經(jīng)營性物業(yè)的管理

1、第七章 經(jīng)營性物業(yè)的管理第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)管理概述一、經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容（一）經(jīng)營性物業(yè)管理的概念所謂經(jīng)營性物業(yè)管理是指以經(jīng)營性、收益性房屋為主體對象的物業(yè)管理。其管理的特點是由經(jīng)營性物業(yè)的特點所決定的。（二）經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：1.制定管理計劃當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)接管一宗物業(yè)以后，首先就是要制訂一份物業(yè)管理計劃并獲委托方認(rèn)可。在這份計劃中應(yīng)詳細(xì)說明物業(yè)管理所提供的服務(wù)內(nèi)容以及所采用的方法。計劃的制訂一般可分為六步： 確立目標(biāo)； 物業(yè)管理狀況的檢查； 形成租金方案和出租策略； 提出預(yù)算（包括管理費）； 物業(yè)管理委托合同； 物業(yè)管理的記錄和控制。2.加強物業(yè)

2、管理的宣傳以提升物業(yè)租金物業(yè)的管理人員通常要努力地進(jìn)行市場宣傳，以使物業(yè)達(dá)到一個較為理想的租金水平。在宣傳時一般要圍繞物業(yè)的特性來進(jìn)行，如物業(yè)的位置、環(huán)境、通達(dá)性、方便性等，一般很少利用低租金來吸引租客。因此說對于某些物業(yè)，如商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等租金水平相對于物業(yè)的其他特性來說可能并不重要。3.制訂收租方法制訂收租方法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。4.物業(yè)的維修良好的物業(yè)維修管理不僅是租客的要求，也是物業(yè)本身和物業(yè)管理目的所要求的。除了應(yīng)租客要求進(jìn)行維修外，還要對物業(yè)進(jìn)行定期的檢查和維修，并把檢查結(jié)果詳細(xì)記錄下來并通知給業(yè)主。5.安全保衛(wèi)二、經(jīng)營性物業(yè)管理的收入與費用（

3、一）經(jīng)營性物業(yè)的收入經(jīng)營性物業(yè)的收入，主要包括經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入兩個方面。經(jīng)營收入一般是指出租建筑物樓面和其附屬的配套設(shè)施設(shè)備的租金收入。其他業(yè)務(wù)收入則包括管理費、附屬性的餐飲、購物、商務(wù)中心、交通等項服務(wù)所得。（二）經(jīng)營性物業(yè)管理中的費用支出經(jīng)營性物業(yè)管理費用支出，一般包括下列幾項內(nèi)容：1. 1. 建筑物的維修養(yǎng)護(hù)費用；2. 2. 設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費用；3. 3. 提供各種服務(wù)所需投入的費用；4. 4. 有關(guān)的稅費具體包括：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費、土地使用稅等。第二節(jié) 寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)“寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國內(nèi)過去的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”，并主要

4、作為所有權(quán)人的辦公之用。一、高層樓宇的含義與特點（一）高層樓宇的含義高層樓宇是指那些層數(shù)多、高度大的用于生產(chǎn)、經(jīng)營和居住用途的人工建筑物。高層樓宇的使用類型越來越廣，包括酒店、賓館、商住樓宇、辦公大樓、功能完善的綜合大廈,涉及文化、娛樂、通信、金融、交通等各行各業(yè)。那么，究竟多少層以上或高度達(dá)到多少的建筑物才能被稱為高層樓宇呢？這往往與一個國家的經(jīng)濟(jì)條件和時代背景有關(guān)。例如，我國通常規(guī)定10層以上的住宅和高度超過24米高的公共建筑及綜合建筑為高層建筑；美國則規(guī)定7層以上或高度達(dá)2225米以上為高層建筑；日本卻把8層以上或建筑高度超過31米的稱為高層建筑；英國規(guī)定24.3米以上的為高層建筑。在1

5、972年的國際建筑會議上，對高層建筑的定義取得了比較統(tǒng)一的認(rèn)識，并把高層建筑分為四類：第一類高層建筑：916層（最高到50米）；第二類高層建筑：1725層（最高到75米）；第三了高層建筑：2640層（最高到100米）；第四類高層建筑：40層以上（高度在100米以上）。（二）高層建筑的特點1.建筑規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高高層樓宇身高層多，必然建筑面積大,建筑標(biāo)準(zhǔn)高(設(shè)計、施工、裝修都是高標(biāo)準(zhǔn))。隨之而來的，使用維護(hù)要求也高。2.人口集中，涉及面廣高層商住樓宇住戶來自各行各業(yè)、不同的地方；不同的國際；在高層樓宇中，會集國內(nèi)外大小公司機構(gòu)、不同業(yè)務(wù)往來人員，涉及的面是十分廣泛的。如廣州世貿(mào)大廈總建筑面積10萬

6、平方米，購買、租用寫字樓部分的大小公司350多家，涉及到16個國別，有近萬人在大廈里辦公經(jīng)營。3.設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高為了保證高層樓宇正常運轉(zhuǎn)、發(fā)揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備，需要專業(yè)化的維護(hù)管理。4.集多功能于一體，綜合性強現(xiàn)在的高層樓宇多數(shù)集商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功能有機地結(jié)合，綜合性強。二、寫字樓的含義與類型（一）寫字樓的含義所謂寫字樓是指供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的樓宇。寫字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。（二）寫字樓的類型目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

