關(guān)于土地增值稅征繳問題再思考

1、 關(guān)于土地增值稅征繳問題再思考 摘要：當(dāng)前，房價(jià)的畸高和政府調(diào)控房價(jià)的力度之強(qiáng)史無前例。國家稅務(wù)總局為調(diào)控房價(jià)最新出臺(tái)了有關(guān)加強(qiáng)土地增值稅征繳的三項(xiàng)政令，基于此，本文從準(zhǔn)備、征繳和督查三個(gè)環(huán)節(jié)上提出一系列建議，期望對(duì)此次土地增值稅征繳新政的實(shí)施略有裨益。關(guān)鍵詞：土地增值稅清算宏觀調(diào)控征繳近期，國家稅務(wù)總局密集出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的通知、關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知和關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知等三項(xiàng)政令，分別從產(chǎn)品完工條件、清算、預(yù)征三個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)土地增值稅的征繳。顯然，這是國家稅務(wù)總局為貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（“國十條”）而采取的一系列

2、嚴(yán)厲舉措，力度之大，前所未有，且可操作性較強(qiáng)，充分彰顯出在復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中，當(dāng)前的畸高房價(jià)以及由此引起的社會(huì)問題已經(jīng)引起黨中央國務(wù)院的高度重視，中央穩(wěn)定房價(jià)決心穩(wěn)如磐石。一、我國土地增值稅征繳歷程簡要回顧1.啟動(dòng)征收階段1994年1月1日,國務(wù)院發(fā)布實(shí)施中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下稱簡稱條例），標(biāo)志著土地增值稅開始征收。自那時(shí)起到2006年12月底國稅總局出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知為止，國家稅務(wù)總局或單獨(dú)、或聯(lián)合財(cái)政部、國家國有資產(chǎn)管理局、國家土地管理局、建設(shè)部等部門發(fā)布實(shí)施的以及各省、自治區(qū)、直轄市等地方配套出臺(tái)的有關(guān)土地增值稅征管的政策文件達(dá)60

3、余項(xiàng)，其中國家稅務(wù)總局牽頭發(fā)布的就有10項(xiàng)之多。內(nèi)容涉及到條例的實(shí)施細(xì)則、相關(guān)會(huì)計(jì)處理方法以及在執(zhí)行條例的過程中針對(duì)出現(xiàn)的問題適時(shí)應(yīng)采取的措施事項(xiàng)等等。但是，政策制度層面上的“剛性”和執(zhí)行層面上的“柔性”之間的矛盾在這體現(xiàn)得淋漓盡致。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種，操作起來難度相當(dāng)大，需要大量的不同專業(yè)的人力來密切配合，還要耗費(fèi)數(shù)量眾多的物力財(cái)力。雖然條例規(guī)定了四級(jí)超率累進(jìn)稅率，但是在涉及成本確定或其他原因而無法計(jì)算土地增值稅時(shí),允許開發(fā)商按照預(yù)（銷）售房地產(chǎn)收入的1%-3%預(yù)先繳納土地增值稅，待樓盤銷售交付后再進(jìn)行清算，但由于清算難度大，最終被清算的極少。結(jié)果,這一道“活口”在實(shí)際操作中

4、被普遍使用，四級(jí)超率累進(jìn)稅率異化成了固定稅率，而正因?yàn)槿绱说偷墓潭A(yù)征率，導(dǎo)致了各地財(cái)政收入巨額流失和土地增值稅應(yīng)有調(diào)控作用的難以發(fā)揮。2.清算階段2006年底,國稅總局出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,規(guī)定自2007年2月1日起開始清算,但因2008年的國際金融危機(jī)來襲而被弱化。雖然因市場(chǎng)狀況變化較快導(dǎo)致這一次土地增值稅清算政令沒有得到落實(shí)，畢竟，清算土地增值稅的沖鋒號(hào)已經(jīng)吹響，同時(shí)也給房地產(chǎn)開發(fā)商敲響了警鐘：土地增值稅征收的異常和政策執(zhí)行的寬松狀況不可能長期持續(xù)下去。3.從嚴(yán)清算階段2010年5月19日,國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知,明確了土地增值

