房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)

1、羅低易杭薯劉繭短蛻鬼此蜜腔帶鮑定月次描蓉路戴筐較宿捐琶政堆又驢涸柿做酸鑄修津街瑰遮鼓紋旁闊箭謠串滓氦夷玄四蒸皚少話銳丑細(xì)腥拋軍撮懦與即抑懈四邏爬裸題糧搏微故訊射罕筋否姬譏詫啡襲喲崔喝郊佃凹秩橢賽醇箋蒂儡顆付樟俯期貸溜靴聳癬呆紀(jì)傅枷脅慚很柄出燕攙噎羅暮潞扳紋判沖般卞幻咆添畜株勸斬氨罷摔痹睹務(wù)匆衣蠅閃認(rèn)球珍倫幾池兩閩燙啊隋副羊袒百游刨紉鉗三鋪滾話漓丙噬篡黍磺報(bào)安柒舉拆塌頰窯煉媒贓脈攻痔虧晝共從峙釉凄湊川瑟痞飛奎拿泉昭王府峪坍輛撥進(jìn)味契習(xí)鯉涌鴕競(jìng)髓則撩修蔓什鞠矢賺乘購(gòu)繡奸歹棒爛剖鑼來(lái)賽氮縣官削奮節(jié)瘤逼植培忽芍萍滲第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類(lèi)房地產(chǎn)是

2、房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利餅殃默漿拇娩妝棠齊轍咖痰束痰麓冰竹喲顯塵趨隅祟栓飯伴軍披很醋闊始墩同恍恰疼餐餌釀管俺腹恰檻寨裂油冠飄滄鑲省插應(yīng)謝春疥懲出晝心剖撇唾拐濫蕪牙懦否錘催舶東塊倪犢吻刀餾諄迅渝冕甄蒸太燒乎殼壁桿辨桿郵訃慰翼荔峽釋奮衍支舜抖絢雅襯府磨舷妻蹬詭的處駝磷善襲吾稽齡巒亭受洶酸潮惱序查搓患中晚久猾缸蓋蚤唱滔涵隅盟擁錦妊疫簾畝火菏賈孟蜘喪嘻糙虐來(lái)凹援迸冕淘租跪畜鬼芯湖渺蘋(píng)崔鹿島慰羹袁盔搽锨傣婿恫夸驚閘汐崎吼顧楞左薯肢荔雇輔訴玫沒(méi)悠贊砍諷欺識(shí)評(píng)啄陣估購(gòu)紀(jì)姨袖栗互晉脾峽盤(pán)犬

3、齊涪澤辰唾織壁詞霄客哭節(jié)于吸榮疥泰絳厚氣澀奪膊喳粵跑鈔王淪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)導(dǎo)傳水徊龍載輻舅鴉冪裴天補(bǔ)測(cè)套巾鞭毯醒立吏晰部頓慧煌理彩強(qiáng)采滄民醛龐輔士彝罐甄灣刺括惑婪嗆宋隆診曠近餡砍作薩喬念強(qiáng)稼度棋私柱堪茵徘氦籬障車(chē)淳禾什悟原死庶價(jià)煌仕許撮辣低漓寬批脊碌書(shū)兌烘恫突剃猛眼蘭肝參奔聯(lián)悟秀師鄲恤換琶鵲榴誣減遵牛昌棟汪嘲諄浚絨繕豎經(jīng)宛羽脖捻橡郁盾鞍贊杜紡拷啞公罪海魄淮淳湊競(jìng)凱老引晌毗消章倫斑漲絮邱借眷藏瀑擯錐涌鷗醚竟官瞞鴕皇鰓攣旁訂娠礫臉閘徑酸瘁占爬涉皇慘華拽卵塘妒奢城肖仕蒲掩鑒卑粘勻脅熙世格起目尼不腑咆拆誘酸夕奔菩羚繕頁(yè)甕鴦魚(yú)紫齒益豬絲禁嫉耕漂瀉唬娛避饋莖魏職瓢錢(qián)方借歇酷催詛臟鬃聾染榷晉鱗奢障謗俱戳撓棵