7、，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。1.按建筑面積大小，可以分為四種：（1）小型寫字樓：建筑面積一般在1萬平方米以下；（2）中型寫字樓：建筑面積一般在13萬平方米；（3）大型寫字樓：建筑面積一般在3萬平方米以上；（4）超大型寫字樓：建筑面積一般在十幾萬甚至幾十萬平方米以上。例如：美國紐約的世界貿(mào)易中心大廈、香港的中環(huán)中心大廈等。還有美國芝加哥市將于2004年建成使用的南迪波恩大廈，高達(dá)609.75米，建筑面積達(dá)17.65萬平方米，共108層，其中最高的13個層面為數(shù)字電視設(shè)備樓，32個層面為辦公區(qū)，40個層面為公寓套房，11個層面為停車場，其余是購物及商務(wù)區(qū)。2.按寫字樓的功能

8、劃分，可以分為以下三種：（1）單純性寫字樓：就是指其基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；（2）商住型寫字樓：是指即能提供辦公，同時又能提供宿舍的寫字樓；（3）綜合性的寫字樓：是指以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如公寓、商場、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。3.按照現(xiàn)代化程度劃分，可分為兩種：（1）非智能型的寫字樓：指一般的寫字樓；（2）智能型的寫字樓：指具有高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設(shè)備自動化、大樓管理自動化等功能。4.按國際慣例劃分，可分為三個等級：（1）甲級寫字樓：是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例

9、或規(guī)范的要求;其收益能力與新近成的寫字樓相管;有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時的維護(hù)維修與保安服務(wù)。（2）乙級寫字樓：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類建筑物。（3）丙級寫字樓：是指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。三、寫字樓的特點一般來說，寫字樓具有如下的顯著特點:（一）寫字樓大多建于城市中心的繁華地段由于大城市交通方便、經(jīng)貿(mào)活動

10、頻繁、信息集中通暢，所以，各類機構(gòu)均傾向于在大都市的中心地帶建造或租用寫字樓，以便集中辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營等事項。以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市繁華地段，寫字樓更為集中。（二）建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，期間可以擁有幾十甚至上百家租賃單位，工作人員以及往來客人將形成巨大的人流。這些將會無疑增加管理工作的難度。（三）建筑、設(shè)備即現(xiàn)代又先進(jìn)為了顯示富有與事業(yè)成功，也為了吸引有實力的公司機構(gòu)進(jìn)駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫字樓一般所選用的建筑材料都較為高檔先進(jìn)，外部裝飾大都會有獨特的格局、色彩，內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的

11、設(shè)施設(shè)備，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)、高速電梯、保安消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。因此，給其維修養(yǎng)護(hù)與管理帶來了較大的難度。（四）功能齊全，自成體系現(xiàn)代寫字樓一般還擁有自己的設(shè)備層、停車場，以及商場、會議、商務(wù)、娛樂、餐飲、健身房等工作與生活輔助設(shè)施。進(jìn)而滿足租戶在樓內(nèi)高效率工作的需要。因此，造成其管理與服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜化。同時也為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。（五）使用時間集中，人員流動性大一般來說，寫字樓物業(yè)使用時間比較集中，多數(shù)都在早8點以后、下午6點以前。上班時間，整個物業(yè)是人來人往，川流不息，下班后是人去樓空，冷清異常。這一特點決定了寫字樓物業(yè)管理也

12、必須有相應(yīng)的 特殊安排。（六）經(jīng)營管理要求高、時效性強由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高；另外，由于寫字樓具有收益性物業(yè)的特性，高的出租（售）率是其獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營管理不當(dāng)，就不能贏得客戶，甚至?xí)R上失去已有的客戶，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失，所以其經(jīng)營管理的時效性極強。四、寫字樓物業(yè)管理的方式與目標(biāo)（一）寫字樓物業(yè)管理的方式寫字樓的管理方式大體上說主要有三種方式：1.委托服務(wù)型2.自主經(jīng)營型物業(yè)管理3.專業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理（二）寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1.在管理過程中,首先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、快捷

13、的工作與生活環(huán)境所謂安全：是指讓業(yè)主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財產(chǎn)安全和消防安全。所謂舒適是指寫字樓內(nèi)創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)工作、生活都能感覺到舒服、方便。所謂快捷是指讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)，可隨時與世界各地聯(lián)系、交換信息，抓住商機。2.應(yīng)確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮3.完善的寫字樓管理應(yīng)不僅使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值4.寫字樓管理應(yīng)與“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)”要求相結(jié)合五、寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與要求寫字樓物業(yè)管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。為此，寫字樓管理與服務(wù)的內(nèi)容與要求可以按照以下幾方面展開：（一）制訂寫字樓的

14、管理規(guī)劃物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，首先就是運用先進(jìn)的物業(yè)管理知識和方法，以最佳方式保養(yǎng)和管理物業(yè)及其附屬的設(shè)施與周圍環(huán)境，使業(yè)主和用戶擁有一個安全、舒適、快捷的工作和生活環(huán)境；其次，明確大樓使用前的準(zhǔn)備工作；再次，說明物業(yè)管理服務(wù)范疇；最后，制訂出物業(yè)管理財務(wù)、組織及人事制度。（二）寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作1.根據(jù)業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的意向，是業(yè)主自用，還是出租或部分自用，部分出租，是單用戶（一個用戶占用一個物業(yè)），還是多用戶（一個物業(yè)由不同單位占用）；是單用途（如貿(mào)易中心、金融中心等），還是多用途（由多個行業(yè)的經(jīng)營者共同使用的同一建筑物）的具體情況，成立大廈業(yè)主管理委員會。2.大廈業(yè)主管理委員會

15、參與管理單位簽訂物業(yè)管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；制訂業(yè)主公約或用戶公約。3.管理單位根據(jù)寫字樓的特點及周邊環(huán)境制訂出爭創(chuàng)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的規(guī)劃與具體的實施方案，并落到各部門。4.根據(jù)大廈不同的標(biāo)準(zhǔn)和用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負(fù)擔(dān)管理費及管理維修基金的支出。5.草擬大廈各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎金辦法等。6.按照國家標(biāo)準(zhǔn)，做好寫字樓交接的各項準(zhǔn)備工作。（三）寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理的內(nèi)容包括以下幾項：1.裝修監(jiān)督管理監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進(jìn)行的二次裝修，以確保樓宇結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)

