廣州增城房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、廣州增城房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第一部分、增城市宏觀環(huán)境分析1. 增城市概況增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，背靠大廣州，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等發(fā)達區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學城，工商各業(yè)發(fā)達，具有“多城輻射效應”，發(fā)展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成部分，是廣州通往東莞、深圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速發(fā)展的大配套。廣州優(yōu)勢是增城的最大優(yōu)勢。廣州市委、市政府對增城的高度重視和大力支持，為增城的發(fā)展注入了強大動力。 增城建縣于東漢建安六年（公元201年），隸屬南海郡，距今有1800多年歷史。因

2、南海郡原轄6縣，新設一縣，增多一城，故曰“增城”。1993年撤縣設市，現(xiàn)轄6個鎮(zhèn)、3個街道辦事處，市政府駐荔城。全市總面積1741平方公里，人口90萬，旅居港澳及海外的鄉(xiāng)親近30萬人。 增城氣候溫和、土地肥沃，風調(diào)雨順，年均氣溫21.6攝氏度，年均降雨量1869MM，適宜于熱帶、亞熱帶作物生長，是著名的荔枝之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)。境內(nèi)青山綠水，風景秀麗。市區(qū)眾山環(huán)抱，一江穿城。南部屬美麗的珠江三角洲平原。全市森林覆蓋率達48，擁有蕉石嶺、大封門、南香山、金坑等9個森林公園和自然生態(tài)保護區(qū)，是廣州東翼的“綠飾”。也是珠江三角洲大工業(yè)圈中的綠洲。 增城是廣東省文明城市和廣東省衛(wèi)生城市。2004年，全市工業(yè)

3、總產(chǎn)值465.63億元，比上年增長14.98%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值42.6億元，增長8.12%；生產(chǎn)總值236.88億元，增長13.04%；財政總收入23.44億元，增長20.7%；實際利用外資1.74億美元，增長15.06%；外貿(mào)出口總額5.88億美元，增長24.94%。全國百強縣（市）綜合競爭力評比中居19位，在廣東省68個縣市中居首位。 增城擁有華潤、屈臣氏、人人樂、麥當勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，增城賓館、百花賓館太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務優(yōu)質(zhì)，設有多間日韓料理餐廳，鳳凰城大酒店（五星級）將于年內(nèi)開業(yè)。鳳凰城、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、新康花園等

4、綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設有專門的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。增城還是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故鄉(xiāng)，溫泉、森林、湖泊、名勝古跡等旅游資源豐富，建有4個高爾夫球場，掛綠荔枝母樹、何仙姑家廟、百花山莊、正果佛巖、畬族村等景點每年吸引眾多的國內(nèi)外游客，派潭麗山溫泉將于年內(nèi)建成。2. 增城市總體規(guī)劃隨著廣州“東進”戰(zhàn)略的加快推進，增城已定為廣州市重點發(fā)展的九大片區(qū)之一，增城將建設成為廣州東部綜合性工業(yè)基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、生態(tài)旅游休閑區(qū)和現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，努力創(chuàng)建廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步形成“四大主軸、五大組團”的發(fā)展格局。以廣惠高速公路為主軸，以工業(yè)基地為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代

5、組團式工業(yè)；以廣園東快速路增城段為主軸，以新塘為龍頭，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)；以廣汕公路為主軸，以農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園為突破口，大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；以增派公路為主軸，以何仙姑旅游景區(qū)為龍頭，以大封門旅游景區(qū)為重點，大力發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)。增城市區(qū)拓展擴大新區(qū)，提升城市品位，建設美麗城區(qū)；新塘聚五鎮(zhèn)優(yōu)勢，工商并舉，努力創(chuàng)建廣州東部新城市中心；石灘匯三江資源，建設田園水鄉(xiāng)特色生態(tài)工業(yè)城；中新發(fā)揮鄰近廣州及新機場優(yōu)勢，建設廣汕公路工業(yè)明珠；派潭以大封門旅游景區(qū)為龍頭，建設生態(tài)休閑旅游區(qū)。3. 增城經(jīng)濟面貌增城緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)和東莞市等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎好，尤其汽車、摩托車、IT業(yè)等高

6、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集效應越來越大，有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，既可承受周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又能為周邊產(chǎn)業(yè)提供核心配套。非公有制經(jīng)濟十分活躍，外向型經(jīng)濟和民營經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的主導力量。 2004年，增城市緊緊圍繞建設廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)的目標，著力發(fā)展新型現(xiàn)代工業(yè)和生態(tài)文化旅游，促進了全市經(jīng)濟快速健康發(fā)展和社會全面進步，“十五”計劃主要經(jīng)濟發(fā)展目標順利提前實現(xiàn)，在全國經(jīng)濟百強縣（市）評比中躍居第19位，保持廣東省縣域經(jīng)濟“領頭羊”地位。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值236.88億元，同比增長（下同）13.04%，增長速度在廣州市原四郊市中（下同）排第2位，提前一年完成“十五”計劃目標；財政總收入和地方財政一般預算收入躍上

