購(gòu)物中心定位及業(yè)態(tài)和品牌組合原則培訓(xùn)課.ppt

1、購(gòu)物中心定位及業(yè)態(tài)和品牌組合原則,購(gòu)物中心的定位 購(gòu)物中心的分類 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題 購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略 未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,購(gòu)物中心定位,定位,市場(chǎng)定位,購(gòu)物中心定位,定位,購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類,購(gòu)物中心定位,定位,購(gòu)

2、物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài),定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。,業(yè)態(tài)的種類,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài),零售業(yè)態(tài)對(duì)比（一）,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài),零售業(yè)態(tài)對(duì)比（二）,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)

3、組合,定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過程。,業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問題：,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)分類,寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、餐飲、服裝、配套四大類。,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的

4、原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則,定位優(yōu)先原則 功能性選擇 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估 空間資源的約束 業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過程,業(yè)態(tài)組合,定位優(yōu)先原則： 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則,定位優(yōu)先原則 功能性選擇 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估 空間資源的約束 業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過程

5、,業(yè)態(tài)組合,功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)： 綜合體（購(gòu)物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別：,購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出,目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多,主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則,定位優(yōu)先原則 功能性選擇 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估 空間資源的約束 業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過程,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑： 各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)：

6、,功能互補(bǔ)性： 各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體,目標(biāo)客群的一致性： 特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài),業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則,定位優(yōu)先原則 功能性選擇 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估 空間資源的約束 業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過程,業(yè)態(tài)組合,長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提： 各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：,大眾型購(gòu)物中心需要在高

7、毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則,定位優(yōu)先原則 功能性選擇 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估 空間資源的約束 業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過程,業(yè)態(tài)組合,空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題：,購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是： 如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則,定位優(yōu)先原則 功能性選擇 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估 空間資源的約束 業(yè)態(tài)組合是個(gè)

8、永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過程,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過程： 綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化：,更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；,更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 v

9、s. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)分布原則,業(yè)態(tài)分布原則,根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置： 將品牌化妝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤(rùn)高的商品布置在一層,每層均設(shè)置至少一兩家知名品牌商家?guī)?dòng)人氣，周邊搭配非知名品牌： 知名品牌搭配小品牌分布在各個(gè)樓層，而非讓知名品牌集中分布。有利于將人流引向各樓層，帶動(dòng)小品牌商家的銷售，使整個(gè)商場(chǎng)不留下死角,餐飲和娛樂場(chǎng)所放在較高的樓層： 餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的業(yè)態(tài)放置高層，以此消化高層的面積和引導(dǎo)人群向高層流動(dòng)。,休閑輕餐飲各樓層

10、均需少量布置： 除高層集中餐飲外，在各樓層均需設(shè)置一至兩家休閑餐飲，緩解購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的購(gòu)物時(shí)間,金逸影院,上海歌城,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)分布,業(yè)態(tài)分布方式：水平分布,上海大悅城,業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)分布,業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布,無(wú)錫萬(wàn)達(dá),3F,2F,1F,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,案例,社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店面積占比在20%

11、以上，其次為餐飲和零售，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超過20%。,業(yè)態(tài)組合,案例,萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不超過50%。,成都萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合,杭州萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)組合,案例,寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在55%-65%，餐飲比例偏少,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,定位：項(xiàng)目定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心,鹽城寶龍,項(xiàng)目區(qū)位介紹 鹽城

