住宅項(xiàng)目前期策劃方案（246頁(yè)圖文并茂）

1、,南海西樵項(xiàng)目前期策劃報(bào)告,一、市場(chǎng)篇3 1、城市背景 2、政策環(huán)境 3、整體市場(chǎng) 4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 5、案例分析 二、 客戶(hù)篇.70 1、客戶(hù)訪(fǎng)談 2、問(wèn)卷調(diào)查 三 本體篇.83 1、用地條件 2、項(xiàng)目屬性,四、 定位篇.96 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)提煉 2、開(kāi)發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題 3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 4、發(fā)展戰(zhàn)略及策略 5. 項(xiàng)目定位 6. 物業(yè)發(fā)展建議 五、 效益篇211 1、成本核算 2、效益評(píng)估 六、 附件篇228 項(xiàng)目個(gè)盤(pán)分析,目 錄,壹,貳,叁,肆,伍,陸,3,市場(chǎng)分析篇,案例分析,整體市場(chǎng),城市背景,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),4,城市背景,【歷史文化】,兼具歷史傳統(tǒng)和時(shí)代意義的西樵從來(lái)不缺底蘊(yùn)，缺少的只是傳承與發(fā)揚(yáng)。

2、,西樵人杰地靈，環(huán)境清幽，文化底蘊(yùn)尤為濃厚。西樵山，一山閱盡嶺南千年文明。6000年前，先民們就在西樵山上采石制器，打制出別具一格的細(xì)石器和雙肩石斧，孕育了影響深遠(yuǎn)的珠江流域原始文明，奠定了嶺南文化發(fā)展的基礎(chǔ)和根脈；至明清，眾多的文人雅士在山上循舊蹤、辟新景、結(jié)廬舍、筑書(shū)院，使此地成了儒、釋、道三家薈萃之地；100多年前，南海少年康有為奔赴京城發(fā)起“公車(chē)上書(shū)”，開(kāi)啟了中國(guó)幾千年未曾有過(guò)的變法維新。從此，“嶺南”一詞成為中國(guó)開(kāi)眼看世界的代名詞。,文明在此處薪火不斷，名人亦層出不窮。眾多時(shí)賢俊杰都在西樵留下了光輝的人生足跡，為西樵的歷史奠定了深厚的文化底蘊(yùn)。如民族工業(yè)家陳啟沅、改革先烈康有為、一代

3、宗師黃飛鴻和嶺南畫(huà)派大師黃君壁等。,一代宗師黃飛鴻,5,城市背景,【旅游資源】,西樵旅游資源豐富，是周邊居民旅游度假首選之地，旅游度假潛力巨大,西樵是旅游勝地，境內(nèi)有西樵山和西岸茶山風(fēng)景區(qū)。西樵旅游，融山水人文、南獅文化與佛、道、儒三教文化于一體，具有濃郁的地方特色。 西樵山，國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)，歷來(lái)以鐘靈毓秀的自然景觀(guān)和博大精深的人文景觀(guān)著稱(chēng)，有“南粵名山數(shù)二樵”之美譽(yù)，是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、國(guó)家地質(zhì)公園。,西樵還擁有天湖公園、森林公園、慶云洞景區(qū)，碧玉洞、西岸景區(qū)等豐富旅游資源。 2010年全鎮(zhèn)接待游客233萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入4.36億元。 2011年全鎮(zhèn)共接待游客238

4、萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入4.45億元，年增長(zhǎng)率為2.06%。,6,6,廣東西樵輕紡城市場(chǎng)占地1000多畝，現(xiàn)有鋪位2001間，實(shí)有經(jīng)營(yíng)戶(hù)818戶(hù)。年交易額160億元。被省政府認(rèn)定為“廣東省大型中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)”。,紡織業(yè)是西樵經(jīng)濟(jì)支柱之一，紡織工業(yè)總產(chǎn)值占西樵工業(yè)的81%。,城市背景,【產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)】,西樵是國(guó)家面料名鎮(zhèn)，紡織業(yè)是西樵的特色支柱產(chǎn)業(yè)，素有“廣紗甲天下”之美譽(yù)。 2011年全區(qū)紡織產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到115億元，同比增長(zhǎng)13.7%；實(shí)現(xiàn)稅收2.63億元，增長(zhǎng)9.8%。 2012年西樵紡織工業(yè)總產(chǎn)值沖刺150億。全鎮(zhèn)培育規(guī)模以上企業(yè)（年產(chǎn)值1000萬(wàn)元以上）180家，其中年產(chǎn)值超億元企業(yè)20家、

5、超10億元企業(yè)3家。 西樵正打造總部經(jīng)濟(jì)邁向紡織強(qiáng)鎮(zhèn)。紡織從業(yè)人員6萬(wàn)多人，約占全鎮(zhèn)勞動(dòng)力的二分之一，其中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份占90%以上。,西樵紡織業(yè)培育了一大批高端消費(fèi)階層，西樵輕紡城也集聚了一批經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的小老板及工商業(yè)主。,7,南海西部正以西樵為中心，打造中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)、宜商宜居宜游的山水文化名城。,（資料來(lái)源：南海區(qū)規(guī)劃局）,山水新城：南海東部發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃南海區(qū)就提出以西樵為重點(diǎn)，打造珠三角重要旅游休閑目的地的山水新城 文化名鎮(zhèn)：在南海“中樞兩翼核心帶動(dòng)”的新發(fā)展戰(zhàn)略下，西樵鎮(zhèn)立足西部片區(qū)“文翰樵山”嶺南文化旅游高地的定位，以文化為核，實(shí)現(xiàn)宜商、宜居、宜游的文化名城。,城市背景,【城市規(guī)

6、劃】,西樵城市定位,8,通過(guò)建設(shè)嶺南名山、嶺南名鎮(zhèn)、嶺南名村等一系列舉措，試圖實(shí)現(xiàn)文化對(duì)區(qū)域發(fā)展的引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)文化精髓的保護(hù)、傳承和發(fā)展。 在推進(jìn)文化旅游方面，將會(huì)加快西樵山夢(mèng)工場(chǎng)、西岸旅游產(chǎn)業(yè)園、新三湖書(shū)院、“漁耕粵韻”文化旅游區(qū)、南國(guó)酒鎮(zhèn)、中國(guó)龍舟基地、古村落等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。 新南海博物館、西樵嶺南文化苑、廣東中旅西岸旅游產(chǎn)業(yè)園、南海會(huì)館、更新改造錦湖片區(qū)等重大多項(xiàng)文化項(xiàng)目在加快規(guī)劃和推進(jìn)。 以觀(guān)音文化節(jié)、大仙誕文化節(jié)、新春嶺南民俗文化節(jié)為核心的三大民俗節(jié)慶逐漸組成了西樵山民俗文化遊的集群品牌。,城市背景,【文化復(fù)興】,文化復(fù)興-“文翰樵山漁耕粵韻” 構(gòu)筑嶺南文化高地,9,城市背景,【

7、片區(qū)建設(shè)推進(jìn)】,官山新城片區(qū),聽(tīng)音湖改造片區(qū),山南片區(qū),西樵山,本項(xiàng)目,官山舊城區(qū),聽(tīng)音湖片區(qū)為西樵山核心區(qū)域，這個(gè)“嶺南文旅RBD”核心區(qū)域規(guī)劃總面積為3.7平方公里。該片區(qū)將全面打造以南海會(huì)館為核心，以有為館、飛鴻館、聽(tīng)音廣場(chǎng)等景點(diǎn)為重要組成部分的嶺南文旅RBD，使之成為南海乃至珠三角地區(qū)的文旅地標(biāo) 到2013年底，聽(tīng)音湖片區(qū)將基本成型；同時(shí)兩條軸線(xiàn)樵山大道、錦湖大道有望實(shí)現(xiàn)相互貫通，聽(tīng)音湖兩大景點(diǎn)聽(tīng)音廣場(chǎng)和樵山瀑影工程也將建成投入使用。聽(tīng)音湖改造片區(qū)2013年底基本成型 山南片區(qū)的改造也正推進(jìn)當(dāng)中，其中在建的有南海博物館、南海夢(mèng)工廠(chǎng)等；,項(xiàng)目周邊的聽(tīng)音湖片區(qū)改造進(jìn)入加速階段，2013年底