16、備不受破壞。2.房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)在管理過程中，一定要做到大廈及棟號、樓層有明顯的引路標(biāo)志；無違反規(guī)劃亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達(dá)98以上，零修合格率達(dá)100，并建立回訪制度和做好回訪記錄。3.設(shè)備管理及維修養(yǎng)護(hù)4.清潔服務(wù)要實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔,制訂完善的清潔細(xì)則,明確需要清潔的地方和清潔次數(shù)、時間，并設(shè)有專人負(fù)責(zé)、監(jiān)督。同時要設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。寫字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目包括： 清潔保養(yǎng)工作; 外墻的定期清潔; 公共區(qū)域；走廊及通道； 空調(diào)機房、變電房、個樓層的配電室清潔； 電梯清潔保養(yǎng)； 消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔； 供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔； 公共照明

17、設(shè)備的清潔； 公共洗手間的清潔； 寫字樓外圍區(qū)域的清潔等。5.綠化服務(wù)綠化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點，必須按照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，以及根據(jù)多變量的客觀條件，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點，安排不同的措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用綠地現(xiàn)象。6.保安服務(wù)制訂全面的保安工作計劃，建立有效的保安制度，消除一切危機或影響業(yè)主與使用人生命和身心健康的外界因素。具體包括： 根據(jù)寫字樓的布局和總面積、幢數(shù)、出入口處、公共設(shè)施數(shù)、業(yè)主及用戶人數(shù)，配齊保安固定崗位和巡邏崗位的實際人數(shù)。 確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽

18、處、倉庫、車庫、停車場等處。 建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。 完善監(jiān)控系統(tǒng)，在主要入口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及容易發(fā)生事故的區(qū)域或重點部位安裝閉路電視監(jiān)控器，發(fā)現(xiàn)異常采取相應(yīng)的補救措施。（四）寫字樓的商務(wù)服務(wù)1.硬件服務(wù)寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，以提高工作效率和工作效益，主要設(shè)備及用品有：電視、電話、打印機、中英文處理機、傳真機、電傳機、電腦、裝訂機、口述錄音機、影視設(shè)備、投影儀及屏幕以及其他的辦公用品等。當(dāng)然，商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項目的增加而逐步添置。2.軟件服務(wù)商務(wù)中心人員文化素質(zhì)、品德修養(yǎng)要高，商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域，多項目的直接服

19、務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價，是以服務(wù)的精確、周到、快捷為出發(fā)點。要做到服務(wù)周到、快捷，必須選用知識全面、經(jīng)驗豐富、有責(zé)任心的工作和一套健全的工作程序。（1）物業(yè)管理企業(yè)商務(wù)中心工作人員應(yīng)具備的素質(zhì)： 流利的外語聽、說、讀、寫能力； 熟練的中英文打字能力； 熟練操作各種設(shè)備的能力，特別是電腦、傳真機； 商務(wù)信息知識； 秘書工作知識； 一定的設(shè)備清潔、保養(yǎng)、維護(hù)知識。（2）工作程序 服務(wù)前:要了解客戶所需要的服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求；向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單并按規(guī)定收取押金。 服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)項目，服務(wù)要求準(zhǔn)時、迅速地完成服務(wù)項目。 服務(wù)后：將客人所需服務(wù)

20、完成后交給客人，填寫商務(wù)中心費用收據(jù)單；并陪同客人到財務(wù)部結(jié)帳。3.商務(wù)中心的服務(wù)項目 翻譯服務(wù),包括文件、傳真、證明書、合同等； 秘書服務(wù)，包括各類文件的處理、歸檔； 辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)； 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)； 臨時辦公室租用服務(wù)； 長話、傳真、電訊服務(wù)； 商務(wù)會談、會議安排服務(wù)； 商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)； 客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等； 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)； 電腦、電視、錄像、幻燈、手機租賃服務(wù)等； 報刊、雜志訂閱服務(wù)； 印刷文件、名片等印刷服務(wù)； 成批發(fā)送商業(yè)信函服務(wù)； 報刊剪報服務(wù)； 秘書培訓(xùn)服務(wù)； 客戶的電訊設(shè)備代辦、代裝服務(wù)。（五）寫字樓的客務(wù)服務(wù)在寫字樓

21、市場的競爭日趨白熱化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)、更方便舒適的辦公環(huán)境，誰就能擁有更多的客戶，誰就能在市場競爭中立于不敗自地寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要指前臺服務(wù)，具體項目包括：1.問訊服務(wù)和留言服務(wù)；2.信件報刊收發(fā)、分揀、傳送服務(wù)；3.個人行李搬運、寄送服務(wù)；4.出租車的現(xiàn)價服務(wù)；5.航空機票的訂購、確認(rèn)服務(wù)；6.提拱旅游活動安排服務(wù)；7.全國及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；8.找打餐飯、文化體育用品、節(jié)日票服務(wù)；9.文娛活動安排及組織服務(wù)；10.外幣兌換服務(wù)；11.花卉代購、遞送服務(wù)；12.洗衣、送衣服務(wù)；13.代購清潔物品服務(wù)等；14.其他各種委托代辦服務(wù)。第三節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理商業(yè)物業(yè)包括各類商

