養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式.ppt

1、1,老年地產(chǎn)專題研究,2,老年地產(chǎn)運(yùn)營模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此老年地產(chǎn)的運(yùn)營模式要遵循二路出擊的目標(biāo)市場(chǎng)定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。,老年地產(chǎn)運(yùn)營模式應(yīng)遵循的原則,3,老年地產(chǎn)的市場(chǎng)定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其 目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè) 施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。,老年地產(chǎn)運(yùn)營模式應(yīng)遵循的原則,原則一：目標(biāo)市場(chǎng)定位二路出擊。,4,老年地產(chǎn)運(yùn)營模式應(yīng)遵循的原則,三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間

2、）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷 售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）三種形式。 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費(fèi) 群體置業(yè)投資的要求；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念， 創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷 售方式適合老年地產(chǎn)的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場(chǎng)定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的 心理預(yù)期，同時(shí)可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年地產(chǎn)的經(jīng) 營權(quán)，從而有利于保持老年地產(chǎn)的經(jīng)營方向。,原則二：銷售方式三方并舉。,5,社區(qū)服務(wù)的

3、四點(diǎn)標(biāo)新意味著社區(qū)服務(wù)方面的社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療 服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)達(dá)到標(biāo)新立異的水平，它是形成老年地產(chǎn)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù) 正常經(jīng)營的保障。 老年地產(chǎn)的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級(jí)、完備層級(jí)、完善層級(jí)，其 中必備層級(jí)是老年地產(chǎn)達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級(jí)是老年地產(chǎn)為 老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級(jí)是老年地產(chǎn)開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形 成與其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。 概括而言，四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)賦予了鋼 筋水泥靈性，提升了老年地產(chǎn)的附加值，奠定了老年地產(chǎn)的差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。,老年地產(chǎn)運(yùn)營模式應(yīng)遵循的原則,原則三：社區(qū)服務(wù)四點(diǎn)標(biāo)新。,

4、6,老年地產(chǎn)的贏利模式分析,為了確保老年地產(chǎn)開發(fā)的合理利潤率，老年地產(chǎn)最好實(shí)行“一低二高”的運(yùn)作策略：低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平社區(qū)服務(wù)。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設(shè)施、高水平社區(qū)服務(wù)存在矛盾。因此其公建設(shè)施和服務(wù)資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時(shí)向公眾提供服務(wù)，這樣一方面可實(shí)現(xiàn)長期以低廉價(jià)格向社區(qū)內(nèi)老年人提供高品質(zhì)服務(wù)的承諾，另一方面還可最大限度地發(fā)揮公建設(shè)施和服務(wù)資源效能。 通常建設(shè)老年地產(chǎn)投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此決定著老年地產(chǎn)租售方式比普通住宅更為復(fù)雜。老年地產(chǎn)需根據(jù)老年人的市場(chǎng)需求采取靈活多變的銷售模式。,7,國外老年地產(chǎn)贏利模式分析,1、

5、一次性收入 美國太陽城現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶1.6萬，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。美國太陽城的老年地產(chǎn)中連體別墅中的一套住宅價(jià)位從9萬美元到20萬美元不等，并且可以選擇全部、部分或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅。如一次性收入的組團(tuán)別墅有：“太陽城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）以及“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）等。 2、長期性經(jīng)營收入 配套設(shè)施收入 在太陽城中心，每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球的推圓盤游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂中心、會(huì)議室和一個(gè)1萬平方英尺的劇場(chǎng)。 租賃

6、項(xiàng)目的出租收益 美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： 即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價(jià)17.5萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。,8,國內(nèi)老年地產(chǎn)開發(fā)的主要贏利模式分析,目前國內(nèi)開發(fā)商在老年地產(chǎn)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”；,長期持有,在養(yǎng)老住宅持有運(yùn)營階段，目前主要形式