8、即將成型，屆時(shí)片區(qū)改造完畢將對(duì)本項(xiàng)目的居住價(jià)值、文化氛圍極大的提升。,9,城市背景,【片區(qū)建設(shè)推進(jìn)】,“一軸兩區(qū)”： “一軸”為南海觀(guān)音-云泉仙館-奎光塔-聽(tīng)音廣場(chǎng)-樵山大道，貫穿片區(qū)的主要景觀(guān)； “兩區(qū)”分別為錦湖大道以?xún)?nèi)的核心文化建設(shè)區(qū)和以外的景區(qū)配套發(fā)展區(qū)。核心景區(qū)以人文內(nèi)涵為神、自然風(fēng)景為形，設(shè)置聽(tīng)音湖八景。是南海西部片區(qū)發(fā)展核心項(xiàng)目和國(guó)家旅游產(chǎn)業(yè)集聚（實(shí)驗(yàn)）區(qū)的重要載體。,10,11,限購(gòu)限貸,降息降準(zhǔn),地方微調(diào),中央督查,公積金政策,整體市場(chǎng),【政策環(huán)境】,2012年樓市政策關(guān)鍵詞：,刺激剛需,2012年,2013年,“國(guó)五條”,12,整體市場(chǎng),【政策環(huán)境】,2012樓市總體基調(diào)不

9、變，地方以微調(diào)為主，2013年“國(guó)五條”出臺(tái)調(diào)控再次收緊。,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,多項(xiàng)土地制度改革試點(diǎn),中山成全國(guó)首個(gè)限價(jià)松口城市,超14城市變相松綁樓市 蕪湖等3地新政被叫停,中央政治局：根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào),住建部研究調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,上海持證滿(mǎn)3年買(mǎi)二套房被停 嚴(yán)格執(zhí)行限售政策,國(guó)務(wù)院確定今年七大任務(wù) 制定收入分配改革方案,我國(guó)住房保障制度體系框架建設(shè)加速,溫家寶：宏調(diào)要及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào) 嚴(yán)格實(shí)施樓市限購(gòu),揚(yáng)州新政得到住建部首肯,地方樓市微調(diào)漸獲默許 33個(gè)案例僅5例被叫停,央行3年半首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn),四大行首套房貸利率普遍下調(diào)：最低8.5折,恒 大“地王”

10、出現(xiàn),河南“大力”微調(diào)樓市 被叫停,溫家寶：決不能讓房?jī)r(jià)反彈,溫家寶：及時(shí)制止糾正地方變相放松房地產(chǎn)調(diào)控,降息、房貸利好出臺(tái),8月,中央政治局要求堅(jiān)持樓市調(diào)控，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈,住建部：正研究強(qiáng)化樓市調(diào)控政策措施,國(guó)務(wù)院督查各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況,9月-11月,住建部：加快研究并完善樓市調(diào)控措施,多地調(diào)整公積金政策刺激“剛需”,十八大后，城鎮(zhèn)化政策出臺(tái)，政策整體設(shè)計(jì)及制度化,12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕 繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,城鎮(zhèn)化的政策出臺(tái)正在提速，40萬(wàn)億投資大戲啟幕。,2013年,溫家寶國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：國(guó)五條,調(diào)控再次收緊，預(yù)防樓價(jià)反彈,13,整體市場(chǎng),【政策評(píng)述】,隨著國(guó)五條細(xì)則

11、出臺(tái)，市場(chǎng)反響巨大，市場(chǎng)預(yù)期有可能改變； 對(duì)于佛山市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)控一直從緊，二手交易稅率一直實(shí)行差額的20%征收，估計(jì)對(duì)一、二手市場(chǎng)沖擊不是很大； 佛山樓市理性合理，剛需為主，在市場(chǎng)觀(guān)望期過(guò)后應(yīng)恢復(fù)平穩(wěn)； 密切關(guān)注佛山二次首付及利率變化、首置首付及基準(zhǔn)利率動(dòng)向，這是影響佛山樓市的關(guān)鍵措施；,14,調(diào)控政策持續(xù)影響下，剛需一族成為佛山住宅市場(chǎng)主要客戶(hù)群體， 滿(mǎn)足剛需的中小戶(hù)型住宅單位是將成為未來(lái)的主流產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品、大面積戶(hù)型產(chǎn)品在一定程度上受到抑制。 投資客在部分城市綜合體上市之后也開(kāi)始活躍。隨城市綜合體項(xiàng)目的大量出現(xiàn)，公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)及成交比例將逐漸增加。 預(yù)計(jì)在沒(méi)有出現(xiàn)樓

12、價(jià)暴漲，中央政府再次收緊調(diào)控的情況下，將延續(xù)2012年市場(chǎng)的走勢(shì)，成交仍保持活躍，成交價(jià)格將在小幅度內(nèi)震蕩上行。,整體市場(chǎng),【長(zhǎng)期影響研判】,15,整體市場(chǎng),【市場(chǎng)成交】,南海全區(qū)2012年商品住宅成交活躍，價(jià)格穩(wěn)中有降；,總成交面積： 2012年佛山市南海區(qū)商品房總成交面積為265.99萬(wàn)平方米，商品住宅成交211.23萬(wàn)平方米，同去年基本持平；合計(jì)實(shí)現(xiàn)新建商品房合同登記銷(xiāo)售額233.14億元，其中，實(shí)現(xiàn)住宅銷(xiāo)售187.77億元，成交金額仍然連續(xù)四年穩(wěn)居佛山五區(qū)之首。 成交均價(jià)：住宅成交均價(jià)為8889.18元/平方米，同比2011年的下降7.53%，,數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山市南海區(qū)建設(shè)局,16,整體

13、市場(chǎng),【市場(chǎng)供應(yīng)】,西樵鎮(zhèn)2012年商品住宅成交大于市場(chǎng)供應(yīng)，去庫(kù)存化明顯。,數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山市南海區(qū)建設(shè)局,17,整體市場(chǎng),【成交均價(jià)】,西樵鎮(zhèn)樓價(jià)增長(zhǎng)明顯，而且上漲的趨勢(shì)還在延續(xù)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山市南海區(qū)住建局,成交均價(jià)：2012年西樵商品住宅成交均價(jià)為6162元/平方米，同比2011年的增長(zhǎng)2%。 從月度走勢(shì)上看出，2012年西樵樓價(jià)走出了一個(gè)明顯的上升曲線(xiàn)。從1月的4654，到今年2月的7528元，月增幅4.3%。,18,【小結(jié)分析】,市場(chǎng)成交,西樵住宅市場(chǎng)整體成交理想，部分存量房被消化，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁；,西樵土地出讓以工業(yè)地塊居多，商住地塊供應(yīng)不足，未來(lái)西樵中心城區(qū)住宅供應(yīng)有所不足,土地

14、市場(chǎng),宏觀(guān)環(huán)境,“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)佛山市場(chǎng)影響不大，但政策對(duì)大面積戶(hù)型豪宅、別墅產(chǎn)品將有所抑制。,項(xiàng)目周邊的聽(tīng)音湖片區(qū)改造進(jìn)入加速階段，2013年底即將成型，屆時(shí)片區(qū)改造完畢將對(duì)本項(xiàng)目的居住價(jià)值、文化氛圍極大的提升。,城市規(guī)劃,紡織業(yè)是西樵經(jīng)濟(jì)支柱之一，紡織工業(yè)總產(chǎn)值占西樵工業(yè)的81%。培育了一大批高端消費(fèi)階層,城市經(jīng)濟(jì),城市資源,西樵歷史文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源眾多；,19,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【各項(xiàng)目分布】,凰樵假日,樵山明珠,凰樵圣堡,濱城瓏灣,麗湖名軒,翠園雅居,雅居樂(lè)都薈天地,碧玉名軒,本項(xiàng)目,官山新城板塊：6000-7000元/平方米（部分望江產(chǎn)品8500左右）,山南板塊：4500

15、-6000元/平方米（部分別墅產(chǎn)品10000元/平方米左右）,聽(tīng)音湖以及舊城區(qū)板塊：7500-8500元/平方米（部分大面積戶(hù)型豪宅產(chǎn)品9000元/平方米左右）,20,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)/項(xiàng)目分析】,西樵官山區(qū)域住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)集中在中等規(guī)模項(xiàng)目上，大盤(pán)開(kāi)發(fā)還未出現(xiàn)。 產(chǎn)品類(lèi)型以高層洋房為主，部分項(xiàng)目規(guī)劃有別墅產(chǎn)品，以聯(lián)排別墅居多； 整體價(jià)格分區(qū)明顯，官山城區(qū)、聽(tīng)音湖片區(qū)整體樓價(jià)官山新城山南片區(qū),21,【去化速度】,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),西樵官山區(qū)域住宅項(xiàng)目近五年共推出約8429套住宅，整體銷(xiāo)售6338套，整體銷(xiāo)售率達(dá)75% 凰樵圣堡、凰樵假日等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早，現(xiàn)進(jìn)入盤(pán)尾階段，最近推出的樵山明珠、碧玉名軒及雅