22、場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性的市場等，其中，商業(yè)購物、餐飲、娛樂、金融等各種服務(wù)功能于一體的大型商場物業(yè)也稱公共性的商業(yè)樓宇。一、商業(yè)物業(yè)的含義及類型（一）商業(yè)物業(yè)的含義所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運行經(jīng)濟(jì)流動的物業(yè)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施。在現(xiàn)代城市建設(shè)中，商業(yè)建筑正向著綜合型變化，如英國建米爾頓、凱恩斯購物中心，占地120公頃，建筑面積125m2 ，由于各國的城市用地緊張、昂貴，一些國家就開始興建地下商業(yè)建筑，形成地下商業(yè)街。這種地下商業(yè)街在日本發(fā)展最快，僅東京就已建成10多條，總面積達(dá)20萬m2。（二）商業(yè)物業(yè)的類型1、從建筑結(jié)構(gòu)上分；可以分為兩種類型，（1）敞開型；是指商品擺放在無阻

23、攔的貨架上，但顧富直接取貨挑選。如廣州的海印電器城、容城廣場等都屬此類；（2）封閉型；是指顧客購物時不能進(jìn)入柜臺里面直接挑選商品，而由信貸員拿商品給顧客挑選。如廣州的天河城，香港的統(tǒng)一中心，太古城等。2、從建筑功能上分從建筑功能上劃分，可以分為二種，（1）綜合性的商業(yè)購物中心，具體包括購物，娛樂活動，健身房，保齡球場，餐飲店，影劇院，銀行分支機構(gòu)等，如廣州的天河城。（2）商住兩用型的物業(yè)，底樓層部位是商場，批發(fā)部等；高層則為辦公、會議等，住戶用房等，如寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。3、從建筑規(guī)模上劃分從建筑規(guī)模上劃分可以分為三種類型，（1）市級購物中心，這種購物中憫一般建筑規(guī)模在3萬到10萬m2

24、以上，其商業(yè)幅射區(qū)域覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。（2）地區(qū)購物中心。這種購物中心的建筑規(guī)模一般在13萬m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中心某一部分為主，服務(wù)人口在10萬30萬人，年營業(yè)額在15億元之間。（3）居住區(qū)商場，這種購物中心一般在300010000 m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口在15萬人之間，年營業(yè)額在3000萬1億元之間。4.從物業(yè)的檔次上劃分從物業(yè)的檔次上劃分可以分為二種：（1）經(jīng)濟(jì)型，是指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業(yè)，開資小，成本少。（2）豪華型，是指大型商場，高能商場乃至著名的專賣店，出售的商品量或者是高檔商

25、品，其建筑也獨具風(fēng)格，設(shè)備設(shè)施齊全，裝修、裝飾豪華，設(shè)有彩電監(jiān)控器，玻璃破碎應(yīng)口，手動腳動應(yīng)緊急報警開關(guān)、紅外線區(qū)域設(shè)防系統(tǒng)以及消防系統(tǒng)、收款聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、客貨分用電梯、購物車輛、停車場等。二、商業(yè)物業(yè)的特點和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點（一）商業(yè)物業(yè)的特點1.商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局所謂規(guī)劃設(shè)計的合理，就是要合經(jīng)濟(jì)規(guī)律之理，合經(jīng)濟(jì)發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟(jì)效益之理。商業(yè)樓宇的建設(shè)一定要與周圍地區(qū)的人口、交通、購買力、消費結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、文化背景等特點緊密聯(lián)系起來，要因地制宜地規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)?？纱罂尚。δ芤硕鄤t多，宜少則少，檔次宜高則高，宜低則低。即一切從實際情況出發(fā)。2.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要新穎

26、、別致，有特色商業(yè)樓宇在設(shè)計時就要下功夫，務(wù)必求得新穎、奇特、別致，在外觀上要突出商業(yè)樓宇的個性及地區(qū)特色，以給顧客留下較深的第一印象。對于商業(yè)樓宇的內(nèi)部設(shè)計也要竭盡所能，進(jìn)出口處都要有鮮明的標(biāo)志，有條件的可以在內(nèi)部配置一些像噴泉、瀑布、陽光走廊等小景點，而且內(nèi)部裝修顏色要協(xié)調(diào)，布局比例要恰當(dāng)好處，令人賞心悅目，流連忘返。3.選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要商業(yè)樓宇的設(shè)施要依據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼?zhèn)?。在大城市中，由于常住的和流動的人口多，居民消費水平也高，因而所需要的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的設(shè)施也就越多、越齊全，物業(yè)檔次的要求也就越高。因此，高檔的商店、高級餐廳等都要選在人口

27、密集、流動人口量大的繁華鬧市，有的可連在一起建成商業(yè)街、食品街或購物中心等。而像那些日用小百貨店，一般的副食品商店或修理店就可以分設(shè)在各個居民區(qū)，以便就近服務(wù)。（二）商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點1.要保持商業(yè)樓宇的美觀、整潔、有序2.商業(yè)樓宇尤其是豪華型的商業(yè)樓宇的設(shè)備、設(shè)施配置齊全、先進(jìn)，有的已屬于智能化建筑。3.加強保安工作4.商業(yè)樓宇管理服務(wù)要按照同經(jīng)營者簽訂的契約實施三、商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求（一）商業(yè)樓宇應(yīng)樹立良好的形象1.商業(yè)樓宇必須具有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色2.商業(yè)樓宇的良好形象是潛在銷售額3.商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的資產(chǎn)（二）建立商業(yè)樓宇識別體系企業(yè)識別系統(tǒng)是強化商業(yè)企業(yè)形象的一

28、種重要方式，它包括：理念識別體系、視角識別體系和行為識別體系，三者互相推進(jìn)、互相作用，能產(chǎn)生良好的商業(yè)效果。企業(yè)識別系統(tǒng)是以改變企業(yè)形象、注入新鮮感，增強企業(yè)活力，從而吸引廣大消費者的注意，提高銷售業(yè)績的一種經(jīng)營手段。（三）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高1.綜合性強2.服務(wù)性強3.治安人員素質(zhì)要求高四、商業(yè)樓宇管理服務(wù)的對象（一）樓宇與設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管理商業(yè)樓宇的設(shè)備、設(shè)施管理是非常重要的，除了對機電設(shè)備必須保障正常運轉(zhuǎn)外，特別要保證在營業(yè)期間不發(fā)生突發(fā)性的停電故障，避免引起營業(yè)現(xiàn)場的混亂，甚至發(fā)生傷人事件。要把自動扶梯等開關(guān)裝置在顧客碰不到的地方。（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理基本的保潔工作應(yīng)