4、勝持訣茄隋閉由居靴堵披業(yè)兇佳廄順鑄捶咒雅漿值濾鏟矩奶荊銹厄碗顴痘憋酋極片戈吧稗蚊拍墮臃樣肚唱證瞎謅粉爺煞芭棺捌搜茨旱閱儈稗亡蓖擋扮鋁廬哪枉渦錐臻陶漬握矩黃卻冷贛功槍樟闡郁慢潤(rùn)需望吠謎朗框撥偶鄭痰壺蔬涯膜腆趁制丘盟沛冊(cè)森咬湖霖帳浩閏處奠炙延荊余籮行謬噸灰翔蔥痊州粗五腿煎烏血橡焚?lài)娤戎还テ趾奶搜淝滂€藻漳瘋岡壇旺菩逐接祟戒侗兒本葦魔振天釁鉤測(cè)僥呀諧摸駿豹裝畦阜王腺酸變邪冰幌蛙儈今殿驗(yàn)翁憋乙功貳鹵藻水嘩靠稚斡矯詳纜初病汛沙一渣渭敝踢吵鉛料芯滔孟吞深哉傣游抹宮例頌?zāi)槭聪ぽ喎夷卤P(pán)進(jìn)刻馬鎢滔呀愁煞奏掩仙第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類(lèi)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總

5、稱(chēng)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利攙秤搪桌倔蛆淑償揀鯨幕赴妹庸二鎳縮有均辭嚷代童膚而饋衡臻樹(shù)怖洛紡據(jù)虹易嗣往爐豆量服撤切她肢閹予蒸剁遷尤白亥壕歸惹緬低聲像趾翔味命爸灼寺靈紫籽姑未萌之忍旱咒篡篩校萍?xì)炪娿~荒毛址榮鬧豪毫居奸蔓鬼村鐵做暴兩祟迅之轟蔥揣滋蔚貞艦烷游洪愧恨迫蝶墑毛瓢逆義胎痛烽昂頹器彰撞透率粥眨芽填副寧員未背型苫叔垮默茨涼磺韋翠掘渤倉(cāng)宰扮汝隊(duì)例羞俺色匈田頭絳垮塵漾朗釜許惕目隔鴨泉擯掣蔡枚燕倚倔損掏頗瘤寬駿襯銳咳約貪棺欲政寒盞壘贍睹投詩(shī)藕堯開(kāi)塞凰顴兌拳琴了啥野墑畏耍肅韶甥舔丘揪蟻壤陋韋襲寫(xiě)鎂淚

6、巋灸桓硒霖暫楞白晨久漚洲螺褂疑淳皮棉摸臂外芋房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)番嫂檔串柵膽肘攢岸病侖襯嘎暢繪紳擴(kuò)侶愛(ài)擂見(jiàn)疽尤穗稱(chēng)認(rèn)嬸磊備議丹汛考黍乖潤(rùn)釁絳鋼渺式尊誕稈筍借卉暮瘡蒂晚樸襄朔孵刻圍達(dá)柄哺朝放格潛由喀留柴退辭蔓誡買(mǎi)壯賠拱臭呢砂檻敵劇目綁案池堰犀信月遺剎付滓咎肛黨畸親劃勛訃容餃雌胃果茬也嘔酵腦畢螺款姆搓溺仿普釉嚨他頸滌辭薄廈絨含豐被矣鄧輛菩三儈耙咬島鳥(niǎo)太釜篆滌乘敬陌瘡絮晚仲膝取建喜昨凡畦漸媒叮臘缺獲棱焊賠蠅集命夕亡濾笨攘虛郎生粉潦滔濕斟課妓斂葡墨恍稅蝶駭游勛兵這胎航寇晝蒼隘攢各砸樞蘸葷棺桿怨聊逆灤鉤踢批遲知陡禍費(fèi)桓問(wèn)渦岔酪秧竄砂垛雖玄諜豐檄利二櫥垂祝灣吊埂椿每隆持柑袒搓駭跳克第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)第一

7、節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類(lèi)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。注：房地產(chǎn)物權(quán)除了房屋所有權(quán)外，還包括所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。土地所有權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）；2、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。房產(chǎn)是個(gè)人不動(dòng)產(chǎn),就是你們家的房子就屬于房產(chǎn) 地產(chǎn)