16、居樂(lè)項(xiàng)目推出貨量整體去化速度較為理想；,數(shù)據(jù)來(lái)源：南海住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至到2013年3月28日,22,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【存量分析】,總結(jié)：西樵在售項(xiàng)目未來(lái)待推出貨量當(dāng)中有一部分為車(chē)位及商業(yè)物業(yè)，住宅面積存量房消化速度較快，西樵市場(chǎng)出現(xiàn)后續(xù)推貨不足跡象。,數(shù)據(jù)來(lái)源：南海住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至到2013年3月8日,23,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【土地增量】,近兩年西樵土地出讓以工業(yè)用地居多，除西岸中旅項(xiàng)目外，西樵近年土地潛在供應(yīng)只有18萬(wàn)平方米左右，住宅市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。,24,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【近兩年各戶(hù)型成交結(jié)構(gòu)】,供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 90-130 為目前西樵主流戶(hù)型，去化率較為理想 90-130的三房中小戶(hù)型共1795套，占

17、盡兩年的西樵商品住宅供應(yīng)貨量的60%； 成交表現(xiàn)： 200以上戶(hù)型去化率最高 200以上的戶(hù)型單位在西樵不缺乏消費(fèi)者，雖然總貨量不多，但整體消化率高達(dá)94%，部分300平方米以上戶(hù)型仍受到追捧。,數(shù)據(jù)來(lái)源：南海住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù),25,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【大面積戶(hù)型去化率】,樵山明珠11座,目前在售的11座153-175平方米大面積戶(hù)型單位，2013年1月推出，至4月11日止，共推出60套，銷(xiāo)售35套，成交率達(dá)58%。,少量的200頂層復(fù)式洋房及300以上別墅，其去化率接近8至9成，體現(xiàn)了該面積段的稀缺性，受市場(chǎng)認(rèn)可。,濱城瓏灣,截止到4月11日,26,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【大面積戶(hù)型去化率】,140平米以上大戶(hù)型

18、江景大戶(hù)型為主。江景資源大戶(hù)型較為熱銷(xiāo)。,品牌，區(qū)位及江景資源優(yōu)勢(shì)，但受限購(gòu)政策影響，雙拼產(chǎn)品去化速度受影響。,凰樵圣堡,凰樵假日,27,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【銷(xiāo)售影響因素】,雙證戶(hù)型,使用年限,稀缺資源,西樵在售項(xiàng)目中，有一部分戶(hù)型產(chǎn)品為兩證產(chǎn)品，受限購(gòu)限貸影響，雙證單位銷(xiāo)售速度較慢，這在凰樵假日、凰樵圣堡等項(xiàng)目較為明顯；,還有部分項(xiàng)目的使用年限過(guò)短，如檳城瓏灣、雅居樂(lè)等項(xiàng)目，使用年限只有30-40年，影響了產(chǎn)品價(jià)格空間。,目前從西樵在售的大面積戶(hù)型產(chǎn)品以及別墅產(chǎn)品的銷(xiāo)售來(lái)看，地段、稀缺自然景觀(guān)等因素仍是注重因素。,本項(xiàng)目土地使用年限70年，不存在使用年限過(guò)短問(wèn)題； 不做合拼雙證戶(hù)型。,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),西樵

19、住宅戶(hù)型： 標(biāo)配部分：入戶(hù)花園、飄窗（轉(zhuǎn)角飄窗）、單套房、雙陽(yáng)臺(tái) 偷面積空間：L型景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)、花池 加分部分：儲(chǔ)藏室、書(shū)房、工人房、衣帽間、雙套房、寬景陽(yáng)臺(tái) 減分部分：合拼雙證,【戶(hù)型定位分析】,29,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,樵山明珠,戶(hù)型特征 優(yōu)勢(shì)： 主推中大面積130-180三房至四房戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)客廳開(kāi)間較大，南北對(duì)流，通風(fēng)采光較好且贈(zèng)送面積較多，景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)寬闊。 劣勢(shì)： 部分房間面積相對(duì)較小，且樓距較窄。,樵山明珠 137 三室兩廳兩衛(wèi),戶(hù)型點(diǎn)評(píng)： 1、L型超大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積 2、主人房帶套房設(shè)計(jì) 3、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 4、客廳尺寸不夠大氣,【戶(hù)型定位分析】,超大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái),景觀(guān)陽(yáng)

20、臺(tái),30,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),樵山明珠 175四房?jī)蓮d兩衛(wèi),戶(hù)型特征 戶(hù)型設(shè)計(jì)功能齊全，帶入戶(hù)花園、儲(chǔ)存室設(shè)計(jì)； 主人房帶洗手間、帶衣帽間設(shè)計(jì)，凸顯尊貴； 客廳出景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，并享受景觀(guān)資源,【戶(hù)型定位分析】,入戶(hù)花園,景觀(guān)陽(yáng)臺(tái),儲(chǔ)藏室,缺乏雙套房設(shè)計(jì),31,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【戶(hù)型定位分析】,戶(hù)型特征 合拼戶(hù)型 主人房帶套房設(shè)計(jì) 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，客廳開(kāi)間不夠闊綽，戶(hù)型方正。,凰樵圣堡的合拼戶(hù)型 108.6 三房?jī)蓮d兩衛(wèi),競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【戶(hù)型定位分析】,戶(hù)型特征 主人房帶洗手間、帶衣帽間設(shè)計(jì)，凸顯尊貴； 戶(hù)型設(shè)計(jì)功能齊全，帶入戶(hù)花園、儲(chǔ)存室設(shè)計(jì)； 客廳出景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，并享受景觀(guān)資源,濱城瓏灣 144 三房?jī)蓮d兩衛(wèi),33

21、,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),戶(hù)型特征 優(yōu)勢(shì)： 主推中小面積90-117三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型，雅致小戶(hù)型功能齊全。 戶(hù)型方正，N+1戶(hù)型、轉(zhuǎn)交飄窗，實(shí)現(xiàn)高實(shí)用價(jià)值。 南北對(duì)流，陽(yáng)臺(tái)寬闊，通風(fēng)采光佳。 劣勢(shì)： 樓距較窄。 樓王單位6座為合拼戶(hù)型，限購(gòu)政策使其銷(xiāo)售將會(huì)較為困難。,碧玉名軒,碧玉名軒 116 三房?jī)蓮d兩衛(wèi),【戶(hù)型定位分析】,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),戶(hù)型特征： 1、戶(hù)型方正、實(shí)用； 2、主人房帶套房設(shè)計(jì)； 3、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較大，觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)連接客廳和陽(yáng)光房，引景入戶(hù)； 4、客廳、主人房、陽(yáng)光房全南向。,雅居樂(lè)都薈天地,雅居樂(lè)都薈天地 116,三房?jī)蓮d兩衛(wèi),【競(jìng)品分析】,陽(yáng)光房,陽(yáng)臺(tái),競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,戶(hù)型特征：

22、 1、戶(hù)型方正、實(shí)用； 2、主人房無(wú)套房設(shè)計(jì)； 3、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較大； 4、客廳、主人房、陽(yáng)光房全南向。,雅居樂(lè)都薈天地,雅居樂(lè)都薈天地 91,三房?jī)蓮d一衛(wèi),陽(yáng)光房,陽(yáng)臺(tái),36,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【建筑立面/風(fēng)格】,建筑立面/風(fēng)格總結(jié)：中低檔項(xiàng)目外立面，風(fēng)格多偏向現(xiàn)代簡(jiǎn)約，中高端產(chǎn)品多為地中海、歐式的建筑風(fēng)格。墻面材料以面磚為主，部分項(xiàng)目加真石漆。,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【建筑立面/風(fēng)格】,樵山明珠,新古典、地中海風(fēng)情,凰樵假日,凰樵圣堡,新古典、地中海風(fēng)情,雅居樂(lè)對(duì)面一項(xiàng)目,麗湖名軒,翠園雅居,新古典、地中海風(fēng)情,濱城瓏灣別墅,濱城瓏灣住宅,雅居樂(lè)都薈天地,現(xiàn)代簡(jiǎn)約,樵山明珠,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【園林營(yíng)造】,園