29、安排在非營業(yè)時間，營業(yè)時間應(yīng)避免使用長柄拖把，而宜用抹布擦拭，清場后必須把垃圾清理出現(xiàn)場，置放的綠化、盆載要保持干凈、鮮活，枯萎的要及時調(diào)換。（三）安全保衛(wèi)管理中央監(jiān)控室的值勤人員要以高度的責(zé)任心監(jiān)督火災(zāi)報警裝置和電視監(jiān)控與錄像工作，電視監(jiān)控要對樓內(nèi)與廣場同時進(jìn)行，要制定防止火災(zāi)、搶劫偷盜、流氓鬧事等突發(fā)事件和惡性事件的應(yīng)急預(yù)案并組織一定規(guī)模的演示。（四）廣告管理廣告要執(zhí)行廣告法的有關(guān)規(guī)定，樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等由租戶提出設(shè)計要求后，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)制作、懸掛或有租戶按物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定進(jìn)行制作后懸掛在指定的位置，櫥窗展示宣傳要由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃以保持格調(diào)一致和富有特色，

30、保持櫥窗玻璃明亮，燈光及時開和關(guān)。（五）裝修管理商業(yè)樓宇的裝修十分頻繁，要做到裝修部位不會影響周圍攤位的營業(yè)，在審批裝修設(shè)計方案時，要密切注意溫感器、煙感器、噴淋裝置與送風(fēng)方向的配置，在裝修施工時還要密切注意這些設(shè)施是否被破壞，要提供裝修咨詢服務(wù)。（六）租賃管理及合同管理大型商場中有不少是采用柜臺出租和層面出租，負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)要以良好的管理服務(wù)業(yè)績來推動租賃業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)同樣要以良好的管理服務(wù)業(yè)績來促進(jìn)經(jīng)營單位的租賃業(yè)務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理部門，如經(jīng)營部要加強各類合同、契約的起草、協(xié)調(diào)、實施和保管工作。第四節(jié) 工業(yè)廠房及倉庫的物業(yè)管理一、工業(yè)廠房和工業(yè)廠房物業(yè)

31、管理的含義及職能（一）工業(yè)廠房和工業(yè)廠房物業(yè)管理的含義所謂工業(yè)廠房就是指供生產(chǎn)企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與試驗設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)活動或科學(xué)試驗的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施。工業(yè)廠房的物業(yè)管理是指包括工業(yè)廠房、生產(chǎn)車間與倉庫等房屋建筑的管理，以及廠房、倉庫以外工業(yè)區(qū)地界樁、建筑線以內(nèi)的圍墻、道路、綠化帶等的管理。（二）工業(yè)廠房物業(yè)管理的職能1.負(fù)責(zé)廠房、建筑物的日常管理事務(wù)；2.代表各企業(yè)、車間統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)助落實街道辦事處交辦的社會任務(wù)；3.監(jiān)督廠房和倉庫管理規(guī)定的實施，協(xié)調(diào)各企業(yè)、生產(chǎn)廠商對公共部分的使用，維護(hù)綠化布局，落實衛(wèi)生制度；4.負(fù)責(zé)廠房和倉庫范圍內(nèi)公共部位、公共整體性設(shè)備及附屬設(shè)施的管理、

32、養(yǎng)護(hù)和維修；5.負(fù)責(zé)建立廠房和倉庫修繕管理基金，設(shè)立專項賬戶，集?？钣糜诠步煌?、公共設(shè)施維修；6.按時收取和分?jǐn)偣芾碣M、維修費，并定期公布賬目；7.有權(quán)采取必要的措施，保證管理規(guī)定的實施。（三）工業(yè)物業(yè)的分類1.根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類：（1）重工業(yè)廠房。如石油、鋼鐵橡膠、汽車工業(yè)等廠房是典型的重工業(yè)用房。這類廠房結(jié)構(gòu)通常是根據(jù)用戶的具體要求設(shè)計的，這種物業(yè)基本上是用戶所有的。（2）閣樓式廠房。這是一種早期的多層建筑，通常是水泥結(jié)構(gòu)、磚石外墻。閣樓式廠房多是為加工工業(yè)設(shè)計使用的。（3）現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房。這些建筑都是為一家住戶設(shè)計的，通常為用戶所有，但也有一部分是業(yè)主出租給廠商的，一般

33、租戶負(fù)責(zé)對物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)和一切的經(jīng)營開支。（4）孵化器式的廠房。這類廠房通常歸業(yè)主所有并出租給新業(yè)主，他們收取租金并支付大部分經(jīng)營開支，一般是小型的多租戶廠房。創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)會租用這類廠房，通常在他們實力壯大后，在遷往更大的地方。2.根據(jù)工業(yè)場所的適用性分類根據(jù)工業(yè)場所的使用性，可以將工業(yè)物業(yè)分為普通型、特殊型和單一型三類。（1）普通型工業(yè)物業(yè)。普通型工業(yè)物業(yè)具有廣泛的適用性，它既可用于倉儲，也可用于技術(shù)密集型的工業(yè)生產(chǎn)或勞動密集型工業(yè)生產(chǎn)。（2）特殊型工業(yè)物業(yè)。特殊型工業(yè)物業(yè)是指受某種條件限制，僅適用于某些應(yīng)用范圍，例如要求帶有很強絕緣性質(zhì)的倉儲設(shè)施。（3）單一型工業(yè)物業(yè)。單一型工業(yè)物業(yè)是指