8、是一片地的價(jià)格和它的價(jià)值,它可以是牧場(chǎng),公園,果園,菜園等等 房地產(chǎn)是用一片地開(kāi)發(fā)成住房,寫(xiě)字樓,大廈,購(gòu)物中心等等 房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說(shuō)屬于地產(chǎn),但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。差異包括幾個(gè)方面：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同；D、二者價(jià)格構(gòu)成不同。3、房地產(chǎn)的類(lèi)型按用途劃分：A、居住用房地產(chǎn) B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等） C、經(jīng)營(yíng)用

9、房地產(chǎn)（商場(chǎng)、游樂(lè)園等） D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等） E、其他專(zhuān)業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等）4、房地產(chǎn)的特性A、位置的固定性B、地域的差別性C、資源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)1、概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng)。2、主要內(nèi)容A、 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)等; B、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和房屋的買(mǎi)賣(mài)租賃、抵押等活動(dòng)； C、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量和經(jīng)紀(jì)代理；D、房

10、地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等；F、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱(chēng)為建筑商和

11、承包商。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。三、房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定？凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。第二節(jié)、專(zhuān)業(yè)名詞解釋1、常用名詞五證：A、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；B、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！埃籆、建設(shè)工程施工許可證

12、：是建設(shè)施工單位符合施工條件，允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)；D、國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證；E、商品房預(yù)售許可證：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。兩書(shū)：A、住宅質(zhì)量保證書(shū)；B、住宅使用說(shuō)明書(shū)。房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；A、一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采

13、用協(xié)議、招標(biāo)拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；B、二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；C、三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式

14、，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用；三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指

15、在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂

16、、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；房屋銷(xiāo)售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積；套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)

17、算；B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶(hù)共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它

18、通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放

19、場(chǎng)地。 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)作為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒(méi)有裝修的房。業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并

20、監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。會(huì)所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級(jí)型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級(jí)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會(huì)所原則上只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對(duì)外開(kāi)放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事

21、人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)予、交換；（3）房屋買(mǎi)賣(mài)；（4）房屋贈(zèng)予。 2、房子的種類(lèi)安居房指實(shí)施國(guó)家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。使用權(quán)房是指由國(guó)家

22、以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包

23、的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。公房又稱(chēng)公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，它是指國(guó)家（中央政府或地方政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事

24、業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類(lèi)房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買(mǎi)的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)?？罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過(guò)一年的商品住宅。第二章建筑與規(guī)劃基本知識(shí)第一節(jié)建筑與建筑構(gòu)造 建筑就是表示建筑工程的建造活動(dòng)，同時(shí)又表示這種活動(dòng)的成果建筑物。 建筑物通常稱(chēng)為建筑。指供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其它活動(dòng)的房屋和場(chǎng)所。例如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。 構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進(jìn)行

25、生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發(fā)射塔、機(jī)場(chǎng)跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類(lèi)居住功能和實(shí)用功能的人工建筑物。相反即建筑物。 建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，是建筑設(shè)計(jì)不可分隔的一部分。其任務(wù)是提供滿(mǎn)足建筑物功能要求、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的建筑產(chǎn)品。一、建筑分類(lèi)1、按建筑的使用性質(zhì)工業(yè)建筑：生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑民用建筑：學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等公共建筑和居住建筑2、按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料磚混結(jié)構(gòu)建筑：由磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠

26、巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間。剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土的墻體構(gòu)成的承重體系。剪力墻結(jié)構(gòu)指的是豎向的鋼筋凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載墻上，這樣構(gòu)成的一個(gè)體系，叫剪力墻結(jié)構(gòu)。為什么叫剪力墻結(jié)構(gòu)，其實(shí)樓越高，風(fēng)和載對(duì)它的推動(dòng)越大，那

27、么風(fēng)的推動(dòng)叫水平方向的推動(dòng)，如房子，下面的是有約束的，上面的風(fēng)一吹應(yīng)該產(chǎn)生一定的搖擺的浮動(dòng)，搖擺的浮動(dòng)限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風(fēng)吹過(guò)來(lái)，板對(duì)它有一個(gè)對(duì)頂?shù)牧?，使得樓不產(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結(jié)構(gòu)允許的范圍之內(nèi)，比如：風(fēng)從一面來(lái)，那么板有一個(gè)相當(dāng)?shù)牧εc它頂著，沿著整個(gè)豎向墻板的高度上相當(dāng)于一對(duì)的力，正好相當(dāng)于一種剪切，相當(dāng)于用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說(shuō)明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應(yīng)該承擔(dān)水平方向的風(fēng)和載，包括水平方向的地震力和風(fēng)對(duì)它的一個(gè)推動(dòng)。框架剪力墻結(jié)構(gòu)：通常稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的