7、新臺階，分別達23.44億元和10.37億元，增長20.7%和27.74%，地方財政一般預算收入提前兩年完成“十五”計劃目標；工業(yè)總產(chǎn)值達465.63億元，增長14.98%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值39.14億元，增長6.16%；全社會固定資產(chǎn)投資65.41億元，增長14.09%；外貿(mào)出口總額5.71億美元，增長21.45%；實際利用外資1.74億美元，增長16%；農(nóng)民人均收入4964元，增長5.04%；職工年平均工資18150元，增長8.49%；城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活用電量達31.08億千瓦時，增長10.33%。經(jīng)濟建設和社會發(fā)展步入良性循環(huán)，廣州東部現(xiàn)代化新城區(qū)建設邁上了新臺階。 工業(yè) 增城大力推進新型工業(yè)組團化

8、，可集中連片開發(fā)的工業(yè)用地近10萬畝，發(fā)展空間廣闊。市重點建設新塘工業(yè)加工區(qū)、東區(qū)高新產(chǎn)業(yè)工業(yè)基地、寧西工業(yè)基地和石灘工業(yè)基地，園區(qū)地勢平坦，地質(zhì)條件好，巖層到地面僅20米左右，用地區(qū)內(nèi)建筑物少，土地平整工程和拆遷安置工程量小，運輸及運營成本低。全市已形成汽車摩托車及其配件制造業(yè)、牛仔休閑服裝業(yè)、精細化工等支柱產(chǎn)業(yè)。首期投資22億元、生產(chǎn)規(guī)模12萬輛的廣州本田二廠及首期投資2億元、生產(chǎn)規(guī)模100萬輛的五羊本田新工廠即將投入量產(chǎn)。牛仔休閑服裝約占全國總產(chǎn)量的五成，康威運動系列產(chǎn)品名列全國前茅，國際牛仔服裝節(jié)、牛仔面輔料展覽會影響廣闊，新塘鎮(zhèn)被授予“中國牛仔服裝名鎮(zhèn)”稱號。 現(xiàn)代服務業(yè) 增城擁有華

9、潤、屈臣氏、人人樂、麥當勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，增城賓館、百花賓館太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務優(yōu)質(zhì)，設有多間日韓料理餐廳，按超白金五星級標準建設的鳳凰城大酒店設有鳳凰島外商家園。鳳凰城、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。 農(nóng)業(yè) 大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，是廣州地區(qū)和珠江三角洲糧食、水果、蔬菜、禽畜和鮮活商品的主要生產(chǎn)基地，走出了一條公司+基地+農(nóng)戶的“三高”農(nóng)業(yè)發(fā)展路子。全市種植優(yōu)質(zhì)稻53萬畝（優(yōu)質(zhì)稻種植率達 98.3以上），蔬菜40萬畝、荔枝22萬畝、速生豐產(chǎn)林21萬畝?，F(xiàn)已形成泰稷絲苗米發(fā)展有限公司、威華中纖板

10、廠、漢華萊場等農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。增城掛綠荔枝久負盛名?？胺Q品質(zhì)一流。2001、2002年舉辦了兩屆掛綠荔枝拍賣會，最貴一粒為55.5萬元，轟動海內(nèi)外。2003年舉辦了增城掛綠敬贈抗擊非典英雄活動，受到社會的好評。增城絲苗米素有“米中碧玉”美譽，掛綠、總統(tǒng)等品牌米供不應求。遲菜心等蔬菜鮮嫩爽甜，遠銷香港及歐美。4. 增城優(yōu)勢地理優(yōu)勢 增城位于珠江三角洲東北部、廣州東部，背靠大廣州，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處廣州、東莞、深圳、香港等發(fā)達區(qū)間，緊連廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學城，工商各業(yè)發(fā)達，具有“多城輻射效應”，發(fā)展空間大，前景好，是廣州東部板塊的重要組成部分，是廣州通往東莞、深

11、圳、香港和粵東各地的交通咽喉。近年來廣州的歷史巨變，自然成了增城快速發(fā)展的大配套。廣州優(yōu)勢是增城的最大優(yōu)勢。政策優(yōu)勢 增城位于廣州、深圳、東莞、香港等大都市區(qū)間，是廣州東部板塊的重要組成部分，區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、發(fā)展空間等后發(fā)優(yōu)勢越來越多，發(fā)展?jié)摿Υ?。近年來，隨著廣州東進戰(zhàn)略的實施，我市將迎來新一輪發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇，我們充分認識到，依托廣州發(fā)展是增城的最大優(yōu)勢，增城的市場和商機在城市。我們要審時度勢，把握先機，加快發(fā)展。要進一步打好廣州牌，大力推進廣州東部板塊建設，瞄準大都市，圍繞周邊城市的需求，大力發(fā)展城市經(jīng)濟，以工業(yè)強市，現(xiàn)代服務業(yè)富市，生態(tài)旅游業(yè)興市，都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，在服務城市中