7、是采取會(huì)員制發(fā)售，購買居住權(quán)，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納20萬40萬元不等的會(huì)員費(fèi)，不同標(biāo)準(zhǔn)享受不同檔次服務(wù)。而這還只是固定的入園費(fèi)，每個(gè)月還要繳納40005000元的住園費(fèi)，此外，護(hù)理費(fèi)等其他費(fèi)用另算。這使得專業(yè)化服務(wù)管理顯得更加重要，也是決定養(yǎng)老社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。,9,持有運(yùn)營也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人。因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個(gè)長期債券，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長時(shí)間投資產(chǎn)品。在未來開發(fā)模式中，萬科集團(tuán)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè) 。保利目前正在考慮采取會(huì)員制的運(yùn)營

8、模式，即老年人住進(jìn)來需要交50萬元的會(huì)費(fèi)，入住以后根據(jù)不同的護(hù)理程度每月再繳納護(hù)理費(fèi)用，當(dāng)老人去世以后，會(huì)費(fèi)將退還給子女。,出售,物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤，盈利模式即是以產(chǎn)品銷售為重中之重。,10,養(yǎng)老住宅的開發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤，物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少。養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營服務(wù)二者并重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運(yùn)營”并舉的模式。 大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營，亦為項(xiàng)目立體開發(fā)提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅游

9、、醫(yī)院、康體娛樂等。據(jù)了解，廣州一高端養(yǎng)老社區(qū)側(cè)的星級(jí)酒店入住率非常高。 故養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。,出售與持有相結(jié)合,11,老年地產(chǎn)盈利模式形式總結(jié),12,不同經(jīng)營管理模式的優(yōu)劣勢(shì)分析,對(duì)于大型綜合性老年地產(chǎn)社區(qū)則存在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。,13,作為復(fù)合地產(chǎn)，老年地產(chǎn)可以采用多種形式來推進(jìn)： 土地置換模式養(yǎng)老設(shè)施與土地置換，結(jié)合商品房開發(fā)，政策傾斜，吸引開發(fā)商建設(shè)和運(yùn)營全齡化服務(wù)型社區(qū)。 BOT模式政府提供

10、一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來蓋，蓋了以后由開發(fā)商經(jīng)營，幾十年后再交還給政府。 BO模式由政府投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，交由企業(yè)運(yùn)營。 OT模式政府新建，開發(fā)商經(jīng)營，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機(jī)構(gòu)規(guī)模的大小。,老年地產(chǎn)運(yùn)營方式探討,B（Build）建設(shè)、O（Operate）經(jīng)營、T（Transfer）移交：建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓。,14,老年老年地產(chǎn)BOT融資方式探討,因?yàn)槔夏甑禺a(chǎn)的資金回收期長，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年地產(chǎn)的關(guān)鍵在于資金來源。 第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司

11、。 第二種方式，房地產(chǎn)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。 第三種方式，BOT融資模式。由于老年地產(chǎn)開發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來籌建老年地產(chǎn)-BOT融資模式。,1BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的模式構(gòu)造 BOT是英文build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱，即“建設(shè)-經(jīng)營-移交”，BOT投資方式作為一種新的國際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)老年地產(chǎn)的資金來源渠道。,15,2模式

12、分析 （1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以是某家公司，也可以是多個(gè)投資者組成的聯(lián)合體。由于老年地產(chǎn)屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。 （2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。 （3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來源的主要提供者。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀

13、行組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目貸款。 （4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來募集資金。 （5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。 （6）項(xiàng)目公司在老年地產(chǎn)建成后與營運(yùn)方簽訂營運(yùn)合同；老年住戶與營運(yùn)方簽訂租賃合同。在老年地產(chǎn)項(xiàng)目建成

14、后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年地產(chǎn)的管理營運(yùn)方簽訂租賃合同。這樣便于項(xiàng)目公司和營運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。 （7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。,16,3BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn) 對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過進(jìn)入私人投資來提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營效率，提高資本增值能力。采用BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年地產(chǎn)，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自