23、林營(yíng)造略顯簡(jiǎn)陋、單調(diào)、無(wú)層次感；植物觀(guān)賞性不足,凰樵假日,凰樵圣堡,濱城瓏灣,凰樵假日等幾個(gè)項(xiàng)目的入住已經(jīng)有一段時(shí)間，園林營(yíng)造已成型,43,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【入戶(hù)大堂】,啟示：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在外立面趨于雷同的背景下，入戶(hù)大堂的打造也成為高層洋房為數(shù)不多的致制亮點(diǎn)之一，入戶(hù)大堂的打造是體現(xiàn)項(xiàng)目品味的重要窗口。,樵山明珠入戶(hù)大堂,碧玉名軒入戶(hù)大堂,44,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【會(huì)所/售樓處】,凰樵假日,樵山明珠,競(jìng)品多將售樓處及會(huì)所兩大功能合并，會(huì)所功能以常規(guī)為主，雖對(duì)項(xiàng)目提升有一定作用，但后期實(shí)用性不強(qiáng)；現(xiàn)時(shí)西樵本地市場(chǎng)上競(jìng)品多將售樓部設(shè)在臨街商鋪，大多沒(méi)有會(huì)所功能，而會(huì)所的打造有利于提升項(xiàng)目的整體形象。,4

24、5,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【配套設(shè)施】,配套設(shè)施研究總結(jié)：游泳池是現(xiàn)時(shí)競(jìng)品項(xiàng)目的基本配套設(shè)施，可見(jiàn)本地客戶(hù)對(duì)小區(qū)泳池具有較高的需求。除雅居樂(lè)項(xiàng)目外，競(jìng)品均沒(méi)有自身相應(yīng)的中大型商業(yè)配套支撐。有幼兒園和泛會(huì)所的配套項(xiàng)目較為受客戶(hù)好評(píng)。,雅居樂(lè)都薈天地,46,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【小結(jié)分析】,1、西樵戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)不多；大部分戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不多，但也無(wú)明顯缺陷； 2、一些功能空間基本具備，如入戶(hù)花園、飄窗、南北雙陽(yáng)臺(tái)等； 3、運(yùn)用了一些偷面積手段，如L型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)、花池等，增加了一些靈活使用空間； 4、別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主，獨(dú)立別墅缺乏； 5、產(chǎn)品風(fēng)格以新古典居多,產(chǎn)品分析,競(jìng)爭(zhēng)分析,主力競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于項(xiàng)目周邊在

25、售項(xiàng)目樵山明珠、碧玉名軒、雅居樂(lè)都薈天地；項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)不多。雙證戶(hù)型、使用年限以及稀缺資源是影響豪宅產(chǎn)品的主要因素,供需表現(xiàn),一級(jí)競(jìng)品主力供應(yīng)為90-100,110-120,120-130,130-140及140-150;二級(jí)競(jìng)品主力供應(yīng)160-170，170-180；西樵市場(chǎng)主力去化為90-100小戶(hù)型，其次為110-120；去化速度方面，銷(xiāo)售一般項(xiàng)目約10套/月左右，個(gè)別明星項(xiàng)目達(dá)56套/月，其次為20套/月速度。,47,案例分析,樵山明珠,項(xiàng)目指標(biāo) 總建筑面積：14萬(wàn) 容積率：2.5 綠化率：30% 建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格 優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品面積以150平方米以上純大戶(hù)為主，且一戶(hù)一證，產(chǎn)品高端

26、而純粹。 毗鄰西樵山，坐擁自然生態(tài)景觀(guān)。交通便利 劣勢(shì)： 樓距較窄； 雖為高端項(xiàng)目，但欠缺自身配套設(shè)施等； 大戶(hù)型比例過(guò)多，150以上戶(hù)型預(yù)計(jì)超過(guò)50%，容易導(dǎo)致項(xiàng)目消化速度緩慢。 樵山明珠緊鄰本案，與本案是具有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。,產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)：純單證大宅西樵唯一一戶(hù)一證的大宅,48,【推貨及價(jià)格走勢(shì)】,案例分析,競(jìng)品分析,【產(chǎn)品優(yōu)劣性】,11座,01,03,02,153,175,170,153,170,175,153,170,樵山明珠,2、其中03單位直接南望觀(guān)音，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)最好，客廳、三個(gè)臥室朝向?yàn)槟?，而且南面無(wú)遮擋；,其次為01戶(hù)型，面積最小，單價(jià)最低，而且景觀(guān)優(yōu)勢(shì)相比03單位不差；,02單位，南

27、向朝向有一定遮擋，而且面積最大，總價(jià)最高?？蛷d朝向北，居住價(jià)值相對(duì)稍弱。,已售,未售,競(jìng)品分析,【銷(xiāo)售情況評(píng)述】,02,01,03,01,每層差價(jià)60元/平方米,樵山明珠11座銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì) 時(shí)間：4月11日,03 02 01,差價(jià)255元/平方米,差價(jià)277元/平方米,高層銷(xiāo)售情況好,低樓層銷(xiāo)售情況差,03單位銷(xiāo)售情況最好,01單位2月以來(lái)銷(xiāo)售速度最快,競(jìng)品分析,【銷(xiāo)售情況評(píng)述】,折后價(jià)8900,折后價(jià)9200,折后價(jià)9480,1、11座整體折后均價(jià)在9200元左右，2月份推出-4月11日，銷(xiāo)售率已達(dá)58%，剩余戶(hù)型以5層以下低樓層單位為主。 2、03單位雖然總價(jià)高，但銷(xiāo)售情況最好；01單位面

28、積小，總單價(jià)最低，同03單位相差低533元/平方米，但“南望觀(guān)音”景觀(guān)性相差不大，故銷(xiāo)售速度最快，2月-4月份出貨基本集中在01單位，“南望觀(guān)音”因素對(duì)銷(xiāo)售及價(jià)格的拉升效果明顯。 3、02單位價(jià)格中等，南望觀(guān)音景觀(guān)性最差，價(jià)格中等，銷(xiāo)售情況落后。 4、從5樓以下的低樓層單位出貨基本為零，也從另一側(cè)面說(shuō)明的南望景觀(guān)優(yōu)勢(shì)的巨大價(jià)值。,【樵山明珠11座產(chǎn)品分析研判】,52,1-11座已推出戶(hù)型面積比例統(tǒng)計(jì),截至13年2月，已推出貨量中140-180平方米戶(hù)型共約102套，占推出貨量的32%，后續(xù)產(chǎn)品基本以大戶(hù)型為主，預(yù)計(jì)還有300套小高層洋房單位，多套聯(lián)排戶(hù)型。 估計(jì)整個(gè)項(xiàng)目140平方米以上戶(hù)型比例

29、超過(guò)65%,案例分析,140-180 32%,100-140 62%,53,【競(jìng)品分析】,去化方面 項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品總?cè)セ蔬_(dá)71%，月平均成交達(dá)56套。 該項(xiàng)目自2012年10月公開(kāi)發(fā)售至今的兩次集中推貨成交情況理想，集中推貨當(dāng)月成交均達(dá)70套以上。 項(xiàng)目自2012年10月開(kāi)售以來(lái)，整體成交均價(jià)上升約1000元/。,樵山明珠,備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2013年1月27日,籌客階段，摸底價(jià)7000-8000,案例分析,競(jìng)品分析,【客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決策影響】,通過(guò)銷(xiāo)售人員了解到：外來(lái)人口指的是西樵外區(qū)人群，除去部分關(guān)系客戶(hù)。這些外區(qū)人群應(yīng)該指的是在九江、南莊、丹灶、桂城、禪城還有其他外地人群，不在西樵工

30、作及居住的這部分人。,1、目前在樵山明珠購(gòu)房的那部分人群，基本集中在西樵區(qū)域內(nèi)生活或工作的這部分人群，大部分持西樵本地戶(hù)籍，在置業(yè)決策上，地緣性較看重，有一定的鄉(xiāng)土情結(jié)。 2、從11座的銷(xiāo)售情況分析得出：高端客戶(hù)對(duì)朝向、景觀(guān)、風(fēng)水較為注重。,55,樵山明珠就算不加外灘，也遲早要升的，西樵山未來(lái)的中央?yún)^(qū)域，必然升價(jià)。 樵山明珠靠著路邊，又是觀(guān)音罩著，8千多還可以接受。 樵山明珠憑借他樵高路和周邊的配套，成為西樵地王，使用年限竟長(zhǎng)到2081年！但是實(shí)際上根本沒(méi)什么山景水景，園林那么“精小”看得出開(kāi)發(fā)商多會(huì)節(jié)省成本。好奇怪的是電梯毫無(wú)掩飾地正對(duì)樓梯，什么設(shè)計(jì)？路邊頂層要7400+，園中6樓7900+