12、推動增城新一輪的發(fā)展。按照國家、省和廣州市的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合增城實際情況，我市鼓勵大力發(fā)展以下產(chǎn)業(yè)和項目：高效發(fā)展組團工業(yè)。充分考慮增城有限的發(fā)展空間、資源的承載力和可持續(xù)發(fā)展的需要，引導全社會樹立節(jié)約能源、節(jié)約資源的意識，努力建設節(jié)約型經(jīng)濟和節(jié)約型社會，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，嚴格把好立項關(guān)，有效控制和逐步淘汰高投入、高能耗、高污染、低效益的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，走新型工業(yè)化道路，全面增強工業(yè)競爭力。大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。我市尤其是南部地區(qū)背靠廣州，臨近深圳、東莞和港澳，周邊地區(qū)工業(yè)發(fā)達，已有強大的產(chǎn)業(yè)輻射和支撐。大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。我市好山好水好風光，旅游資源十分豐富。隨著我市交通網(wǎng)絡的日趨完善，周邊城市

13、的快速發(fā)展，假日經(jīng)濟和城里人健康消費需求的興起，我市發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)大有可為，市場前景廣闊。大力發(fā)展都市農(nóng)業(yè)。以增加農(nóng)民收入為重點，圍繞都市人的需求，大力發(fā)展“好吃、好看、好玩、好銷”的都市農(nóng)業(yè)?；A設施 增城基礎設施完善，廣汕公路（324國道）橫貫增城中部，廣深公路（107國道）、廣深高速公路經(jīng)本市新塘鎮(zhèn)。廣州廣園快速干線（廣州東莞）和廣惠高速公路（廣州惠州）分別貫穿增城中南部，廣惠高速公路增城路段設置了多個出入口。廣州北三環(huán)高速公路（沙莊荔城廣州新國際機場）、增莞深高速公路（增城東莞深圳）和新平公路（新塘從化太平鎮(zhèn)廣州新國際機場）正在抓緊規(guī)劃興建。全市302條行政村實現(xiàn)村村通水泥路。廣九

14、鐵路（廣州香港九龍）橫貫南部，設有新塘、仙村、石灘三個火車站。廣州的城市軌道交通也規(guī)劃開通至新塘和增城市區(qū)。本市至廣州國際機場和深圳黃田國際機場僅需30分鐘至40分鐘車程。新塘鎮(zhèn)緊鄰全國第二大港廣州黃埔港（距離15公里），本市在該鎮(zhèn)也設有客貨運碼頭，每天有客貨輪直航香港。此外，增城供電、供水、供氣、電信、有線電視、口岸碼頭等基礎設施完善，2003年底全市行政村全面實現(xiàn)村村通電、通電話、通水泥路、通自來水及通有線電視，投資環(huán)境被中國城市投資環(huán)境評價小組評定為“優(yōu)”（AAA）。5. 支柱產(chǎn)業(yè)組團工業(yè)。重點發(fā)展汽車摩托車及其配件制造業(yè)、鋼鐵、精細化工、電子信息、生物工程、新材料、環(huán)保、光機電一體化等

15、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及無污染、規(guī)模大的加工制造業(yè)及市場前景好的紡織制衣等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。首期投資22億元、生產(chǎn)規(guī)模12萬輛的廣州本田二廠及首期投資2億元、生產(chǎn)規(guī)模100萬輛的五羊本田新工廠即將投入量產(chǎn)。牛仔休閑服裝約占全國總產(chǎn)量的五成，康威運動系列產(chǎn)品名列全國前茅，國際牛仔服裝節(jié)、牛仔面輔料展覽會影響廣闊，新塘鎮(zhèn)被授予“中國牛仔服裝名鎮(zhèn)”稱號。2004年全市全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值465.63億元，工業(yè)銷售產(chǎn)值453.92億元，分別增長14.98%和15.81%。其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值316.63億元，增長16.84%；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值32.19億元，增長17.51%。工業(yè)用電量24.54億千瓦時，增長20

16、.44%，是1999年6.91億千瓦時的3.55倍。全年新上工業(yè)項目364宗，新增廣州市著名商標3個。新塘工業(yè)加工區(qū)、東區(qū)高科技工業(yè)基地、新塘環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地和寧西、石灘等工業(yè)基地建設取得新進展，招商引資承載力不斷增強。旅游業(yè)。重點發(fā)展富有特色的生態(tài)與體育休閑式旅游項目,尤其是規(guī)模大、吸引力強的旅游項目及四星級以上的度假式酒店。2004年我市加強了何仙姑旅游景區(qū)和白水寨風景名勝區(qū)的規(guī)劃建設，加大了策劃包裝和宣傳推介力度，舉辦了掛綠詩會、荔枝文化旅游節(jié)、新塘國際牛仔服裝節(jié)、增城菜心美食節(jié)等系列活動，逐步形成了“荔鄉(xiāng)仙境增城游”，白水寨被批準為省級風景名勝區(qū)。全市旅游接待人數(shù)首次突破100萬人次，增長

17、112.06%。商貿(mào)、房地產(chǎn)等服務業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市實現(xiàn)社會消費品零售額64.53億元，增長12.34%；商品銷售總額79.41億元，增長9.99%；房地產(chǎn)總成交金額70.76億元，增長8.52%。 現(xiàn)代服務業(yè)。增城市區(qū)、新塘、石灘等中心鎮(zhèn)重點發(fā)展上規(guī)模、檔次高、環(huán)境好、服務功能齊全的商貿(mào)城和大型現(xiàn)代化物流配送企業(yè)。按市場需求，依法依規(guī)重點發(fā)展品牌好、實力強、質(zhì)量好、設施完善的房地產(chǎn)。增城賓館、百花賓館太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務優(yōu)質(zhì)，設有多間日韓料理餐廳，按超白金五星級標準建設的鳳凰城大酒店設有鳳凰島外商家園。鳳凰城、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、新康花園等綠色

