中心門頭房、板房或者舊辦公樓，面積小、裝修差。,目前最好的營銷中心領(lǐng)世新城、東方明珠和青云郡。,小結(jié),通過分析安丘房地產(chǎn)市場，為項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品規(guī)劃提供最直接的市場依據(jù)。,小結(jié)1：整體而言，安丘目前房地產(chǎn)市場發(fā)展很落后，大部分小區(qū)

27、整體品質(zhì)較差，地產(chǎn)提升空間巨大。 小結(jié)2：目前部分新建設(shè)項(xiàng)目品質(zhì)較好，例如御景園、青云郡等，物業(yè)、外立面以及景觀設(shè)計(jì)方面等等，都有值得借鑒之處。 小結(jié)3：安丘新規(guī)劃項(xiàng)目極多，大部分都是大盤和地段優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，可以預(yù)見未來安丘房地產(chǎn)市場將會(huì)迎來一場巨變安丘居住革命真正來臨，安丘地產(chǎn)品質(zhì)時(shí)代即將到來。,市調(diào)回顧,安丘房地產(chǎn)整體市場分析,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目競爭環(huán)境分析,調(diào)研報(bào)告總結(jié),大盤市場,大盤時(shí)代不完全統(tǒng)計(jì)，超過11個(gè)總建面30萬方以上的項(xiàng)目啟動(dòng)，安丘進(jìn)入大盤時(shí)代。,大盤市場,大盤開發(fā)模式大盤一般走“低開平走”模式，配套跟進(jìn)、產(chǎn)品升級、最后賣成熟社區(qū)。,青云花園,低價(jià)走量,配套跟進(jìn),產(chǎn)品升級,大社

28、區(qū)氛圍,一期開盤，以安丘最高端樓盤面世，價(jià)格不菲，但有安丘本地房地產(chǎn)剛起步這一時(shí)代特殊因素。,安丘也不例外，以安丘青云花園為例闡述。,物業(yè)跟進(jìn)，社區(qū)幼兒園、社區(qū)商鋪的完善,三期御景園產(chǎn)品的升級：電梯洋房、多層、高層在立面和景觀上有很大的提升,建立良好的口碑，1、2期成熟的居住氛圍，富人區(qū)的號召力，對三期銷售促進(jìn)很大。,多層,市場主流安丘仍然是多層時(shí)代，置業(yè)者置業(yè)首選多層，多層情結(jié)短期內(nèi)不會(huì)消失。,多層,多層價(jià)格區(qū)間在28885100元/ ，主流均價(jià)在3600元/，高品質(zhì)均價(jià)4200元/ 。,以代表樓盤舉例：,最低價(jià),市北區(qū)：湖景龍灣，5樓價(jià)格2888元/,最高價(jià),新城區(qū)：御景園，2、3樓價(jià)格4

29、500元/，一樓帶院5100元/，整體均價(jià)4200元/,均價(jià),3600元/，大部分核心地段樓盤均價(jià)水平,多層,現(xiàn)狀御景園多層產(chǎn)品代表目前多層的最高品質(zhì)，市場認(rèn)可度極高。,1、腰線、空調(diào)格柵、屋頂?shù)葮?gòu)件的造型，色彩的搭配，品質(zhì)感突出 2、小品、綠植和建筑的搭配，稍加點(diǎn)綴，不需要大面積的景觀造型，也起到讓人眼前一亮的作用,高層,政策導(dǎo)向政府啟動(dòng)“百棟高層”計(jì)劃，高層是市場未來導(dǎo)向，但市場需要時(shí)間逐漸適應(yīng)。,政策層面,1、政府從集約化城市土地利用，現(xiàn)代化安丘城市形象層面出發(fā)，“百棟高層”計(jì)劃出臺，新建小區(qū)原則上以高層規(guī)劃為主，多層的審批難度極大。 2、但在實(shí)際操作中，大部分新建小區(qū)規(guī)劃，都盡量規(guī)劃多

30、層，以降低市場風(fēng)險(xiǎn)為主。,市場發(fā)展規(guī)律,1、城鎮(zhèn)化過程中，高層建筑是必然的過程，也是主力方向，但這一過程會(huì)很漫長 2、小縣城的城市化過程，需要有從多層到高層的漫長過度時(shí)間，切不能以大城市的經(jīng)驗(yàn)來做完全參考 3、濰坊市區(qū)城市化多年，多層仍然是置業(yè)首選，可見多層置業(yè)習(xí)慣在小縣城的“頑固”程度會(huì)更高，切忌不能漠視這點(diǎn),高層,去化和價(jià)格市場對高層接受程度不高，一般去化速度較慢；高層均價(jià)普遍比多層便宜300元/平米，即3300元/平米，高品質(zhì)均價(jià)去到3700元/平米。,以代表樓盤舉例：,最高價(jià),新城區(qū)：天源華府高層均價(jià)3736元/平米,均價(jià),3300元/平米，大部分核心地段樓盤均價(jià)水平，如盛世名門、中央

