最形象的房地產(chǎn)市場調(diào)研解讀1.ppt

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研,什么是市場調(diào)研？,如何做好市場調(diào)研？,如何運用調(diào)研數(shù)據(jù)？,什么是市場調(diào)研？,是去售樓處拿樓書,是去售樓處問售價,是拿著系統(tǒng)中的調(diào)研表去把相關字段填滿,有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷等方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，為發(fā)展商預測項目經(jīng)營狀況，制定正確決策提供可靠依據(jù)。,明確調(diào)研內(nèi)容 運用調(diào)研手段,如何做好市場調(diào)研？,調(diào)研內(nèi)容,項目周邊調(diào)研,項目內(nèi)部調(diào)研,公交樞紐,交通,生態(tài)/市中心唯一生態(tài)城區(qū),50萬平米綠化景觀。 6公里景觀河道和排水河道。 生態(tài)走廊、新江灣城公園等景觀。,景觀,調(diào)研內(nèi)容,項目周邊調(diào)研,項目內(nèi)部調(diào)研,售樓處包裝

2、銷售員配置,銷控臺布置 洽談桌的數(shù)量和放置位置 沙盤,銷售員是否有統(tǒng)一制服 男女銷售員比例 銷售員專業(yè)水準 是否善于引導需求,售樓處包裝銷售員配置,新天地景觀湖,項目銷售狀況,推案情況 各項差價 促銷手段 成交客戶情況,產(chǎn)品規(guī)劃,房型配比是重中之重，通常解決這個問題的方法主要有二種，一種是樓層平面統(tǒng)計法，另一種是外立面辨別法，如果實在沒有資料可參閱，只有安排到現(xiàn)場看房一途。,社區(qū)規(guī)劃 配套規(guī)劃 建材裝修 房型配比,調(diào)研手段,如何運用調(diào)研數(shù)據(jù)？,調(diào)研數(shù)據(jù)在項目定位中的運用,案例背景,大華清水灣項目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建30萬平方米，1、2期項目均已交房入住，此次需定位的為其3期項目，預計上

3、市時間在2008年左右。,三期項目經(jīng)濟指標： 總用地面積：49156M2 住宅用地：38952M2 學校用地：10204M2 總建筑面積：125208M2 住宅建筑面積：93020M2 學校建筑面積：6710M2 公建建筑面積：5052M2 綜合容積率：2.13 住宅容積率：2.52 學校容積率0.66 總戶數(shù)：498,調(diào)研順序,土地屬性調(diào)研,周邊市場調(diào)研,競爭市場調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,項目定位,產(chǎn)品定位,土地屬性調(diào)研,地理區(qū)位項目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。 河濱景觀項目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。 人文環(huán)境項目周邊華東師范大學、華東政法學院等名校云集，人文環(huán)境

4、極佳。 生態(tài)環(huán)境項目西鄰長風公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。 交通條件項目立體交通優(yōu)勢突出，交通可達性極佳。 板塊支撐項目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認知度高，配套佳。,結(jié)論：,土地屬性調(diào)研,周邊市場調(diào)研,項目周邊二手房匯總（1公里范圍內(nèi)）,周邊市場調(diào)研,項目周邊未來供應匯總（1公里范圍內(nèi)）,周邊市場調(diào)研,深圳西區(qū)標志性高檔住宅 提升差異化附加值 打造區(qū)域標桿住宅,項目定位,競爭市場調(diào)研,蘇州河景觀是本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不多，這些樓盤都將對本案產(chǎn)生一定的借鑒意義。,競爭市場調(diào)研,在售河濱項目匯總,在售河濱項目價格分析匯總,競爭市場調(diào)研,競爭市場調(diào)研,

5、在售河濱項目產(chǎn)品分析,河濱項目未來供應匯總,競爭市場調(diào)研,競爭市場調(diào)研,景觀規(guī)劃,案例選取標準： 相近原則單價25000元/平方米以上，總價500萬左右 成功原則其景觀設計獨具新意，充分將綠化、水景與人文特色相結(jié)合，已經(jīng)成為高品質(zhì)水景樓盤的代表。 功能原則緊鄰蘇州河或黃浦江沿岸，綠化率高,案例選取：世貿(mào)濱江、蘇堤春曉、虹橋河濱、東方曼哈頓、盛世年華等,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,綠化布置,社區(qū)花園,樓宇回廊聯(lián)通各個組團，使戶外的活動不再受天氣的局限。 結(jié)合報廊、小品等設計，讓社區(qū)花園更有生活氣息。,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,特色景觀,小品,每個細節(jié)（路燈、垃圾筒、道路指示等），別致而有韻味，營造出一個舒適、優(yōu)雅的環(huán)境。

6、,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,豪宅景觀設計共性及對本項目的建議,沿蘇州河設計：加強蘇州河堤岸的景觀設置，改變普通防洪堤的臟亂局面。沿水岸設置大型公共綠地，增加項目的親水性和品質(zhì)感。 立體平均式景觀：坡地花園、社區(qū)花園、組團花園、入戶花園4個要點結(jié)合，將綠化景觀步步深入。 改變單一水景布置：結(jié)合噴泉、游泳池、涼亭、親水平臺等加強景觀的品質(zhì)感和人與自然的互動性。 特色園林景觀設計：從小品、雕塑各個細節(jié)上體現(xiàn)項目的人文氣息。 入口設置：采用人車分流設計，分別設置主、次入口，均有專門的入口保安設置。 主入口：入口廣場設置入口柱廊、入口門庭采用豪華裝修，結(jié)合裝飾強的藝術雕塑，加強社區(qū)的人文氣息與品質(zhì)感。 人行步道：結(jié)

