第二章資產(chǎn)評估方法.ppt

1、河 北 金 融 學 院 金 融 系,資產(chǎn)評估,金融系李淑穎,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,金融系李淑穎,河 北 金 融 學 院 金 融 系,本章基本要求,掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內容和各項參數(shù)指標的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第一節(jié) 市場法,一、市場法含義 1.定義： 市場法（又稱市場價格比較法）是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。 2.市場法的

2、理論依據(jù)：替代原則 市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,二、市場法的基本前提 應用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件： 1.要有一個活躍的公開市場。 2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面： （1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用 途、性能上的相似或相同； （2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包 括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等； （3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過 長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調整的。,河 北

3、金 融 學 院 金 融 系,三、操作程序,確定被評估資產(chǎn),選擇參照物,比較差異因素,指標對比量化差異,調整差異指標,綜合分析得出結果,1.參照物的可比性：功能、市場 條件、資產(chǎn)實體特征和質量、成交時間等。 2.參照物數(shù)量：三個以上。,1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。,以參照物成交價格為基礎，將 各項差異指標進行調整，得出初 評結果。,對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析 或其他方法判斷結果的合理性。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,四、市場法中的具體評估方法 （一）直接法 直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準日非常

4、接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。 2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。,直接法應當注意以下問題：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的差異因素，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評

5、估資產(chǎn)價值的方法。,2、類比法,河 北 金 融 學 院 金 融 系,類比法的基本計算公式為： 被評估資產(chǎn)評估值參照物價格調整系數(shù) 被評估資產(chǎn)評估值參照物價格（1調整率）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。 如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格交易時間差異修正系數(shù),參照物的主要差異因素有：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。 當評估對象與參

6、照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格區(qū)域因素修正系數(shù),參照物的主要差異因素有：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。 當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格功能差異修正系數(shù),參照物的主要差異因素有：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,4交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。 當評估

7、對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格交易情況差異修正系數(shù),參照物的主要差異因素有：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,5個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。 當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格個別因素修正系數(shù),參照物的主要差異因素有：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為： 評估值參照物價格交易時間

8、差異修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)功能差異修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) ,參照物的主要差異因素有：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,優(yōu)點： （1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格； （2）評估結果易于被各方面理解和接受。,六、市場法的優(yōu)缺點,河 北 金 融 學 院 金 融 系,缺點： （1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用； （2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為15

9、0噸。評估基準日為2009年2月1日。 評估人員收集的信息： （1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。 （2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。 （3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。 評估值=160150/210=114.29(萬元),河 北

10、金 融 學 院 金 融 系,案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為67平方米，建筑時間為1999年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2009年5月1日。 在待估房屋附近，于2008年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為580000元。經(jīng)調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。 經(jīng)調查，2009年居住用房價格與2008年相比上升

11、了9.3%，則： 資產(chǎn)評估值=580000(1+9.3)=633940(元),河 北 金 融 學 院 金 融 系,案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2009年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2009年8月。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。 經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：

12、 資產(chǎn)評估值=365.2(130)=255.64（萬元）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第二節(jié)收益法,一、收益法的基本含義 收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學合理的評估方法之一； 收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預期收益經(jīng)折現(xiàn)或者本金化處理來估測資產(chǎn)價值的。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第二節(jié)收益法,二、收益法原理講解 如果你朋友欠你錢2000元，計劃歸還。方案一：現(xiàn)在就全部歸還；方案二：現(xiàn)在還1000元，一年后再還1000元。你希望是哪種？,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第二節(jié)收益法,（一）貨幣

13、時間價值的含義 時間價值是指隨著時間的推移，貨幣所發(fā)生的增值、時間越長、增值越多。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（二）相關概念 1.復利 2.終值 3.現(xiàn)值 4.年金,河 北 金 融 學 院 金 融 系,每經(jīng)過一個計息期，要將所生利息加入本金再計利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。這里所說的計息期，是指相鄰兩次計息的時間間隔，如年、月、日等。除非特別指明，計息期為1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,終值又稱將來值，是指現(xiàn)在一定量的資金折算到未來某一時點所對應的金額。通常記作F，它表示資金發(fā)生在某一時間序列終點時的價值。,河 北 金 融 學 院 金