18、社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。都市農(nóng)業(yè)。近年來，全市上下共同努力，通村道、建基地、深加工、拓市場、辦節(jié)慶、促流通，引導調(diào)整優(yōu)化了農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)結(jié)構(gòu)。蔬菜、花卉苗木、優(yōu)質(zhì)米、畜牧水產(chǎn)等農(nóng)業(yè)基地建設得到加強，逐步形成了以廣汕公路為主軸，以中北部鎮(zhèn)街為片區(qū)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。新引進了6家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品深加工有效推進，現(xiàn)有廣州市級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)5家、省和廣州市名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品5個。絲苗米原產(chǎn)地保護申報獲得通過，農(nóng)業(yè)標準化建設加快推進，建成了市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)督檢測中心。6. 歷史文化增城市，一個古老而年輕的城市，是廣東省設置較早的縣之一，建縣至今已有 1800 年的歷史。據(jù)史料記載，在公元前三，四千年，這里已

19、有人類居住。西漢時期隸屬南?？しh，由于人口不斷繁衍，建制相應擴大，東漢獻帝建安六年（公元 201 年），劃番禺、博羅兩縣部分地區(qū)建立增城縣。當時南?？ぽ犗轮挥辛鶄€縣，因增多一縣，故名“增城”。據(jù)唐元和郡縣志云：“昆倉山上有闐風、增城，蓋取美名也?！痹龀怯忻篮玫胤街?。 1993 年 12 月經(jīng)國務院批準撤縣設市。全市總面積 1741 平方公里，人口90萬。另有華僑港澳同胞 27 萬余人，是中國著名的僑鄉(xiāng)之一?，F(xiàn)轄有荔城、增江、新塘、石灘、中新、朱村、派潭、正果、小樓等9 個鎮(zhèn)（街），市政府駐地荔城。第二部分、增城市經(jīng)濟水平分析（消費水平）1. 增城市2005年上半年國民經(jīng)濟運行情況分析20

20、05年上半年，增城市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。根據(jù)初步測算，上半年全市完成生產(chǎn)總值95.87億元，同比增長12.41%，比第一季度提高2.05個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值9.18億元，增長0.62%；第二產(chǎn)業(yè)增加值62.57億元，增長16.70%；第三產(chǎn)業(yè)增加值24.12億元，增長7.15%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由去年同期的10.93：62.70:26.37調(diào)整為9.57:65.27:25.16。其中，固定資產(chǎn)投資較快增長。上半年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資23.36億元，比上年同期增長24.35%。其中，基本建設投資3.81億元。增長21.37%；更新改造投資

21、1.61億元，增長224.83%；房地產(chǎn)完成投資9.82億元，下降2.74%；農(nóng)村單位固定資產(chǎn)投資5.47億元，增長57.48%。按經(jīng)濟類型分，國有和其他經(jīng)濟投資快速增長，國有單位投資2.81億元，增長55.26%；外商及民間投資20.2億元，增長25.82%，占全市投資的86.45%。2. 增城市2005年上半年財政收入財政收入平穩(wěn)增長，金融形勢良好。上半年全市財政總收入14.87億元，增長9.73%。地方一般預算財政收入5.73億元，增長12.21%，增幅同比有所下降。財政收入增幅有所下降主要是今年起出口退稅由市本級財政負擔，使市本級增值稅收下降。上半年增值稅本級收入同比下降21.59%。

22、其他主要稅種保持穩(wěn)步增長，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅分別增長15.09%、3.73%和3.81%。地方一般財政支出7.74億元，增長40.87%。至6月底，全市金融機構(gòu)人民幣存款余額282.72億元，比年初增加14.08億元。其中，企業(yè)存款54.1億元，比年初增加1.27億元；居民儲蓄存款202.58億元，比年初增加14.72億元。金融機構(gòu)人民幣貸款余額122.89億元，比年初增加3.82億元。其中，短期貸款59.11億元，比年初減少584萬元；中長期貸款62.85億元，比年初增加3.5億元。中長期貸款中，個人消費貸款38.78億元，比年初增加1.46億元。上半年金融機構(gòu)現(xiàn)金收入435.3

23、7億元，現(xiàn)金支出428.57億元，收支相抵現(xiàn)金凈回籠6.8億元。3. 增城市市民收入水平2005年6月末全市職工人數(shù)為85685人，職工工資總額為82089.2萬元，職工平均工資為9605元，與上年同期相比有較大增幅。2005年16月末累計，增城市職工工資總額為82089.2萬元，職工平均工資為9605元，分別比上年同期增加4263.6萬元和729元，增長5.48%和8.21%，其中：國有經(jīng)濟類型職工平均工資為14143元，同比增加2163元，增長18.06%，集體經(jīng)濟類型職工平均工資為5175元，同比減少86元，下降1.63%，其他經(jīng)濟類型職工平均工資為5834元，同比減少763元，下降11