12、寶龍城市廣場(chǎng)位于鹽城市中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎賓路以東。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)涵蓋新，老城區(qū)，地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目輻射人口近千萬(wàn)人。 東臨城市最大生態(tài)公園，自然景觀條件優(yōu)越。四面主干道交通便捷。,鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位圖,業(yè)態(tài)組合,鹽城寶龍,主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV,項(xiàng)目規(guī)劃 寶龍第三代標(biāo)準(zhǔn)店 五星級(jí)酒店 大型時(shí)尚百貨 大型生活超市 大型電器商場(chǎng) 巨幕影院 休閑商業(yè)街 國(guó)際社區(qū),業(yè)態(tài)組合,鹽城寶龍,布局：,業(yè)態(tài)組合,鹽城寶龍,布局：主力店,業(yè)態(tài)組合,鹽城寶龍,布局：,業(yè)態(tài)組合,鹽城寶龍,布局：,業(yè)態(tài)組合,定位：項(xiàng)目定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心,建鄴萬(wàn)達(dá),業(yè)態(tài)組

13、合,主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV,建鄴萬(wàn)達(dá),業(yè)態(tài)組合,布局：主力店分布過于集中,建鄴萬(wàn)達(dá),業(yè)態(tài)組合,建鄴萬(wàn)達(dá),布局：,餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散分布快餐及輕餐飲,3F,2F,1F,業(yè)態(tài)組合,建鄴萬(wàn)達(dá),品牌：,業(yè)態(tài)組合,建鄴萬(wàn)達(dá),實(shí)景圖：,業(yè)態(tài)組合,仲盛商業(yè)廣場(chǎng)：購(gòu)物中心坐擁良好的地理位置條件，處于莘莊地鐵處，具有人口導(dǎo)入的可能；商業(yè)中心被眾多社區(qū)簇?fù)?，客群廣，且在當(dāng)?shù)鼐用裥闹幸延幸欢ǖ恼J(rèn)可度；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好，“人氣”高,仲盛,業(yè)態(tài)組合,集超市、家具、百貨、兒童職業(yè)體驗(yàn)、電影院等購(gòu)物、餐飲、娛樂功能為一體，為上海迄今為止最大的商城項(xiàng)目（含停車場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積3

14、2萬(wàn)平米）,仲盛,業(yè)態(tài)組合,主力店：超市+家具+百貨+兒童+電影院,仲盛,業(yè)態(tài)組合,布局：,仲盛,業(yè)態(tài)組合,布局：,仲盛,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義 業(yè)態(tài)的分類 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 業(yè)態(tài)分布的原則及方式 案例 寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 vs. 其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 鹽城寶龍 vs. 南京建鄴萬(wàn)達(dá)vs. 仲盛商城案例分析 美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心美國(guó)最大購(gòu)物中心：,基本資料 立地位置：美國(guó)明尼蘇達(dá)州 - 布盧明頓市 （介于省會(huì)明尼阿波里斯市和圣保羅市之間） 總投資額6.5 億美元(約52 億人民幣) 建筑面積：390000 商業(yè)

15、面積：257000 入駐商戶：超過520 家 停車位：20000 個(gè) 樓高：4 層 正職員工11000 名，夏季及假日期間的員工增加到13000 名,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：,梅西百貨,停車場(chǎng),停車場(chǎng),購(gòu)物區(qū),室內(nèi)主題游樂區(qū),布盧明岱爾斯百貨,席爾斯百貨,諾德史壯百貨,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合：,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心二期業(yè)態(tài)組合：,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心購(gòu)物區(qū)：,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心娛樂區(qū)：,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心商圈客源輻射范圍：,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心成功因素探討：,定位與規(guī)劃,購(gòu)物中心的定位與規(guī)劃務(wù)必要掌握住三

16、個(gè)原則： 吸引足量的客源入店 延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間 促使客源重復(fù)入店,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心成功因素探討：,基本客源,本地客源(基本客源) 不管是購(gòu)物中心，或是任何型態(tài)的零售店，基本客源永遠(yuǎn)都是最重要的、也是最根本的顧客群,業(yè)態(tài)組合,案例,美利堅(jiān)購(gòu)物中心成功因素探討：,業(yè)態(tài)設(shè)置,2454 歲男女性，擁有12 歲以下的小孩,尼可羅迪歐主題樂園/17128 海底探險(xiǎn)水族館/ 4077 LEGO 兒童益智中心 恐龍博物館 ACES 飛行模擬館、NASCAR賽車模擬館 迷你型18 洞高爾夫球場(chǎng) 80 幾家餐飲店 14個(gè)廳院的電影城,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 品牌組合 品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作