31、，這個(gè)月新推的還省了幾百塊一平，兩個(gè)字：太貴！ 第二期三期可能會(huì)好一點(diǎn)，一期的樓太矮了，根本就看不到山，更看不到水，不知道后面的怎么樣。但是價(jià)錢(qián)還是貴了。 看地圖還有樓盤(pán)簡(jiǎn)介，周家幼兒園、西樵中心小學(xué)、西樵中心小學(xué)附屬幼兒園 、官山小學(xué)、南海中學(xué)等?？磥?lái)除了生活配套齊全以外，教育配套也不少啊，還都在附近，小孩子上學(xué)，大人接送的問(wèn)題上可以省不少的心。,業(yè)主論壇：,樵山明珠項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值、風(fēng)水、周邊配套等被看好，但樵山明珠存在規(guī)劃及建造方面弱點(diǎn)。,【口碑及評(píng)價(jià)】,案例分析,56,碧玉名軒,項(xiàng)目指標(biāo) 總建筑面積：64648.71 容積率：2.29 綠化率：37.6% 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品

32、面積以90及117平方米左右的小三房及舒適三房戶(hù)型為主，定位為中端產(chǎn)品。 交通便利，處于新城中心位置，生活便利。 劣勢(shì)： 樓距較窄； 現(xiàn)場(chǎng)展示面較少，如缺少園林景觀(guān)展示面等。 同屬官山片區(qū)，與本項(xiàng)目區(qū)域相近，該項(xiàng)目定位為中高端項(xiàng)目，戶(hù)型面積以中小面積戶(hù)型為主。,3,6,4,2,1,5,案例分析,首批推貨：1/2/3座，約200套，面積以90-117平方米為主，銷(xiāo)售均價(jià)7000左右,57,【項(xiàng)目去化速度】,碧玉名軒,備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2013年2月5日,去化方面 該項(xiàng)目自2012年7月公開(kāi)發(fā)售后銷(xiāo)售情況較為理想，但由于所剩余貨選擇不多，因此12年9月、11月-13年1月成交量明顯下降。 至

33、今項(xiàng)目在2012年7月推出以來(lái)去化率達(dá)87%，月平均成交達(dá)25套。,案例分析,58,供應(yīng)方面 目前項(xiàng)目合計(jì)推出3座共204套88-117三房戶(hù)型，主力戶(hù)型為90左右的小三房。 去化方面 項(xiàng)目整體去化率達(dá)87%，90小三房貨量相對(duì)較大，占一期推貨量的75%，去化率達(dá)到82%，證明該戶(hù)型產(chǎn)品定位合理，迎合剛需客戶(hù)及投資客戶(hù)的需要，去化情況理想。 117舒適三房戶(hù)型已售罄，證明了該面積設(shè)計(jì)符合客戶(hù)需求；同時(shí)貨量合適，只占一期推貨量的25%。,碧玉名軒,產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)及貨量的比例是決定項(xiàng)目去化速度的關(guān)鍵因素。,案例分析,帝景藍(lán)灣,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【板塊分布】,南莊板塊,西樵板塊,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,帝景藍(lán)

34、灣,項(xiàng)目指標(biāo) 總建筑面積：332524平方米 占地面積：159691平方米 容積率：2.0 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目臨近購(gòu)物中心，周邊配套較齊全，交通便利； 劣勢(shì)： 南莊是佛山的陶瓷生產(chǎn)中心，空氣質(zhì)量不好，因此項(xiàng)目周邊的環(huán)境會(huì)受到污染,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,帝景藍(lán)灣,以南莊首席大型親水園林高尚社區(qū)為定位,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,去化方面 項(xiàng)目基本售罄，目前處于收官階段，整體銷(xiāo)售率超過(guò)9成,帝景藍(lán)灣,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,戶(hù)型特征 樓房采光通風(fēng)很好，但六角形窗戶(hù)設(shè)計(jì)款式老舊，三角形廚房空間狹窄不實(shí)用； 戶(hù)戶(hù)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)對(duì)流采光較佳，直廳式設(shè)計(jì)寬敞舒適，但贈(zèng)送面積較少,帝景藍(lán)灣,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】

35、,港宏世家,項(xiàng)目指標(biāo) 總建筑面積：360000平方米 占地面積：140000平方米 容積率：2.5 建筑風(fēng)格：歐式新古典 優(yōu)勢(shì)： 2號(hào)線(xiàn)拿到“準(zhǔn)生證”魁奇路延長(zhǎng)線(xiàn)的施工，其地鐵沿線(xiàn)位置優(yōu)勢(shì)明顯，投資升值大； 項(xiàng)目毗鄰南莊行政服務(wù)中心，市政配套十分完善； 劣勢(shì)： 地理位置較偏，目前生活氣息不太濃 項(xiàng)目遠(yuǎn)景升值空間大，就目前南莊區(qū)域來(lái)說(shuō)算是一個(gè)性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,港宏世家,歐式風(fēng)情小城 凝造人居生活新典范，6萬(wàn)平方米的歐式美學(xué)園林、 1000平方米泳池、1.3萬(wàn)平方米的歐式風(fēng)情商業(yè)街，傾力打造歐式風(fēng)情小城,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,去化方面 集中式推貨消化較為理想，每次開(kāi)盤(pán)去化

36、都有5至7成； 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率接近8成，平均每月消化約20套單位,港宏世家,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,戶(hù)型特征 樓房采光通風(fēng)很好，陽(yáng)臺(tái)多、大，附加值較高，且景觀(guān)觀(guān)賞佳，但欠缺私密性，陽(yáng)臺(tái)改造比較麻煩； 戶(hù)戶(hù)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，做到通風(fēng)對(duì)流效果，直廳式設(shè)計(jì)寬敞舒適，贈(zèng)送面積較多,港宏世家,01單證戶(hù)型 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約187.59 附送空間：約34.37 ,03雙證戶(hù)型 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約143.39 附送空間：約21 ,05雙證戶(hù)型 3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約144.4 附送空間：約21 ,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,項(xiàng)目指標(biāo) 總建筑面積：800000 容積率：2.30 優(yōu)勢(shì)： 萬(wàn)科地產(chǎn)品

37、牌效應(yīng)； 約5萬(wàn)的原生態(tài)休閑濱江公園及一個(gè)約3萬(wàn)江畔廣場(chǎng)； 周邊配套齊全 劣勢(shì)： 部分雙拼戶(hù)型，受限購(gòu)影響； 一線(xiàn)江景，處于南莊中心但又相對(duì)獨(dú)立，環(huán)境比較清靜,萬(wàn)科城,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,萬(wàn)科城,建筑小品：江景小品 江景：地處三江匯聚之處，遠(yuǎn)眺西樵山，江景與園林相得益彰，自然舒適 遠(yuǎn)離繁囂城市的開(kāi)闊江景是吸引之處,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,去化方面 2012年中下旬推貨速度加快，幾乎每個(gè)月都推出新貨，開(kāi)盤(pán)消化率非常理想約7至8成； 項(xiàng)目剛需戶(hù)型均帶裝修出售，其價(jià)格與毛坯的大戶(hù)型價(jià)格相當(dāng)，故該項(xiàng)目的剛需產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較高，去貨速度較快,萬(wàn)科城,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),【競(jìng)品分析】,88.24 三房?jī)蓮d兩衛(wèi),戶(hù)型

38、特征 戶(hù)型通風(fēng)采光以及觀(guān)景良好；戶(hù)型格局較為方正，實(shí)用率尚可，陽(yáng)臺(tái)景觀(guān)吸引 戶(hù)型設(shè)計(jì)充分考慮通風(fēng)采光以及觀(guān)景的效果，南北對(duì)流，主臥盡享江景,萬(wàn)科城,84.54 三房?jī)蓮d兩衛(wèi),72,客戶(hù)篇,客戶(hù)訪(fǎng)談,問(wèn)卷調(diào)查,客戶(hù)1：家庭主婦，善于理財(cái)，精打細(xì)算,經(jīng)典語(yǔ)錄： “雅居樂(lè)的樣板房很漂亮啊，你們上去看看吧，肯定喜歡” “我們家已經(jīng)買(mǎi)了碧玉名軒，今天和朋友來(lái)看看雅居樂(lè)的樣板房，但是雅居樂(lè)只有40年產(chǎn)權(quán)” “碧玉名軒環(huán)境很好啊，價(jià)格比樵山明珠也便宜，而且有60多年產(chǎn)權(quán)，比雅居樂(lè)長(zhǎng)很多，都?jí)蛴昧恕?“買(mǎi)了90的就夠了，買(mǎi)那么大干什么呢？省下買(mǎi)大面積的錢(qián)來(lái)裝修已經(jīng)可以把家里裝修得很漂亮了” “西樵這里一般都買(mǎi)

