青島某項(xiàng)目企劃思路.ppt

1、青島項(xiàng)目,企劃思路,2007年8月,項(xiàng)目核心價(jià)值思考 尋找 USP,區(qū)域價(jià)值,業(yè)態(tài)多樣,全部高層,體量龐大,A 區(qū)位價(jià)值 毗鄰區(qū)府 及度假區(qū) B 投資價(jià)值 隧道動(dòng)工 C 人文價(jià)值 周邊大學(xué) D 景觀價(jià)值 壯闊海景,住宅樓 辦公樓 商住樓 酒店式公寓 酒店,8棟全為高層 其中1棟為100米以上超高層地標(biāo)建筑,建面約20萬(wàn)方 容積率約為6,產(chǎn)品分析,區(qū)域客源,投資客,外區(qū)外省,外籍人士,地域情感深厚的開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民及企業(yè)（50%）,以青島市區(qū)看中開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y者為主（30%）,本省其它區(qū)域以及省外看中青島居住與投資價(jià)值的買家（15%）,開(kāi)發(fā)區(qū)外企外籍員工（5%）,客層分析,價(jià)值 多元,客

2、層 多元,業(yè)態(tài) 多元,本案,如何從多元到一元？,本案的核心價(jià)值究竟是什么？,城。,而它的集群效應(yīng)是本案的核心價(jià)值所在。,它是多元通往一元的最佳途徑；,我們認(rèn)為，,大氣度,城,多樣化,包容性,城,生活之城,夢(mèng)想之城,度假之城,人文之城,住宅距離海岸約4公里，7層以上可觀海景，生活的閑適自得盡在其中。,辦公樓與商住樓適合開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)中小企業(yè)成長(zhǎng)，是成就企業(yè)做大做強(qiáng)夢(mèng)想的孵化器。,周邊有山東科技大學(xué)、石油大學(xué)、青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島濱海學(xué)院、青島理工大學(xué)等。,毗鄰旅游度假區(qū)，酒店以及酒店式公寓適合度假居住。,城的集群效應(yīng),夠獨(dú)特嗎？,核心價(jià)值再思考,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是我們最好的參照物,從東海岸到西海岸的城,萬(wàn)科

3、魅力之城綠地理想之城魯能領(lǐng)秀城天泰城偉東尚城名都城TOPTOWN鼎城青建橄欖城南山世紀(jì)城翡翠城天馬相城海明園康城潤(rùn)發(fā)新城瑞源名嘉城澤潤(rùn)幸福城中南海灣新城鳳凰城福瀛錦繡前城,從東海岸到西海岸從領(lǐng)秀、理想到魅力，從名嘉、幸福到錦繡每一座美侖美奐的“城”都有屬于自己的集群效應(yīng)我們?nèi)绾闻c眾不同？我們?nèi)绾蚊摲f而出？我們?nèi)绾我伙w沖天？,內(nèi)涵,尋找 獨(dú)特內(nèi)涵,并將它賦予本案是重點(diǎn)！,建筑是城市的記憶與符號(hào),青島究竟是一座怎樣的城市？,中國(guó)最具價(jià)值的民族品牌,印象一,印象二,最具國(guó)際知名度的中國(guó)啤酒,印象三,歐式風(fēng)情濃郁的著名老建筑,它們的共同特征是什么？,德國(guó)淵源,我們不難發(fā)現(xiàn)，青島是一座最具德國(guó)風(fēng)情的中國(guó)

4、城市,古利,青島方言中的德語(yǔ)，意為“下水管道”,我們也不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)青島市民都有一種很濃郁的德國(guó)情結(jié),甚至在很多人心目中，與德國(guó)相關(guān)就就意味著品質(zhì)好,如果能夠迎合這種德國(guó)情結(jié),我們相信 不但能夠創(chuàng)造更高產(chǎn)品附加價(jià)值 帶來(lái)更大利潤(rùn) 同時(shí)也能極大程度提升品牌 為永續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)長(zhǎng)期利好,簡(jiǎn)潔現(xiàn)代外立面 精湛的構(gòu)造工藝 實(shí)用的內(nèi)部空間 事實(shí)上，本案與德國(guó)當(dāng)代建筑特征頗為神似,于是一個(gè)大膽的想法在我們腦海中產(chǎn)生了,創(chuàng)造亮點(diǎn),借殼上市,發(fā)現(xiàn)藍(lán)海,要讓全青島的人都知道這座城 要讓全青島的人都關(guān)注這座城 要讓全青島的人都向往這座城,不飛則已，一飛沖天 不鳴則已，一鳴驚人,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議一：