17、用 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題 購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略 未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,品牌組合是業(yè)態(tài)規(guī)劃的具體實(shí)現(xiàn)； 品牌商家是業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本條件；,品牌組合,品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)橘?gòu)物中心帶來(lái)持續(xù)的生意提升、投資回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值增值，并確保購(gòu)物中心在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先的地位。,品牌是購(gòu)物中心的靈魂和核心內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)物中心有著較高的入駐條件要求,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 品牌組合 品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題 購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略 未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,品牌組合,3,1,2,中國(guó)

18、購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題：盲目追求高檔定位和國(guó)際大牌、盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)和百貨主力店，組合與布局不合理，招商不成功，難以正常運(yùn)營(yíng),5,4,6,品牌組合,1,2,中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題：品牌同質(zhì)化嚴(yán)重, 顧客忠誠(chéng)度不高，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)欠佳,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 品牌組合 品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題 購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略 未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,品牌組合,品牌組合 (Brand Mix）是購(gòu)物中心的核心吸引力元素:主力店（Anchor Store) 、次主力店（Sub-anchor)與精準(zhǔn)的品牌組合是購(gòu)物中心的核心吸引力

19、元素,品牌主力店和次主力店，具有較強(qiáng)的積聚小品牌和積聚消費(fèi)群的能力 ； 主力店和次主力店的選擇，對(duì)其他小型租戶和目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力,精準(zhǔn)的品牌組合決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體消費(fèi)檔次和商業(yè)品牌形象,品牌組合,品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵,首層樓面及主要入口位置，布局主力品牌，突顯項(xiàng)目定位主題形象,以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，布局首層樓面,避免互相干擾或互相沖突的業(yè)態(tài)混雜布局,突出重點(diǎn)品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到形象奢華而不浪費(fèi)，優(yōu)雅但不高傲,交通動(dòng)線流暢自然，區(qū)域空間開闊和諧，服務(wù)設(shè)施及標(biāo)示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷,各樓層布局

20、須平面與垂直聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)適當(dāng)集中與個(gè)別分散，品牌布局點(diǎn)面結(jié)合，保持不同檔次的品牌和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 品牌組合 品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問題 購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略 未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 標(biāo)桿品牌介紹,目錄,品牌組合,未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì),3,1,2,購(gòu)物中心走向二三線城市，越來(lái)越多的品牌零售商家依附于商業(yè)地 產(chǎn)向外擴(kuò)張,購(gòu)物中心吸引眾多的品牌單體店走向連鎖，達(dá)到規(guī)模優(yōu)勢(shì),購(gòu)物中心的發(fā)展推動(dòng)品牌零售業(yè)市場(chǎng)細(xì)分,品牌組合,國(guó)際品牌在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展趨向,目前，約有60%的國(guó)際奢侈品品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，占據(jù)高端消費(fèi)品

21、地位,有超過100個(gè)國(guó)際知名品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，開設(shè)1000余家專賣店，主要集中在一線城市、省會(huì)城市、沿海開放城市和內(nèi)地工業(yè)化、資源型城市,中國(guó)奢侈品牌銷售約占全球5%，香港奢侈品銷售額的約35% 來(lái)自于中國(guó)內(nèi)地。中國(guó)人在海內(nèi)外消費(fèi)國(guó)際奢侈品額約占全球15%20%,中國(guó)消費(fèi)者對(duì)于國(guó)際品牌的認(rèn)知度仍然偏低；還有眾多的各類國(guó)際消費(fèi)品品牌和商業(yè)服務(wù)品牌尚未被中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和零售行業(yè)所認(rèn)知,國(guó)際中高端品牌在中國(guó)零售市場(chǎng)上持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，保持較快速度的發(fā)展，甚或供不應(yīng)求,由于中國(guó)二三線城市的消費(fèi)力已經(jīng)向一線城市看齊，國(guó)際品牌拓展正在加快走向中國(guó)二、三線城市發(fā)展,購(gòu)物中心的定位 業(yè)態(tài)組合 品牌組合 標(biāo)桿品牌介紹,目