7、合景觀設計，融入水景與綠化，加強人與自然的互動。,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,選取標準單價25000元/平方米以上，總價500萬左右 單套面積250m2以上的個案。 選取案例金匯豪庭倫敦廣場 翠湖天地 北京星河灣北京公園大道,房型設計,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,金匯豪庭房型圖,4房2廳4衛(wèi)，建筑面積242平米，1梯1戶,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,金匯豪庭功能分區(qū)分析,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,倫敦廣場房型圖,3房2廳4衛(wèi)，建筑面積254平米,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,倫敦廣場功能分區(qū)分析,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,

8、產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,私密性保證：為保證居住的私密性，避免各功能分區(qū)的相互干擾。 景觀最大化利用：充分利用空間藝術巧妙地處理內(nèi)外景觀與居室功能的關系，每戶主要空間都做到享有景觀面，設有大景觀凸窗、大陽臺、露臺。 人性化設計：站在用戶的角度，以室內(nèi)設計的深度細致考慮家具、電器等的室內(nèi)位置，并有專用洗衣房、儲物間、保姆空間。 價值提升：各戶型均有12個自身的產(chǎn)品亮點，如3梯1戶專用保姆電梯，可分可合 的多功能房、入戶花園、窗臺外飄增加房間實際使用面積等。,戶型共性及對本項目的建議,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,選取標準單價25000元/平方米以上，總價500萬左右， 裝修標準2500-4000元/平方米以上的個案 選取案

9、例世貿(mào)濱江花園 中環(huán)凱旋宮 仁恒河濱花園 匯寧花園 北京公園大道 古北中央花園 御品大廈The House,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,裝修標準,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,世茂濱江,裝修標準：2000-3000元/平方米,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,中環(huán)凱旋宮,裝修標準,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,裝修共性及對本項目的建議,1、分戶門： 一般都會采用特制平板實心防火防盜門 2、客廳與臥室 客廳與臥室的地面與墻面裝修： 選材：一般地面都是采用柚木或重蟻木等高級實木地板，墻面都是采用高價乳膠漆，有些高檔樓盤會采用墻紙。（例如SABBIA品牌） 客飯廳地面一般會采用柚木等高檔木材作為地板，墻面則采用污染較少的高級乳膠漆等，窗

10、戶會采用中空玻璃，以達到節(jié)能和隔音的效果。 臥室地面一般會采用柚木等高檔木材作為地板，墻面采用高級乳膠漆或高級墻紙等，窗戶也會采用中空玻璃。3、空調(diào)設備： 選材及品牌：面積超過300平方米，一般采用中央空調(diào)，品牌則以進口大金中央空調(diào)或同級別其他品牌為主。 如面積小于300平方米，有些公寓會采用分體空調(diào)。但是在品牌方面也有較高追求，基本以大金、三菱重工為主。,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,4、衛(wèi)生間潔具： 配置標準較高：公共浴室一般會將淋浴及盆浴分開，以給客戶更多選擇，且可以保證客戶在使用中的衛(wèi)生問題。而主臥室的洗手間則更注重私密性及豪華性，以充分體現(xiàn)主人的尊貴與地位，甚至會使用沖浪浴缸。 地面：會采用高檔大理

11、石，大理石方面一般會使用國外進口的“金花米黃“作為主材，以體現(xiàn)整體品味。 墻面：會采用高檔面磚； 潔具：會采用世界頂級的品牌，例如德國進口VB衛(wèi)生潔具或同級品，而保姆衛(wèi)裕潔具相對檔次要低些，例如TOTO或和成或同級品。衛(wèi)裕的五金配件亦采用世界頂級產(chǎn)品，例如德國進口JADO或同級品。 5、廚房 地面會采用高檔大理石，墻面會采用高檔面磚，櫥柜往往采用意大利進口SNAIDERO櫥柜、德國全套進口柏麗品牌或POGGENPOHL品牌的成套設備。,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,6、其他設備 該類豪宅一般會預先安裝較高檔的設施，甚至采用世界一流品牌產(chǎn)品，例如日本進口大金中央空調(diào)等，美國進口AO.SMITH、美國進口ECOW

12、ATHER IRK27C01軟水及凈水系統(tǒng)或同級品。 安裝高檔進口的軟水及凈水系統(tǒng)一般的豪宅較少使用，但是目前深圳的水質(zhì)尚不能滿足國際的使用標準，使用相應的軟水系統(tǒng)將提高水質(zhì)，同時也是電熱水器所必須配置的附件之一。 7、保安及防盜系統(tǒng) 保安及消防系統(tǒng)一般包括：可視對講系統(tǒng).電子巡更系統(tǒng),監(jiān)控系統(tǒng)。一般會采用美國或日本全進口的高端技防設備，例如日本松下彩色攝像機，美國派爾和日本松下，日本精工攝像鏡頭，三樂SM4系列硬盤數(shù)字錄像機等。 在設備方面也更高級，增加了電梯自動化行駛安全系統(tǒng)及自動化物業(yè)管理系統(tǒng)等。,產(chǎn)品細節(jié)調(diào)研,8、消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)管理較為嚴格，發(fā)展商一般會聘請專業(yè)的消防管理公司施工，因此高級樓盤一般都采用國內(nèi)知名品牌的消防監(jiān)控系統(tǒng)，家里會安裝煤氣泄露報警系統(tǒng)。 9、智能化系統(tǒng)： 各種樓宇智能化裝備可謂應有盡有，例如IC卡層站控制系統(tǒng)、美國Ihome智能系統(tǒng)、光纖寬帶入戶、樓宇設備自動控制系統(tǒng)、訪客可視對