24、.57%。從隸屬關(guān)系看，中央屬單位職工平均工資為18187元，同比上升3.21%，其中：中央屬國有經(jīng)濟類型職工平均工資為21948元，同比增加2555元，增長13.17%。省屬單位職工平均工資為12302元，同比增長5.32%。其中：省屬國有經(jīng)濟類型職工平均工資為12478元，同比上漲5.40%。市屬單位職工平均工資為9039元，同比增加761元，增長9.19%，其中：市屬國有經(jīng)濟類型職工平均工資為14061元，同比增長22.07 %，集體經(jīng)濟類型職工平均工資為4961元，同比增長3.04%。從國民經(jīng)濟行業(yè)分類看，不同行業(yè)工資變動出現(xiàn)較大差異，總體情況是：2005年上半年第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)、林、牧、漁

25、業(yè)工資水平有回落，職工平均工資為4656元，同比下降4.67%，第二、三產(chǎn)業(yè)職工平均工資都出現(xiàn)不同程度增幅，發(fā)展勢頭良好。從國民經(jīng)濟十九大行業(yè)來看，除農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、采掘業(yè)人員職工平均工資減少外，其它行業(yè)職工平均工資都上升。其中租賃和商業(yè)服務業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、科學研究、技術(shù)服務和地質(zhì)勘查業(yè)三個行業(yè)的增幅最大，同比增長118.52%、66.45%、57.27%。第三部分、增城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1. 增城現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述增城市目前有房地產(chǎn)企業(yè)為：碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、錦繡香江花園、荔城碧桂園疊翠華庭中堅豪庭新世界花園、新康花園等綠色社區(qū)規(guī)模大環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設有專門的

26、外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。其中，碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、新世界花園等為新樓盤，目前還在銷售或準備開盤。特別應該注意的是，2005年9月22日，長江實業(yè)(0001.HK)發(fā)布公告稱，已經(jīng)分別成立4家均為長實與和記黃埔(0013.HK)分別間接持有50%權(quán)益的新合營公司，目的純?yōu)閾碛袕V州增城新取得的土地，并發(fā)展為住宅物業(yè)。這四家外商獨資性質(zhì)的公司與增城市國土局于9月21日簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，正式取得超過3000畝的四幅相連地塊使用權(quán)。這四幅土地可形成規(guī)模化開發(fā)，合計占地總面積約203萬平方米，總地價款約3.2億元，平均地面地價為157元/平方米。2.2005年上半年房地產(chǎn)開

27、發(fā)情況房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。今年1-8月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，但速度有所放緩。累計同比去年，3月份下降17.11%、4月份下降13.95%、5月份下降11.29%、6月份下降2.74%、7月份下降3.68%、8月份下降6.75%；投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)新變化。一是開發(fā)投資下降、住宅投資上升。18月份，在開發(fā)投資總體下降6.75%的情況下，住宅投資同比增長10.26%，完成14690萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的91.30%，比去年同期上升15.55個百分點，在我市住宅開發(fā)投資仍占主導地位。二是18月份房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的40.73%，低于去年同期6.56個百分點。商品房施工

28、規(guī)模擴大、新開工面積增加。1-8月份全市商品房施工面積為192.25萬平方米，同比增長24.69%，住宅施工面積為160.33萬平方米，增長38.05%，其中：新開工面積77.47萬平方米，同比增加32.76萬平方米，增長73.26%。開發(fā)投資在周邊五區(qū)市中占據(jù)第二。1-8月份，我市房地產(chǎn)投資與周邊五區(qū)市比較，增速不如番禺、花都、從化，呈現(xiàn)負增長。在完成投資額中：番禺萬元、增城萬元、花都97264萬元、從化69897萬元、白云53457萬元，我占五區(qū)市的17.73，居于第二位，番禺第一。見下表：增城市與五區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū) 市 完成投資 （萬元） 增長速度 (%)+ 、 - 占比重 (%)

29、五區(qū)市合計 17.47 100 番禺區(qū) 28.68 51.73 增城市 -6.75 17.73 花都區(qū) 97264 22.66 13.47 從化市 69897 127.48 9.68 白云區(qū) 53457 -30.74 7.40 3. 2005年上半年房地產(chǎn)供銷情況新建房屋供給增長。1-8月份全市房屋竣工面積44.81萬平方米，同比增長63.42%，其中：住宅竣工面積37.71萬平方米，增長78.65%。因此，下半年房屋供應與往年比相對較好。商品房屋銷售面積下降、銷售額有所增長。1-8月份，商品房屋實際銷售面積31.58萬平方米,同比下降10.25%,其中:住宅28.7萬平方米,同比下降6.07

30、%；今年我市房價保持上升態(tài)勢，造成我市在銷售面積減少情況下，總體銷售額比去年同期有所增長。1-8月份全市商品房屋銷售額萬元，增長7.23%，是國家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，嚴格控制投機行為和短期投資，房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài)，銷售較為冷淡。銷售價格繼續(xù)上漲。1-8月份，我市商品房屋實際銷售平均價格4270元/平方米，同比上漲了696元/平方米，上升19.47%。在商品房屋銷售中，住宅類價格3971元/平方米，上升18.96%。從我市近兩年商品房的銷售價格情況看，先跌、后升，見下圖：2004年2月份房價3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；2005年2月份開