5、稅清算過程中若干計(jì)稅問題，拉開了從嚴(yán)清算土地增值稅的大幕。為進(jìn)一步落實(shí)“國十條”，5月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布實(shí)施了關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知，再加上之前發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的通知，這樣構(gòu)成了嚴(yán)格清算土地增值稅的三步重棋，力度之大，前所未有。綜上，我國近二十年土地增值稅征繳實(shí)踐給了如下啟示：諸多清算的稅政措施歷盡波折效果不佳，表面上看是由于技術(shù)以及市場(chǎng)原因，但根源卻在于中央政府和地方政府訴求迥異。中央政府開征土地增值稅的根本目的在于運(yùn)用此稅種調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的利潤，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過度投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展，希望地方政府與中央政府協(xié)調(diào)一致，維持房價(jià)的穩(wěn)定，進(jìn)

6、而維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)的良好態(tài)勢(shì)。而地方政府基于各種原因則更多的從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的視角來實(shí)施土地增值稅政策，實(shí)施前會(huì)對(duì)嚴(yán)格預(yù)征和清算給地方經(jīng)濟(jì)帶來的影響與地方財(cái)政收入的增加展開博弈，尤其是一些地方政府把房地產(chǎn)作為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，在執(zhí)行土地增值稅政策時(shí)會(huì)更會(huì)大打折扣。二、目前土地增值稅征繳存在的一些問題1.納稅人和基層稅務(wù)人員對(duì)于土地增值稅相關(guān)法規(guī)了解不夠。這是2007年稅收專項(xiàng)檢查所暴露出來的問題，土地增值稅檢查收效甚微沒有達(dá)到預(yù)期效果。究其原因，主要就是納稅人不知道如何計(jì)算繳納土地增值稅，而基層稅務(wù)人員也缺乏清算檢查土地增值稅的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)。另外，土地增值稅是小稅種，預(yù)征操作技術(shù)含量不

7、高，而各地很少實(shí)施清算操作，造成稅務(wù)工作人員對(duì)該稅種研究較少，缺乏經(jīng)驗(yàn)。2.清算過程極為復(fù)雜，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)存在畏難情緒。123土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，其允許扣除項(xiàng)目金額、增值額的確定較為復(fù)雜，其納稅申報(bào)表的設(shè)計(jì)甚為嚴(yán)謹(jǐn)，須與房地產(chǎn)開發(fā)過程以及會(huì)計(jì)核算緊密銜接，是一個(gè)計(jì)算復(fù)雜、清算難度較大的稅種，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生畏難情緒在所難免。.地方政府對(duì)房地產(chǎn)商的保護(hù)。房地產(chǎn)開發(fā)商在追逐暴利的過程中，必然為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)，而這些貢獻(xiàn)都揉進(jìn)了地方政府的政績中，尤其是在以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)濟(jì)支柱的地方更是明顯?！皣畻l”中所謂的“定價(jià)過高”和“上漲過快”的項(xiàng)目的開發(fā)商往往與地方政府更是關(guān)系密切。地方稅務(wù)

8、機(jī)關(guān)如果對(duì)土地增值稅展開嚴(yán)厲的清算，當(dāng)?shù)氐胤秸芸赡芫褪且粋€(gè)不可忽視的障礙。.長期以來的土地增值稅征繳政策的“柔性”執(zhí)行。這一方面造成中國土地增值稅理論稅負(fù)的畸高和實(shí)際稅收的畸低之間鮮明的對(duì)比，另一方面使開發(fā)商存在僥幸心理，對(duì)于目前的調(diào)控政令持觀望態(tài)度，他們認(rèn)為政府逐項(xiàng)目進(jìn)行清算，在現(xiàn)實(shí)中是難以行通的，只不過又是一次“狼來了”而已。.各地的預(yù)征基本都能執(zhí)行，但清算完成者數(shù)量極少。稅務(wù)局來征收土地增值稅，稅負(fù)往往都是納稅人和稅務(wù)工作人員雙方商談而定，一般比預(yù)征額略高即可，難以進(jìn)行清算。在二三線城市，預(yù)征情況執(zhí)行得都不容樂觀，遑論清算情況了。三、強(qiáng)化土地增值稅征繳的若干建議.準(zhǔn)備階段不言而喻，此