5、 聘請(qǐng)如德國(guó)AS&P、德國(guó)B+S、德國(guó)EDLE等公司做本案建筑設(shè)計(jì)與景觀規(guī)劃顧問(wèn)（本案建筑設(shè)計(jì)與景觀規(guī)劃為青島本地公司，但可通過(guò)協(xié)商，付一定費(fèi)用，掛名德國(guó)公司顧問(wèn)）。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議二： 聘請(qǐng)如德國(guó)Imtech、德國(guó)GSN或德國(guó)杜斯曼公司做本案物業(yè)管理（亦可運(yùn)用前述掛名顧問(wèn)方式）。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議三： 中庭景觀部分，加入德國(guó)當(dāng)代元素。花壇可選擇大量種植矢車菊（矢車菊為德國(guó)國(guó)花，花語(yǔ)為“遇見(jiàn)幸福”）。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議四： 本案酒店部分，可以交由如德國(guó)凱賓斯基等德資背景酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議五： 本案酒

6、店式公寓部分，若采用精裝修方式，可統(tǒng)一為德式風(fēng)格，衛(wèi)浴與廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇德國(guó)品牌，如科勒等。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議六： 本案商業(yè)裙房部分，可統(tǒng)一規(guī)劃為各式德式風(fēng)情的咖啡館、酒吧、書店、鮮花店、運(yùn)動(dòng)館等。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議七： 在辦公樓部分，留出一層設(shè)為“德國(guó)文化藝術(shù)館”，專門收藏與德國(guó)相關(guān)書籍、繪畫、雕塑、電影、音樂(lè)等。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議八： 建造“青島第一空中觀光走廊”，連接8棟大樓為整體?！白呃取币缘聡?guó)風(fēng)情小品裝點(diǎn)，命名為“德意志長(zhǎng)廊”，或“柏林走廊”。,將項(xiàng)目與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議九： 在酒店頂層平臺(tái)建造德式風(fēng)情的露天海景餐廳。,將項(xiàng)目

7、與“德國(guó)情結(jié)”進(jìn)行鏈接,建議十： 項(xiàng)目整體上，有選擇性的運(yùn)用一些先進(jìn)的德國(guó)技術(shù)，如水處理技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、隔音防震等。,項(xiàng)目形象定位,首席德國(guó)城,西海岸,西海岸：本案位置 首 席：獨(dú)一無(wú)二 德國(guó)城：德國(guó)原味,推廣案名,柏林新城,鴻潤(rùn),詮釋 共73劃 安樂(lè)自來(lái)，自然吉祥，力行不懈，必能成功。大吉 “柏林”為德國(guó)首都，深具德式風(fēng)情精髓 “柏林”屬“木”，東方為木，暗喻本案地理位置 “新”將德國(guó)當(dāng)代建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)風(fēng)格進(jìn)行區(qū)分 朗朗上口，現(xiàn)代感強(qiáng)烈 契合青島人濃郁的德國(guó)情結(jié),推廣總精神 理性建筑 源自德國(guó),詮釋 功能的理性 結(jié)構(gòu)與構(gòu)造的精密邏輯 簡(jiǎn)潔的藝術(shù)形象 德國(guó)當(dāng)代建筑其實(shí)很簡(jiǎn)單 抓住它的精髓 低調(diào)

8、中彰顯品質(zhì) 令本案成為青島名副其實(shí)的NO.1,創(chuàng)意發(fā)想方向 （盛開(kāi)的矢車菊）,推廣策略,推廣策略要點(diǎn),要點(diǎn)一： 本案業(yè)態(tài)眾多，若能率先將酒店部分與德資背景酒店管理集團(tuán)，如德國(guó)凱賓斯基等，達(dá)成合作，必能造成話題，打響項(xiàng)目品牌，積累人氣，引領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目銷售順利。,推廣策略要點(diǎn),要點(diǎn)二： 除半島都市報(bào)、青島晚報(bào)、青島電視臺(tái)、搜房網(wǎng)、戶外看板、高炮等常規(guī)媒體外，應(yīng)多結(jié)合活動(dòng)行銷，如啤酒節(jié)、德國(guó)周、德國(guó)名車展等。,推廣策略要點(diǎn),要點(diǎn)三： 2008為全民奧運(yùn)年，為借勢(shì)推廣，可聘請(qǐng)參加奧運(yùn)比賽的著名德國(guó)運(yùn)動(dòng)員為樓盤形象代言人。,推廣總思路,德國(guó)情結(jié) 海底隧道 （東西海岸一體化）,全新的首創(chuàng)概念 地標(biāo)性的建筑群,賣點(diǎn)訴求 內(nèi)涵深挖,推