14、融 系,現(xiàn)值是指未來某一時點上的一定量資金折算到現(xiàn)在所對應的金額。通常記為P，它表示資金發(fā)生在某一時間序列起點時的價值。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（1）定義：年金的符號為A，它表示在某一時間序列內每次等額收付的金額。 （2）特點：每筆收付之間相隔時間相等；每筆金額相等。例如：工資,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（3）分類：普通年金（后付年金）：指從第一期起，在一定期內每期期末等額發(fā)生的系列收付款項。 當期限無限期等額收付時（n），稱為永續(xù)年金 預付年金（先付年金）： 遞延年金：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（三）貨幣時間價值的計算,

15、1、復利終值 已知現(xiàn)值P，在復利計息的前提下，年利率i，幾年后本金與利息之和F即為復利終值 F1PPiP（1i） F2P（1i） P（1i） i P（1i）2 FnP（1i）n,河 北 金 融 學 院 金 融 系,n F= P (1+i) 將（1+i）n 稱為復利終值系數(shù)，用符號（F/P,i,n）表示。例如，（FP，5%，5）表示利率為5%，5年期復利終值的系數(shù),河 北 金 融 學 院 金 融 系,2、復利現(xiàn)值,已知終值F，在復利計息的前提下，求年利率為i，n年前的復利現(xiàn)值P。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,把（1i）-n稱為復利現(xiàn)值系數(shù)，用符號（P/F，i，n）表示。例如， （P/F，

16、5%，5）表示折現(xiàn)率為5%、5年期的復利現(xiàn)值系數(shù)。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,3.普通年金現(xiàn)值,利用復利現(xiàn)值的計算公式，將每期末存入的年金A折算到0這一時點（即第一年年初），然后再相加，求出P：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,這是個等比數(shù)列，運用等比數(shù)列的求和公式，得到： 把 稱為年金現(xiàn)值系數(shù)，用符號（P/A，i，n）表示。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,例題：某人每年12月31日存入保險公司2000元，連續(xù)10年，其中第三年的年末多存款5000元，設保險公司回報率為5%，每年復利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現(xiàn)值總和為多少?,河 北 金 融 學 院 金 融 系,

17、P2000 （PA，5%，10）5000 （PF，5%，3）2000 7.721750000.863815443.4431915762.4元,河 北 金 融 學 院 金 融 系,錢小姐最近準備買房，看了好幾家開發(fā)商的售房方案，其中一個方案是A開發(fā)商出售一套60平米的住房，要求首期支付10萬元，然后分6年每年年末支付3萬元。錢小姐很想知道每年付3萬元相當于現(xiàn)在多少錢，好讓她與現(xiàn)在3300元/平米的市場價格進行比較。假設年利率5%,河 北 金 融 學 院 金 融 系,4.永續(xù)年金現(xiàn)值,永續(xù)年金現(xiàn)值與普通年金的差別在于n是無窮大，所以其現(xiàn)值為,河 北 金 融 學 院 金 融 系,案例： 一項技術，還

18、有5年的經(jīng)濟壽命，經(jīng)分析，這項技術在未來5年內，每年能帶來10萬元的凈收益，假設折現(xiàn)率為10%，那么，這項技術未來5年的收益的現(xiàn)值是多少？,河 北 金 融 學 院 金 融 系,一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。,三、基本原理,河 北 金 融 學 院 金 融 系,四、理論依據(jù),效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值 收益越高，資產(chǎn)的價值越大。 資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。,河 北 金 融 學 院 金 融