31、始，除3月份有小幅下跌外，每月在上漲，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上漲609元/平方米。商品房空置面積增速快，70%以上為空置一年以內(nèi)待銷房。截至今年8月底，全市商品房空置面積為48.79萬平方米，同比增長40.67%，其中住宅空置面積 34.55萬平方米, 增長32.29%，占空置面積總量的70.83%。按住宅檔次分，別墅、高檔公寓空置面積 17.57萬平方米, 增長49.84%；普通住宅（中低價）空置面積 16.98萬平方米, 增長18.9%，相比別墅、高檔公寓的增速高于普通住宅31.84個百分點，在商品住宅供應中，相對中低價位住宅比例偏低，高價位住宅供應增

32、長快于中低價位住宅供應增長。按空置時間劃分，空置一年以內(nèi)的待銷售商品房面積為36.06萬平方米，占空置總量的73.91%；空置一年以上三年以內(nèi)的滯銷售商品房面積為6.04萬平方米，占空置總量的12.38%；空置三年以上的積壓商品房面積為6.69萬平方米，占空置總量的13.71%。4.增城市房地產(chǎn)市場目前存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢。目前房地產(chǎn)開發(fā)完成萬元，同比去年下降了6.75%。主要原因：一是資金來源減少。1-8月份我市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比下降25.13%，其中，國內(nèi)貸款下降96.93%，自籌資金下降7.49%；二是購置土地投資及面積分別下降29.69%和63.67%。商品房供應結(jié)構(gòu)

33、調(diào)整，非住宅用房的空置面積增加。截至今年8月底，增城市非住宅空置面積14.23萬平方米，占全部商品房空置總量的29.18%，同比提高了4.49個百分點。商業(yè)、辦公和其他非住宅用房的空置面積與去年同比都有不同程度的增長，其中辦公樓增長192.01%,商業(yè)營業(yè)用房增長61.25%，表現(xiàn)為商業(yè)用房等非住宅供大于求現(xiàn)象。商品房價格漲幅偏高。商品房平均售價同比上漲19.47%，受影響因素：銀行調(diào)控政策導致商品成本增加；建筑材料價格繼續(xù)上升；別墅、高檔公寓價格上漲，均價高達5607元/平方米，同比上升38.62%。別墅、高檔公寓銷售面積占比重大，商品房屋實際銷售面積31.58萬平方米、住宅銷售面積28.7

34、萬平方米，別墅、高檔公寓銷售面積為14.81萬平方米分別占商品房屋及住宅銷售面積的46.89%、51.6%。第四部分、消費者調(diào)研分析1.目標消費群當?shù)叵M者：增城當?shù)?、新塘等地方企業(yè)和富裕居民。 其他消費者：外來人口，如：廣州市、惠州市、東莞市等富裕人群，香港僑胞等。 由于增城當?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大的變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化景觀、優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)、更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)而感到榮耀。廣州市區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級白領及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設計具有品位、價格吸引、交通條件

35、能為他們所接受（一般以單程時間不超過一小時為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。2.潛在購買者分析年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應充分研究這一消費群體的升華習慣與需要，如適當增加休閑娛樂設施與運動設施。購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者的。為他們設計住宅產(chǎn)品時，應注重社區(qū)文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品位的需求。郊區(qū)購房者中，外地到穗發(fā)展的人口比重較大，在產(chǎn)品設計中應關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時盡量少用方言等。企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂

36、于采用“供樓”的付款方式，這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對交通的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設施必須在項目推出初期就配備。在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，以自住為住，以投資為目的的購置住房的比重只有2.1%，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設計時，應以自買家自用為基礎，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。3.影響購買因素 消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務”及“周遍環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。 “對樓盤主題的偏好”反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求應與樓盤的自然風貌有重要的關(guān)系。第五部分、增城市競爭樓盤分析（新盤）1. 碧

37、桂園鳳凰城基本信息：物業(yè)類別：別墅 裝修狀況：全裝修 建筑類別：別墅物業(yè)地址：增城廣園東路交通狀況：鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達天河中信廣場僅需20分鐘車程，都市自然瞬間抵達，每天都是方便快捷生活。開 發(fā) 商：碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司均價：4000元/平方米付款方式：一次性付款，銀行按揭詳細信息：開盤時間：2002-5-1 建筑面積： 占地面積： 平方米綠化率：37.8% 容 積 率：0.96停 車 位： 物業(yè)管理費：1.80元/平方米月戶型：6室2廳3衛(wèi)1廚鳳雅苑B201單元270 4室2廳2衛(wèi)1廚鳳嶺苑501單元166 配套設施內(nèi)部配套：游泳池 網(wǎng)球場 健身中心 兒童活動中