22、錄,標(biāo)桿品牌介紹,奢侈品,世界三大奢侈品集團(tuán)：法國(guó)的LVMH集團(tuán),旗下?lián)碛?0多個(gè)世界奢侈頂級(jí)品牌，最主要的當(dāng)然是LovisVuitton，LV在LVMH公司的營(yíng)業(yè)總額中，占四分之一強(qiáng)，而在公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中，LV更是占到了60%左右。,化妝品系列：LVMH旗下只有DIOR，GIVENCHY，KENZO，LOEWE的香水;化妝品只有GUERLAIN，F(xiàn)RESH，MAKEUPFOREVER，還有 AFLACHERE，BENEFITCOSMOTICS，ACQUADIPARMA等少數(shù)幾個(gè)沒進(jìn)入大陸或者亞洲 時(shí)裝與皮具： LV，LOEWE，CELINE，BERLUTI，KENZO，GIVENCHY，MAR

23、CJACOBS，F(xiàn)ENDI，STEFANOBI，EMILIOPUCCI，THOMASPINK，DONNAKARAN以及奢侈品網(wǎng)站ELUXURY，絕對(duì)沒的大家想象中的DIOR時(shí)裝系列 鐘表與珠寶： TAGHeuer,Zenith,DiorWatches,FRED,頂級(jí)鋼筆牌子OMAS以及頂級(jí)珠寶Chaumet 精品零售類： DFS,MiamiCruiselineServices(這個(gè)與DFS類似,不過只在郵輪上經(jīng)營(yíng)免稅的奢侈品)，香水超市Sephora，LeBonMarch(主營(yíng)頂級(jí)百貨，食品，地產(chǎn))，Samaritaine百貨公司 酒類:涉及品牌太多了，這里只列舉最重要的一個(gè)Champagne

24、Mot 如果算上中國(guó)人在境外的消費(fèi)，美國(guó)波士頓咨詢公司則給出另一份數(shù)據(jù)：全球奢侈行業(yè)40%的銷量由中國(guó)消費(fèi)者創(chuàng)造，到2015年中國(guó)有望成為全球最大奢侈品市場(chǎng);,變化： 增長(zhǎng)減速 集體關(guān)店 班師回朝 下到鄉(xiāng)下 勇闖電商,標(biāo)桿品牌介紹,快時(shí)尚品牌,國(guó)際快時(shí)尚：,ZARA：1975年于西班牙創(chuàng)立，隸屬于Inditex集團(tuán)，為全球排名第三、西班牙排名第一的服裝商。全球56個(gè)國(guó)家內(nèi)設(shè)立超過2000多家的服裝連鎖店，深受全球時(shí)尚青年的喜愛。ZARA的商品從設(shè)計(jì)、試做、生產(chǎn)到銷售，平均只花3周時(shí)間，最快的只用1周。2006年進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。,H&M：海恩斯莫里斯(Hennes&MauritzAB，簡(jiǎn)稱H&M)

25、于1947年由Erling Persson在瑞典Vsters市創(chuàng)立。一件H&M時(shí)裝從設(shè)計(jì)到出現(xiàn)在店面只要20天。2004年起，不斷推出與頂級(jí)設(shè)計(jì)師聯(lián)名的系列服飾，如川久保玲、馬修威廉姆森等。2007年進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。,GAP：美國(guó)最大的服裝公司之一。1969年創(chuàng)建時(shí)，只有屈指可數(shù)的幾名員工。而現(xiàn)在，它是擁有三個(gè)品牌(GAP、Banana Republic、Old Navy)、4200多家連鎖店、年收入超過130億美元、員工16.5萬(wàn)人的跨國(guó)公司。2010年進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。,標(biāo)桿品牌介紹,快時(shí)尚品牌,國(guó)際快時(shí)尚：,MUJI：日本良品計(jì)劃株式會(huì)社是西友株式會(huì)社于1980年開發(fā)的PB品牌，發(fā)展至今已有2