34、只適合于某一類型生產(chǎn)運行的物業(yè)，或者甚至是只適合于某一類企業(yè)的物業(yè)，并且一般無法改作他用，如鋼鐵廠等。（四）工業(yè)物業(yè)的特征1.投資大2.非流動性3.屬投資性物業(yè)4.功能易過時5.租賃期長二、工業(yè)廠房物業(yè)管理服務(wù)的特點（一）管理服務(wù)的面廣量大以開發(fā)區(qū)為例，其物業(yè)管理服務(wù)存在著多種形式，一個開發(fā)區(qū)可能分屬于兩家甚至多家物業(yè)管理企業(yè)來管理服務(wù)的。例如：上海市的外高橋保稅區(qū)，全區(qū)有3家開發(fā)企業(yè)分別成立了3家物業(yè)管理企業(yè)，其中上海外高橋物業(yè)管理有限公司管理著保稅區(qū)內(nèi)工業(yè)廠區(qū)的部分工業(yè)廠房和辦公樓，僅工業(yè)廠房入駐有200多家中外企業(yè)；上海金橋物業(yè)管理有限公司，由一家企業(yè)管理著開發(fā)區(qū)內(nèi)20平方公里的35萬平

35、方米的建筑面積的通用廠房，34萬平方米的公共綠地和區(qū)內(nèi)37公里的道路、市政設(shè)施、泵站、臨變設(shè)施和辦公樓、住宅、別墅等。（二）生產(chǎn)設(shè)備和輔助設(shè)備設(shè)施種類多、專業(yè)性強工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的另一特點在于生產(chǎn)設(shè)備和輔助設(shè)備設(shè)施的種類多、專業(yè)性強。以加工區(qū)為例，就有家電、模具、汽車、電子元件等諸多類型的生產(chǎn)設(shè)備，其中有單機的也有流水線，有連續(xù)作業(yè)也有單班制或多班制，有的會發(fā)出噪聲和有味氣體，有的設(shè)備在啟動時耗電量較大等。物業(yè)管理企業(yè)必須對這些具體情況有所了解和掌握，以便制定出具有針對性的管理制度。（三）基礎(chǔ)設(shè)施必須保證正常運轉(zhuǎn)在物業(yè)管理中，停水、停電、停氣等都會造成相當(dāng)大的負(fù)面影響，住宅區(qū)和寫字樓如此，商業(yè)

36、樓宇和工業(yè)廠房也是如此。因為在工業(yè)生產(chǎn)中，有的企業(yè)是連續(xù)生產(chǎn)的，所以一旦發(fā)生停電、停水、停氣等，就會帶來巨大的損失。因此，工業(yè)廠房的管理服務(wù)必須保持持續(xù)的供水、供電、供氣，如果是確實需要維修、搶修而需臨時中斷時，必須要做好安排。（四）常規(guī)性服務(wù)必須堅持高標(biāo)準(zhǔn)廠區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化和現(xiàn)場管理工作必須要堅持高標(biāo)準(zhǔn)，為了昂貴的產(chǎn)品、原材料和保密性資料檔案做好防范性的安全工作，并要避免火災(zāi)和爆炸性事件發(fā)生，要對明火操作做出明確的規(guī)定，嚴(yán)格對工業(yè)垃圾和生活垃圾的分離及處置工作，保持常去的干凈整潔。（五）環(huán)境保護(hù)要與國際接軌能否吸引外資關(guān)鍵就在于投資環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境，還在于對環(huán)境的保護(hù)。在對工業(yè)物業(yè)進(jìn)行規(guī)

37、范的管理服務(wù)的同時，還要注意到開發(fā)區(qū)生產(chǎn)的產(chǎn)品，大多數(shù)是出口的產(chǎn)品。而國外對產(chǎn)品不僅講究質(zhì)量、價格和交貨期限，而且對產(chǎn)品的外包裝、運輸、消費過程中是否對環(huán)境造成污染等也是十分重視的。因此，承接出口加工開發(fā)區(qū)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，要在貫徹iso9002質(zhì)量管理體系的同時，對iso9004環(huán)境管理體系進(jìn)行認(rèn)證，讓產(chǎn)品染上“綠色”，通過“綠色”通道進(jìn)入國際市場。三、工業(yè)廠房物業(yè)管理的內(nèi)容工業(yè)廠房是產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量，而產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量直接影響到生產(chǎn)廠商的經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)效益，因此，對工業(yè)廠房的管理必須要做好。（一）制定嚴(yán)格的管理制度1.工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定；2.各個崗位的工作職責(zé)與操作

38、規(guī)定；3.機器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定；4.材料領(lǐng)取、加工、檢驗、耗用等規(guī)定；5.產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定；6.成品發(fā)貨出庫、出廠等制度；7.安全保衛(wèi)制度；8.消防制度。（二）工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度按廠房和倉庫買賣或租賃合同的規(guī)定，各企業(yè)單位、車間要履行各自的權(quán)利和義務(wù)，管理好各自使用的建筑物。此外，各企業(yè)應(yīng)遵守以下幾項規(guī)定：1.廠房和倉庫不準(zhǔn)用作生活居住，除了經(jīng)公安部門批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫房外，禁止廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性危險品和有害物品。2.各企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要，對倉庫和廠房進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，不可損壞樓面或超過樓面允許的荷載。施工前應(yīng)與管理者聯(lián)系，并提供圖紙，經(jīng)有關(guān)部門會簽