19、 系,五、基本前提,（1）被評估資產(chǎn)未來預期收益可預測并可以用貨幣衡量。 （2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可預測并可以用貨幣衡量。 （3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,六、具體方法,評估值Ri/(1+r)i,河 北 金 融 學 院 金 融 系,評估值Ri / (1+r)i,1、資產(chǎn)未來收益期有限（收益額不等）,各年收益額,現(xiàn)值系數(shù),河 北 金 融 學 院 金 融 系,評估值A 11/(1+r)n / r,2、未來收益期有限（各年收益額相等）,年 金 (各年相等的收益額),年金現(xiàn) 值系數(shù),河 北 金 融 學 院 金 融 系,評估值A/r,3、收益

20、期無限（未來各年收益額相等）,年 金 （各年相等的收益額）,本金 化率,河 北 金 融 學 院 金 融 系,評估值Rt/(1+r)t + A/r(1+r)n,4、未來收益額在若干年后保持不變 -無限期,前期收益額 (各年不等),后期收益額 (各年相等 無限年期),河 北 金 融 學 院 金 融 系,又叫“分段法” 若預期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,前期 （設n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,評估值Rt/(1+r)t+ A/r(

21、1+r)n1-1/(1+r)N-n,5、未來收益額在若干年后保持不變 -有限期,前期收益額 (各年不等),后期收益額 (各年相等 有限年期),河 北 金 融 學 院 金 融 系,七、參數(shù)確定,1、預期收益額 2、折現(xiàn)率 3、收益期,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（1）基本含義 收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益 （2）主要特點 收益額是資產(chǎn)未來預期收益額，而不 是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額； 收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資 產(chǎn)的實際收益；,1、預期收益額,河 北 金 融 學 院 金 融 系,客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計被評估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實收益中可能包括不合理的因素。,河

22、北 金 融 學 院 金 融 系,（3）有關收益額內容的主要觀點 稅后凈利潤 現(xiàn)金凈流量 利潤總額,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（1）折現(xiàn)率的基本含義 從本質上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。,2、折現(xiàn)率,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（2）折現(xiàn)率的形式 折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例 本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn) 值的比例,河 北 金 融 學 院 金 融 系,基本方法： 無風險報酬率風險報酬率,（3）折現(xiàn)率的估算方法,行業(yè)風險、經(jīng)營風險、財務風險、其他風險,河 北 金 融 學 院 金 融 系,3、收益期,（1）基本含義

23、 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,例1： 假設某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。 評估值=1200/4%=30000（萬元）,收益法應用案例：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務，現(xiàn)擬轉讓。經(jīng)預測得出6年預期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為10%，請估算該企業(yè)的評估值。 P=（900/10%）1-1/（1+10%）6 =9004.3553=3919.77（萬元）,收益法應用案例：,河 北 金 融 學 院 金 融

24、 系,例3：某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。,收益法應用案例：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程： 首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。 計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。 其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元） 最后，確定該企業(yè)評估值： 企業(yè)評估價值=49244.2+1400.6209 =136.17（萬元）,河 北 金 融 學

25、 院 金 融 系,（2）經(jīng)營50年條件下的評估過程：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第三節(jié) 成本法,一、成本法的含義 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 資產(chǎn)評估價值 =資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)各項損耗,河 北 金 融 學 院 金 融 系,二、理論依據(jù),1. 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn)的價值越大。 2.資產(chǎn)的價值是一個變量。 資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值,河 北 金 融 學 院 金 融 系,三、基本方法

26、,資產(chǎn)評估值,被評估 資產(chǎn)重 置成本,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第三節(jié) 成本法,四、成本法的基本前提 1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 2、應當具備可利用的歷史成本資料 3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的,河 北 金 融 學 院 金 融 系,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第三節(jié) 成本法,四、成本法中各個參數(shù)的計算方法 （一）資產(chǎn)的重置成本及其估算 1.重置成本定義：按現(xiàn)行市場條件下重新構建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。 2.重置成本分類： 復原重置成本 更新重置成本,河 北 金 融 學 院 金 融 系,復原重置成本： 指運用被評估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑

27、或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本： 指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等。以現(xiàn)行價格水平構建與被評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本,河 北 金 融 學 院 金 融 系,兩種重置成本運用中注意事項： （1）在實踐工作中，選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。在無法獲得更新重置成本時也可采用復原重置成本。 （2）無論哪種重置成本，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。 （3）一般而言，復原重置成本大于更新

28、重置成本,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第三節(jié) 成本法,3.重置成本的估算方法 （1）重置核算法。 利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,計算公式,重置成本直接成本間接成本,建造成本構成： 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤,取得成本構成： 購買價格 安裝調試費 運雜費 人工費,間接成本構成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設計制圖等費用,河 北 金 融 學 院 金 融 系,例1：待估資產(chǎn)為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000

29、元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。 評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為： 重置成本=購買價格+運費+安裝成本 =180000+5000+20000=205000（元）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,是在資產(chǎn)歷史成本的基礎上，通過價格變動指數(shù)，將其調整為評估基準日時的重置成本。,（2）物價指數(shù)法,基本原理,資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)賬面原值（1+價格變動指數(shù)） 資產(chǎn)賬面原值價

30、格指數(shù),計算公式,分類 物價 指數(shù),個別 物價 指數(shù),綜合 物價 指數(shù),河 北 金 融 學 院 金 融 系,價格指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評估基準日物價指數(shù) 資產(chǎn)購建時物價指數(shù),（1a1）（1a2） （1a3）（1an）,（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（1）定基物價指數(shù)是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（2）環(huán)比物價指數(shù)本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商.,河 北 金 融 學 院 金 融 系,例3-11 某

31、被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的（定基）價格指數(shù)為95%，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160%，則： 被估資產(chǎn)重置成本 =50000（160%/95%）100% =84210（元）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元2002年建成，2007年進行評估，經(jīng)調查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格（變動）指數(shù)分別為2003年為11.7%，2004年為17%，2005年為30.5%，2006年為6.9%，2007年為4.8%，則有： 被估資產(chǎn)重置成本 =200000（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4

32、.8%）100% =200000191% =382000（元）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,第三節(jié) 成本法,物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別： 物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。 物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。 一般情況下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（3）

33、功能價值類比法 理論假設 資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能， 功能相同，購建成本也應相同 。,河 北 金 融 學 院 金 融 系,若功能與成本呈線性關系，計算公式：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。 資產(chǎn)評估價值10901207.5（萬元）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,重置 成本,參照資產(chǎn) 重置成本,被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力,x,若功能與成本呈指數(shù)關系，計算公式：,河 北 金 融 學 院 金 融 系,被評估

34、資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元.資產(chǎn)評估價值10（90120）0.78.18,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（1）觀察法,計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本（1實體性成新率） =重置成本 實體性貶值率,通過觀察確定新舊程度,（二）實體性貶值的估算,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（2）公式法（使用年限法）,資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本預計殘值） 實際已使用年限總使用年限 （實際已使用年限+尚可使用年限）,名義已使用年限資產(chǎn)利用率,截止評估日資產(chǎn)

35、累計實際利用時間 截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間,100,河 北 金 融 學 院 金 融 系,舉例：某機器設備購建于1994年10月30日，根據(jù)其技術經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6年,河 北 金 融 學 院 金 融 系,（三）功能性貶值及其估算方法,指由于新技術的推廣和應用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術上明顯落后、性能降

36、低，其價值也就相應減少。,功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式: 超額投資成本 超額運營成本,河 北 金 融 學 院 金 融 系,由于技術進步，新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的新設備的制造成本比過去降低，它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。 功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本 如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。,超額投資成本,河 北 金 融 學 院 金 融 系,待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復原重置成本為1 600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元/建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：1 600-1 500=100（元/建筑平方米）,河 北 金 融 學 院 金 融 系,對于大部分通用設備，重置