39、90的，很好賣(mài)的”,客戶(hù)訪(fǎng)談,74,客戶(hù)2：西樵老板、精明人、忙碌,經(jīng)典語(yǔ)錄： “按揭付款的，現(xiàn)在人民幣貶值這么快，肯定向銀行借錢(qián)慢慢還房貸??！” “紡織城就在對(duì)面，從明珠這邊過(guò)去挺方便的，很多生意上的朋友都買(mǎi)了這里，全西樵最貴的了，沒(méi)有理由我一個(gè)人跑到樵暉那邊去住吧？” “兒子現(xiàn)在到英國(guó)讀書(shū)了，一年只回來(lái)一兩次，我老婆又住膩了自建房，她又喜歡購(gòu)物，平時(shí)晚上一沒(méi)事就大袋小袋的，以后住這里的話(huà)到對(duì)面買(mǎi)東西就方便?！?“本來(lái)是第二套房要給6成首付的，于是就用兒子的名字做首套房買(mǎi)，以后如果他喜歡就給他做婚房?！?形象意向圖片,客戶(hù)訪(fǎng)談,75,客戶(hù)3：南莊人、陶瓷行業(yè)關(guān)系客戶(hù),經(jīng)典語(yǔ)錄： “跟新明珠的

40、老板認(rèn)識(shí)的，當(dāng)時(shí)定單位還要跟老板打聲招呼才能拿到靚樓層，價(jià)格貴一點(diǎn)沒(méi)有所謂了?！?“這里空氣比南莊好一些，還可以看到西樵山景，也可以看到小區(qū)景觀(guān)，算可以了，對(duì)面幾個(gè)廣場(chǎng)在營(yíng)業(yè)了，周邊還是挺方便的?！?“不會(huì)經(jīng)常過(guò)來(lái)住，有空才過(guò)來(lái)走走?！?“按揭付款的，給了6成首付，這年頭多點(diǎn)現(xiàn)金做生意周轉(zhuǎn)還好一點(diǎn)?！?“西樵這兩年的房?jī)r(jià)也漲高了，現(xiàn)在明珠在西樵算是最貴的了?！?客戶(hù)訪(fǎng)談,76,客戶(hù)形象4：家庭支柱，社區(qū)要求高,經(jīng)典語(yǔ)錄： “這里戶(hù)型布局都很不錯(cuò)啊，尤其是主房那個(gè)轉(zhuǎn)角窗最得我心。” “對(duì)于我們這種經(jīng)常在外拼搏的人來(lái)說(shuō)，回到家最希望的不就是那種溫馨舒適和安逸寧?kù)o嗎？” “樓盤(pán)很大很夠氣勢(shì)，感覺(jué)很高

41、檔?！?“最喜歡游泳，所以小區(qū)游泳池對(duì)我來(lái)說(shuō)很重要?！?“交通很方便，不會(huì)像舊城區(qū)里面那樣擁擠，最怕就是塞車(chē)！” “購(gòu)物都是老婆女兒作主，反正我是一點(diǎn)也不懂?！?客戶(hù)訪(fǎng)談,77,客戶(hù)形象5：熱愛(ài)生活、思想前衛(wèi),經(jīng)典語(yǔ)錄： “現(xiàn)在的房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，想早點(diǎn)幫兒子置辦一套房子以后結(jié)婚住?！?“不需要買(mǎi)太大的，這種116方的三房挺合適的，以后也不打算跟兒子住，我自己有時(shí)間比較喜歡喝朋友去旅游，才不想幫他們帶小孩?！?“附近很方便啊，買(mǎi)菜逛街的地方都有，比較適合他們年輕人，而且兒子也在附近工作?！?“這里還有游泳池，兒子也喜歡游泳，平常可以讓他多運(yùn)動(dòng)?！?客戶(hù)訪(fǎng)談,78,問(wèn)卷調(diào)查,客戶(hù)來(lái)源 周家村（本項(xiàng)目

42、周邊）：共24批 新城廣場(chǎng)（本項(xiàng)目周邊）：共22批 金典廣場(chǎng)（本項(xiàng)目周邊）：共13批 本次問(wèn)卷調(diào)查回收58份，其中有效樣本量共48份，分別來(lái)自西樵人氣聚集的商業(yè)廣場(chǎng)及周家村，與本項(xiàng)目有一定相關(guān)性和參考性的潛在客戶(hù),【客戶(hù)來(lái)源】,79,居住區(qū)域 客戶(hù)居住區(qū)域集中在官山舊城區(qū)、新城廣場(chǎng)周邊區(qū)域及周家村，這與樣板選取原則有一定關(guān)聯(lián)； 工作區(qū)域 在官山舊城區(qū)的客戶(hù)占41%， 官山新城區(qū)域工作的客戶(hù)占比30%； 本次8成以上的客戶(hù)居住在官山片區(qū)，在該區(qū)域工作的客戶(hù)占7成以上，故大部分客戶(hù)對(duì)官山片區(qū)擁有相當(dāng)高的認(rèn)可度,【區(qū)域分布】,問(wèn)卷調(diào)查,80,已有住房 逾8成的客戶(hù)擁有1套或兩套以上的住房（含自建房）

43、； 居住狀況 兩代及三代同住的比例最高，約占41%，其次是一家三口的客戶(hù)，約占37%； 44%自有一套房，還有相當(dāng)部分客戶(hù)又自建房；家庭結(jié)構(gòu)以3口之家、三代同堂為主。,【居住狀況】,問(wèn)卷調(diào)查,81,置業(yè)需求 逾8成客戶(hù)表示購(gòu)置業(yè)目的將用于自住，用于投資的客戶(hù)約占20%； 置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 36%客戶(hù)表示地段是其置業(yè)首先考慮的，其次是物業(yè)景觀(guān)占23%，自住及投資客戶(hù)均比較關(guān)注的是項(xiàng)目升值潛力以13%的比重位列第三； 81%的客戶(hù)表示其購(gòu)房目的用于自住，因此除物業(yè)地段與景觀(guān)外，對(duì)項(xiàng)目的升值潛力也十分看重,【購(gòu)房目的】,問(wèn)卷調(diào)查,82,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 26%的客戶(hù)以市場(chǎng)比價(jià)法，表示目前可接受西樵房?jī)r(jià)的區(qū)間為（

44、8000-8500)元/平方米，另有22%的客戶(hù)可接受高端產(chǎn)品（如高層洋房或別墅）是單價(jià)為10000元/平方米以上； 大部分客戶(hù)接受未來(lái)項(xiàng)目片區(qū)的價(jià)格約在8500元/平方米以上,【意向價(jià)格】,問(wèn)卷調(diào)查,83,裝修建議 訪(fǎng)談客戶(hù)購(gòu)房不需要帶裝修的占78%，大部分客戶(hù)置業(yè)目的主要用于自住，因此更希望是毛坯交房； 毛坯建議的客戶(hù)近8成，喜歡自己裝修,【裝修需求】,客戶(hù)典型語(yǔ)錄： “買(mǎi)房子的話(huà)，我比較喜歡毛坯房，自己的房子還是得自己來(lái)裝，喜歡怎么裝就怎么裝” “如果帶精裝修的話(huà)，硬件的品牌和材料都不怎么好，根本不值那個(gè)價(jià)錢(qián)”,問(wèn)卷調(diào)查,3、西樵的高端客戶(hù)群體主要集中在紡織行業(yè)、陶瓷行業(yè)的企業(yè)主、企業(yè)高

45、管、公務(wù)員以及個(gè)體老板，客戶(hù)普遍看好本項(xiàng)目所在片區(qū)，對(duì)周邊的商業(yè)配套及城市規(guī)劃較為看好；,84,2、西樵市場(chǎng)大部分高端客戶(hù)仍然認(rèn)為西樵缺乏真正的豪宅項(xiàng)目，樵山明珠是目前西樵市場(chǎng)上價(jià)格標(biāo)桿，但還未達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)。,1、普遍認(rèn)同官山新城作為西樵未來(lái)的城市中心，也有客戶(hù)認(rèn)為錦湖片區(qū)更具發(fā)展?jié)摿?，是其置業(yè)考慮的地段之一，價(jià)格預(yù)期在普遍8000元/左右。,4、在不提供足夠選擇方案下，客戶(hù)基本不接受精裝修；,5、客戶(hù)普遍認(rèn)為擁有西樵山山景或自然江景的項(xiàng)目具有天然優(yōu)勢(shì)，大部分愿意為此支付更高的房?jī)r(jià)。,6、各片區(qū)不同的樓盤(pán)因定位和售價(jià)不同，相對(duì)應(yīng)的客戶(hù)整體質(zhì)素、財(cái)富狀況以及對(duì)樓盤(pán)的要求差別較大。,客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的關(guān)