38、心 有線電視 超市 會所 保安系統(tǒng) 小學 幼兒園 市場 醫(yī)院 中學（其他）樓 梯：做水泥砂找平層?；?園：別墅之花園邊界均筑有欄柵，地面找平并鋪上草,配置水龍頭。項目介紹碧桂園鳳凰城自2002年五一公開發(fā)售以來，開發(fā)規(guī)模已起過3000畝，是目前廣州地區(qū)最大型的別墅社區(qū)。產(chǎn)品種類也最為齊全，包括各式洋房單位及數(shù)十種不同面積、風格的聯(lián)體別墅、獨立別墅及超豪別墅。以“森林湖泊新城市”定位的碧桂園鳳凰城，是碧桂園集團十一年發(fā)展歷程中的一座豐碑。鳳凰城鄰近廣園東快速干線，背山面湖,自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。數(shù)萬平米天然湖星羅棋布，更有連綿起伏的青翠山脈、湖泊與護城河一起形成自然、綠色的保護屏障，是遠近聞名的“風

39、水寶地”，享受生活的好地方。2. 紫云山莊基本信息：物業(yè)類別：別墅 裝修狀況：毛坯 物業(yè)現(xiàn)狀：內(nèi)、外裝修 建筑類別：獨立別墅,聯(lián)體別墅物業(yè)地址：增城新塘源章大道紫云山莊，增城廣園東路旁交通狀況：自駕車路線：1、廣園東快速路往東，鳳凰城路出口轉(zhuǎn)源章大道；2、沿107國道向東，在南新收費站前進200米進源章大道開 發(fā) 商：廣州市紫云山莊房地產(chǎn)有限公司均價：6000元/平方米詳細信息：開盤時間：2005-11-26 建筑面積：20439 平方米 占地面積：40700 平方米綠化率：60 % 容 積 率：0.37停 車 位：每棟別墅配備一至兩個車位 物業(yè)管理費：2元/平方米月戶型：聯(lián)體別墅K型：197

40、.20平方米 獨立別墅J型法式：491.22平方米獨立別墅J型阿拉伯式：491.20平方米 配套設施內(nèi)部配套： 會所、泳池、網(wǎng)球、超市、9洞山麓國際標準高爾夫燈光球場、假日風景公園、高爾夫水上練習場等。附近還有超級商業(yè)中心、特色商業(yè)街，五星級大酒店等； 項目介紹紫云山莊別墅地處珠江三角洲東江下游河畔的北岸新塘鎮(zhèn)，位于廣州東部、廣園東快速路公路的交界處，緊鄰107國道、廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的東區(qū)位置，南與東莞一河之隔，西與廣州黃埔區(qū)、廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相連，處于廣州、深圳、香港的交匯點。紫云山莊一期已建成別墅120棟；二期80棟；三期共建59棟，其中獨立別墅57棟，聯(lián)體別墅2棟。純美式別墅小區(qū)，位處陳

41、家林自然風景保護區(qū)內(nèi)，背山面湖，毗鄰碧桂園鳳凰城和錦秀香江翡翠綠洲。紫云山莊別墅的建筑要義是對200年來最經(jīng)典最杰出的美國別墅本質(zhì)進行了創(chuàng)造性的堅持，改變了傳統(tǒng)市場上建造別墅以面積為標準，以臥室、客廳、廚房為界限來劃分空間的傳統(tǒng)戶型時代，而以功能區(qū)為標準將室內(nèi)空間劃分為五個區(qū)（禮儀空間、交往空間、私密空間、功能空間、室外空間），以“區(qū)”來重新詮釋空間的意境?！爸魅藶橄取钡目臻g設計理念，功能規(guī)劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間與室內(nèi)室外動線支持，充分滿足個性與生活品質(zhì)的追求！全新紫云三期的戶型都是充分結(jié)合紫云山莊的天然的天鵝湖和高爾夫球場，創(chuàng)造性的設計出11款別墅。分別為A、B、C、D、E

42、、F 、G、H、J-法式、J-阿拉伯式、K型。天鵝湖畔、果嶺上面，紫云山莊給入住的業(yè)主一種最高形式的詩意生活。紫云山莊無與倫比的優(yōu)勢：身處陳家林自然風景保護區(qū)，四面環(huán)山從廣州市區(qū)沿廣深珠高速到紫云山莊，風馳電掣之間即可到達虎踞廣州CBD成熟生活圈，傲立廣州東部的中心廣州首個全美式高檔別墅的度假莊園，北美風情洋溢全莊潺潺小溪匯入明鏡般的天鵝湖，上風上水自然天成森林占有率70%，空氣凈化度高出廣州6-10倍湖風南北穿梭，清新空氣，活氧生活陽光中庭設計，讓花香與陽光常留家中門前就有9洞山麓國際標準高爾夫燈光球場引領世界最佳戶型，五重空間，主人為先物業(yè)管理公司：廣州紫云山莊物業(yè)管理有限公司3. 群星新

43、城基本信息：物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：初裝修 建筑類別：高層洋房物業(yè)地址：增城新塘鎮(zhèn)，地處環(huán)市路與港口大道交匯處開 發(fā) 商：增城永星房地產(chǎn)公司價格：起價：2000元/平方米均價：2820元/平方米最高價：3500元/平方米詳細信息：開盤時間：2005-12-30 入住時間：2006-12-30 建筑面積： 平方米 占地面積： 平方米 容 積 率：2.96 總 戶 數(shù)：2086停 車 位：2050 配套設施內(nèi)部配套：室內(nèi)，室外游泳池，熱水，煤氣，上萬米親水園林，2500M2多功能會所。小區(qū)自有：五星級酒店，酒店式公寓，雙語小學，幼兒園，醫(yī)院，大型超市等項目介紹“廣州增城新塘群星新城”位于增城