26、3年的歷史，其年?duì)I業(yè)額超過1,151億日?qǐng)A，員工數(shù)超過2890名，目前在日本國(guó)內(nèi)共有直營(yíng)店121家，經(jīng)銷點(diǎn)146家，是日本最大的Life Style Store。,M&S:目前英國(guó)最大的服裝零售商。它是一個(gè)在全球擁有超過800個(gè)商店和76000位職員的世界品牌。在瑪莎百貨位于英國(guó)的旗艦店里，每周有超過2千1百萬(wàn)的人會(huì)光顧選購(gòu)各種各樣的食品和服裝。他們?yōu)樽约憾ㄏ碌囊笫牵篞uality(質(zhì)量) Value (價(jià)值) Service(服務(wù)) Innovation(創(chuàng)新) & Trust(信任)。,UNIQLO：日本著名的休閑品牌，是排名全球服飾零售業(yè)前列的日本迅銷(FAST RETAILING)集

27、團(tuán)旗下的實(shí)力核心品牌。堅(jiān)持將現(xiàn)代、簡(jiǎn)約自然、高品質(zhì)且易于搭配的商品提供給全世界的消費(fèi)者。而所倡導(dǎo)的“百搭”理念，也為世人所熟知。,標(biāo)桿品牌介紹,快時(shí)尚品牌,國(guó)際快時(shí)尚：,C&A：作為全球著名的時(shí)裝零售品牌，以其適合多種場(chǎng)合，并為全家?guī)?lái)領(lǐng)先的時(shí)尚潮流產(chǎn)品而享譽(yù)全球。C&A于1841年在荷蘭成立，至2007年底，C&A的零售業(yè)務(wù)將橫跨整個(gè)歐洲、拉丁美洲和中國(guó)，遍及全球20個(gè)國(guó)家，擁有超過1700家專賣店，并將持續(xù)擴(kuò)張。在歐洲，C&A專賣店每天都吸引著200萬(wàn)消費(fèi)者前來(lái)光顧。,UR：法國(guó)時(shí)尚資源集團(tuán)旗下的URBAN RENEWAL (簡(jiǎn)稱UR)服裝連鎖零售品牌，以建構(gòu)全球“快速時(shí)尚”領(lǐng)導(dǎo)品牌作為戰(zhàn)

28、略目標(biāo)，率先推行嶄新的“快速時(shí)尚”概念。UR一直致力於倡導(dǎo)新的時(shí)尚觀和消費(fèi)理念，2006年正式進(jìn)入中國(guó)，在北京、上海、廣州、武漢等重點(diǎn)城市均有品牌專店。,FOREVER21：是最受美國(guó)年輕人歡迎的大眾時(shí)尚品牌，是全球性的連鎖店。不同于美國(guó)其他大眾品牌的美式休閑風(fēng)格，F(xiàn)orever21更偏向于甜美路線，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)單輕巧，顏色亮麗，富年輕人朝氣。Forever21在全球已有500多家連鎖店。,TOPSHOP： 是一個(gè)快速時(shí)尚品牌，屬于英國(guó)最大的服裝零售商Arcadia集團(tuán)。Topshop于2012年在深圳開設(shè)中國(guó)第一家分店，這將是Topshop在包括臺(tái)灣和香港地區(qū)在內(nèi)的大中國(guó)區(qū)首家分店。,標(biāo)桿品牌