46、注點(diǎn)有哪些,85,本體篇,用地條件,項(xiàng)目屬性,86,用地條件,【項(xiàng)目地段】,項(xiàng)目位于西樵官山片區(qū)、新城片區(qū)和錦湖片區(qū)的中央，可同時(shí)享受舊城的成熟與新城的規(guī)劃 。 項(xiàng)目西南兩面系官山涌水系環(huán)繞，官山涌作為未來(lái)的“兩軸”之一的山水生態(tài)軸，景觀(guān)價(jià)值凸顯。,官山城區(qū)、聽(tīng)音湖片區(qū)、官山新城三大片區(qū)交匯點(diǎn) 西樵山腳下，南望西樵山 官山涌邊，未來(lái)的山水生態(tài)軸,官山新城片區(qū),聽(tīng)音湖改造片區(qū),山南片區(qū),西樵山,本項(xiàng)目,官山舊城區(qū),官山涌,87,87,西樵人民醫(yī)院,西樵第二小學(xué),南海中學(xué)西樵分校,四季康城,科明達(dá)大廈,百勝?gòu)V場(chǎng),鴻盛商貿(mào)大廈,匯泉花園,麗亮商場(chǎng),華興百貨,盈輝商店,金沙藍(lán)灣,碧玉豪庭,樵山美地,佛

47、山樵園山莊,南海中學(xué),金城假日酒店,樵江賓館,恒益飯店,西樵 汽車(chē)站,樵昌旅館,永利花苑,金典廣場(chǎng),金龍大廈,天湖山泉大廈,康基集團(tuán)大廈,周家幼兒園,大德市場(chǎng),樂(lè)時(shí)多百貨,佛山市第五人民醫(yī)院,匯銀酒店,新西樵 汽車(chē)站,西樵輕紡城,新城廣場(chǎng),大都會(huì)廣場(chǎng),雄威大酒店,新潤(rùn)成大酒店,金懋大酒店,金泉大酒店,文華酒店,言惠貨盛,鏈百貨盛,西樵中心小學(xué),文明公園,本項(xiàng)目,中心小學(xué)附屬幼兒園,【周邊配套】,項(xiàng)目周邊配套成熟完善，商業(yè)、教育、休閑等生活配套一應(yīng)俱全。,用地條件,88,“一環(huán)六縱六橫”的路網(wǎng)格局。 今后23年內(nèi)，各級(jí)政府將投入近百億元用于西樵境內(nèi)多個(gè)交通項(xiàng)目的建設(shè)，包括龍灣大橋、南九復(fù)線(xiàn)、崇民

48、路、廣珠鐵路、廣明高速二期、西西線(xiàn)、樵丹復(fù)線(xiàn)等。 連接南莊和九江的南九復(fù)線(xiàn)，建成后將打通西樵、高明、九江等地上“一環(huán)”的瓶頸，遠(yuǎn)期還將連通鶴山。,隨著路網(wǎng)的通達(dá)完善，西樵正快速融入廣佛1小時(shí)生活圈 龍灣大橋建好后，從西樵到禪城15分鐘，30分鐘到佛山其他各區(qū)，到廣州40分鐘、到港澳約2.5小時(shí)車(chē)程；,本項(xiàng)目,15分鐘,20分鐘,【交通條件】,用地條件,89,用地條件,【風(fēng)水寶地】,項(xiàng)目南望可望見(jiàn)西樵山頂?shù)挠^(guān)音佛像，法相尊嚴(yán)，俯瞰眾生，佛光披澤，乃為不可多得的一塊風(fēng)水寶地。,本項(xiàng)目,西樵山,90,河西路,項(xiàng)目后部小路,項(xiàng)目四至 北臨樵高路（雙向八車(chē)道），西臨民強(qiáng)路、民強(qiáng)路側(cè)為官山涌(官山涌為西樵

49、政府著力打造的“治水樣板工程”)；南臨周家村村道，道路外側(cè)為排水溝及村民房屋，北臨樵華路，樵華路為進(jìn)入本地塊主要道路。地形地勢(shì)：北面約180米，南面約220米，西面、東面約為330米；地勢(shì)局部起伏，北面高于南面，高差約為3-4米，東南面高差約為1.5-1.8米,項(xiàng)目用地已拆遷完畢，北部同南部有3-4米高差，周邊環(huán)境利用價(jià)值高，東面是目前西樵最高檔項(xiàng)目樵山明珠,【地塊現(xiàn)狀】,本項(xiàng)目,用地條件,官山涌,南部河涌,樵山明珠,周家村,樵高路,91,用地條件,【用地指標(biāo)】,項(xiàng)目在容積率、建筑密度、限高以及90/70戶(hù)型面積要求上均取得突破；但有一部分的物業(yè)補(bǔ)償及費(fèi)用補(bǔ)償。,92,項(xiàng)目屬性,【項(xiàng)目界定】,

50、項(xiàng)目地塊資源得天獨(dú)厚，具備打造西樵區(qū)域最高端商住項(xiàng)目的條件。,“望山、望水、望觀(guān)音”,93,H-S價(jià)值體系,地段,景觀(guān),建筑,品牌,配套,硬價(jià)值 Hard-value,軟價(jià)值 Soft-value,文化,戶(hù)型,服務(wù),科技,居者,價(jià)值體系是項(xiàng)目前期定位的落腳點(diǎn),價(jià)值體系,【 H-S價(jià)值體系】,94,一般性,特殊性,H-S價(jià)值體系的兩大特性：,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系是基于對(duì)項(xiàng)目定位的全程分解，并盡可能照顧到了一般項(xiàng)目的各種元素，因而具有一般性。,項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)是建立在對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)特條件的認(rèn)識(shí)，因而會(huì)根據(jù)條件的不同，有側(cè)重的打造項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,建立價(jià)值體系的目的是為了獲取項(xiàng)目溢價(jià)。,95,硬價(jià)值,軟價(jià)值,地段

51、,配套,景觀(guān),風(fēng)水,城市規(guī)劃,文化,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)成,交通,一般而言，硬價(jià)值是溢價(jià)的基礎(chǔ)，軟價(jià)值是溢價(jià)的關(guān)鍵,價(jià)值體系,【 項(xiàng)目外在價(jià)值體系構(gòu)建】,96,項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀,地段,景觀(guān),配套,交通,風(fēng)水,文化,官山城區(qū)、聽(tīng)音湖片區(qū)、官山新城三大片區(qū)交匯點(diǎn)， 享多重配套及 規(guī)劃利好，升值潛力一致看好。,未來(lái)的生態(tài)景觀(guān)軸官山涌環(huán)繞，而且位于項(xiàng)目西南方位，景觀(guān)價(jià)值凸顯,周邊商業(yè)、教育、市政、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)、飲食等配套成熟；盡享繁華；,項(xiàng)目靠近樵高路，交通便利，未來(lái)新西樵大橋及龍灣大橋建成后，來(lái)往禪城、 南莊等地不超半小時(shí)車(chē)程，對(duì)外輻射大大增強(qiáng)。,西樵山北麓，南望觀(guān)音佛祖，青龍白虎雄踞，佛光澤披，風(fēng)水寶地；

52、,“文翰樵山”構(gòu)筑嶺南文化高地，西樵傳統(tǒng)文化得到傳承及發(fā)揚(yáng)，為項(xiàng)目披上精神內(nèi) 核。,規(guī)劃,項(xiàng)目周邊，尤其是聽(tīng)音湖片區(qū)的城市建設(shè)推進(jìn)，為項(xiàng)目帶來(lái)城市價(jià)值升值前景,項(xiàng)目約束條件分析,限購(gòu)政策： 今年國(guó)五條的出臺(tái)，對(duì)二套房及以上住房的置業(yè)需求抑制較嚴(yán)，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一些大面積戶(hù)型繞不開(kāi)限購(gòu)政策限制，這是本項(xiàng)目最大的約束條件。 市場(chǎng)接受度： 目前作為西樵最被看好的地段，未來(lái)升值潛力看好，但本項(xiàng)目定位及價(jià)格體現(xiàn)上均要作為西樵標(biāo)桿，同其他項(xiàng)目拉開(kāi)一定的距離，西樵置業(yè)客戶(hù)的接受度如何，將是我們的最大的考驗(yàn)。 聽(tīng)音湖片區(qū)潛在地塊競(jìng)爭(zhēng)： 重點(diǎn)關(guān)注聽(tīng)音湖片區(qū)，作為現(xiàn)西樵重點(diǎn)改造發(fā)展板塊，此板塊今年若推出一兩塊地塊，