31、世家等,高層,規(guī)劃風(fēng)格各異的高層規(guī)劃，主要體現(xiàn)在外立面的造型，材質(zhì)的選用，細(xì)節(jié)的處理上。,洋房,市場度洋房可以說是多層的升級版本，目前市面鮮有洋房產(chǎn)品，市場存在空白。,以代表樓盤舉例：,在售洋房,青云郡 1、電梯洋房，英倫風(fēng) 2、128-281平米 3、躍層、復(fù)式、退臺、帶院,規(guī)劃洋房,錦繡花園、青云國際城、汶水綠洲、三合春城、龍耀錦都,新規(guī)劃目前規(guī)劃有洋房的項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)以上，并且在產(chǎn)品上也有一定考究。,洋房,青云國際城,別墅,市場度安丘別墅產(chǎn)品鮮見，在市北區(qū)和天虹花園有少部分別墅/類別墅產(chǎn)品，但不出彩。,東山紫郡：40套聯(lián)體別墅，每套259-385平米。,天虹花園：獨(dú)棟、雙拼。,東山紫郡 ：

32、206國道與擁軍路交叉口（東山部隊(duì)南門）,天虹花園：安丘市市北區(qū)云湖路青云湖畔,別墅,新規(guī)劃目前新規(guī)劃有別墅/類別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目有青云國際城、龍耀錦都，產(chǎn)品有突破。,龍耀錦都：4棟獨(dú)棟別墅,龍耀錦都,青云國際城,青云國際城：地中海風(fēng)格聯(lián)排別墅,市調(diào)回顧,安丘房地產(chǎn)整體市場分析,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目競爭環(huán)境分析,調(diào)研報(bào)告總結(jié),指標(biāo),一期150畝，不少于2.2容積率，已拆遷完畢；整體600畝；大規(guī)模，中低容積率。,區(qū)位：魏家村、逯家村用地 一期占地：魏家村用地，150畝 容積率：不少于2.2 總建面：按照2.2容積率計(jì)算，不少于22萬平米,一期用地,區(qū)位,位于安丘重點(diǎn)發(fā)展的青云國際片區(qū)，新城區(qū)核心地段

33、，目前區(qū)域?yàn)榘睬鹦鲁鞘薪ㄔO(shè)重點(diǎn)區(qū)域（汶河南岸）。,新城區(qū),老城區(qū),市北區(qū),中心政務(wù)區(qū),青云國際片區(qū),老城區(qū)：老城區(qū)改造難度大，只能是提升和改善，為安丘的基礎(chǔ)城區(qū) 市北區(qū)：市政府搬遷到市北區(qū)，但由于偏離老城區(qū)，各項(xiàng)配套跟不上，相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)不會(huì)成為安丘核心 新城區(qū)：承接老城區(qū)和市北區(qū)，得天獨(dú)厚，起到中心的作用，區(qū)域內(nèi)汶河南岸，即青云國際片區(qū)，是安丘崛起的重點(diǎn)區(qū)域。,四至,項(xiàng)目與四馬路（建安路）南北相連，除了四馬路北端有少量民居外，相關(guān)配套較少。,東臨：206國道 南抵：鎮(zhèn)前街 西至：環(huán)城河道路 北靠：規(guī)劃路，與青云國際城相望,206國道,環(huán)城河,鎮(zhèn)前街,資源,汶河濕地公園、環(huán)城河公園為第一景觀資源

34、，青云山、青云湖公園為第二景觀資源。,項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期魏家村已經(jīng)拆遷完畢，二、三期用地逯家村尚未拆遷。 資源：汶河濕地公園、環(huán)城河公園以及青云山、青云湖公園,交通,周邊現(xiàn)狀交通發(fā)達(dá)，毗鄰206國道；周邊道路整改后，出入更便捷，道路綠化更好。,206國道,四馬路,永安路汶河大橋,鎮(zhèn)前街,環(huán)城河路,汶河大橋工程： 安丘永安路汶河大橋位于安丘永安路北廷段汶河上，大橋設(shè)計(jì)長度486米，寬30米。大橋形式：28米鉆孔灌注樁基礎(chǔ)，柱式墩臺預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁。橋梁兩側(cè)做斜拉橋塔索，塔柱每側(cè)設(shè)10對拉索，形成與主橋相對獨(dú)立的受力體系、該橋建成后會(huì)大力改善城區(qū)交通環(huán)境、大大提高安丘市市政道路的運(yùn)輸能力。 永安路