15、身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，采用銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。 4BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的劣點(diǎn) 采用BOT模式建設(shè)老年地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。 （1）需要政府的支持。 （2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。 （3）回收期較長的特點(diǎn)使一些資本，不愿意介入。 （4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。,17,美國老年人社區(qū)照顧的模式及基本內(nèi)容,美國絕大多數(shù)的老年人社區(qū)照顧采取典型的社區(qū)自理模式，即政府不直接干預(yù)或只提供協(xié)助，由社區(qū)主導(dǎo)、居民主動(dòng)參與、由下而上實(shí)施的

16、社區(qū)發(fā)展模式。不同的機(jī)構(gòu)和設(shè)施與具體的居住模式有機(jī)配合，形成一個(gè)完善的老年人居住服務(wù)體系。美國老年人社區(qū)照顧模式大體可分為如下幾類：獨(dú)立居住社區(qū) 主要是適合年齡在55-64歲之間的活躍長者(Active Adult)居住，即老年人們能夠保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。例如?？怂瓜柹鐓^(qū)(Sunrise Senior Living，F(xiàn)ox Hill Community)就是一所集現(xiàn)代化設(shè)施和安逸典雅居住環(huán)境于一體，能提供老年人獨(dú)立生活的大型社區(qū)。該社區(qū)盡量維持有需要的老年人在社區(qū)內(nèi)的獨(dú)立生活，直至他 們必須接受住院照顧。換句話說，社區(qū)能提供合適的支援，讓老年人可以在自己的生活上

17、獲得最大的自我獨(dú)立性，讓老年人過其最大程度的獨(dú)立自主的生活，發(fā)揮其退休后的自身 價(jià)值。,18,護(hù)理居住社區(qū),護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動(dòng)能力的老年人提供服務(wù)。護(hù)理居住社區(qū)的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理中心，康復(fù)之家，長期照料社區(qū)等。 護(hù)理居住社區(qū)資金支付來源有私人資金、醫(yī)療補(bǔ)助、長期照料保險(xiǎn)。它是為康復(fù)期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時(shí)護(hù)理照料的社區(qū)。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專長。由于護(hù)理居住社區(qū)受美國聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護(hù)理居住社區(qū)必須滿足美國聯(lián)邦、各州政府的標(biāo)準(zhǔn)。例如在人員配置方面規(guī)定有專業(yè)的管理人員、注冊(cè)護(hù)士、有執(zhí)照的護(hù)士

18、、心理醫(yī)生、護(hù)工和其他人員。絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)都參加了美國醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目。,19,協(xié)助居住社區(qū),協(xié)助居住是介于獨(dú)立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。協(xié)助居住社區(qū)適合那些需要提供日常生活活動(dòng)協(xié)助(Activities of Daily Living)，同時(shí)希望能繼續(xù)獨(dú)立居住，但不需要持續(xù)、固定的醫(yī)療照顧的老年人。其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助(洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等)。 一般這種生活方式的資金來源是：個(gè)人資金、社會(huì)保險(xiǎn)收入補(bǔ)充、長期照料保險(xiǎn)，同時(shí)美國的一些州政府還會(huì)提供一定的醫(yī)療補(bǔ)助。?？怂瓜柹鐓^(qū)(Sunrise Senior

19、 Living，F(xiàn)ox Hill Community)也會(huì)提供協(xié)助居住的相關(guān)服務(wù)。有別于獨(dú)立居住的模式，協(xié)助居住模式只提供房屋租賃，居住者不能購買相關(guān)物業(yè)。主要原因是因?yàn)閰f(xié)助居住模式中將會(huì)使用到一些有助于老年人身體康復(fù)治療的專業(yè)的設(shè)施設(shè)配。這些設(shè)施設(shè)備的價(jià)格一般比較昂貴，并不是每一位老年人或家庭能夠支付得起，并且需要在具有專業(yè)資格證書的工作人員指引下操作及使用。,20,活躍長者社區(qū),活躍長者社區(qū)是一個(gè)有年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加體育和社會(huì)活動(dòng)的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約55歲的活躍長者，他們大多希望住在個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場(chǎng)所的社區(qū)環(huán)境中。 位于弗吉利亞道明山谷的Regency社區(qū)就是以