53、將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,98,定位篇,99,1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)提煉,2. 開(kāi)發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題,4. 發(fā)展戰(zhàn)略及策略,5. 項(xiàng)目定位,6. 物業(yè)發(fā)展建議,3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,100,項(xiàng)目屬性提煉,快速發(fā)展的二線(xiàn)城市 主城理想住區(qū) 環(huán)境強(qiáng)勢(shì)資源 具規(guī)模住宅區(qū),101,地塊價(jià)值提煉,102,1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)提煉,2. 開(kāi)發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題,4. 發(fā)展戰(zhàn)略及策略,5. 項(xiàng)目定位,6. 物業(yè)發(fā)展建議,3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,103,項(xiàng)目目標(biāo)：為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定品牌、資金和人才基礎(chǔ)；打響啟航第一炮.,品牌目標(biāo),其他目標(biāo),鍛煉公司團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)出一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的骨干。,銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)目標(biāo),通過(guò)本項(xiàng)目樹(shù)立行業(yè)影響力

54、，創(chuàng)造品牌。,在今年啟動(dòng)項(xiàng)目，明年上半年5月左右入市。三年完成銷(xiāo)售。 追求一個(gè)合理的利潤(rùn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。,時(shí)間軸,2013年 啟動(dòng)項(xiàng)目,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及后續(xù)開(kāi)發(fā)安排,2014年56月 開(kāi)始銷(xiāo)售,2017年 完成銷(xiāo)售,富盛理解,本項(xiàng)目所賦予我們的歷史使命：,為西樵最優(yōu)越的地塊打造最匹配的產(chǎn)品、找到最適合的擁有者； 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的打造，我們必將成為佛山西部樓市領(lǐng)跑者、價(jià)格標(biāo)桿； 樹(shù)立企業(yè)的高品質(zhì)地產(chǎn)商品牌形象，奠定市場(chǎng)影響力； 突破現(xiàn)有西樵地產(chǎn)價(jià)格水平，逐步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)溢價(jià)；,富盛理解,104,項(xiàng)目定位思考維度,維度一：源于市場(chǎng)，高于市場(chǎng),維度三：風(fēng)險(xiǎn)可控，利潤(rùn)最大,維度二：品質(zhì)取勝， 引動(dòng)消費(fèi),維度四：樹(shù)

55、立口碑， 延續(xù)品牌,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，結(jié)合項(xiàng)目情況，打造迎合并適合的超前市場(chǎng)需求的產(chǎn)品和居住文化，引領(lǐng)市場(chǎng)。,在現(xiàn)有市場(chǎng)上打造高端樓盤(pán)，以品質(zhì)贏(yíng)得市場(chǎng)青睞,在迎合市場(chǎng)需求和項(xiàng)目本體條件可滿(mǎn)足的前提下，打造價(jià)值最大化的產(chǎn)品組合，追求利潤(rùn)的最大化。,借這個(gè)項(xiàng)目確立在西樵的影響力，樹(shù)立企業(yè)的高品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形象，打開(kāi)市場(chǎng)，并為日后發(fā)展各大市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。,富盛認(rèn)為,105,106,如何定位才能最大化使用既有的賦予珍稀資源條件？,如何定位才能確立核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)支撐高價(jià)下的快速銷(xiāo)售？,定位肯定要高，核心問(wèn)題就是高到什么尺度才是最適合？,核心問(wèn)題,107,競(jìng)爭(zhēng)：如何在當(dāng)前市場(chǎng)脫穎而出？,定位：項(xiàng)目的靈魂是什么？

56、 如何取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值？,客戶(hù)目標(biāo) 品牌要求 品質(zhì)要求 價(jià)格要求 環(huán)境要求,產(chǎn)品：選擇什么樣的物業(yè)類(lèi)型組合？,核心問(wèn)題分解,富盛思考,108,問(wèn)題結(jié)構(gòu)化,戰(zhàn)略層面問(wèn)題 依靠什么樣的定位來(lái)實(shí)現(xiàn)高價(jià)下快速銷(xiāo)售的目標(biāo)？ 如何最大化使用珍稀資源條件？,策略層面問(wèn)題 如何在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？,技術(shù)層面問(wèn)題 產(chǎn)品定位，物業(yè)類(lèi)型選擇 如何在有限的地形上合理規(guī)劃 物業(yè)發(fā)展建議,物業(yè)發(fā)展 建議,機(jī)會(huì)點(diǎn),富盛思考,109,1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)提煉,2. 開(kāi)發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題,4. 發(fā)展戰(zhàn)略及策略,5. 項(xiàng)目定位,6. 物業(yè)發(fā)展建議,3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,110,宏觀(guān)市場(chǎng)結(jié)論,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)趨好，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升

57、級(jí)工業(yè)和服務(wù)業(yè)比重上升將催生新的購(gòu)房群體 房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，一、二、三級(jí)市場(chǎng)協(xié)同上漲，處于快速上升期,西樵地產(chǎn)市場(chǎng)：將進(jìn)一步升級(jí)，從普遍成本型市場(chǎng)向產(chǎn)品型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，逐步跨入高端奢侈需求起步期；高價(jià)值產(chǎn)品溢價(jià)區(qū)間將不斷提高，為本項(xiàng)目創(chuàng)新及品質(zhì)、溢價(jià)帶來(lái)機(jī)會(huì),整體上升 要求提升 產(chǎn)品拉升 標(biāo)準(zhǔn)攀升,富盛觀(guān)點(diǎn),機(jī)會(huì),111,地域：處于最強(qiáng)勢(shì)的政府支持和自然資源，不論從城市發(fā)展角度還是從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，都是的城市中心不可再生的稀缺資源,城市擴(kuò)張帶來(lái)的機(jī)會(huì),西樵城市擴(kuò)張方向上，距離老城區(qū)最近，最能承接城市發(fā)展的核心區(qū)域,文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展和紡織產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大，一方面為區(qū)域帶來(lái)購(gòu)房需求，另一方面能提高現(xiàn)有

58、從業(yè)人員的購(gòu)買(mǎi)力，并且提高區(qū)域的成熟度,隨著政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的發(fā)展，將為區(qū)域帶來(lái)新增人口，進(jìn)而帶來(lái)住房需求，同時(shí)帶動(dòng)區(qū)域商貿(mào)、交通的發(fā)展,老城區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，加上區(qū)域內(nèi)人口眾多，強(qiáng)烈的自住需求是本板塊不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)力,產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì),人口導(dǎo)入的機(jī)會(huì),板塊競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì),富盛觀(guān)點(diǎn),1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)提煉,2. 開(kāi)發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題,4. 發(fā)展戰(zhàn)略及策略,5. 項(xiàng)目定位,6. 物業(yè)發(fā)展建議,3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,112,113,競(jìng)爭(zhēng)的未來(lái)走向：西樵的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走向成熟，僅僅品質(zhì)提升不能突破現(xiàn)有市場(chǎng)，需要細(xì)分需求來(lái)尋找機(jī)會(huì),客戶(hù)需求,114,不同市場(chǎng)條件下的競(jìng)爭(zhēng)策略成熟市場(chǎng)需要通過(guò)身份背景和氣質(zhì)的差異來(lái)引導(dǎo)對(duì)不

59、同生活方式的需求,200萬(wàn)以上,200萬(wàn),客戶(hù)需求,115,需要與現(xiàn)有市場(chǎng)不同或提升的產(chǎn)品風(fēng)格來(lái)突破品質(zhì)概念,基于市場(chǎng)、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)和客戶(hù)需求的博弈下，我們必須凸顯地域價(jià)值，打造城市主流富豪區(qū),樵山明珠已經(jīng)將歐式風(fēng)格品質(zhì)發(fā)展到入門(mén)階段，而各個(gè)的多層和花園洋房也樹(shù)立了簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格低層物業(yè)的標(biāo)桿；本項(xiàng)目的品質(zhì)需要不同載體或提升來(lái)體現(xiàn),品質(zhì),通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)上的實(shí)景展示給予客戶(hù)信心,開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較淺，未具備房地產(chǎn)業(yè)品牌；,品牌,凸顯資源 是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目具備良好自然資源,自然資源,打造 城市主流富豪區(qū),隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)以及周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，本項(xiàng)目入市之際，將不會(huì)面臨城央可比資源上的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)；主動(dòng)以跨域當(dāng)代的高姿態(tài)承接西樵高品形象將是項(xiàng)目最佳的入市良機(jī),城市資源,錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn),富盛觀(guān)點(diǎn),1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)提煉,2. 開(kāi)發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題,4. 發(fā)展戰(zhàn)略及策略,5. 項(xiàng)目定位,6. 物業(yè)發(fā)展建議,3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,116,根據(jù)置業(yè)目的區(qū)分：論需求以基礎(chǔ)置業(yè)型最為強(qiáng)勁，