29、介紹,快時(shí)尚品牌,國(guó)內(nèi)快時(shí)尚：,拉夏貝爾（La Chapelle）品牌始創(chuàng)于1998年，是來(lái)自上海的經(jīng)典之作，并將法蘭西民族的浪漫、時(shí)尚、優(yōu)雅服飾引入了中國(guó)人的生活。旗下現(xiàn)有LA CHAPELLE、LA CHAPELLE SPORT、LA CHAPELLE CITY、la go go四個(gè)品牌。拉夏貝爾一直追求強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的設(shè)計(jì)， 是將設(shè)計(jì)滲透人文文化的時(shí)尚品牌。LA CHAPELLE 少淑品牌，主要針對(duì)25-35歲都市辦公室女性設(shè)計(jì)，線條簡(jiǎn)潔，優(yōu)雅精致。,ASOBIO 總部為科倍企業(yè)發(fā)展（上海）有限公司，2008年在意大利米蘭成立設(shè)計(jì)中心。ASOBIO 三大產(chǎn)品系列涵蓋男裝、女裝和配飾。產(chǎn)品包括

30、經(jīng)典款、摩登基本款和代表最新潮流的當(dāng)季時(shí)裝。滿足不同的服裝品位和著裝要求。 ASOBIO COLLECTION反應(yīng)最新的T臺(tái)時(shí)尚，追求完美細(xì)節(jié)； ASOBIO WHITE采用高端面料，合體剪裁，推崇簡(jiǎn)約百搭，是衣柜內(nèi)的基本配置； ASOBIO HIP潮味十足，洋溢青春活力，為年輕消費(fèi)者提供最I(lǐng)N的時(shí)尚選擇。,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,百貨：,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,百貨：百盛,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,超市：,大潤(rùn)發(fā)（RT-MART）是由臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)立的超市品牌，具體由大潤(rùn)發(fā)流通事業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。2010年，大潤(rùn)發(fā)營(yíng)收人民幣404億元取代家樂福成為中國(guó)大陸零售百貨業(yè)冠軍。 大

31、潤(rùn)發(fā)1997年成立上海大潤(rùn)發(fā)有限公司，開始開辟大陸市場(chǎng)。大潤(rùn)發(fā)將大陸市場(chǎng)分為華東、華北、華中、華南與東北五大區(qū)，每個(gè)區(qū)設(shè)有業(yè)務(wù)總經(jīng)理，每個(gè)區(qū)域都有針對(duì)本區(qū)域的市場(chǎng)策略，盡可能實(shí)行徹底的本土化。 隨著大潤(rùn)發(fā)在大陸市場(chǎng)的基本穩(wěn)定，已經(jīng)逐步在各中大型市級(jí)城市建立自己的商場(chǎng)。并逐漸開始向發(fā)展比較有前景的縣級(jí)城市發(fā)展,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,專業(yè)賣場(chǎng)：,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,專業(yè)賣場(chǎng)：,宜家（IKEA）是瑞典家具賣場(chǎng)。是一間跨國(guó)性的私有居家用品零售企業(yè)。宜家家居在全球多個(gè)國(guó)家擁有分店，販?zhǔn)燮秸桨b的家具、配件、浴室和廚房用品等商品。宜家家居是開創(chuàng)以平實(shí)價(jià)格銷售自行組裝家具的先鋒，目前是全世界最大的家

32、具零售企業(yè)。 截至2008年12月為止宜家在全世界的36個(gè)國(guó)家和地區(qū)中擁有292家大型門市（其中258家為宜家集團(tuán)獨(dú)自擁有，34家為特許加盟）。大部分的門市位于歐洲，其他的則位于美國(guó)、加拿大、亞洲和澳大利亞。 在中國(guó)大陸有11家門店，分別在北京、天津、上海、廣州、沈陽(yáng)、成都、深圳、南京、大連和無(wú)錫。宜家的采購(gòu)模式是全球化的采購(gòu)模式，它在全球設(shè)立了16個(gè)采購(gòu)貿(mào)易區(qū)域，其中有3個(gè)在中國(guó)大陸，分別為：華南區(qū)、華中區(qū)和華北區(qū)。 隨著2012年6月6日，宜家無(wú)錫商場(chǎng)的開業(yè)，宜家在中國(guó)內(nèi)地的零售商場(chǎng)已達(dá)到11家，所需倉(cāng)儲(chǔ)容量已擴(kuò)大到30萬(wàn)立方米以上。,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,兒童：兒童零售,孩子王 “孩子