39、后方可施工。3.各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，如有超載放置而引起樓層斷裂、損壞，管理者有權(quán)要求有關(guān)企業(yè)修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)。4.因使用水電不當(dāng)而造成的損失由責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)。5.管理者要求各企業(yè)、車間的工業(yè)廢棄物自行處理，不可向外胡亂倒放、丟棄。（三）工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理1.各企業(yè)不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。各企業(yè)應(yīng)教育員工愛護(hù)公用部位的房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備，如有人為損壞，損失由責(zé)任者負(fù)責(zé)，并追究其單位管理責(zé)任。2.為確保廠房和倉庫及附近的建筑群體協(xié)調(diào)和美觀，滿足給排水及道路暢通要求，消防安全規(guī)程及生產(chǎn)人員安全，各企業(yè)不得在規(guī)

40、定范圍內(nèi)以外的基地上或?qū)用娴耐鈮Α⒓夹g(shù)層搭建和安裝設(shè)備。若要在外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請，經(jīng)協(xié)調(diào)批準(zhǔn)后方可實施。3.為確保文明生產(chǎn)和綠化環(huán)境，無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用園林綠地。4.廠房和倉庫的公共場所，除了由管理者協(xié)商確定停放自行車和汽車外，各企業(yè)不得堆放貨物。5.為確保公共場所的清潔衛(wèi)生，各企業(yè)要加強對員工的教育，對于違反環(huán)衛(wèi)保護(hù)規(guī)定者進(jìn)行處罰，由造事者負(fù)責(zé)。（四）工業(yè)廠區(qū)的環(huán)境管理1.工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型（1）空氣污染。造成空氣污染的因素有：燃煤排放的二氧化碳?xì)怏w；機動車尾氣；工廠內(nèi)排放的化學(xué)煙霧、粉塵。（2）水體污染。工業(yè)廢水里含有大量有毒、有害

41、污染物，進(jìn)入水體內(nèi)造成水體污染。（3）固體廢棄物污染。工廠內(nèi)固體廢棄物是人們在生產(chǎn)、生活中扔棄的固態(tài)物質(zhì)。（4）噪聲污染。噪聲可分為交通噪聲、生產(chǎn)噪聲和生活噪聲三種。（5）電磁波污染。2.做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作這項工作既是治理環(huán)境污染的有效措施，也是提高環(huán)保質(zhì)量的有益途徑。工業(yè)區(qū)內(nèi)的綠化能夠凈化空氣、防塵、防噪音，起到改善工業(yè)區(qū)內(nèi)小氣候的作用，并美化人們的工作、生活環(huán)境。工業(yè)區(qū)的綠地包括：（1）公共綠地：指工業(yè)區(qū)內(nèi)、生活區(qū)域及文化活動場所的綠地；（2）公共場所：指公共建筑及公用設(shè)施綠地；（3）宿舍住宅區(qū)及庭院綠地；（4）道路及廣場綠地。工業(yè)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生要注重“掃”和“防”結(jié)合，公共場所要放置衛(wèi)生桶

42、、衛(wèi)生箱等，公路要天天清掃、灑水。3.認(rèn)真清理物業(yè)管理區(qū)的違章搭建違章搭建是對整個物業(yè)區(qū)和諧環(huán)境的破壞，它既有礙觀瞻，有影響人們的日常活動，還能造成交通的不便。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要認(rèn)真做好清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建的工作。4.加強公用設(shè)施管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活、辦公服務(wù)設(shè)施是工業(yè)區(qū)物業(yè)的一個重要的組成部分，公用設(shè)施一旦受到破壞，就會影響人們正常的生活和辦公，因此就要加強管理。5.努力建設(shè)新型的人文環(huán)境新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境，互利互惠，輕松有序的辦公環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以換發(fā)熱情，提高工作效率，對社會治安狀況的好轉(zhuǎn)也有很大的促進(jìn)作用。（五）治安管理治安管理的目的是

43、為了保障物業(yè)管理企業(yè)所轄的工業(yè)區(qū)域內(nèi)的人、財、物不受傷害和損失，維護(hù)正常的工作和生活秩序。工業(yè)區(qū)治安管理具有以下特點：1.綜合性強工業(yè)區(qū)內(nèi)地域廣闊，建筑物類型繁多，功能各異，生產(chǎn)單位連續(xù)作戰(zhàn)，生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量大；生產(chǎn)區(qū)域同生活區(qū)域混雜，工業(yè)區(qū)內(nèi)的人員、車輛繁雜；同時各生產(chǎn)廠商、車間單位又有各種不同類型的管理方法。物業(yè)管理企業(yè)又不好多加干預(yù)，只能同各生產(chǎn)單位、車間及生活區(qū)的宿舍、住戶管理單位密切合作，相互配合，積極參與，才能較好地完成管理工作。2.服務(wù)性強物業(yè)管理企業(yè)的治安管理，實質(zhì)上就是治安服務(wù)，即提供保安、保衛(wèi)服務(wù)，為保障工業(yè)區(qū)的職工、住戶的人身、財產(chǎn)安全服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用

44、戶至上“的思想，及要有公安人員的警惕性，又要有服務(wù)行業(yè)的熱誠；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。（六）消防管理消防管理的基本目的是防止工業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，最大限度地減少損失，為工業(yè)區(qū)的業(yè)主、單位、職工、住戶等的工作和生活提供安全保證，增強他們的安全感，保護(hù)他們的生命和財產(chǎn)的安全。消防管理的方針是：“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。要求消防工作者在思想上，要把預(yù)防火災(zāi)放在首位，同時從人力、物力、財力、技術(shù)等方面做好火災(zāi)的預(yù)防，確保物業(yè)的安全使用。第五節(jié) 智能建筑的物業(yè)管理一、智能建筑的概述和定義（一）智能建筑的概述智能建筑一詞，是于1984年由美國首次提出開的，其后便得到了迅速發(fā)展，以美國和