35、道路工程： 永安路北延工程，道路紅線60米，斷面形式：11.5米綠化帶+3米人行道+3米綠化帶+25米主車道+3米綠化帶+3米人行道+11.5米綠化帶、道路長2800米，寬25米，柏油7.5萬平方米，鋪設(shè)雨污水管網(wǎng)10800米，鋪裝花崗巖板人行道1.7萬平方米，雙側(cè)布置安裝路燈112盞。 環(huán)城河道路項(xiàng)目： 環(huán)城河縱貫城南區(qū)，全長約6.5公里。河道鋪設(shè)街舞管道，兩岸進(jìn)行綠化及景觀建設(shè)，改善周邊居住環(huán)境。 206國道綜合治理工程： 206國道綜合治理工程，全長25公里，兩側(cè)鋪設(shè)排水管網(wǎng)，調(diào)土整型，高標(biāo)準(zhǔn)綠化，綠化帶寬15米，配套安裝路燈和路沿石，打造景觀綠色長廊。,SWOT分析,通過項(xiàng)目swot分

36、析，項(xiàng)目為優(yōu)質(zhì)的潛力地塊，地塊價(jià)值巨大。,S（優(yōu)勢）分析： 1、地塊規(guī)整，規(guī)模大，便于規(guī)劃和分期開發(fā)最大化地塊價(jià)值 2、地段和自然水景資源優(yōu)越 3、地塊居住核心價(jià)值巨大,w（劣勢）分析： 1、一期存在回遷，并且體量不少 2、一期地塊形狀不是很規(guī)整，不利于規(guī)劃的實(shí)施 3、地塊規(guī)模和同地段項(xiàng)目相比不存在優(yōu)勢,t（威脅）分析： 1、宏觀市場、政策調(diào)控的不利影響 2、相同地段內(nèi)同質(zhì)項(xiàng)目的競爭 3、項(xiàng)目分期開發(fā)銜接的影響,o（機(jī)會(huì)）分析： 1、安丘房地產(chǎn)發(fā)展帶來的巨大機(jī)會(huì) 2、汶河兩岸大開發(fā)帶來的機(jī)會(huì) 3、安丘品質(zhì)地產(chǎn)來臨帶來的機(jī)會(huì),地塊初步開發(fā)構(gòu)思,大盤開發(fā)理念、品質(zhì)地產(chǎn)指導(dǎo)思想,大盤開發(fā)理念： 1、

37、大盤的競爭在于整體戰(zhàn)略的方向和各分期之間的調(diào)性把握 2、首期定位和整體定位，之間的辯證關(guān)系需要謹(jǐn)慎考慮 3、首期入市，從項(xiàng)目資金回籠考慮和存在回遷區(qū)的問題，初步認(rèn)為需要走“平民路線”，以達(dá)到快速銷售回籠資金的目的 4、后期相繼開發(fā)，產(chǎn)品升級、差異化競爭和成熟社區(qū)、口碑傳播，從而最大化項(xiàng)目價(jià)值,品質(zhì)地產(chǎn)指導(dǎo)思想： 1、從房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，安丘房地產(chǎn)市場進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代指日可待 2、眾多項(xiàng)目入市，龐大的供應(yīng)量，激烈的競爭，需要靠“高性價(jià)比”即品質(zhì)取勝 3、項(xiàng)目為大盤，產(chǎn)品線必須覆蓋“上中下”各個(gè)層面。在整個(gè)開發(fā)過程中，品質(zhì)地產(chǎn)是我們需要全程貫徹的指導(dǎo)思想：剛需是我們需要爭取的客戶類之一；改善型需求即

38、對品質(zhì)居住的需求，更是我們需要重點(diǎn)開發(fā)的客戶群；部分高端客群也是我們爭取的客群。,小結(jié),項(xiàng)目本體分析，是結(jié)合項(xiàng)目“指標(biāo)、區(qū)位、資源、交通”等進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的途徑。,小結(jié)1：項(xiàng)目存在回遷，因此，回遷部分的規(guī)劃和項(xiàng)目之間的關(guān)系，是需要重點(diǎn)考慮的問題之一。 小結(jié)2：項(xiàng)目地塊價(jià)值的詳細(xì)分析，是接下來需要重點(diǎn)解決的問題之一，也是制定產(chǎn)品規(guī)劃的重要考慮因素之一。 小結(jié)3：項(xiàng)目自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和周邊項(xiàng)目存在的競合關(guān)系，是需要重點(diǎn)考慮的問題之一。 小結(jié)4：項(xiàng)目一期和項(xiàng)目整體之間的辯證考慮，是重點(diǎn)考慮的問題之一。,市調(diào)回顧,安丘房地產(chǎn)整體市場分析,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目競爭環(huán)境分析,調(diào)研報(bào)告總結(jié),總結(jié)1經(jīng)濟(jì)和樓市大環(huán)境，明年前不會(huì)有起色。對于安丘這類縣級市區(qū)來說，直接影響不明顯，剛性需求和改善型置業(yè)需求依然很強(qiáng)烈，但地產(chǎn)開發(fā)尤其是大型項(xiàng)目開發(fā)也需要考慮到大環(huán)境