33、王”是五星控股集團(tuán)旗下零售事業(yè)，目標(biāo)是通過大力整合供應(yīng)鏈資源，形成專業(yè)母嬰童用品行業(yè)零售通路，成為中國(guó)消費(fèi)者選購(gòu)母嬰童商品和服務(wù)的首選。 “孩子王”專業(yè)從事母嬰童商品一站式購(gòu)物及提供全方位增值服務(wù)，實(shí)體門店+直購(gòu)手冊(cè)+電子商務(wù)三位一體的運(yùn)營(yíng)模式為中國(guó)家庭實(shí)現(xiàn)孩子的成長(zhǎng)價(jià)值！,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,兒童：兒童職業(yè)體驗(yàn)館,星期八小鎮(zhèn) 兒童情景體驗(yàn)基地，在這里，兒童可以在大人的必要輔導(dǎo)下，自主模擬扮演各種社會(huì)角色，提前感知成人世界，培育健全心理，增強(qiáng)社交能力，塑造健全人格 口號(hào)：星期八小鎮(zhèn)，讓孩子嘗嘗做大人的滋味!提前感知成人世界的苦與樂、忙碌與責(zé)任。 星期 8 小鎮(zhèn)的星期 8 模式借鑒國(guó)際流行的

34、兒童育樂教育 (Education+Entertainment=Edutainment) ，幫助 全面 完善和提升 中國(guó)下一代的綜合素質(zhì)。讓孩子在扮演大人、動(dòng)手參與社會(huì)分工的過程中，認(rèn)知各種職業(yè)內(nèi)涵與工作精神。,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,兒童：兒童職業(yè)體驗(yàn)館,嘟嘟城 Do都城”少兒社會(huì)體驗(yàn)館是國(guó)內(nèi)首家、場(chǎng)館規(guī)模亞洲最大的少年兒童體驗(yàn)類教育場(chǎng)館。在這里，孩子們可以像大人一樣，在安全互動(dòng)的環(huán)境中嘗試各項(xiàng)工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)，理解通過勞動(dòng)取得報(bào)酬的生存道理，為未來(lái)的健康成長(zhǎng)和職業(yè)發(fā)展打下良好的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ) 在“Do都城”，孩子們可以. Do都城” Do都城”少兒社會(huì)體驗(yàn)館是國(guó)內(nèi)首家、場(chǎng)館規(guī)模亞洲最大的

35、少年兒童體驗(yàn)類教育場(chǎng)館。在這里，孩子們可以像大人一樣，在安全互動(dòng)的環(huán)境中嘗試各項(xiàng)工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)，理解通過勞動(dòng)取得報(bào)酬的生存道理，為未來(lái)的健康成長(zhǎng)和職業(yè)發(fā)展打下良好的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ) 在“Do都城”，孩子們可以. Do都城”,標(biāo)桿品牌介紹,主次力店,兒童：兒童早教,金寶貝 全球早教領(lǐng)先品牌 1976年成立于美國(guó)，目前在美國(guó)、英國(guó)、加拿大、瑞士、法國(guó)、亞洲等全球37個(gè)先進(jìn)的國(guó)家及地區(qū)，成立有700多家早教育兒中心。Gymboree金寶貝，是0-5歲幼兒最快樂的天地，系統(tǒng)地開發(fā)幼兒潛能，提供寓教于樂的學(xué)習(xí)課程，我們擁有近40年育兒經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)父母與孩子一起學(xué)習(xí)成長(zhǎng)。每天，全球有超過42,000戶家庭