44、市新塘鎮(zhèn)，地處環(huán)市路與港口大道交匯處。一期占地平方米,容積率為2.96，總建筑面積為平方米。其中居住建筑面積為平方米，商業(yè)建筑面積為29600平方米，配套設施包括會所1800平方米，地下停車位1850個，高層住宅共16棟。層數(shù)為1728層。項目分二期開發(fā)。第一期開發(fā)3#10#樓及會所，總建筑面積為.2平方米。其中，居住建筑面積為.2平方米，總戶數(shù)為1034戶。商業(yè)建筑面積為11905.7平方米，會所1800平方米，地下室15109.5平方米，架空層3465.8平方米。項目建成后，將改變?nèi)盒谴逡回炓詠砘炀与s亂的舊村形象，讓大多數(shù)村里人像廣州城里一樣住上干凈、整潔、寬敞、明亮的高樓。小區(qū)內(nèi)有3萬平

45、米的商鋪，解決村民經(jīng)商及工作。小區(qū)周邊建有酒店、公寓、小學、醫(yī)院及超級市場，將有效的安定居住環(huán)境及工作環(huán)境。小區(qū)自身形成自然完備的商住體系，達到二十年不落后的舊村改造目標，同時也是國家“三農(nóng)”政策的一個具體體現(xiàn)。小區(qū)以近萬平米親水景園林以及5000平方米人工濕地湖泊為背景，建立完善的游泳、休閑、娛樂、健身等會所服務。戶戶有入戶花園，具熱水、煤氣、電視、電話、對講、監(jiān)控等多項功能。小區(qū)按國務院落實房地產(chǎn)八項措施中中、低價解決低收入家庭的經(jīng)濟適用房方針，初步定價2400元/m2，在新塘及廣州類似的小區(qū)3500元/m2的價格幾乎下浮了1/3。本項目的開發(fā)建設將充分考慮土地資源的綜合利用價值，商住樓參

46、照了廣州市荔灣大道的建設模式，裙樓商業(yè)，塔樓居住。以中低價經(jīng)濟適用房，完美功能社區(qū)為基本開發(fā)建設思路，實現(xiàn)土地資源利用的社會效益和經(jīng)濟效益最大化。合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高層住宅、商住樓、公建配套設施分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，為新塘本地居民和外來置業(yè)者創(chuàng)造具有特色的完備功能的親水景人文社區(qū)。在居住小區(qū)環(huán)境規(guī)劃和營造、現(xiàn)代科技成果應用、建筑風格等方面，將全面貫徹全新概念和“精品”意識；項目的發(fā)展將充分體現(xiàn)“人文特色”、“生態(tài)特色”和“綜合特色”，營造出鮮明、良好的品牌形象。企業(yè)介紹：投資商：廣州保晟投資發(fā)展公司 建筑單位：潮州建筑安裝總公司

47、景觀設計單位：重慶大學設計研究院4. 帝景灣基本信息：物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：精裝修 建筑類別：高層洋房,小高層洋房物業(yè)地址：增城惠州市惠城區(qū)新城市中心江北區(qū)開 發(fā) 商： 合生創(chuàng)展均價：-元/平方米施工進度：現(xiàn)正進行基本結(jié)構(gòu)工程施工（2005-8）詳細信息：開盤時間： 建筑面積： 占地面積： 綠化率： 容 積 率：停 車 位： 物業(yè)管理費： 戶型：5室2廳3衛(wèi)1廚帝明軒210 4室2廳2衛(wèi)1廚帝華軒1705室2廳3衛(wèi)1廚帝豪軒196 5室2廳帝明軒210配套設施內(nèi)部配套：醫(yī)療保健、商業(yè)配套、生活配套、江岸廣場、文化娛樂等項目介紹惠州合生帝景灣項目是合生實施“華南颶風”發(fā)展戰(zhàn)略的首個珠三角

48、項目。該項目位于惠州市新城市中心江北區(qū)，小區(qū)均由小高層和高層組成，全部一梯兩戶設計，三面通風，戶戶南北對流。首期產(chǎn)品戶型面積為160平方米200平方米。沿中軸線步行街兩邊設置住宅組團，采用由高層住宅圍合形成院落空間的模式。5. 新塘新世界花園基本信息：物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：全裝修 建筑類別：高層、多層物業(yè)地址：增城新塘鎮(zhèn)花園東路6號開 發(fā) 商：新世界中國地產(chǎn)有限公司均價：3180元/平方米 付款方式：帶500元/平方米裝修歷史價格：記錄時間均價最高價最低價價格描述1 2005-12-22-至今 3180元/平方米 帶500元/平方米裝修 2 2005-12-20 3000元/平方米 帶基本裝修 3 2005-5-13 2800元/平方米 3500元/平方米 4 2004-8