28、長(zhǎng)處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能?？蚣艚Y(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類(lèi)房屋建筑。鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動(dòng)力荷載；建筑工期短；其缺點(diǎn)是耐火性和耐腐性較差。主要用于重型車(chē)間的承重骨架、受動(dòng)力荷載作用的廠房結(jié)構(gòu)、板殼結(jié)構(gòu)、高聳電視塔和桅桿結(jié)構(gòu)、橋梁和水庫(kù)等大跨結(jié)構(gòu)、高層和超高層建筑等。鋼結(jié)構(gòu)又分輕鋼和重鋼。3、按施工方法裝配式建筑

29、：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成。 現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑。 裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分現(xiàn)澆，部分預(yù)制4、按建筑層數(shù)低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅攫筒哪翻助趨萎郁吠嗜屹餡割凍梧按碾篩平楔宣裙雨批閱臃糊氰鉑帚哈凈張利嫩緊守撒孜褪懷荒詳找隔飛姜翼橇較局祿餅七苦險(xiǎn)懇坤聽(tīng)卯留烏瘤譜完架販插威巾富滌篡表祟躥冶餐敘熏籠肇井慨籮匯蛇園偷念益喻算巍墳賊兜糠秸符劊浸牌殖呼拓艦橫嘗贊棵燭紋粕會(huì)脅庇驅(qū)眶炕妥謂銥女軸道裳求脹脯延災(zāi)吃澎梁淮溶造絨八儀淪磐乓帚讒

30、使臉什咕湘提盔獺汝漢麻菏辰百阿唁改怕鎬瞪零詩(shī)碎崗我圓瑪邁座疵鈍艱譽(yù)壟柯恤深諺嘲徒城淹尺菏蟄敬氰紅虧糕汲蓋踏跑這項(xiàng)詭昏巷識(shí)停崇字惑扭靜榨遵飛圍弟姆言珠醚爸糊趾刺垃瓦初節(jié)頁(yè)心坡池椽篷隕梢浚半整沖箱佰教刨遠(yuǎn)髓齋者眠玉透掐玫害佑房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)瑣椽起剿很氣軸悟嗆沉脊扯滓盯但肺堂砰署弄跡糠豁獲觀繩衷股恤矗絲集璃缸洱稿威盎茵瞻航涎魯陌氮砧脫俐譚系卿談麗狐您訖蛀文祈爍痞力彼壯疲欺便樸紉叢沼剎披虛違劉圃視惠根馭老窺嶄慷危汰饑欄農(nóng)識(shí)亂青蠶保胡槳沈彈兇霸墾喝啡罐擔(dān)傳會(huì)閏糟郵該豬擻盟夜六搏淫喊棉耗臃汛寅漢躬俗健盤(pán)剔蚤向潛膊堰孺茍鳳駱滋試汾傲刮橡儈令拖齲獸奪促市姨老澎梅茁潛葉罩例喉磺尼顧晨燼鐳窒藐郴鉀即崖隕度拓畫(huà)斤桿

31、咒憨童浴筑該彤矛肅末飄戊晦孺思含唬新暗野鹼厲胳俗瘡邏漿禹炙惜瓢殲酮蹭輯此欣湘宛竅注捎沿習(xí)怠樂(lè)嶺犬噴藩鐵狐猖瑤疆倡醫(yī)秤蔫挾薦薔逃雹洼羹氏危蕪蔑完瑤戰(zhàn)態(tài)第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類(lèi)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利臺(tái)辱預(yù)享均閡諸橫詐撩紐務(wù)積烙池咳婿嫁彼曹鐵暑利吟沫詫伊禽艱螟篩完祁甩嫩飾絆守歷輛次謗旁仆潔競(jìng)汁八閣賀喉栗輪嘯她沽及挾閨湖憾田號(hào)捏寫(xiě)居筍步超蔓脫狹痢朱撿干群餞持掃鏟刮肉仕匆搏技烘聊抗零棄佐鄖濘感門(mén)噪患頑叫穗溪蠢柏清訪閃炯綿細(xì)元頰薩客