20、活躍長者為消費(fèi)群體的典型社區(qū)。該項(xiàng)目由美國著名的房地產(chǎn)開發(fā)商托爾兄弟公司(Toll Brothers Inc)開發(fā)并管理。Regency社區(qū)被評(píng)為“2009年全美最適合老年人居住社區(qū)”。通常類似Regency的社區(qū)是由一些能夠出售給老年人居住的獨(dú)棟房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。社區(qū)的面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場(chǎng)、散步和自行車路徑、網(wǎng)球場(chǎng)、飯館、禮堂等設(shè)施及場(chǎng)所供社區(qū)居住者使用。老年人還可以參與到由社區(qū)提供的一系列教育課程、藝術(shù)、手工、演出等社區(qū)活動(dòng)。 Regency社區(qū)的負(fù)責(zé)人指出，老年人住宅是社區(qū)照顧的重要組成部分。理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，

21、并提供必要的協(xié)助，但是不定一切包辦，否則會(huì)降低老年人的活動(dòng)能力、加速老化過程。因此，大小合適、堅(jiān)固耐用、溫暖舒適、交通方便、價(jià)格合適的住房有助于增加老年人生活獨(dú)立自理的能力，而不適合的住房則將加重老年人對(duì)護(hù)理的需求。,21,不同的老年人社區(qū)之間的靈活性和變革性等需求，也促使不同形式的服務(wù)發(fā)生變化，組合成新的類型或者模式。如將養(yǎng)老公寓、護(hù)理居住、公共設(shè)施等集中在一起，當(dāng)老年人需要增加服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，不必再來回搬遷。這個(gè)設(shè)想在美國及其他歐洲發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有了一定的發(fā)展，并形成了“持續(xù)照料退休社區(qū)”(Continuing Care Retirement Community，CCRC)。 老年人根據(jù)自身的需

22、求和經(jīng)濟(jì)條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態(tài)(包括獨(dú)立居住、協(xié)助居住和護(hù)理居住等)，只要每月支付一定的服務(wù)費(fèi)用后，不必再擔(dān)憂護(hù)理、家政之類的煩惱。這種模式能為老年人提供從最初的退休享樂到最后臨終關(guān)懷的“一站式”終生退休養(yǎng)老服務(wù)。它的開發(fā)周期不長，容易形成連鎖經(jīng)營的格局，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。 這些社區(qū)不僅提供了持續(xù)性的生活照顧，包括住房、社交活動(dòng)支持、健康照顧、住戶環(huán)境安全，同時(shí)還滿足了老年人生理和心理等各方面的需求，并在日常生活及家事予以協(xié)助。,持續(xù)照料退休社區(qū),22,CCRC-持續(xù)照料退休社區(qū),在美國,老人們的生活環(huán)境在提高。現(xiàn)在越來越多的是持續(xù)照料退休社區(qū)(CCRC)。照料退休社區(qū)包括自理(

23、IL)、助理(AL)、護(hù)理(NH)一體化的設(shè)施。居住在同一個(gè)地區(qū)的居民可接受不同的服務(wù),即使他們的身體狀況可能變好或是變?cè)?。一般說來,社區(qū)有一個(gè)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、文化娛樂中心和學(xué)校項(xiàng)目。,什么是CCRC?,它的英文全稱是Continuous care retirement communities持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)。CCRC起源于美國教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。通常一