36、可享受到Gymboree金寶貝的快樂育兒教學(xué)，現(xiàn)在我們把這世界領(lǐng)先的早教品牌帶來(lái)國(guó)內(nèi)，您即將可以與世界同步，和您的孩子一起來(lái)體驗(yàn)Gymboree金寶貝吧！,標(biāo)桿品牌介紹,娛樂,影院：,萬(wàn)達(dá)電影院線成立于2005年，隸屬于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，是亞洲銀幕數(shù)排名第一的電影院線，開業(yè)五星級(jí)影城86家，730塊銀幕，其中IMAX銀幕47塊，占有全國(guó)15%的票房份額，成為排名全球前列的電影院線。2011年票房收入超過17.8億元，穩(wěn)居中國(guó)第一的市場(chǎng)份額。 萬(wàn)達(dá)院線計(jì)劃到2015年開業(yè)200家影城，擁有銀幕2000塊，占有全國(guó)20%以上的市場(chǎng)份額，成為排名全球前列的電影院線。,CGV 高端影院品牌，是韓國(guó)最大的影院公

37、司。目前上海，北京，天津，寧波，煙臺(tái)，武漢，沈陽(yáng)，撫順，盤錦等地影院已相繼營(yíng)業(yè)，哈爾濱，大慶，重慶、常州等城市也成功簽約等待進(jìn)駐。中國(guó)的CGV除了硬件設(shè)施堪稱一流之外，影城在經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上更引入CJ CGV的全新服務(wù)理念，使得觀眾在電影城內(nèi)的娛樂和享受不只停留于單純的觀影體驗(yàn).,UME UME是英語(yǔ)“終極電影體驗(yàn)”UltimateMovieExperience的縮寫。 UME國(guó)際影城是由香港著名電影人吳思遠(yuǎn)先生投資的頂級(jí)影城。華星國(guó)際影城完全按國(guó)際上最先進(jìn)的視聽技術(shù)和裝潢設(shè)計(jì)，定位在五星級(jí)檔次，瞄準(zhǔn)了高中檔消費(fèi)層的娛樂要求，同時(shí)也鎖定外國(guó)人的消費(fèi)群體。,標(biāo)桿品牌介紹,KTV：地域差異較大,錢柜

38、錢柜，是一個(gè)以量販?zhǔn)浇?jīng)營(yíng)為主要經(jīng)營(yíng)方式的高層次、健康休閑的全國(guó)連鎖性質(zhì)的娛樂場(chǎng)所，不同于一般的歌廳、舞廳，產(chǎn)品以包廂、酒水飲料及餐點(diǎn)為主。到目前為止，已在臺(tái)灣開店二十余家。從九四年起陸續(xù)在上海、北京、廣州、西安、武漢、長(zhǎng)沙，杭州以及深圳等地開設(shè)分店十余家。近期的目標(biāo)是三年之內(nèi)在全國(guó)再開二十余家。,臺(tái)北純K 臺(tái)北純K PARTY是由深圳市合眾聯(lián)盟投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)的全新概念KTV品牌。作為全新K歌潮流創(chuàng)領(lǐng)者，臺(tái)北純K PARTY由傳承30年經(jīng)驗(yàn)的專家團(tuán)隊(duì)親歷運(yùn)營(yíng)，以新銳理念顛覆傳統(tǒng)K歌娛樂模式，開創(chuàng)前所未有的K歌新時(shí)代。 臺(tái)北純K PARTY從設(shè)備、到裝修、到飲食、到酒水品質(zhì)、到服務(wù)，每個(gè)細(xì)節(jié)都以行業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)，追求盡善盡美的卓越品質(zhì)，締造一場(chǎng)時(shí)尚娛樂感官1盛宴，為你提供視聽、音樂、派對(duì)、美食等高品質(zhì)娛樂享受。,娛樂,標(biāo)桿品牌介紹,電玩：,湯姆熊歡樂世界 湯姆熊歡樂世界于