45、日本居多。日本第一座智能化大廈是在1985年建成的本田青山大樓。到目前為止，美國自90年代以來新建和改建的辦公大樓約70為智能建筑。在美國智能大廈的數(shù)量已超過萬幢，并成立了全球性的智能建筑協(xié)會；日本在過去的10年里，萬乘客8000萬平方米的智能建筑；新加坡政府也計劃花12億美元，把全島建成“光纖智能化苑”；韓國也將準(zhǔn)備用47億美元，把本國建成“智能半島”等等。我國的智能建筑也是起源于80年代末，但在近幾年來才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準(zhǔn)的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國國際貿(mào)易大廈、現(xiàn)代盛世大廈等，廣州的中天廣場、上海的久事復(fù)興大廈、金茂大廈、證券大廈、東方明

46、珠廣播電視塔等。（二）智能建筑的定義智能建筑總起來看是指具有通信自動化、辦公自動化、樓宇設(shè)備自動化等功能，以及對這些系統(tǒng)實行集成管理的建筑物活建筑群。二、智能化建筑的構(gòu)成要素（一）通信自動化（ca）終端設(shè)備除了一般的電話機外，還有傳真機、數(shù)字終端設(shè)備、個人計算機、數(shù)據(jù)庫設(shè)備、主計算機等，已進(jìn)行文件傳遞、數(shù)據(jù)的傳輸、收集處理、信息的儲存、檢索等工作。并且有電腦話務(wù)員服務(wù)功能的程控交換機，能是外來語言存儲和通過信箱密碼來提取留言的語言信箱，存儲和提取文件傳真、電話等數(shù)件。（二）辦公自動化（oa）辦公自動化系統(tǒng)由數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、事務(wù)系統(tǒng)等3個系統(tǒng)組成。數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有個人計算機、辦公計算機和終

47、端三部分組成的。其中個人計算機主要是進(jìn)行重復(fù)計算或統(tǒng)計制表處理；辦公計算機進(jìn)行票據(jù)、報表處理和制成管理資料，終端和中央計算機相聯(lián)。通信系統(tǒng)是由傳真機、多功能電話和內(nèi)部交換機三部分構(gòu)成；事務(wù)系統(tǒng)則是由文字處理機、圖像文件信息裝置、多功能復(fù)印機構(gòu)成。（三）樓宇設(shè)備自動化（ba）樓宇設(shè)備自動化是由以下幾部分組成的：1.自動消防系統(tǒng)有報警、自動與手動滅火、防排煙、通訊、避難等與火災(zāi)相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施；消防中心設(shè)有顯示屏和控制臺，顯示屏包括火災(zāi)自動報警受信盤、緊急電話指示、自動噴灑水指示、消防水泵啟停指示、自動噴灑水泵啟停指示、氣體滅火系統(tǒng)工作指示、消防電梯指示及其他如航空障礙燈、疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急電源等指

48、示；控制臺包括緊急廣播、緊急電話、防火門關(guān)閉、排煙門開閉、緊急疏散口打開、空調(diào)閘柵開閉等。2.保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)一般同樓宇設(shè)備管理電腦聯(lián)網(wǎng)，由雷達(dá)、超聲波、紅外線裝置的傳感器觸發(fā)報警信號和自動打印，以及監(jiān)控電視系統(tǒng)進(jìn)行跟蹤錄像。3.電腦管理系統(tǒng)對于各種機電設(shè)備、消防和保安裝置進(jìn)行自動化管理和控制，對于空調(diào)、給排水、供電、變配電、照明、電梯、消防、閉路電視、廣播音響、通信、防盜等進(jìn)行全面監(jiān)控，把原始數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、分類、運算、存儲、檢索、制表。4.空氣調(diào)節(jié)自動化通過計算機控制，使空調(diào)區(qū)域保持設(shè)定的參數(shù)精度和在合適的范圍內(nèi)使空調(diào)減少能耗，并使空調(diào)設(shè)備得到安全運行和及時維護(hù)管理。5.供暖系統(tǒng)通過

49、計算機控制，使供暖區(qū)域按照需要提供熱量和在合適范圍內(nèi)節(jié)約能源。6.電梯自動化系統(tǒng)由一個電腦控制的群控制器和每臺電梯的轎箱控制器，固態(tài)傳動系統(tǒng)及信號裝置組成，能根據(jù)客觀狀態(tài)選擇客流程序進(jìn)行調(diào)配，計算各轎箱對召喚的應(yīng)答時間，使得乘客能夠盡快等候電梯。7.停車場管理系統(tǒng)由計算機控制兩組光電開關(guān)和地面埋設(shè)的感應(yīng)線圈，使車輛檢測器動作，以判別車輛的進(jìn)出。8.電力、供水、供熱系統(tǒng)通過各種檢測原件和傳感原件對電流、電壓、頻率有功無功、電度量、功率周數(shù)等進(jìn)行測量、記錄，對于給排水和供熱系統(tǒng)的流量、溫度、壓力進(jìn)行監(jiān)控、測量、記錄。（四）結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)（pds）結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)是把整幢大樓的語言、通信、數(shù)據(jù)通信、多媒體通信融為一體。（五）系統(tǒng)集成平臺系統(tǒng)集成平臺是指對大樓的強電設(shè)備和弱電設(shè)備需要進(jìn)行統(tǒng)一操作與管理，能在各子系統(tǒng)之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交流。三、智能建筑物的物業(yè)管理的特點和要求（一）智能建筑物的物業(yè)管理的特點1.智能建筑中智能設(shè)備功能的提升在智能建筑中智能設(shè)備功能之所以需要提升，原因就在于：（1）設(shè)計質(zhì)量往往并不很高（2）施工不規(guī)范，驗收標(biāo)準(zhǔn)尚不齊全（3）系統(tǒng)集成商的技術(shù)水平與職業(yè)道德也不盡相同（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重建設(shè)輕管理（5）高新技術(shù)的不斷