24、個(gè)典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。,23,CCRC以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)將健康、醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)與養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合，以規(guī)模化、人性化的社區(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系，那么，CCRC給我們帶來了什么呢？ 1、CCRC社區(qū)徹底顛覆了傳統(tǒng)養(yǎng)老院，創(chuàng)造了體現(xiàn)人文關(guān)懷的老年生活方式 2、共享模式大幅降低社區(qū)入住成本，創(chuàng)造了多數(shù)人可承受的服務(wù)模式。 3、通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和流程創(chuàng)新，降低社區(qū)運(yùn)營和醫(yī)療成本，保證服務(wù)品質(zhì)。 4、市場(chǎng)化運(yùn)作，創(chuàng)新經(jīng)營模式。,CCRC給我們帶來了什么-高端養(yǎng)老莊

25、園,24,美國的CCRC：水塔廣場(chǎng)的克萊爾社區(qū),克萊爾社區(qū)是美國芝加哥黃金海灘的五星級(jí)退休公寓，它是芝加哥第一個(gè)高級(jí)退休生活社區(qū)。在克萊爾社區(qū)，簽了終生照護(hù)契約并支付100萬美元的入住費(fèi)后就可買下克萊爾社區(qū)1700平方英尺的一套單元，在那里可以俯瞰密西根湖。此外，每月還需支付5000美元，以享受每天一頓飯、自由使用公寓設(shè)施和有人打掃房間的待遇。而如果夫婦倆任何一方身體機(jī)能退化，需要更好照護(hù)時(shí)，還可以遷入社區(qū)的醫(yī)療護(hù)理公寓。如果想搬出克萊爾，社區(qū)會(huì)退回90的入住費(fèi) 。,美國的CCRC：米拉退休社區(qū),米拉退休社區(qū)包括289套獨(dú)立生活單元、32套輔助生活單元、20套為患有阿爾茨海默氏癥（老年癡呆癥

26、）的老人提供特別照護(hù)的單元以及22套重癥老人照護(hù)單元。社區(qū)內(nèi)部有大理石鋪成的地面、清澈的游泳池、高爾夫球場(chǎng)、健身房和4家高級(jí)餐廳，還有一個(gè)300個(gè)座位的大劇場(chǎng)。入住費(fèi)70萬美元，其中90可退回。此外，每月還需交4200美元。如果每天多付130美元，就可轉(zhuǎn)到長期照護(hù)單元。,25,中國的CCRC：北京將府莊園,將府莊園是北京第一家經(jīng)營性的、以養(yǎng)老養(yǎng)生為主題的高規(guī)格養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。園區(qū)內(nèi)占地1280畝，一期總規(guī)模38萬平米，綠化率超過90%，全區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù)為獨(dú)棟院落54座；三室公寓120套；二室公寓28套；短租公寓288套；酒店公寓80套，總計(jì)589套，同時(shí)滿足CCRC社區(qū)退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護(hù)理院介護(hù)生活的三種需求與親友拜訪居住的需求 。,莊園配套面積高達(dá)4萬平米，醫(yī)療配套包括 北京月犁中醫(yī)醫(yī)院及北京中澳老年高級(jí)護(hù)理中 心 。針對(duì)不同需求安置醫(yī)療護(hù)理系統(tǒng)，配備醫(yī) 用電梯，每樓層都設(shè)有護(hù)理服務(wù)站。 除了醫(yī)療護(hù)理配套之外，將府莊園還設(shè)有高爾夫球場(chǎng)、垂釣園、網(wǎng)球場(chǎng)、種植園、運(yùn)動(dòng)中心、俱樂部等配套，3萬平米溫泉酒店與會(huì)館預(yù)計(jì)2011秋天試營業(yè)，足療、按摩、桑拿、棋牌、餐飲、客房等功能一應(yīng)俱全。以會(huì)員制形式實(shí)施管理，是較為完善的CCRC一站式退休養(yǎng)老社區(qū) 。,26,北京將府莊園,27,根據(jù)國辦發(fā)20066號(hào)、民政部2005