9、次調(diào)控新政是在中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房價(jià)上漲過快即將成為影響社會(huì)穩(wěn)定的政治問題的前提下而出臺(tái)的。具體說來，在準(zhǔn)備階段應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來著手：（）思想宣傳方面，各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要深刻領(lǐng)會(huì)中央此次調(diào)控房價(jià)的核心精神，樹立百折不扣地執(zhí)行中央新政令的信心，要充分認(rèn)識(shí)到土地增值稅征繳的復(fù)雜性和艱巨性，要認(rèn)識(shí)到此舉關(guān)系到全體人民的切身利益，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和長治久安，堅(jiān)決克服畏難情緒，打好這一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。（）組織領(lǐng)導(dǎo)方面，因?yàn)榇舜涡抡靡匀尕瀼貓?zhí)行的難度較大，建議由地稅機(jī)關(guān)牽頭，成立一個(gè)由地稅、物價(jià)、房產(chǎn)、財(cái)政、國土和審計(jì)等部門組成的臨時(shí)性的聯(lián)席辦公室，由當(dāng)?shù)卣姓组L推薦其分管地稅的副手親自掛帥，聯(lián)席辦公室常務(wù)

10、副主任由當(dāng)?shù)氐囟愐话咽旨嫒?，其他各部門行政首長分別兼任副主任，具體落實(shí)此次調(diào)控政策；當(dāng)然，各地也可以通過設(shè)立領(lǐng)導(dǎo)小組，下面再設(shè)不同工作組的方式來組織實(shí)施此次新政。（）人員技術(shù)方面，要充分考慮到實(shí)施土地增值稅的特殊性和艱巨性，按照關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的要求，抽調(diào)精兵強(qiáng)將，組成精悍隊(duì)伍，在知識(shí)結(jié)構(gòu)方面要注重搭配合理，確保團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力；另外，要重視信息系統(tǒng)平臺(tái)的構(gòu)建和評(píng)估審計(jì)工作，做到地稅、物價(jià)、房產(chǎn)、財(cái)政、國土等部門的信息共享，確保信息安全。）法律普及方面，要對(duì)納稅人和基層稅務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅法規(guī)的教育和普及，基于此，至少要達(dá)到兩個(gè)目的：一是納稅人知道如何計(jì)算繳納土地增值稅；二是稅務(wù)

11、人員清楚理解當(dāng)前土地增值稅與預(yù)征和清算對(duì)于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生的巨大影響以及清算檢查的具體操作。（）激勵(lì)設(shè)計(jì)方面，不能一味地提高獎(jiǎng)勵(lì)的力度，因?yàn)檫呺H效應(yīng)遞減規(guī)律，獎(jiǎng)勵(lì)的力度達(dá)到一定程度后，其激勵(lì)作用會(huì)逐步下降，同時(shí)也提高了征稅成本，應(yīng)將稅務(wù)人員的固定工資水平與最終完成的稅收收入額聯(lián)系起來，使政府和稅務(wù)人員共同承擔(dān)征稅風(fēng)險(xiǎn)，藉此充分調(diào)動(dòng)稅務(wù)人員的積極性。.征繳具體過程階段（）預(yù)征環(huán)節(jié)上，按照關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的要求，在預(yù)征工作方面做到四個(gè)“結(jié)合”，嚴(yán)格對(duì)預(yù)征率根據(jù)不同情況進(jìn)行調(diào)整，一定確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。各地地方稅務(wù)局根據(jù)本地情況頒發(fā)地方性預(yù)征文件，重點(diǎn)是要針對(duì)普通住房和別墅采取有顯著差別的預(yù)征率。（）清算環(huán)節(jié)上，要做到以下幾點(diǎn)：嚴(yán)格按照關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知中有關(guān)技術(shù)操作層面上的明確具體規(guī)定來執(zhí)行，針對(duì)開發(fā)商遲交、少交和不交三種具體情況，分別采取相應(yīng)的措施和對(duì)策，謹(jǐn)防開發(fā)商在清算問題上“拖時(shí)間”。特別注意，在清算過程中，重點(diǎn)摸清開發(fā)商的“避稅空間”，借鑒特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）之規(guī)定，對(duì)開發(fā)商通過與自己集團(tuán)內(nèi)的建筑公司做關(guān)聯(lián)交易以及將未竣工的開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)商之間整體相互轉(zhuǎn)讓等方式來避稅或者協(xié)作避稅啟動(dòng)一般